臺灣臺中地方法院96年度訴字第3148號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院96年訴字第3148號民事判決

裁判日期：民國97年02月29日

裁判案由：給付租金

臺灣臺中地方法院民事判決96年度訴字第3148號原告台灣糖業股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 羅豐胤 律師複代理人 黃幼蘭 律師被告台灣省自來水股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 張智宏 律師複代理人 王庭鴻 律師上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國97年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣陸拾萬柒仟貳佰元及自民國九十六年十二月一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十六年十一月二十三日起至拆除如附圖斜線區域上之建物，返還新竹市○○段第一一五三地號土地予原告之日止，按月給付原告新台幣壹萬零壹佰貳拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾萬貳仟肆佰元為被告供擔保後，得假執行，但被告以新台幣陸拾萬柒仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告訴之聲明：除假執行擔保金額及免為假執行部分外，如
主文所示。
貳、事實摘要：
一、原告起訴主張：坐落新竹市○○段第1153地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，被告所有門牌號碼新竹市○○路○○○巷○號建物（下稱系爭建物）占用系爭土地面積計132平方公尺，原告前曾起訴請求被告拆除系爭建物，將占用土地返還原告，雖經臺灣新竹地方法院判決駁回，理由中則提及「…土地及房屋同屬一人，其後因故土地及房屋分屬不同人所有時，除有特別情事外，應推斷嗣後之土地所有人默許房屋所有人繼續使用土地…系爭房地既均係政府接收之敵偽財產，其後始分由原告及訴外人新竹縣政府管有，嗣新竹縣政府因所屬自來水廠合併於被告台灣省自來水公司，而將系爭房屋作價投資該公司，續提供該公司員工…之宿舍用…應推斷土地所有人之默許房屋尾所有人之被告台灣省自來水公司繼續使用系爭土地」是原告依據民法第425條之1、法第97條第1項、第105條，請求被告應自民國91年11月23日起至96年11月22日止，按系爭土地申報地價年息10%計付租金新台幣（下同）607,200元〔計算式如下：9,200元/㎡（系爭土地自89年迄今申報地價均為每平方公尺9,200元）Ｘ132㎡（被告占用系爭土地面積）Ｘ10%÷12月Ｘ60月＝607,200元〕，及自96年11月23日起至被告將系爭建物拆除並將占用之系爭土地返還原告之日止，按月給付原告10,120元〔計算式如下：
9200元/㎡Ｘ132㎡Ｘ10%÷12月＝10,120元〕。
二、被告則以：系爭土地、建物並無同屬一人所有情形，不應適用民法第425條之1。原告請求依系爭土地申報地價年息10%計算之租金，未能說明其依據，且屬過高等語置辯。並聲明：請求駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保，請准宣告免予假執行。
參、本件經兩造協議整理不爭執事項及簡化爭點如下：
一、兩造不爭執事項：
㈠、新竹市○○段第1153地號土地（下稱系爭土地）為原告所有。
㈡、被告所有門牌號碼新竹市○○路○○○巷○號之建物（下稱系爭建物），占用系爭土地面積132平方公尺，範圍如附圖所示斜線部分。
㈢、系爭土地、建物均係政府接收之敵偽財產，其後始分別由原告及訴外人新竹縣政府管有。後者又將之作價投資於被告公司。
㈣、系爭土地自民國91年起至96年止，申報地價均為每平方公尺新台幣（下同）9200元。
㈤、原告97年1月18日準備狀附原證四之地圖為真正。
二、本件關鍵爭點及關於爭點兩造之主張：
㈠、系爭土地、建物是否曾同屬一人所有，而有民法第425條之1適用？
１、原告主張：是。有適用。
２、被告主張：否。不適用。
㈡、原告以系爭土地申報地價年息10%計算租金，是否過高？
１、原告主張：否。地處繁榮之市區中心。
２、被告主張：是。
肆、法院之判斷：
一、關於上開爭點㈠〔系爭土地、建物是否曾同屬一人所有而有民法第425條之1適用？〕：
㈠、按臺灣光復後，政府機關因代表國家接收日產房屋所取得之物權，與依法律行為而取得者有別，自無民法第758條之適用。國家機關代表國庫接收敵偽不動產，係基於國家之權力關係而為接收，並非依法律行為而取得不動產所有權，依民法第758條之反面解釋，既無須登記已能發生取得所有權之效力，自得本其所有權對抗一般人，不能因接收前所有權之取得未經登記，而謂其仍無對抗第三人之效力。最高法院著有40年台上字第1242、1912號判例可資參照。是依上開判例意旨，敵偽財產於國家機關代表國庫接收時，即由國家取得所有權。
㈡、被告徒以系爭土地、建物於政府接收前分別屬於日本製糖株式會社及日本恩賜財團軍人援護會新竹州支部所有，即認系爭土地、建物未曾同屬一人所有，忽略系爭土地、建物於中國民國政府接收之時，即同屬一人（中華民國）所有之事實，其所辯自難採取。從而，本件系爭土地、建物應有民法第425條之1適用，應無疑義。
二、關於上開爭點㈡〔原告請求依系爭土地申報地價年息10%計算租金，是否過高？〕：
㈠、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。次按無權占用他人土地者，可獲得相當於租金之利益。最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照，復按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價（參看該條例第16條）。最高法院亦分別著有68年台上字第3071號判例，及75年台上字第378號判決可資參照。是參照上開法律規定，及最高法院判例、決意旨可知，法院於酌定民法第425條之1租金數額時，自非不得參照土地法第105條、97條規定，並依土地法規定之申報地價決定之。
㈡、查系爭土地之申報地價自89年起迄今均為每平方公尺9，200元，此為兩造不爭執之事實，次查，系爭土地位於新竹市之市中心，周圍有中央公園、民族公園、曙光女中、新竹女中、糧食局、新竹風城購物中心、新光三越百貨公司及國賓大飯店等建物及設施，亦有原告提出且為被告不爭執其真正之地圖一件在卷可憑。爰審酌系爭土地之位置，附近區域之工商業繁榮程度，被告利用系爭土地作為員工宿舍之用等項，並參酌鄰地租金（參原告提出之附近小套房面積7坪，租金開價6，500元之網路拍賣資料），認本件原告請求以系爭土地申報地價年息10%計算，應屬適當。被告辯稱原告請求缺乏法律上依據及金額過高，尚非可採。
三、綜上所述，原告請求被告應自91年11月23日起至96年11月22日止（起訴狀日期之前1日），按系爭土地申報地價年息10%計付租金607,200元〔計算式如下：9,200元/㎡（系爭土地自89年迄今申報地價均為每平方公尺9,200元）Ｘ132㎡（被告占用系爭土地面積）Ｘ10%÷12月Ｘ60月＝607,200元〕，及自96年11月23日起至被告將系爭建物拆除並將占用之系爭土地返還原告之日止，按月給付原告10,120元〔計算式如下：9200元/㎡Ｘ132㎡Ｘ10%÷12月＝10,120元〕，自屬有據，應予准許。
伍、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
陸、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年2月29日
民事第三庭法官曹宗鼎正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年2月29日
書記官黃聖心