裁判字號：臺灣高等法院臺中分院97年上易字第139號民事判決
裁判日期：民國97年10月28日
裁判案由：給付租金
臺灣高等法院臺中分院民事判決97年度上易字第139號上訴人台灣自來水股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 張智宏 律師複代理人丙○○被上訴人台灣糖業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 羅豐胤 律師
黃幼蘭 律師複代理人 林正雄 律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國97年2月29日臺灣臺中地方法院第一審判決（96年度訴字第3148號）提起上訴，本院於97年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決主文第一項命上訴人給付被上訴人超過新台幣肆拾捌萬伍仟柒佰陸拾元，及自民國96年12月1日起，至清償日止，按年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨主文第二項，命上訴人自民國96年11月23日起，至拆除坐落新竹市○○段第1153號土地上，如原判決附圖所示斜線區域之地上建物，將該部分土地返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人超過新台幣捌仟零玖拾陸元部分，併訴訟費用之裁判均廢棄。
上項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人原名臺灣省自來水股份有限公司，業於民國（以下同）96年5月31日更名為臺灣自來水股份有限公司，而法定代理人亦已變更為乙○○，有上訴人提出之經濟部函及公司變更登記事項卡可稽，並據上訴人於提起上訴時聲明承受訴訟。又被上訴人臺灣糖業股份有限公司之法定代理人葉國興已辭職，現由 陳清彬 出任代理董事長職務，又再變更為甲○○，亦已提出公司變更登記表，並具狀聲明承受訴訟，（本院卷第138頁），依法均無不合，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：坐落新竹市○○段第1153地號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，上訴人所有門牌號碼新竹市○○路○○○巷○號建物（下稱系爭建物）占用系爭土地面積計132平方公尺，被上訴人前曾起訴請求上訴人拆除系爭建物，將占用土地返還被上訴人，經臺灣新竹地方法院判決駁回，理由中則提及「…土地及房屋同屬一人，其後因故土地及房屋分屬不同人所有時，除有特別情事外，應推斷嗣後之土地所有人默許房屋所有人繼續使用土地…系爭房地既均係政府接收之敵偽財產，其後始分由被上訴人及訴外人新竹縣政府管有，嗣新竹縣政府因所屬自來水廠合併於上訴人台灣省自來水公司，而將系爭房屋作價投資該公司，續提供該公司員工…之宿舍用…應推斷土地所有人之默許房屋尾所有人之上訴人台灣省自來水公司繼續使用系爭土地」。是被上訴人依據民法第425條之1、土地法第97條第1項、第105條，請求上訴人應自民國91年11月23日起至96年11月22日止，按系爭土地申報地價年息10%計付租金新台幣（下同）607,200元〔計算式如下：9,200元/㎡（系爭土地自89年迄今申報地價均為每平方公尺9,200元）×132㎡（上訴人占用系爭土地面積）×10%÷12月×60月＝607,200元〕，及自96年11月23日起至上訴人將系爭建物拆除並將占用之系爭土地返還被上訴人之日止，按月給付原告10,120元〔計算式如下：9200元/㎡×132㎡×10%÷12月＝10,120元〕。
三、上訴人則以：系爭土地、建物並無同屬一人所有情形，不應適用民法第425條之1。被上訴人請求依系爭土地申報地價年息10%計算之租金，未能說明其依據，且屬過高等語置辯。
四、原審經言詞辯論後，斟酌兩造之攻擊防禦方法，認被上訴人之請求為全部有理由，而依系爭土地之申報地價年息百分之十計算，判決如被上訴人之請求，命上訴人應給付被上訴人新台幣（以下同）60萬7200元及自民國（以下同）96年12月1日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，又上訴人應自96年11月23日起，並拆除如原判決附圖斜線區域上之建物，返還坐落新竹市○○段第1153號土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人10,120元，上訴人應負擔訴訟費用，並就第一項之判決，准予供擔保為假執行及免為假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：原判決廢棄，廢棄部分駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。被上訴人則聲明求為判決駁回上訴。
五、兩造不爭執事項：⒈新竹市○○段第1153地號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有。
⒉上訴人所有門牌號碼新竹市○○路○○○巷○號之建物（下稱系
爭建物），占用系爭土地面積132平方公尺，範圍如原判決附圖所示斜線部分。
⒊系爭土地、建物均係政府接收之敵偽財產，其後始分別由被
上訴人及訴外人新竹縣政府管有。後者又將之作價投資於上訴人公司。
⒋系爭土地自民國91年起至96年止，申報地價均為每平方公尺新台幣（下同）9200元。
⒌被上訴人97年1月18日準備狀附原證四之地圖為真正。
六、按臺灣光復後，政府機關因代表國家接收日產房屋所取得之物權，與依法律行為而取得者有別，自無民法第758條之適用。國家機關代表國庫接收敵偽不動產，係基於國家之權力關係而為接收，並非依法律行為而取得不動產所有權，依民法第758條之反面解釋，既無須登記已能發生取得所有權之效力，自得本其所有權對抗一般人，不能因接收前所有權之取得未經登記，而謂其仍無對抗第三人之效力。最高法院著有40年台上字第1242、1912號判例可資參照。是依上開判例意旨，敵偽財產於國家機關代表國庫接收時，即由國家取得所有權。上訴人徒以系爭土地、建物於政府接收前分別屬於日本製糖株式會社及日本恩賜財團軍人援護會新竹州支部所有，即認系爭土地、建物未曾同屬一人所有，忽略系爭土地、建物於中國民國政府接收之時，即同屬一人（中華民國）所有之事實，其所辯自難採取。從而，本件系爭土地、建物應有民法第425條之1適用，應無疑義。
七、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。次按無權占用他人土地者，可獲得相當於租金之利益，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。復按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價（參看該條例第16條）。最高法院亦分別著有68年台上字第3071號判例，及75年台上字第378號判決可資參照。是參照上開法律規定，及最高法院判例及判決意旨可知，法院於酌定民法第425條之1租金數額時，自非不得參照土地法第105條、97條規定，並依土地法規定之申報地價決定之。原審法院因之，以查系爭土地之申報地價自89年起迄今均為每平方公尺9,200元，此為兩造不爭執之事實，又系爭土地位於新竹市之市中心，周圍有中央公園、民族公園、曙光女中、新竹女中、糧食局、新竹風城購物中心、新光三越百貨公司及國賓大飯店等建物及設施，亦有被上訴人提出且為上訴人所不爭執其真正之地圖一件在卷可憑。審酌系爭土地之位置，附近區域之工商業繁榮程度，上訴人利用系爭土地作為員工宿舍之用等項，並參酌鄰地租金（參原告提出之附近小套房面積7坪，租金開價6,500元之網路拍賣資料），認本件被上訴人以系爭土地申報地價年息10%計算，應屬適當云云。
八、惟查：⒈經本院現場履勘結果，上訴人所有系爭房屋，位處於新竹市
○○路○○○巷巷底，房屋南側面鄰三民路，建物為老舊瓦頂平房住宅，屋瓦因年久失修漏水，所以在屋頂另架鐵架烤漆板屋頂以防止漏水。該屋前院另搭建有鐵架烤漆板二層樓房一棟，該建物係部分占用被上訴人所有1153號土地，另有一小部分依上訴人之主張係占用新竹學租財團土地，1153號地除上訴人占用部分外為空地。系爭土地位於新竹市商業區範圍，距離新竹地方法院、新竹市政府約1公里，距離新竹市最熱鬧之城隍廟約1.5公里，距新竹火車站約2公里，該地位於綠園道的三民路與中央路162巷、168巷巷底，左側約10米的162巷巷道與中央公園相鄰，而10米巷道東側為7樓建築騎樓店舖，東側即為紅屋鐵板燒餐廳，再往前為17層之金溪大樓，而中央路兩側與中央路162巷分別5樓及7樓之騎樓店舖建築，而位於中央路168巷巷口東側距離約100公尺遠處為規模頗大的原風城百貨公司舊址，現已歇業等情，有勘驗筆錄可按。
⒉又上訴人所有門牌號碼：新竹市○○路○○○巷○號之建物（以
下簡稱系爭建物），除占用系爭被上訴人所有新竹市○○段第1153地號面積：132平方公尺土地外，另並占用訴外人財團法人新竹學租財團所有同地段1141地號土地（以下簡稱系爭1141地號土地），此除有臺灣新竹地方法院80年訴字第697號判決所附土地複丈成果圖可稽（原審卷第8頁）外，並有系爭1141地號土地登記謄本可稽。再者，有關上訴人所有系爭建物租用訴外人財團法人新竹學租財團所有系爭1141地號土地，面積：52平方公尺，其每年使用費租金為新台幣（下同）32,386元（每半年為16,193元），此有卷附訴外人財團法人新竹學租財團97年6月12日學租字第9713號函文及其附件可稽（本院卷第105頁）。又，該1141地號土地其申報地價自89年7月以來均為10,380元，此有系爭1141地號地價第二類謄本可稽（本院卷第50頁），則以系爭1141地號土地其申報地價每平方公尺10,380元為基準用以計算目前上訴人向財團法人新竹學租財團租用系爭1141地號土地（面積：52平方公尺）之租金，其年租金僅約為系爭1141地號土地其申報地價之年息百分之六（計算式：申報地價10380元×年息百分之比A×52平方公尺＝32386元；年息百分之比A≒0.06），此亦有訴外人財團法人新竹學租財團97年6月12日新學租字第9713號函文所檢附之財團使用費計算公式，可資參酌。
⒊被上訴人雖以：於97年9月26日至現場勘查，依現場所見，
與上訴人系爭1153地號土地相鄰之1141地號土地乃由第三人經營「紅屋鐵板燒」，而該1141地號土地為訴外人「財團法人新竹學租財團」所有。而「紅屋鐵板燒」向「財團法人新竹學租財團」承租1141地號土地共245坪（810平方公尺），租金每月105,000元，此業經鈞院函查明確（本院卷第182頁），則依上開「財團法人新竹學租財團」出租「紅屋鐵板燒」之標準而論，上訴人主張系爭房屋亦占用「財團法人新竹學租財團」1141地號土地52平方公尺，財團法人新竹學租財團僅收取被上訴人以申報地價之年息6％計算之租金，即不足為本案之依據。蓋1141地號土地面積共1331平方公尺，若依上訴人主張，系爭房屋僅占用1141地號土地52平方公尺，且該52平方公尺與1141地號土地其餘部分之間，尚且隔有一條巷子（本院卷第97頁），則該52平方公尺顯然在1141地號土地而言是屬畸零地，無法完整利用，所以財團法人新竹學租財團顯然因此才低價出租。但對於可以完整利用之1141地號土地的其餘部分，財團法人新竹學租財團即按市場行情出租予「紅屋鐵板燒」。從而，以「紅屋鐵板燒」承租245坪（810平方公尺），每月租金105,000元而論，相鄰之被上訴人系爭1153地號土地，遭占用132平方公尺，租金應當有每月17,112元之市場行情，則原審判決每月10,120元之租金，顯無過高，甚至遠低於市場行情。再者，系爭1153地號土地位於新竹市中心，為精華地段，其周圍有中央公園、民族公園、曙光女中、新竹女中、糧食局、新竹風城購物中心、新光三越百貨公司，以及國賓大飯店等人潮擁擠之建物設施，且依鈞院勘驗現場所見，系爭土地周圍受高樓大廈環繞，商業活動旺盛。基上，原審判決依系爭土地之申報地價年息10％為系爭租金數額，顯無過高情事云云。
⒋然查，系爭土地，位於距離中央路約有20公尺之深，兩側均
為約10米之巷道，面臨者固為綠園道，但非比中央路邊之商業繁榮地帶，供住家之用固不失為鬧中取靜之優良住宅，然仍不能與面臨道路邊之商業區，可為出租或供營商之商機相比擬。與相鄰之紅屋鐵板燒承租之1141號土地相比，面積亦有所不及，欲經營餐廳，亦須考慮週邊是否有足夠空間可供停車，因此不能以相鄰土地出租供經營鐵板繞餐廳而相類比。又參諸系爭1141地號土地與被上訴人所有系爭1153地號土地相毗鄰，且同為上訴人所有系爭建物之基地，系爭1141地號土地其申報地價每平方公尺為10,380元較被上訴人所有系爭1153地號土地其申報地價每平方公尺9,200元高，而上訴人所有系爭建物租用訴外人財團法人新竹學租財團所有系爭1141號土地，其年租金僅約為系爭1141地號土地其申報地價之年息百分之六，系爭土地之地形呈梯形，並非方正，使用上受一定限制。另，參諸系爭建物係日據時代所興建其年代已久，且系爭建物外觀上已相當老舊，系爭建物目前僅供上訴人所屬退休員工即訴外人 胡可衡 一人作為宿舍之用，上訴人目前使用系爭土地所獲利亦相當有限，故原審以系爭1153地號土地其申報地價每平方公尺9200元之年息百分之10作為其計算租金之依據，客觀上確顯屬過高。本院審酌系爭土地之位置、面積、大小、形狀與附近繁榮地區之距離，相鄰土地租金之高低，上訴人使用之利益，及被上訴人如經收回可資利用之程度及可獲得之利益等各種主、客觀因素，認為被上訴人之請求，以按系爭土地申報地價年息百之八計算，作為給付補償金為適當。原審法院未經履勘現場，在不明附近土地使用情形及相關地理位置之情形下，逕依被上訴人提出之地圖及陳述，認應依申報地價年息百分之十計付租金，自難謂洽。依上開說明，依系爭土地申報地價年息百分之八計算，則上訴人之請求應自91年11月23日起，至96年11月22日止（起訴狀日期之前1日）之租金為485,760元（計算式如下：9200元×132×0.8÷12×60＝485760元）及自96年11月23日起，至上訴人將系爭房屋拆除，並交還系爭土地與被上訴人之日止，按月應給付被上訴人8,096元（計算式：9200元×132×0.8÷12＝8096元）部分為有理由，上訴人就此部分之上訴即為無理由，上訴應予駁回。並於逾上開部分，被上訴人之請求為無理由，上訴人提起上訴，指摘其不當，其上訴即為有理由，應由本院將此部分及其假執行之宣告，予以廢棄，改判駁回被上訴人之訴及其假執行之聲請。
九、據上論結，上訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條但書判決如主文。
中華民國97年10月28日
民事第三庭審判長法官陳照德
法官曾謀貴法官朱樑以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官茆亞民中華民國97年10月29日
Ａ