鳳山簡易庭103年度鳳簡字第389號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　103年度鳳簡字第389號
原　　　告　 方春木
被　　　告　 洪麗雅
訴訟代理人　 汪廷諭 律師
複代理人　　 陳者翰 律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國103年11月21日辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101年8月間將訴外人 林鈴鍈 、林麗
雲、 林淑麗 、 林淑玲 (下稱林鈴鍈等4人)公同共有門牌號
碼高雄市○○區○○路○○○○號之未保存登記建物(下稱18
之3號房屋)之一部分(下稱系爭租賃範圍)出租予被告，
租期自101年8月15日起至103年8月14日止，兩造並約定
101年8月15日起至101年12月14日止，每月租金新臺幣(
下同)28,000元，自102年1月15日起至103年8月14日止
，每月租金30,000元(下稱系爭租約)。被告雖於102年3
月間有終止系爭租約之意思表示，然被告先前未遵期給付租
金時，原告本已不想出租系爭出租範圍給被告，但被告說因
為生意不好會慢慢還，原告有同意被告，故被告終止系爭租
約不合理。被告仍應依系爭租約給付原告102年4月15日起
至103年1月15日止之租金共270,000元。爰依系爭租約提
起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告270,000元及自支付
命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算
之利息。
二、被告則以：原告向林鈴鍈等4人承租18之3號房屋後，將系
爭租賃範圍轉租予被告，林鈴鍈等4人以原告未經同意轉租
為由終止其與原告間18之3號房屋之租約，因此，原告提供
系爭租賃範圍予被告使用已屬給付不能，故被告於102年3
月7日終止系爭租約係屬合法。林鈴鍈等4人並對被告提起
遷讓房屋之訴訟，經本院102年度鳳簡字第98號民事事件判
命被告應返還系爭租賃範圍並給付林鈴鍈等4人相當於租金
之不當得利已告確定(下稱系爭確定判決)。原告再向被告
請求租金無理由等詞為辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如
受不利判決願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠原告於100年7月19日與林鈴鍈等4人就其等公同共有之18
之3號房屋簽訂租賃契約，約定租期自100年9月17日起至
103年9月16日止，每月租金30,000元。
㈡原告於101年8月間將18之3號房屋一部分即系爭租賃範圍
出租予被告，租期自101年8月15日起至103年8月14日止
，兩造並約定101年8月15日起至101年12月14日止，每月
租金28,000元，自102年1月15日起至103年8月14日止，
每月租金30,000元。
㈢林鈴鍈等4人以原告違反租賃契約為由，於101年12月24日
終止與原告間之上開租賃契約。
㈣被告於102年3月7日以高雄地方法院郵局存證信函第343
號通知原告終止兩造間之系爭租約。
㈤被告已給付票面金額均為30,000元，票據號碼分別為000000
0、0000000、0000000號之支票共3紙(下稱系爭支票)
交予原告，用以支付102年1月15日起至102年4月14日止
之租金，系爭支票均已兌現。
㈥被告自103年1月15日起已搬離系爭租賃範圍。
四、兩造爭執事項
㈠被告於102年3月7日終止系爭租約是否合法?原告請求被
告給付102年4月15日起至103年1月15日止之租金27萬元
有無理由?
㈡如原告請求被告給付租金有理由，被告以本院103年度訴字
第844號民事確定判決對原告之債權1,175,500元為抵銷，
有無理由?
五、得心證之理由
㈠被告於102年3月7日終止系爭租約是否合法?原告請求被
告給付102年4月15日起至103年1月15日止之租金270,00
0元有無理由?
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使
用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益
租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害
或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三
人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出
租人均負有以適當方法除去及防止之義務；出租人應以合於
所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存
續中保持其合於約定使用、收益之狀態為第423條所明定義
務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反
，應負債務不履行之責(最高法院86年度台上字第3490號、
97年度台上字第2307號裁判意旨參照)。是以，出租人應於
承租人承租期間保持租賃物完整之使用收益權能，始盡其用
益提供義務。
⒉經查，原告於100年7月19日向林鈴鍈等4人承租18之3號
房屋，約定租期自100年9月17日起至103年9月16日止，
復未經林鈴鍈等4人同意將18之3號房屋其中一部分即系爭
租賃範圍轉租被告，林鈴鍈等4人於101年12月24日終止與
原告間之上開租賃契約，並訴請原告及被告各自返還18之3
號房屋、系爭租賃範圍獲准，業經系爭確定判決所認定，有
系爭確定判決可稽，並為兩造不爭執。是以原告與林鈴鍈等
4人就18之3號房屋之租賃契約已於101年12月24日終止。
此後原告使用收益系爭房屋已無權源，至此原告出租予被告
之系爭租賃範圍使用權利即有欠缺而屬不能履行，依上開說
明，原告應負債務不履行之責任。是被告於102年3月7日
終止系爭租約自有理由。則系爭租約終止後被告已不負有給
付租金之義務，故原告請求被告給付102年4月15日起至10
3年1月15日止之租金270,000元，自難准許。
㈡如原告請求被告給付租金有理由，被告以本院103年度訴字
第844號民事確定判決對原告之債權1,175,500元為抵銷，
有無理由?
本件原告請求被告給付租金為無理由，被告所為之抵銷抗辯
毋庸審酌。至原告陳稱不知有本院103年度訴字第844號民
事確定判決存在等語，係屬另一法律問題，與本件無涉，均
附此敘明。
六、從而，原告依系爭租約請求被告給付270,000元及自支付命
令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。
中華民國103年12月12日
鳳山簡易庭法官楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年12月12日
書記官李燕枝