臺灣高等法院90年度上字第157號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院90年上字第157號民事判決

裁判日期：民國90年04月30日

裁判案由：返還房屋

臺灣高等法院民事判決九十年度上字第一五七號
上訴人乙○○被上訴人甲○○
黃政雄 右當事人間返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月二十三日臺灣士林地方法院八十九年度訴字第八八六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
陳述：除與第一審判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠原審共同被告 鄭亦真 於八十六年十月十八日提供所有坐落臺北市○○區○○段一
小段五四七地號土地及其地上建物即門牌臺北市○○○路○○○巷○○○號一、
二、三樓房屋設定第二順位抵押權予被上訴人，由上訴人向被上訴人借款新臺幣（下同）六百萬元，惟借款當時被上訴人已預先扣除三個月利息四十五萬元及手續費五十五萬元共計一百萬元，上訴人實借得五百萬元，上訴人自八十七年二月至八十七年六月，每月支付被上訴人利息十五萬元，共計九十萬元利息等情，為兩造不爭之事實，被上訴人行使債權，已巧取利益，有違民法第二百零六條、第二百零三條之規定，違反誠實公平信用之方法。上訴人自八十七年六月二十一日後未依約給付利息，自八十七年六月廿一日至八十八年六月三日計算違約金，每日逾期清償以一萬分之十計算，即每日六千元，一個月高達十八萬元，故被上訴人參與分配之違約金高達二百零八萬二千元。準此，被上訴人之行使權利顯然以損害上訴人及鄭亦真為主要目的，其收取年息高達百分之三十或四十五，尤有乘人急迫用錢而牟取暴利之行為，其超過法定最高利率部分，應無請求權。
㈡前揭抵押權標的並不及於增建部分即上訴人所有四、五樓之房屋。系爭房地價值
逾二千餘萬元，被上訴人以低價拍賣取得獲得較大利益，已有損害上訴人之權益，被上訴人除已收回本金外，復收取高達年息百分之四十五之重利，並請求上訴人按月給付五萬元，作為被上訴人損害賠償金，顯然甚不公平。前揭抵押權效力，不及於四、五樓增建部分，則拍賣程序顯然嚴重錯誤，被上訴人之拍定承受，尤應認為無效。
㈢八十六年八月前，為籌備「中華民國台灣人文協會」，上訴人曾以口頭約定方式
將系爭房屋出租予上揭籌備會，嗣後依法報請內政部核准，並於八十七年二月十四日成立並獲發給全國性及區域人民團體立案證書後，追溯簽訂租約，即自籌備會成立後以每個月三千元之租金承租系爭房屋迄今，故本件系爭房屋租賃關係於八十七年九月九日遭查封前即已成立。又查第三人「台灣連合通訊社」於八十五年間成立，並於八十三年十二月廿九日受核准設立登記，至今仍存續經營中，因該通訊社負責人 吳沐華 係上訴人之子，故該會於成立之日起即於系爭房屋無償借用迄今。末查「台灣民俗館傳播有限公司」成立於八十四年六月三十日，由上訴人擔任社長及負責人。核該法人非惟於八十六年十月八日即上訴人向被上訴人借款前即已成立，上揭法人於核准設立登記日前即租用系爭房屋為營業所在地迄今，每年皆固定支出租賃費用六萬元。另依強制執行法第一百二十六條及最高法院三十九年度臺上字第一一九二號判決意旨，系爭執行標的房屋，非由上訴人合法占有，依法不得逕令該第三人即上訴人騰空搬遷，方屬適洽。
㈣本件於八十八年六月三日拍定金額為一千六百五十八萬元，被上訴人聲明承受後
，對拍賣不點交部分提起異議及抗告均遭駁回，該期間被上訴人亦於八十八年十月間與上訴人達成協議，即上訴人承諾不提起異議之訴，被上訴人則同意上訴人只須清償六百萬元，其餘違約金悉數免除。雙方又商定系爭抵押房屋應由被上訴人指定仲介公司出售，倘出售得款逾二千萬元以上，則被上訴人同意就增建部分補貼二百五十萬元予上訴人，而在房屋未出售前，上訴人及其他共同被告可以無償使用，直至出售為止，雙方約定後，被上訴人即偕共同被告鄭亦真至其所指定之永佳房屋、力霸房屋等仲介公司洽談委賣之相關事宜，嗣於八十八年十二月間與仲介公司簽訂不動產經紀買賣契約。有證人 李豐裕 筆錄可證。上訴人悉依約全力配合被上訴人，以利執行程序順利進行，未料，被上訴人出爾反爾，趁上訴人及鄭亦真罹患糖尿病症、精神官能症，生病期間，以各種訴訟手段逼迫上訴人，甚至另查封鄭亦真所有臺北縣中和市○○街之房屋，並撤銷仲介契約，讓上訴人一家人經濟生活陷於困頓。系爭房屋既尚未賣出，被上訴人又無端撤銷仲介契約，自無請求上訴人遷讓房屋及給付損害金暨遷出戶籍之權利。
證據：除援用第一審所提出者外，補提：
上證㈠：中華民國台灣人文協會之立案證書影本。
上證㈡：台灣民俗館傳播有限公司營利事業登記證影本。
上證㈢：委託銷售契約書影本。
乙、被上訴人方面：聲明：上訴駁回。
陳述：除與第一審判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠兩造就系爭房屋設定第二順位抵押權時，上訴人曾表示並無出租給第三人，上訴
人之配偶鄭亦真亦提出切結書給被上訴人，保證房屋設定抵押權以前絕無出租給第三人。惟事後鄭亦真竟向執行法院陳報系爭房屋出租給 吳晉賢 ，顯然是為妨礙被上訴人行使抵押權的通謀虛偽意思表示行為，依民法第八十七條之規定，當然無效。
㈡鄭亦真也向執行法院陳報中華民國台灣人文協會係向吳晉賢以每月一萬元分租部
分房屋作為辦公室，而吳晉賢於臺灣士林地方法院檢察署八十九年度他字第一０八０號偵查庭時，卻稱他不認識租約所記載之保證人 高俊彥 ，顯然系爭房屋自始至終均係上訴人與鄭亦真自用，未出租予吳晉賢或第三人之事實，另從鄭亦真所簽訂之委託銷售契約書中可以證明系爭房屋由鄭亦真自住。
㈢ 劉秋貴 係於八十七年六月才受僱於上訴人，不可能書立八十六年八月之租賃契約
，且該租約內之鄭亦真、吳晉賢的簽名與執行法院八十七年十月二十九日之勘測筆錄的簽名不符，足見系爭房屋為上訴人與鄭亦真自用，無第三人承租，上訴人無權占有的事實自明。
㈣證人李豐裕實際上為上訴人之僱用人，證詞必然偏頗，已難採信。況證人證言亦
不能證明八十九年八月以後，上訴人仍得繼續無償使用。又被上訴人係於八十九年八月十四日起訴請求上訴人遷讓房屋，尤足證明被上訴人顯無同意上訴人續住之事實。
證據：除援用第一審所提出者外，補提：
被上證㈠：委託銷售契約書影本。
理由本件被上訴人起訴主張坐落臺北市○○區○○段一小段五四七號土地上建物即門牌
臺北市○○○路○○○巷○○號一、二、三樓房屋及一、二、三樓增建部分及頂樓增建部分（增建部分面積一四二點七三平方公尺），係被上訴人經拍賣取得所有權，於八十九年八月八日領得權利移轉證書，上訴人及原審共同被告鄭亦真、吳晉賢無權占有上開房屋，且設籍於上址，妨害被上訴人之所有權，且致被上訴人不得使用房屋，爰依民法第七百六十七條規定請求上訴人及原審共同被告鄭亦真、吳晉賢遷讓返還房屋、上訴人及原審共同被告鄭亦真將戶籍遷出，並依侵權行為損害賠償之法律關係，請求上訴人應自被上訴人取得所有權之日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付相當於租金之損害五萬元等語計算之損害金等語；上訴人則以兩造之借貸關係，實屬被上訴人乘人急迫用錢之暴利行為，抵押權之效力應不及於增建之四、五樓，設定抵押權前即已將系爭房屋出租予第三人及雙方曾合意於系爭房屋賣出前，上訴人可無償使用等語資為抗辯。（被上訴人於原審以上訴人及鄭亦真、吳晉賢為共同被告提起本件訴訟，經原審為被上訴人勝訴之判決，僅上訴人一人提起上訴，原審共同被告鄭亦真、吳晉賢就其敗訴部分未據提起上訴而告確定。）被上訴人主張前開臺北市○○○路○○○巷○○號一、二、三樓房屋及一、二、三
樓增建部分及頂樓增建部分，係被上訴人經拍賣取得所有權，於八十九年八月八日領得權利移轉證書，上訴人及原審共同被告鄭亦真、吳晉賢無權占有上開房屋，且設籍於上址，妨害被上訴人之所有權等之事實，已據被上訴人提出權利移轉證書、上訴人戶籍謄本為證，另經本院調閱原法院八十七年度民執字第六九五八號拍賣抵押物卷宗審閱無訛，被上訴人所主張之上開事實堪認為實在。被上訴人依物上請求權請求上訴人遷讓返還房屋，上訴人則以上訴人向被上訴人借款並就系爭房屋設定抵押權之前，即已將房屋出租予訴外人中華民國台灣人文協會及台灣民俗館傳播有限公司，又兩造曾約定在上訴人自行賣出系爭房屋前，得無償使用系爭房屋至出售為止，上訴人非無權占有系爭房屋云云。然上訴人所稱系爭房屋設定抵押權前，系爭房屋已出租中華民國台灣人文協會及台灣民俗館傳播有限公司屬實，上揭協會及公司因租賃關係而有權占有，亦與上訴人無涉，即中華民國台灣人文協會及台灣民俗館傳播有限公司之有權占有，非上訴人即有權占有。況原法院八十七年度民執字第六九五八號拍賣抵押物事件八十七年九月十日查封時，債務人鄭亦真之夫即上訴人稱：「一、二、三、四、五樓係租給中華民國臺灣人文學會，租約、租金不詳。」，經執行法院諭知「當場告知十日內將房屋租約陳報到院。」，嗣僅有吳晉賢於八十七年十月二十九日提出系爭房屋之租約，債務人鄭亦真於八十七年十一月十九日所提出之租約，承租人亦為吳晉賢（影本見本院卷第一○六頁以下），並無上開協會及公司之租約，已據本院閱覽該卷宗屬實，至上開協會及公司是否有占用系爭房屋之事實及其是否為有權或無權占用，被上訴人是否向該協會及公司主張權利，均與本件無涉，上訴人上開辯解非屬實在。
上訴人另主張兩造成立使用借貸云云，然未據上訴人舉證證明被上訴人承受系爭房
屋後仍有此約定，證人李豐裕於本院到庭證稱：「（房子未出售前二人是否有談到可以繼續使用該房子？）八十九年八月之前有提到他們要繼續住，：：」、「（提示契約書為何房子要出售但是又沒有下文？）這是第一次的委託契約，後來又去找力霸房屋」、「（為何沒有賣成？）那是江小姐去解約的」等語，有李豐裕筆錄在卷可憑（見本院卷第六十四頁、第六十五頁），亦無由證明在八十九年八月被上訴人取得系爭房屋所有權以後，兩造間就系爭房屋仍有使用借貸關係存在，上訴人之主張自不足以採信。是以上訴人並無合法正當之權源而占有系爭房屋，核屬無權占有。上訴人復以被上訴人有暴利行為置辯，惟未舉證以實其說，自難信其為真實。至於抵押權之效力是否及於系爭房屋增建之四、五樓部分，依通說認為，係以增建部分是否具有獨立的出入通道及水電系統，作為判斷主、從物之標準，查本件系爭房屋並無獨立的出入通道及水電系統，應屬主建築物之從物，自為抵押權效力所及，有臺灣士林地方法院八十七年度執字第六九五八號卷宗第四十一頁以下被上訴人所陳報之照片為證，亦據本院審閱該卷宗屬實，上訴人上開辯解亦非可採。按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之」民法第七百六十七條前段、中段分別有明文規定。被上訴人依該規定請求上訴人遷讓房屋，自屬有理。另上訴人將戶籍設於上址，對被上訴人所有權圓滿狀態亦有妨害，被上訴人請求上訴人將戶籍遷出，亦屬有據。
另按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」民法第一百八
十四條第一項前段定有明文。上訴人無權占有被上訴人之房屋，自屬侵害上訴人之房屋所有權，被上訴人對上訴人自得請求賠償相當於租金之損害金（最高法院六十七年度臺上字第三六二二號判例參照）。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，而基地租金之數額準用前開房屋租金之規定，再土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條前段定有明文。查九十年三月十三日系爭房屋基地之土地登記謄本（見本院卷第五十五頁），公告土地現值為每平方公尺十一萬八千五百二十四元，申報地價為九萬四千八百十九元二角，面積為八十九平方公尺，申報總價額共計為八百四十三萬八千九百零八元八角。（按該土地經勘估總額為一千二百萬元以上，見本院卷第一二一頁）。另房屋現值則依同年月日之台北市稅捐稽徵處大同分處所核發之房屋現值證明書所示（見本院卷第五十六頁、五十七頁），一樓為七萬四千八百元，二樓為六萬八千二百元，三樓為十二萬零三百元，合計共二十六萬三千三百元。總計土地申報總價額及建築物現值總價為八百七十萬非一千二百零八元八角。又系爭房屋位於臺北市○○○路，雖非臺北市精華地帶，但距離臺北火車站頗近（見本院卷第八十七頁街道圖），本院認其租金以土地及其建築物申報總價額年息百分之八為宜，依此計算系爭房屋每月租金應為五萬八千零十五元（計算式：8,702,208.8x0.08/12=58,015元,元以下四捨五入），被上訴人請求相當於租金之損害為五萬元，並未逾此範圍，自應准許。
綜上所述，被上訴人本於所有權之作用及侵權行為損害賠償請求權，請求上訴人遷
讓返還房屋、將戶籍遷出及給付相當於租金之損害金，均屬於法有據。原審為上訴人敗訴之判決，並依被上訴人之聲請，就遷讓返還房屋部分，酌定相當擔保金並為假執行之諭知，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論究，合併敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中華民國九十年四月三十日
臺灣高等法院民事第一庭
審判長法官洪仁嘉
法官顧錦才法官湯美玉右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十年四月三十日
書記官王敬端附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。