臺灣屏東地方法院民事判決 104年度屏簡字第527號
原 告 方文環
訴訟代理人 蔡祥銘 律師
蔡晉祐 律師
被 告 方吉雄
訴訟代理人 周振宇 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105年2月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐○○○鄉○○段○○○○○號土地上，如附圖所示甲
部分，面積二一點零五平方公尺之建物拆除，並將土地騰空返還
原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
㈠、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系
爭土地）原為兩造及訴外人 方吉山 、 方吉福 所共有。原告先
以被告無權占用系爭土地如附圖所示編號甲部分，面積21.0
5平方公尺，搭蓋未辦保存登記建物（下稱系爭建物）為由
提起拆屋還地訴訟，經臺灣高等法院高雄分院（下稱高雄高
分院）以101年度上易字第329號民事判決認定兩造及訴外人
方吉山、方吉福間就被告以系爭建物占用管領系爭土地之特
定部分，有默示分管契約存在，被告非無權占有系爭土地而
駁回原告之訴確定。原告嗣就系爭土地提起分割共有物訴訟
，經本院以102年度屏簡字第347號判決變價分割確定，被告
並據以聲請強制執行，系爭土地經本院民事執行處拍賣，由
原告得標，而取得系爭土地所有權。則依最高法院84年度台
上字第2886號判決意旨、最高法院85年度台上字第1046號判
決意旨，被告既已喪失系爭土地應有部分，即無從依上開分
管契約對原告主張權利，被告既無占用系爭土地之合法正當
權源，原告自得依民法第767條，請求被告拆除系爭建物並
返還占用之系爭土地。
㈡、對被告抗辯則以：被告與訴外人 方旭旗 訂立之租賃契約，顯
係臨訟杜撰，按依上開高雄高分院判決所載，系爭土地及房
屋均由被告之子方旭旗無償使用，則被告並無與其子方旭旗
另訂自民國（下同）102年5月22日起，租期5年之租賃契
約（下稱系爭租約）之必要。且被告前聲請強制執行拍賣系
爭土地時係委由其子方旭旗為代理人，亦未表明有何系爭租
約之情事。又被告不願其系爭土地應有部分遭出售，竟與訴
外人 林鳳湖 共謀製作虛偽債權，向本院聲請假扣押裁定，並
於收受該裁定後，持之使地政事務所公務員將上開虛偽債權
登載於系爭土地之土地登記謄本，足生損害於原告出賣系爭
土地之權利及地政機關對系爭土地他項權利變動管理登記之
正確性，亦經高雄高分院以104年度上易字第498號刑事判
決有罪確定。基上，以被告多次阻撓原告處分、使用系爭土
地，應可認系爭租約係被告與其子方旭旗虛偽製作。其次，
縱認系爭租約為真，原告亦於上開高雄高分院民事案件審理
中即101年11月間合法終止系爭土地之分管契約，而系爭租
約訂立期間為102年5月22日，則以管理系爭土地應由共有
人數過半及其應有部分過半之同意行之，是原告或其他共有
人既未同意被告出租行為，原告及其他共有人自不受系爭租
約拘束。再者，縱依臺灣臺東地方法院93年簡上字第6號判
決要旨及臺灣高等法院暨所屬法院83年度法律座談會民事類
第9號結論，系爭土地既經本院判決分割，則系爭土地之共
有關係消滅，分管契約亦應認為終止，而原分管土地亦因分
割結果喪失管理權，則原出租之權利益喪失權源，系爭租約
應歸消滅，則被告所辯顯然無據等語，並聲明：㈠被告應將
坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地上，如附圖所示編號
甲部分，面積21.05平方公尺之建物拆除，並將土地騰空返
還原告。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保請准宣告
假執行。
二、被告則以：兩造及訴外人方吉山、方吉福間就系爭土地如附
圖所示編號甲部分有默示分管契約，業經上開高雄高分院民
事判決所確定，且依最高法院89年度台上字第585號判決意
旨，終止分管契約應由全體共有人同意，則原告主張曾由部
分共有人發函終止分管契約，與法定方式不合，則分管契約
仍存在。被告復於102年間出租上開分管部分及系爭建物予
其子方旭旗經營商店使用，並訂有系爭租約，則依司法院第
一期司法業務研究會研討結論及最高法院100年度台上字第
1776號判決意旨，堪認被告與其子方旭旗就分管部分之系爭
租約成立且有效存在，縱經原告購得系爭土地，系爭租約仍
拘束原告，則其子方旭旗繼續使用系爭土地分管部分有合法
權源。其次，被告原為系爭土地之共有人，且經全體共有人
默示分管同意被告於系爭土地上興建系爭建物，則系爭土地
與系爭建物原屬同一人所有，嗣因系爭土地拍賣由原告取得
所有權，依民法第425條之1規定，應推定兩造間就系爭建
物使用期間內有租賃關係等語，資為抗辯，並答辯聲明：㈠
原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷：
㈠、原告主張系爭土地原為二造及訴外人方吉山、方吉福所共有
，後經法院變價分割後，由原告拍定取得系爭土地所有權，
被告於系爭土地上蓋有如附圖甲部分、面積21.05平方公尺
之系爭建物，現該建物由訴外人方旭旗使用等情，業據原告
提出土地登記謄本、照片、本院102年度屏簡字第347號判
決書、本院不動產權利移轉證書等件為證（見本院卷第6-10
、18-23頁），且為被告所不爭執，就此部分之主張堪信為
真正。
㈡、原告主張被告無權占用系爭土地，被告則以前揭詞置辯，經
查：
⑴、按各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，
負與出賣人同一之擔保責任。又共有土地共有物之分割，經
分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部
分所有權之效力。共有人對於他共有人分得之部分，既喪失
共有權利，則其占有即難謂有何法律上之原因，民法第825
條固定有明文，並經本院51年台上字第2641號著有判例。另
共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得約
定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀態
，與消滅共有關係之分割有間。故共有物經法院判決分割確
定時，先前共有人間之分管契約及使用借貸契約，即應認為
終止。又分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理
方法所訂定之契約，而共有人請求分割共有物，應解為有終
止分管契約之意思。是系爭土地之分管契約，已因被上訴人
提起本件分割共有物訴訟，而當然終止。最高法院97年度台
上字第1729號判決、85年度台上字第1046號判決、最高法院
85年度台上字第53號判決參酌。
⑵、被告以前就系爭土地有默示分管契約，約定由被告占有使用
如附圖所示甲部分之系爭建物所在部分（下稱系爭分管部分
），則被告於102年復將系爭分管部分出租予訴外人方旭旗
使用，則系爭租約仍有效存在，其並非無權占有等語，業據
其提出租賃契約為證（見本院卷第47頁），原告雖主張系爭
租約為虛偽，惟未能提出任何證據證明之，礙難遽認系爭租
約為虛偽。
⑶、原告主張業已終止上開分管契約之約定，則被告已非系爭土
地共有人之身分，自不得再主張分管契約上之權利等語，被
告則以前分管契約之終止，並未經共有人全體同意，該終止
無效云云，按系爭土地前為二造及訴外人方吉山、方吉福所
共有，後經法院變價分割後，由原告取得所有權等情，業如
上述，則依上開實務見解，關於分管契約，已因共有物分割
而終止，不因是否有得全體共有人同意而影響其效力，是系
爭土地上之分管契約既已終止，則被告已喪失共有物之應有
部分，其依該分管契約，所得行使之權利即失所附麗，即不
再得其後手或其他共有人主張分管契約上之權利，是被告前
以其有分管契約，而為的出租行為，均因分管契約之終止，
亦失所附麗，故被告抗辯其為有權占用，顯屬無據。
⑷、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，
其期限不受民法第449條第1項規定之限制，民法第425條
之1第1項固定有明文。然此規定及最高法院48年臺上字第
1457號判例、73年度第5次民事庭總會決議，必須「土地及
其土地上之房屋同屬一人所有」，而僅將土地或僅將房屋所
有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之
情形，始有其適用。因之若土地及其土地上之房屋非同屬一
人所有，自無上開規定、判例及決議適用之餘地。查系爭土
地原係二造與訴外人方吉福、方吉山所共有，而系爭建物係
被告搭蓋等情，已如前述，則系爭建物所有權人僅係被告即
系爭土地共有人中之一人，並非全體共有人，其與上開所稱
「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件尚有不同，
自無民法第425條之1第1項規定及上開判例、決議適用之
餘地。再者，就系爭土地而言，共有人之占有於裁判分割確
定時，均為無權占有，而變價分割更係將全部共有物付諸拍
賣，共有關係全數解消，亦無同為共有人之分管人因判決分
割而取得其所分管之土地情形，自應為相同解釋，則先前共
有人間縱有分管契約，亦應即終止。因此，系爭土地於變價
分割確定時，被告已喪失法律上占有之原因，對於系爭土地
已屬無權占有，且該無權占有土地之情形，於拍賣前即已經
判決確定，並非拍賣所致，自與民法第425條之1第1項之
情形有間。綜上所述，被告辯稱本件有民法第425條之1第
1項規定及認其依分管契約所為的出租行為，對原告有效云
云，洵屬無據。此外，被告復未主張並提出證據證明其占有
系爭土地有何其他正當權源，則其屬無權占有，堪可認定。
㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、
中段定有明文。查系爭土地係原告所有，目前為被告以其所
有之系爭建物無權占用中，業如前述，則原告依據上開規定
，請求被告將系爭房屋拆除，並將該部分占用土地交還原告
，核屬正當，應予准許。
㈣、綜上所述，本件原告依所有物返還請求權之法律關係，請求
被告將如附圖所示甲部分面積21.05平方公尺拆除，並將土
地騰空返還原告，為有理由，應予准許。
四、本件原告勝訴部分，係依簡易程序為被告敗訴之判決，依民
事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行
（此部分原告假執行之聲請為無必要）。
五、兩造其餘陳述與攻擊防禦方法，與本件判決結果不生影響，
爰不予以一一審酌，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國105年3月10日
屏東簡易庭法官吳思怡
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月10日
書記官鄭美雀