裁判字號：臺灣新竹地方法院90年訴字第78號民事判決
裁判日期：民國90年04月30日
裁判案由：返還押租金
臺灣新竹地方法院民事判決九十年度訴字第七八號
原告興達股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○被告中洋物流有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人丁○○右當事人間返還押租金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣叁佰玖拾陸萬伍仟伍佰元，及自民國九十年四月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將如附表（二）編號四至九所示之支票返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰叁拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新台幣捌拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一、二項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告在坐落新竹縣○○鄉○○○段下北勢小段土地上建有廠房倉庫，於民國八十五年十二月二十日出租與原告使用，每月租金新台幣（下同）六十四萬八千九百元，押金三百八十九萬三千四百元，租期三年，八十八年十二月十九日租期屆滿後，雙方同意縮小承租面積，每月租金約定為四十三萬二千六百元，自八十八年十二月二十日起至八十九年九月十九日止計九個月之租金三百八十九萬三千四百元，以原押金抵充。
（二）八十九年九月十九日兩造簽訂「倉庫租賃合約書」，約定租賃期間一年，每月租金四十一萬二千元另計加值營業稅共計四十三萬二千六百元，押金一百七十三萬零四百元（四個月租金），原告即簽發如附表（一）所示之支票十六紙交付被告。
（三）八十九年十月九日被告在未告知原告情況下，竟僱工拆除本件租賃標的物，影響原告存放倉庫物品之安全，經原告多方查詢，始知悉本件租賃標的物係屬違章建築，經政府勒令拆除。原告當與被告理論，被告置之不理，原告被迫於八十九年十月十二日起至同年月十五日將庫存物搬離，該倉庫亦拆除完竣。依據兩造合約書第八條第二項所載不適倉儲系爭合約應終止，原告除口頭向被告終止租約外，並於八十九年十月二十五日以湖口新工郵局第一二四號存證信函通知被告終止租約。
（四）系爭廠房既因違章建築而被政府拆除，原告僅使用二十五日（八十九年九月二十日至同年十月十五日），其租金僅為三十六萬零五百元，其溢領之二百二十三萬五千一百元應返還原告，未到期之如附表（二）標號四至九所示支票應返還原告，而兩造租約已終止，押金一百七十三萬零四百元亦應返還原告。
（五）對被告抗辯之陳述：被告並不否認系爭倉庫被拆除，惟辯稱：該倉庫有三座，被拆除者為其中一座，與原告承租之二座無關，云云。然系爭倉庫外觀雖有三個出入口，但實為一座，且內部空間渾然一體，並無隔間，雖表面僅拆除一大部分，但已影響倉庫之結構與安全，尤其風雨侵襲，造成內部積水，腐蝕金屬容器，已達不堪使用之程度。
三、證據：提出倉庫租賃合約書、湖口新工郵局第一二四號存證信函及回執、新竹縣政府工務局違章建築結案通知單（以上均為影本）、相片十幀等件。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）本倉庫於四年前興建時是針對原告興建，否則投資二千萬元血本無歸。於頭三年合約中未到期時原告就已提出要求解約，實因經濟景氣不佳，經雙方協調，被告同意只讓原告承租三分之二，。於三年期限到後應依原告承諾書所協定，應簽訂合約三年，但原告只願簽約一年，原告早已有不予續租之意向，實有違雙方合作之誠信，若非原告承諾承租十年，被告豈有興建一千六百五十坪倉庫，投資達二千萬元之行為，如今不可因景氣不佳，而片面不予承租。
（二）於八十九年十月被告欲整修倉庫時，事先亦由原告未承租的三分之一整修起，亦加派人員於整修時看守，亦曾與廠務倉庫人員告知被告應儘速整修完畢，善盡出租人之責，但原告於整修期間就搬移倉庫不予承租，被告即與原告開協調會，被告提出１被告整修倉庫區域是尚未出租的倉庫，應與原告無關，因原告只承租三分之二，被告有權處理未承租部分，２如果因整修致原告有所損失，被告願將租期延長，以彌補原告認為所謂的損失。但原告均置之不理，執意解約。且當時拆除完後仍可以使用，不影響放置金屬容器。
理由
一、原告起訴主張被告在坐落新竹縣○○鄉○○○段下北勢小段土地上建有廠房倉庫，於八十九年九月十九日兩造簽訂「倉庫租賃合約書」，約定租賃期間一年，每月租金四十三萬二千六百元，押金一百七十三萬零四百元，原告即簽發如附表（一）所示之支票十六紙交付被告。然八十九年十月九日被告在未告知原告情況下，竟僱工拆除本件租賃標的物，影響原告存放倉庫物品之安全，經原告多方查詢，始知悉本件租賃標的物係屬違章建築，經政府勒令拆除。系爭倉庫外觀雖有三個出入口，但實為一座，且內部空間渾然一體，並無隔間，雖表面僅拆除一部分，但已影響倉庫之結構與安全，尤其風雨侵襲，造成內部積水，腐蝕金屬容器，已達不堪使用之程度。原告即於八十九年十月十二日起至同年月十五日將庫存物搬離，該倉庫亦拆除完竣。依據兩造合約書第八條第二項系爭合約應終止，並以存證信函通知被告。原告僅使用二十五日租金僅為三十六萬零五百元，其溢領之二百二十三萬五千一百元、未到期之如附表（二）標號四至九所示支票及押金一百七十三萬零四百元即應返還原告等語。被告則以於八十九年十月被告欲整修倉庫時，事先亦由原告未承租的三分之一整修起，被告整修倉庫區域是尚未出租的倉庫，應與原告無關，因原告只承租三分之二，被告有權處理未承租部分，且當時拆除完後仍可以使用，不影響放置金屬容器等語置辯。
二、原告主張被告在坐落新竹縣○○鄉○○○段下北勢小段土地上建有廠房倉庫，兩造於八十九年九月十九日簽訂「倉庫租賃合約書」，約定租賃期間一年，每月租金四十三萬二千六百元，押金一百七十三萬零四百元，原告簽發如附表（一）所示之支票十六紙交付被告。被告於八十九年十月九日起僱工拆除與租賃標的物相連之倉庫部分，原告自同年月十二日至十五日將庫存物搬離，原告曾於八十九年十月二十五日以湖口新工郵局第一二四號存證信函通知被告終止租約之事實，業據原告提出倉庫租賃合約書、湖口新工郵局第一二四號存證信函及回執、新竹縣政府工務局違章建築結案通知單（以上均為影本）、相片十幀等件為證，復為被告所不爭執，堪信為真。從而本件爭執重點應在於被告前開拆除與系爭租賃物相連倉庫之行為，是否符合兩造倉庫租賃合約書第八條第二項所載情形而終止系爭契約，被告因此應返還預先收取之租金、未到期之支票及押金。
三、經查：本倉庫因不可抗力事故，至部分毀損不堪使用，或不適倉儲時，合約自動終止，兩造間倉庫租賃合約書第八條第二項定有明文。而兩造就前開約定條款之真意為不適合倉儲即可終止租約等情，則據兩造於本院審理時陳述明確，堪信為真。次查：本件被告雖僅拆除與系爭租賃物相連之倉庫部分，惟前開拆除部分與原告承租部分緊密相連，內部空間並無隔間，倘下雨時，原告承租之倉庫部分地面會積水等情，業據原告提出相片十幀為證，復為被告所不爭執，參諸原告堆放物品係飲料金屬空罐，遇水極易鏽蝕，倘原告仍繼續將其飲料金屬空罐等物放置該處，顯失去租用系爭租賃物以遮蔽風雨保存物品之目的，則系爭租賃物性質上應已不適於供原告為倉儲使用。被告雖辯稱拆除完成後仍可以使用，不影響放至今屬容器云云，然並未舉證以實其說，亦與經驗法則相違，尚難採信。從而系爭租賃物既有不適倉儲之情形，依據兩造間不爭執之倉庫租賃合約書第八條第二項所載，合約於不適倉儲時即自動終止。
四、按終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之，民法第四百五十四條定有明文。末查：本件系爭租賃物既因被告拆除與系爭租賃物相連之倉庫部分，使系爭租賃物不適倉儲而自動終止合約，原告於八十九年十月十五日將庫存物搬離，僅使用二十五日，其租金僅三十六萬零五百元，被告已預先受領終止後始到期之租金二百二十三萬五千一百元及此部分之法定利息，與未到期之如附表（二）標號四至九所示支票即應返還原告。又依兩造間租賃合約書第三條第二項所載，原告同意於合約生效日一次支付被告十六個月租金，其中四個月租金之支票作為本倉庫之押金，於終止租約或租滿時應由被告無條件退還原告。則本件兩造間之租約既已終止，被告亦應將所受領之押金一百七十三萬零四百元及此部分之法定利息返還原告。綜上所述，原告之主張即有理由，應予准許。
五、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十年四月三十日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官張宏節右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官林美足中華民國九十年四月三十日