裁判字號：臺灣臺北地方法院91年重訴字第2064號民事判決
裁判日期：民國91年11月25日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度重訴字第二○六四號
原告壬○○
己○○庚○○丙○○乙○○辛○○戊○○被告中國力霸股份有限公司法定代理人甲○○○
丁○○右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告壬○○新台幣捌拾玖萬陸仟元，及自民國九十一年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告己○○新台幣伍拾玖萬貳仟元，及自民國九十一年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告庚○○新台幣柒拾捌萬貳仟元，及自民國九十一年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告丙○○新台幣玖拾萬捌仟陸佰元，及自民國九十一年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告乙○○新台幣玖拾壹萬元，及自民國九十一年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告辛○○新台幣陸拾捌萬肆仟元，及自民國九十一年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告戊○○新台幣捌拾玖萬貳仟參佰元，及自民國九十一年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣捌拾玖萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣貳拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍拾玖萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣貳拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒拾捌萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新台幣參拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣玖拾萬捌仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於原告以新台幣參拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣玖拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第六項於原告以新台幣貳拾參萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣陸拾捌萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第七項於原告以新台幣參拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣捌拾玖萬貳仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告壬○○新台幣（下同）壹佰捌拾肆萬捌仟元，原告己○○壹佰貳拾壹萬陸仟元，原告庚○○壹佰陸拾陸萬壹仟元，原告丙○○壹百柒拾參萬貳仟陸佰元，原告乙○○壹佰玖拾萬伍仟元，原告辛○○壹佰肆拾貳萬貳仟元，原告戊○○壹佰柒拾壹萬柒仟參佰元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告等七人各於如附表一所示之簽約日期與被告就座落台中市○○區○○段○○○○號等土地上之台中市力霸國家別墅簽訂「力霸國家別墅房地買賣契約書」。其中關於契約總價款、貸款、約定自備款、已付自備款、契稅款等等資料，均如附表一所示。由於被告銷售之各該房地有私有面積坪數短少、未合法申請興建游泳池、房屋漏水、滲水、裂縫及建材不符等等瑕疵，且被告之廣告又誇大不實，並於原告屢次請求修補之後，或為被告仍不修補、或為瑕疵無法修補，以致於原告不得不於民國（下同）八十二年十一月十五日對被告為解除買賣契約之意思表示。同此之際，被告則自八十二年十二月四日起至八十三年六月二十九日止亦分別對原告等人亦為解除各該買賣契約之意思表示，被告並援引系爭買賣契約書第十一條關於「甲方（即原告）若不按時繳付各期房地價款．．．逾期三十日經乙方（即被告）催告仍不繳付時，即任由乙方逕行解除本契約，甲方已繳付之全部價款均充作違約金及對乙方之損害賠償．．．」之規定，而主張沒收各該原告已繳付之全部價金。嗣原告以系爭買賣契約業經原告解除為由而對被告提起請求返還價金之訴訟，惟經本院以八十三年重訴字第一一二號判決及台灣高等法院以八十五年重上字第五一二號判決，以原告只能主張減少價金不得主張解除契約云云為由，而判決駁回原告之訴。嗣後原告壬○○、庚○○、丙○○、乙○○、辛○○、戊○○等六人不服並上訴最高法院，經最高法院發回更審後，台灣高等法院八十八年度重上更（一）字第七０號仍為原告敗訴之判決。按：於上開判決中，本院及台灣高等法院均於判決理由中均提及前揭被告所為之解約意思表示則為有效，各該系爭買賣契約均已為被告解除在案云云。由是之故，原告乃據此提起本件訴訟，原告並主張前揭系爭買賣契約第十一條中所約定之「甲方（即原告）已繳付之全部價款均充作違約金及對乙方（即被告）之損害賠償」云云者，該項約定之違約金額顯然過高，是故原告爰依據民法第二百五十二條之規定聲請准予卓參後述事實及理由予以酌減。
（二）按台中高分院曾於八十一年重上字第三四號判決中，就與本事件類似情況之違約金事件中認為違約金應以不超過「契約總價款之百分之十」才為相當，該判決理由謂：「茲應審究者為被上訴人將上訴人方面所繳付之一千零三十七萬元價款，全數充作違約金予以沒收是否適當。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又違約金數額之是否相當，法院須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院著有四十九年台上字第八０七號判例可稽。經查：兩造系爭土地買賣契約書第九條及房屋買賣契約書第十四條，所載：「甲方（即上訴人）如逾期繳納期款達十五日以上，經乙方（被上訴人）催告，甲方仍不履行時，乙方得不另行通知，逕自片面解除本約，除將本戶之建物土地收回另行處理外，並沒收甲方已繳之所有款項」云云，固屬違約金之約定。惟該所謂「沒收甲方已繳之所有款項」一語，則顯非公平合理。蓋依此，祇繳訂金，則沒收訂金；如續繳期款至某期無力續繳，則所有已繳款項亦悉數沒收；亦即履約繳款越多，被沒收違約金越多；遵守契約逾久者，受處罰逾重。其非公平合理，要無疑義。故該條雖屬違約金之約定，但究不能依其約定無視承購戶繳納狀況，即認承購戶已繳所有款項，均須全數充作違約金數額。其違約金數額如何相當，自仍應依上開判例意旨，作為斟酌云云，以及「本院斟酌其客觀事實、社會經濟狀況、雙方損害情形，全辯論意旨，及調查證據之結果，認被上訴人將上訴人已繳付之一千零三十七萬元全數充為違約金予以沒收，核屬過高，應核減為按『總價』六千三百五十九萬元之『百分之十』，即六百三十五萬九千元為相當」云云。
（三）台灣高等法院於八十五年度重上字第二七０號判決中亦曾就相同案例表示：「上訴人提出財團法人中華民國消費者文教基金會參酌消費者保護法、公平交易法及公寓大廈管理條例及其他相關法規，所研擬完成公布之預售房地買賣契約書範本，就買方之違約責任，於該契約書範本第十六條第一項規定：『買方除因不可抗力及可歸責於賣方之事由外，如不履行本契約第五條付款約定時，每逾一日應按所欠繳之自備價款千分之一計算違約金，於補繳各該期款時一併繳付賣方。若逾期達十日時，經賣方定十日以上期限以書面催告後，仍不繳付者，視同買方違約，賣方得解除本契約，並扣除買方自備款百分之五十作為賠償，但其賠償金額，不得超出本戶房地總價款百分之十。』主張對於買方（上訴人）未能依約給付買賣價款之違約責任，賣方（被上訴人）就違約金之沒收標準，以不超過買方所繳價金之百分之五十，且同時不得超過該預售房地推案總價款之百分之十，方合公平云云。查雖財團法人中華民國消費者文教基金會所擬前開『預售房地買賣契約書』範本，係於八十四年十二月間擬定，其範本所參酌之消費者保護法，係於八十三年一月十一日公布，同年月十三日生效施行；公平交易法係於八十年二月四日公布，自公布後一年施行；而公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布施行，均在兩造於七十八年七月二十四日簽訂系爭合約之後，惟前開契約範本所揭示者厥為買賣雙方應遵守之公平原則，原無因前開法律制度時間先後及有無溯及效力而受影響，自可以之作為斟酌違約金數額之依據」云云，而上述台灣高等法院之判決亦經最高法院裁定駁回上訴而告確定。另外，原告亦備有中華民國消費者文教基金會研擬發布之「預售房地買賣契約書」節本以供卓參。
（四）參諸上述各該法院判決理由之見解，以及消基會參酌消費者保護法、公平交易法、公寓大廈管理條例、及其他相關法規所研擬完成之預售房地買賣契約書等等事例，以及參諸被告確有所建房地私有面積坪數短少、未合法申請興建游泳池、房屋有漏水、滲水、裂縫及建材不符等瑕疵，且被告的廣告又顯為誇大不實，以及參諸原告所繳價款又都是已繳至只剩最後一期之自備款（請參照附表）等等因素，則被告就違約金所得主張沒收之違約金標準，應以不得超過契約總價款之百分之十者，方為公平合理。
（五）由於系爭買賣契約業經被告解除在案，然而原告丙○○及戊○○二人已事先預繳契稅等費用（請參照附表契稅款乙欄），該筆費用係被告事先預收用以繳付予國庫等之費用，其並非買賣價金之一部份。其法律性質應係受任人（即被告）為處理委任事務所預收之金錢。惟該委任契約係系爭買賣契約之從契約，茲主契約之買賣契約既經解除，從契約之委任契約亦失所附麗而隨之解除。然而如果鈞院認為此部份並未隨之解除的話，則原告即依據民法第五百四十九條第一項之規定，為終止上開委任契約，並以本狀紙之送達作為終止契約意思表示之生效。準此，被告自應返還該筆契稅等費用予原告。
（六）被告認為：「二、依系爭房地買賣契約書第十一條：：：顯見上開契約條款，除係賠償額預定違約金外，並兼具懲罰性違約金兩種性質：：：」云云，顯然於法不合。最高法院八十七年度台上字第三六一號民事判決裁判要旨謂：「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者。如為懲罰之性質者，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得依民法第二百三十三條規定，請求遲延利息及賠償其他之損害；如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息及賠償其他之損害，此觀同法第二百五十條第二項規定自明。換言之，約定違約金之性質不同者，其法律效果即有得否另請求遲延利息及賠償其他損害之差異，能否謂當事人間之違約金約定，同時兼具兩種相異之性質，自有進一步研求之必要。」云云。準此而言，最高法院顯然亦認為懲罰性違約金與損害賠償額預定性違約金，不可能同時兼具之。因此之故，被告謂：「依系爭房地買賣契約書第十一條約定：：：顯見上開契約條款，除係賠償額預定違約金外，並兼具懲罰性違約金兩種性質：：：」云云，顯然於法不合。實際上，系爭房地買賣契約書第十一條約定之「：：：均充作違約金及對乙方之損害賠償：：：」等等內容，其性質應屬賠償額預定性違約金。蓋：參諸民法第二百五十條第二項規定之「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」等內容，以及參諸上開契約條款內並未另外約定（訂定）被告得另行請求賠償等等情形，即可知其梗概。
（七）被告主張其受有「跌價損失、利息損失、再出售佣金損失、及房屋稅支出損失」之積極損害（所受損害），以及「平均同業利潤標準淨利率14.8％」之消極損害（所失利益），而宣稱系爭違約金不足賠償其損害云云，顯然於法不合。理由如下：
（１）關於積極損害部份：
１．最高法院八十六年度台上字第一０八四號判決要旨謂：「當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，『其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列』。原審依民法第二百五十二條規定，核減兩造約定之違約金額，竟依被上訴人提出之計算表所列，將『轉售可能跌價損失，重行出售之佣金、增值稅、代書費等』未來可能遭受之損失，作為被上訴人之損失依據，而非『就債務不履行所生損害』而為衡量，自屬可議」云云。
２．被告所主張之「跌價損失」、「利息損失」、「再出售佣金損失」、「房屋稅支出損失」等等，性質上俱屬「因契約解除所生之損害」，而非兩造間系爭契約「就債務不履行所生之損害」。依據前引最高法院判決要旨，並不得在本事件中作為被告之損失依據，是故於本事件中被告並無得將之作為積極損害之理由。
３、關於被告所主張之跌價損失部份：⑴「：：：（三）被上訴人雖以現今不動產價格跌落，其受有差價損失云云
，但查房地產價格跌落，乃整個社會及經濟等因素造成，並非上訴人一人所致，該項價格之滑落，自不能歸咎於上訴人。況預售屋風險較大，一般情形，訂定銷售價格時均將風險加入售價中，故其價格較高，因此，亦不能以其銷售價格與目前價格之差額，即認為係其可得利益或所受損失。」，請參照台中高分院八十一年度重上字第三四號判決理由五（三）。⑵又各該原告中，僅有原告己○○及原告乙○○購買之系爭屋地，分別於「
八十三年元月六日」及「九十一年八月十六日」為被告出賣與第三人。其餘之各該系爭屋地，仍為原告所有。既然原告仍擁有上述各該系爭房地之所有權及使用收益權利，則何來跌價損失可言！
４．關於被告所主張之利息損失部份：⑴「：：：（二）１本件被上訴人因出售本件房地，原應可獲得利潤：：：
又被上訴人欲獲取此項利潤，必須投注資金，因資金之投入須計算之利息，則為其獲取利潤所必須之費用，亦即其獲取利潤所須支出之成本，自不得另於斟酌被上訴人因契約解除所受之損失時，併將此項利息數額列為損失以為斟酌。」請參照台灣高等法院八十五年度重上字第二七０號判決理由五（二）１。
⑵按：系爭標的之買賣價金，實為被告之成本及利潤之總合，亦即被告於估
算其買賣價金時，實已將其資金投入時至標的物賣出時之利息計算在內，是故被告不應再就利息部份列為損失，否則無異是重複請求。其次，被告或以再次賣出之日、或以「91.8.31」作為計算利息損失時之時點，惟被告何時能夠再次賣出系爭屋地者、或者被告迄今仍無法賣出系爭屋地者，均牽涉到被告所建房屋品質之良窳、銷售能力之強弱、經濟之景氣等等因素，是故被告以上開時日為計算之時點者，無異是將上列各項因素全部轉嫁給原告，實不合理之至。
５．關於被告所主張之再出售佣金損失及房屋稅支出損失部分：⑴據前引最高法院八十六年度台上字第一０八四號判決要旨所示，被告此部份之主張俱非因債務不履行所生之損害，是故被告本無據以請求賠償之餘地。
⑵銷售之佣金於任何一家建設公司均會將之列為成本費用之中並轉嫁於消費者
身上。系爭再次出售之佣金此一成本，實已包括在被告再次賣出系爭標的物時之買賣價金之內，是故其絕對不會是被告之損失。
⑶房屋稅之支出者，由於被告於再次賣出時，其標的物為成屋而非預售屋，是
故房屋稅亦必然是在被告所估算之成本之中，同樣地亦會轉嫁在次買受人身上，是故其不應被列為被告之損失。何況房屋再次賣出之時點在何時，此中牽涉甚多不可歸責於原告之因素，業如前述。是故被告以再次賣出之時點、或是「自八十二年起至今」，而合計其間之房屋稅來作為其損失者，亦極為不合理。
（２）關於消極損害部份：
１．被告主張其受有「自七十九年度起至八十八年度止，十年間之平均同業利潤標準純利率14.8％」之消極損害（所失利益）云云。
２．然而被告從來不曾就各該系爭屋地交付占有或移轉所有權登記予各該原告，換言之，各該系爭屋地自始至終均為被告所有且為被告占有使用收益之中。
３．由於系爭屋地一直登記為被告所有且一直在被告占有使用之中，則於被告將之出賣予第三人時，被告一樣可以從第三人處獲得其買賣交易之利潤。因此之故，被告主張之系爭消極損害，即因系爭屋地一直為被告所有並占有使用之中之故，系爭消極損害即因之相形抵減；尤其是在被告將系爭屋地出賣予第三人並從中獲利時，更是如此。
４．然而上述情形，於本院九十一年度訴字第一九一三號請求返還價金民事判決，及八十七年重訴字第一三０一號請求返還價金民事判決（已確定）中，均未詳為斟酌。是故原告認為該二判決認定之違約金比例仍然偏高。
（八）爰依據民法第一百七十九條及第二百五十九條之規定，請求如訴之聲明所示。此外，關於原告所請求被告返還之金額，係以各該原告已付之自備款，先扣除契約總價款之百分之十，而後再加上部份原告另外繳付之契稅等費用，而得出請求給付之金額，如附表二所示，特此敘明。
三、證據：提出買賣契約書節本八份、台灣高等法院台中分院八十一年度重上字第三四號判決書乙件、台灣高等法院八十五年度重上字第二七０號判決書乙件、最高法院八十六年度台上字第三０四０號判決書乙件、消基會研擬之「預售房地買賣契約書」節本乙件、最高法院八十七年度台上字第三六一號要旨乙件、最高法院八十六年度台上字第一０八四號判決書乙件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）查原告等七人確於起訴狀（附表一）所示之簽約日期與被告簽訂系爭力霸國家別墅房地買賣契約書，其契約總價、銀行貸款、約定自備款、已繳自備款、契稅款等各項金額，均與上開附表一所載內容相符。依雙方所簽訂之系爭房地買賣契約第五條（一）規定：「本約買賣房屋之施工標準，依照主管建築機關核准之圖說為準：」，被告所興建之系爭力霸國家別墅，其中Ｂ棟部分（即原告壬○○、己○○所購棟別），已於八十一年一月二十九日取得台中市政府工務局所核發之「中工建使字第一六七號使用執照」，另Ｉ棟部分（即原告丙○○、乙○○、辛○○、戊○○所購棟別），亦已於八十一年一月二十八日取得台中市政府工務局所核發之「中工建使字第一五六號使用執照」，另Ｈ棟部分（即原告庚○○所購棟別），亦已於八十一年一月二十八日取得台中市政府工務局所核發之「中工建使字第一五七號使用執照」，依建築法第七十條第一項前段規定：「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖相符者，發給使用執照」，又前開使用執照上記載：「右列建築物經查依核准圖說建築完竣茲檢附竣工圖乙份，准予給照使用」，足証被告確係依主管建築機關核准之圖說施工，並無違反雙方所簽訂之系爭房地買賣契約第五條（一）之規定。
（二）依原告起訴狀「附表一」統計，原告等各人已繳納之自備款，佔買賣總價款之百分比均不及三成，其明細如下；１壬○○二九‧四％280萬÷952萬×100%=29.4%２己○○二九‧五％184萬÷624萬×100%=29.5%３庚○○二八‧九％254萬÷879萬×100%=28.9%４丙○○二九‧二％241萬÷824萬×100%=29.2%５乙○○二九‧一％290萬÷995萬×100%=29.1%６辛○○二九‧三％216萬÷738萬×100%=29.3%７戊○○二九‧一％240萬÷825萬×100%=29.1%
（三）原告等七人在系爭房屋興建完成，並已依法取得上開使用執照後，卻以被告所興建之「力霸國家別墅」有私有面積不足，未合法申請興建游泳池、房屋漏水、滲水、裂縫及建材不符等瑕疵為由，拒絕依約履行繳款義務，屢經催告，原告等均置之不理，被告乃於八十二年十二月四日起至八十三年六月二十九日止，分別以郵局存証信函對原告等為解除契約之意思表示（參照原告起訴狀第三頁第五行倒數第三字至第十行），並依系爭房地買賣契約第十一條規定，將原告等已繳付之全部價款依法沒收，均充作違約金及對被告之損害賠償。原告等七人已違約在先，無權對被告解除買賣契約，故在八十二年十一月十五日雖以台中五十五支郵局存証信函第三六四號對被告表示解除買賣契約，並於八十三年一月二十五日與訴外人 楊賽英 等六十七人（含本件原告等七人在內）向鈞院民事庭起訴，請求返還價金，案經鈞院認定原告等解除契約不合法，依法不生解除契約之效力，而被告對原告等所為解除契約合法，依約將原告等已繳付之款項沒收充作違約金及對被告之損害賠償為有理由。於八十五年九月二十三日以八十三年度重訴字第一一二號判決「原告之訴及假執行之聲請均駁回，訴訟費用由原告負擔」在案，原告等不服鈞院該案第一審判決，向台灣高等法院提起上訴，案經該法院民事庭於八十六年九月二日以八十五年度重上字第五一二號判決：「上訴及追加之訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔」在案，原告己○○收受該事件第二審敗訴判決送達後，於法定期間內並未提起上訴，另原告壬○○、庚○○、丙○○、乙○○、辛○○、戊○○等六人不服，並上訴最高法院，經最高法院發回更審後，台灣高等法院八十八年度重上更（一）字第七０號仍為原告等敗訴判決。原告等六人（己○○除外）收受該事件更（一）審敗訴判決送達後，於法定期間內亦未提起上訴，致本件原告等七人前揭另案請求被告返還價金訴訟事件因而敗訴確定，而原告等已繳納之自備款部分，既經被告依法催告並解除買賣契約，將原告等已繳之價金沒收在案，原告等自不得再請求被告返還價金，原告等之請求顯然無理由，自不應准許。
（四）原告等依民法第二百五十二條之規定，請求酌減違約金，顯然無理由。１原告等在本件民事起訴狀事實及理由「三」中已自認違約在先，而另案請求
被告返還價金事件（即鈞院八十三年度重訴字第一一二號，台灣高等法院八十五年度重訴字第五一二號、台灣高等法院八十八年度重上更（一）字第七０號），業經判決原告等敗訴確定，其指摘系爭房屋有瑕疵等各節，顯非事實，自不足採信。
２依系爭房地買賣契約書第十一條約定：「甲方（指原告）若不按時繳付各期
房地價款，自應繳日之第五日起，按日息千分之一計算滯納金，逾期三十日經乙方催告仍不繳付時，即任由乙方（指被告）逕行解除契約，甲方已繳付之全部價款均充作違約金及對乙方之損害賠償，甲方不得請求乙方退還，房地由乙方收回自行處分，甲方絕無異議。」，顯見上開契約條款，除係賠償額預定違約金外，並兼具懲罰性違約金兩種性質。
（五）被告所受之損害：１關於跌價損失部分：
①按契約必須嚴格遵守，乃法律上基本原則，原告等與被告間，就系爭不動產
既訂有「力霸國家別墅房地買賣契約書」，自應信守該買賣契約書條款規定。換言之，原告等苟不違約在先，並繳清上開契約條款所定之房地買賣價金，系爭房地之所有權早己依法辦妥所有權移轉登記與各原告等人。
②原告等因違約拒絕付清其餘尾款，業經被告依法解除系爭房地買賣契約，並
沒收原告等已付價金，既係因可歸責於原告等違約之事由所致，有關系爭房地再出售後或至今仍未售出，致被告所受之跌價損害，自應由原告等負擔。
２關於利息損失部分：
原告等應繳之自備款部分，均未繳足，而銀行貸款部分，依系爭房地買賣契約書第八條規定，原告等「應配合貸款機構規定隨時協辦一切手續，不得拖延，如貸款總額核減或金融機構基於法令規定停辦貸款，甲方願於接獲乙方（指被告）通知之日起十天內以現金一次向乙方補足或繳清應繳款項」，系
爭房地因原告等拒絕繳納自備款，並拒絕配合辦理銀行貸款，迄未繳清前開契約條款所規定應繳之款項，致被告無法收清原告等應繳之全部款項，此部分之遲延利息，自應由原告等負擔，應無疑義。
３關於再出售佣金損失及房屋稅支出部分：
上開佣金損失及房屋稅支出，係因原告等違約之可歸責事由所致，此部分之損害，亦應由原告等負擔。
（六）被告所受之損害金額如下：１原告壬○○部份：
①跌價損失：
系爭房屋（Ｂ棟一樓９戶，即1B09），係在七十九年三月十五日簽訂房地買賣契約書，房地買賣總價為九百五十二萬元，因原告違約，此戶被告現正出售中，訂定之價格為四三七萬，其跌價損失達五一五萬元（952萬-437萬=515萬元）。
②利息損失：
原告未繳清價款部分為六百七十二萬（952萬-280萬=672萬元），應在八十一年十二月十三日繳付，因違約未付，被告現尚在出售中，應得之價款遲延給付造成被告損失，至九十一年八月三十一日止，以年息百分之五計算之利息損失為三百二十五萬六千八百九十九元（6,720,000元×3538/365×5%=3,256,899元）添③房屋稅支出：
原告未按時繳付尾款，自八十二年起至今，每年房屋稅八二三七元，共十年份應由原告支付之房屋稅為八二三七０元，被告增加此項負擔，係因原告違約之事由所造成，亦為被告之損失。
④以上合計，被告之直接損失金額為0000000元（0000000+0000000+
+82,370=8,489,269元），超過原告已付，而遭被告沒收之二百八十萬元價款，即被告沒收原告已繳之價款，並不足以彌補被告所受之實際損害。
２原告己○○部分①跌價損失：
系爭房屋（Ｂ棟四樓十三戶即4B13）及停車位第H20號，係在七十九年二月十九日簽訂房地買賣契約書，房地買賣總價為六百二十四萬元（房屋總價五百四十九萬元，車位總價七十五萬元），因原告違約後，被告於八十三年一月六日將房屋再行出售於訴外人 林佩英 ，其合約總價為四百六十萬元，另於八十三年四月八日將停車位第Ｈ20號再行出售於訴外人 羅淑珍 ，其合約總價為七十六萬元，跌價損失即達八十八萬元（0000000─0000000─760000=880,000元）。
②利息損失：
原告未繳價款為四百四十萬元（6,240,000-1,840,000=4,400,000元），應在八十一年十二月十三日繳付，因原告違約未付，被告無法在上開期日依約
收取應得價款，被告至八十三年一月六日出售，應得之價款因原告之遲延給付造成被告損失，以年息百分之五計算（以下均按此利率）之利息損失為二三四四六六元（440萬×389/365×5%=234,466元）。
③再出售佣金損失：
又系爭房屋及停車位出售時，已支付力霸房屋銷售佣金百分之四，現再重新出售，被告又再支出百分之三佣金，故因原告違約使被告再度支付之佣金為十六萬八百元（460萬+76萬×3%=16.08萬元）。
④以上合計，被告直接損失金額為1,275,266元（000000+234466+160800=0000
000元）加上被告所失之利益（000000元）容後述明，被告所受損害總金額為0000000元（1,275,266+923,520=2,198,786元）超過原告已支付而被沒收之一百八十四萬元價款。換言之，被告依買賣契約書第十一條規定沒收原告已繳納之價金，並不足以彌補被告所受之實際損害。
３原告庚○○部分：
①跌價損失：
系爭房屋（Ｈ棟七樓十六戶即7H16）係在七十九年一月十五日簽訂買賣契約書，房地買賣總價為八百七十九萬元，因原告違約，此戶被告現正再出售中，訂定之價格為四百三十七萬元。其跌價損失達四百四十二萬元（879萬-437萬=442萬元）。
②利息損失：
原告未繳清價款部分為六百二十五萬元（879萬-254萬=625萬），應在八十一年十二月十三日繳付，因違約未付，此戶被告現尚在出售中，應得之價款遲延給付造成被告損失，至九十一年八月三十一日止，以年息百分之五計算之利息損失為三百零二萬九千一百一十元（625萬×3538/365×5%=0000000元）。
③房屋稅支出：
原告未按時繳付尾款，自八十二年起至今，每年房屋稅六千三百一十六元，共十年份應由原告支付之房屋稅為六三一六０元，被告增加此項負擔，係因原告違約之事由所造成，亦為被告之損失。
④以上合計，被告之直接損失金額為0000000元（0000000+0000000+63
160=7,512,270元），超過原告已付而遭被告沒收之二百五十四萬元價款，即被告沒收原告已繳之價款，並不足以彌補被告所受之實際損害。
４原告丙○○部分：
①跌價部分：
系爭房屋（Ｉ棟三樓五戶即3I5）係在七十九年三月二十八日簽訂買賣契約書，房地買賣總價為八百二十四萬元，因原告違約，此戶被告現正在出售中，訂定之價格為三百一十三萬元，其跌價損失達五百一十一萬元（824萬-313萬=511萬元）。
②利息損失：
原告未繳清價款部分為五百八十三萬元（824萬-241萬=583萬），應在八十一年十二月十三日繳付，因違約未付，此戶被告現尚在出售中，應得之價款遲延給付造成被告損失，至九十一年八月三十一日止，以年息百分之五計算之利息損失為二百八十二萬五千五百五十三元（5,830,000×3538/365×5%=2,825,553元）添③房屋稅支出：
原告未按時繳付尾款，自八十二年起至今，每年房屋稅五千九百三十六元，共十年份應由原告支付之房屋稅為五九三六０元，被告增加此項負擔，係由原告違約之事由所造成，亦為被告之損失。
④以上合計，被告之直接損失金額為0000000元（5,110,000元+000000
00+59,360=7,994,913元），超過原告已付而遭被告沒收之二百四十一萬元價款，即被告沒收原告已繳之價款，並不足以彌補被告所受之實際損害。
５原告乙○○部分：
①跌價損失：
系爭房屋（Ｉ棟四樓七戶即4I7）係在八十年六月二十日簽訂房地買賣契約書，房地買賣總價為九百九十五萬元，因原告違約後，被告於九十一年八月十六日再行出售於訴外人 林玉愛 ，其合約總價為肆佰貳拾萬元，跌價損失達五百七十五萬元（995萬-420萬=575萬元）。
②利息損失：
原告未繳價款為七百零五萬元（995萬-290萬=705萬元），應在八十一年十二月十三日繳付，因原告違約未付，被告無法在上開期日依約收取應得價款被告至九十一年八月十六日始出售，應得之價款因原告之遲延給付造成被告
損失，以年息百分之五計算之利息損失為三百四十萬二千三百四十九元（705萬×3523/365×5%=3,402,349元）。
③再出售佣金損失：
又系爭房屋出售時，已支付力霸房屋銷售佣金百分之四，現再重新出售，被告又再支出百分之三佣金，故因原告違約使被告再度支付之佣金為十二萬六千元（420萬×3%=12.6萬元）。
④房屋稅支出：
原告未按時繳付尾款至九十一年八月十六日被告再出售時止之房屋稅十年份共七三七二０元，應由原告支付，此部分所增加之負擔亦為被告損失。
⑤以上合計，被告直接損失金額為0000000元（5,750,000元+0000000
+126,000+73,720=9,352,069元），超過原告已支付而被沒收之二百九十萬元價款。換言之，被告依買賣契約書第十一條規定沒收原告已繳納之價金並不足以彌補被告所受之實際損害。
６原告辛○○部分：
①跌價損失：
系爭房屋（Ｉ棟四樓八戶4I8）係在七十九年三月四日簽訂買賣契約書，房地買賣總價為七百三十八萬元，因原告違約，此戶被告現正再出售中，訂定之價格為三百二十萬元，其跌價損失達四百一十八萬元（738萬-320萬=418萬元）。
②利息損失：
原告未繳清價款部分為五百二十二萬元（738萬-216萬=522萬元），應在八十一年十二月十三日繳付，因違約未付，此戶被告現尚在出售中，應得之價款遲延給付造成被告損失，至九十一年八月三十一日止，以年息百分之五計算之利息損失為二百五十二萬九千九百十二元（522萬×3538/365×5%=2529,912元）。
③房屋稅支出：
原告未按時繳付尾款，自八十二年起至今，每年房屋稅六千三百五十七元，共十年份應由原告支付之房屋稅為六萬三千五百七十元，被告增加此項負擔，係因原告違約之事由所造成，亦為被告之損失。
④以上合計，被告之直接損失金額為0000000元（4,180,000元+000000
00+63,570=6,773,482元），超過原告已付而遭被告沒收之二百十六萬元價款，即被告沒收原告已繳之價款，並不足以彌補被告所受之實際損害。
７原告戊○○部分：
①系爭房屋（Ｉ棟二樓九戶即2I9）係在七十九年三月一日簽訂買賣契約書
，房地買賣總價為八百二十五萬元，因原告違約，此戶被告現正在出售中訂定之價格為三百零三萬元，其跌價損失達五百二十二萬元（825萬-303萬=522萬元）②利息損失：
原告未繳清價款部分為五百八十五萬元（825萬-240萬=585萬元），應在八十一年十二月十三日繳付，因違約未付，此戶被告現尚在出售中，應得之價款遲延給付造成被告損失，至九十一年八月三十一日止，以年息百分之五計算之利息損失為二百八十三萬五千二百四十六元（585萬×3538/365Ｘ5%==2,835,246元）。
③房屋稅支出：
原告未按時繳付尾款，自八十二年起至今，每年房屋稅六千三百五十七元，共十年份應由原告支付之房屋稅為六萬三千五百七十元，被告增加此項負擔，係因原告違約之事由所造成，亦為被告之損失。
④以上合計，被告之直接損失金額為0000000元（0000000+0000000+
63,570=8,118,816元），超過原告已付而遭被告沒收之二百四十萬元價款即被告沒收原告已繳之價款，並不足以彌補被告所受之實際損害。
（六）被告所失利益：１按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第二百十六條定有明文。
２查財政部公布之七十九年度至八十八年度，營利事業各業所得額標準及同業
利潤標準中，有關「房屋興建投資」部分之投資純利率列述如下，有財政部台北市國稅局大安稽徵所八十九年五月五日財北國稅大安審字第八九０一０九九三號函附件淨利率資料共十紙可按。由上述「房屋興建投資」業各年度同業利潤標準顯示，自七十九年度起至八十八年度止，十年間之平均同業利潤標準純利率為14.8％，則以原告起訴狀「附表一」所載契約總價款換算結果，有關房屋興建投資部分，被告所失之利益如下：
編號姓名契約總價款元房屋投資興建所失利益元平均所失利益
１壬○○9,520,0001,408,96014.8%
２己○○6,240,000923,52014.8%
３庚○○8,790,0001,300,92014.8%
４丙○○8,240,0001,219,52014.8%
５乙○○9,950,0001,472,60014.8%
６辛○○7,380,0001,092,24014.8%
７戊○○8,250,0001,221,00014.8%
（七）被告所受之總損害金額應為前揭被告所受之損害金額與所失利益金額之總計，其總計金額分別如下：
１原告壬○○部分：總計為九百八十九萬八千二百二十九元（0000000+00000
00=9,898,229元），而原告壬○○被沒收之自備款僅有二百八十萬元，顯然不足以彌補被告所受之實際總損害。
２原告己○○部分：總計為二百一十九萬八千七百八十六元（0000000+923520
=2,198,786元），而原告己○○被沒收之自備款僅有一百八十四萬元，顯然不足以彌補被告所受之實際總損害。
３原告庚○○部分：總計為八百八十一萬三千一百九十元（0000000+0000000
=8,813,190元）。而原告庚○○被沒收之自備款，僅有二百五十四萬元，顯然不足以彌補被告所受之實際總損害。
４原告丙○○部分：總計為九百二十一萬四千四百三十三元（0000000+000000
0=9,214,433元），而原告丙○○被沒收之自備款二百四十一萬元與契稅款十四萬六千六百元，合計僅有二百五十五萬六千六百元，顯然不足以彌補被告所受之實際總損害。
５原告乙○○部分：總計為一千零八十二萬四千六百六十九元（0000000+0000
000=10,824,669元），而原告乙○○被沒收之自備款僅有二百九十萬元，顯然不足以彌補被告所受之實際總損害。
６原告辛○○部分：總計為七百八十六萬五千七百二十二元（0000000+000000
00=7,865,722元），而原告辛○○被沒收之自備款，僅有二百十六萬元，顯然不足以彌補被告所受之實際總損害。
７原告戊○○部分：總計為九百三十三萬九千八百十六元（0000000+000000
0=9,339,816元），而原告戊○○被沒收之自備款，二百四十萬元，與契稅款十四萬二千三百元，合計僅有二百五十四萬二千三百元，顯然不足以彌補被告所受之實際總損害。
添綜上所述，被告依系爭房地買賣契約書第十一條規定及民法第二百五十四條規
定解除與原告間所簽訂之系爭房地買賣契約，並將原告已繳付之價款沒收，均充作違約金及對被告之損害賠償，顯然合法有據，所沒收之違約金，既不足以彌補被告實際所受之損害及所失利益，所沒收之違約金，顯然不過高，故無適用民法第二百五十二條規定酌減至相當程度之合法依據及正當理由。
（八）被告沒收原告等如起訴狀附表一所示已付自備款部分之價款作為違約金及對被告之損害賠償，顯不足以填補被告因原告等之違約實際所受之損害及所失利益，故顯然不過高：
１按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二五二條，以
職權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟、狀況及當事人所受損害情形，以為酌減標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第十九號著有判例）。２查系爭房地買賣契約書第十一條所定之被告沒收原告等價款作為違約金之約
定，性質上應屬懲罰性違約金及賠償額預定性違約金兩者兼具之約定，前已述及，且為實務上所認定，此有鈞院八十五年度訴字第二一０號訴外人 陳淑惠 與嘉新麵粉飼料油脂股份有限公司間請求酌減違約金事件民事判決乙份可稽。
３按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害
及所失利益為限，民法第二百十六條定有明文。換言之，除債權人所受損害外，債權人所失利益亦在損害賠償範圍內。所謂所失利益，即財產之取得因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院四十八年台上字第一九三四號著有判例）。查依財政部公布之民國七十九年至八十八年度營利事業各業所得額標準及同業利潤標準，其中房屋興建投資之純利率平均為14.8%，故被告除列出所受之損害數額外，再將上開百分之十四點八之所失利益一併計算，則依一般客觀事實、社會經濟狀況、被告所受損害情形及原告等
尚欠買賣總價70%之價金未繳付之嚴重違約情形，暨若原告等如依約履行債務時，被告得享受之一切利益等因素，參互以觀，被告沒收原告等如起訴狀「附表一」所示之價款作為違約金及對被告之損害賠償，尚不足以填補被告因原告等違約所受之損害及所失之利益，故顯不過高，自無民法第二百五十二條酌減違約金之正當理由與必要。
４查被告已將「所受損害」及「所失利益」詳予列述在案，因原告等所提台灣
高等法院台中分院八十一年度重上字第三十四號民事判決及台灣高等法院八十五年重上字第二七０號民事判決，其事實及內容均與本件案情迵異，上開民事判決自不足採為有利於原告之認定。從而原告等主張被告就違約金所得沒收之標準，應以不超過原告等所繳價金之百分之五十，且同時不得超過契約總價百分之十方為公平合理乙節，顯然無理由，應不足採。況原告等係置交易秩序於不顧，而違約在先，應不受法律之保護。且因原告等違約，使被告受有前開鉅額之損害與利益損失，其金額均較原告等繳納而被沒收之金額為高，從而，原告等依民法第二百五十二條規定請求酌減違約金，訴請判令被告應給付如訴之聲明第一項所示之金額暨利息，並命被告負擔訴訟費用，即屬無理由，應不予准許。
（九）按民法第二百十六條第一項所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極損害，最高法院四十八年台上字第一九三四號著有判例。查有關被告所主張之再出售跌價損失、未收價款之利息損失、再出售佣金之損失、房屋稅之損失等均係因原告等不依系爭房地買賣契約第十一條規定付款，經被告依法解除契約而使被告所發生之積極損害，而上開契約條款既明定「甲方已繳付之全部價款均作違約金及對乙方之損害賠償，甲方不得請求乙方退還」，䎏故上開契約書第十一條所指之「損害」當然包括一切之損害在內，原告等主張
，被告沒收原告等如起訴狀附表一所示已付自備款部分之價款作為違約金過高，應以不得超過原告等已繳價金之百分之五十，且同時不得超過契約總價之百分之十者方為公平合理云云，顯然無理由，自不足採。
（十）財團法人中華民國消費者文教基金會所研擬之預售房地買賣契約書範本並非政府主管機關公布之公文書，故無強制或拘束力。原告等引用前開範本主張被告就違約金所得主張沒收之標準，應不超過原告等所繳價金百分之五十，且同時不超過契約總價之百分之十方為公平合理云云，係屬一廂情願之詞。因與系爭房地買賣契約書第十一條之規定暨最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第十九號判例意旨所載審酌標準及民法第二百十六條之規定，暨最高法院四十八年台上字第一九三四號判例意旨均相違背，自不足採。
（十一）訴外人 諶家珍 等十二人，因購買相同之力霸國家別墅他戶房地請求酌減違約金事件，業經鈞院八十七年度重訴字第一三０一號、台灣高等法院八十九年度重上字第三九一號、最高法院九十年度台上字第二一九九號判決確定認定力霸公司得沒收之違約金以系爭房屋買賣總價之百分之二十為相當。另案鈞院八十三年度重訴字第一一二號、台灣高等法院八十五年度重上字第五一二號請求返還價金事件經第一、二審判決該案原告楊賽英等六十七人敗訴後，包括本件原告己○○在內之部分，原告並未向最高法院提起上訴，此部分因已判決確定，其中未上訴之訴外人諶家珍等十三人即以被告所沒收之違約金顯屬過高為由，訴請酌減違約金返還價金，案經鈞院於八十九年六月二十六日以八十七年度重訴字第一三０一號民事判決認定被告即中國力霸股份有限公司已沒收總價百分之二十計算之數額充作違約金為適當，足証實務上已有以沒收買賣總價百分之二十充作違約金為適當之前例。原告主張被告得沒收之價金應以不得超過契約總價百分之十為公平合理乙節，顯然無理由，自不足採。被告仍認依前開標準所沒收之價金，仍不足以彌補被告所受之損害及所失利益。依內政部八十五年二月二十六日台（８５）內地字第八五七三六五四號函頒訂預售屋買賣契約範本（中華民國建築投資商業公會全國聯合會印製）第廿二條第二款亦規定：「買方違反第七條第二款規定者（即付款條件及方式），賣方得沒收依房地總價百分之二十計算之金額」，足証原告主張被告得沒收之違約金，不得超過契約總價百分之十方為公平合理乙節，應不足採。
（十二）有關原告丙○○與戊○○所繳納之代收契稅款分別為十四萬六千六百元與十四萬二千三百元部分，因原告丙○○與戊○○違約，致被告所受損害及所失利益之總損害金額，分別多達九百二十一萬四千四百三十三元與九百三十三萬九千八百一十六元後，分別尚不足六百八十萬四千四百三十三元與六百九十三萬九千八百一十六元，爰依民法第三百三十四條第一項前段規定主張抵銷，原告丙○○與戊○○此部分之請求，亦不應准許。
（十三）茲將被告對原告等解除契約日期分別列述如下：編號原告解除契約到達日期存證信函號碼
１壬00000000台北郵局第五十三支局第二四一號
２己00000000台北郵局第五十三支局第四十三號
３庚00000000台北杭南郵局第一一四二號
４丙00000000台北杭南郵局第一一四六號
５乙00000000台北杭南郵局一一三二號
６辛00000000台北杭南郵局一一三三號
７戊00000000台北杭南郵局一一四五號１關於原告己○○部分，被告在台灣高等法院八十五年台上字第五一二號返還價金
事件審理中，曾提出『中國力霸公司「力霸國家別墅」訴訟客戶解除契約沒收價金明細表乙份』，將被告對該事件各上訴人即原告解除契約之日期、存証信函號碼等加以詳列，該案上訴人即原告己○○對於上開明細表之內容並未爭執，而在台灣高等法院前開八十五年度重訴字第五一二號民事案件判決原告己○○敗訴後，因原告己○○並未上訴，此部分，業已判決確定。前開明細表所載「解除契約日期」暨「存証信函號碼」內容，自足作為本件認事用法之依據。
２原告壬○○、庚○○、丙○○、乙○○、辛○○、戊○○等六人部分，被告在台
灣高等法院八十八年度上更廹字第七十號返還價金事件中，曾提出「對楊賽英等四十一人催告給付尾款暨解除契約一覽表」乙份，並在前開一覽表中，將對本件原告等寄發催繳尾款、沒收價金等存証信函「寄發日期」、「存証信函號碼」、「到達日期」、「催告期間」、「信函意旨」等內容詳予列載在案，原告壬○○等六人訴訟代理人 陳居亮 律師在該事件八十九年一月二十一日準備程序中，已當庭表示對於前開一覽表所載送達日期不爭執，台灣高等法院前開八十八年度上更
（一）字第七十號返還價金事件對原告壬○○、庚○○、丙○○、乙○○、辛○○、戊○○等人為敗訴之判決後，上開被告等因均未提起上訴，此部分均已判決確定，被告在前揭事件所提出之「給付尾款暨解除契約一覽表」所載「存証信函到達日期」暨「信函意旨」等內容，均足為供本件認事用法之依據。
（十四）關於原告將系爭房屋委託訴外人力霸房屋仲介股份有限公司銷售支付銷售佣金部分：
被告於七十八年十一月二十日與訴外人力霸房屋仲介股份有限公司簽訂「委託銷售企劃顧問合約書」，將系爭「力霸國家別墅」委託訴外人力霸房屋仲介公司銷售，依合約書第八條約定：「甲方（中國力霸公司）同意給付乙方（力霸房屋仲介公司）仲介報酬費用為委託期間所售出之房地總價的百分比如附件一（含企劃顧問報酬百分之一），而該合約「附件一」載明：「甲方同意付給乙方銷售不動產期間之仲介費用以售出房地總價（不含稅）按下列標準計算：（２）銷售率在託售底價總額百分之五十（含）至百分之七十以內，一律按底價百分之三計算報酬。另付企劃費用按託售底價總價百分之一計算報酬。」，兩者相加即係百分之四。
三、證據：提出：被証一８１中工建使字第一六七號、第一五六號、第一五七號使用執照各乙份。
被証二鈞院八十三年度重訴字第一一二號民事判決乙份。
被証三台灣高等法院八十五年度重上字第五一二號民事判決乙份。
被証四訴外人楊賽英等四十一人民事聲明上訴第三審狀乙份。
被証五台灣高等法院八十八年度重上更（一）字第七０號民事判決乙份。
被証六訴外人楊賽英等三十六人民事上訴最高法院理由狀乙份。
被証七台中國家別墅建議底價表。
被証八1B9戶房屋稅繳款書。
被証九林佩英、羅淑珍買賣契約書各乙份。
被証十7H16戶房屋稅繳書。
被証十一3I5戶房屋稅繳款書。
被証十二林玉愛買賣契約書。
被証十三4I7戶房屋稅繳款書。
被証十四4I8戶房屋稅繳款書。
被証十五2I9戶房屋稅繳款書。
被証十六財政部公布七十九年度至八十八年度營利事業各業所得額標準及同業利潤標準乙份。
被証十七鈞院八十五年度訴字第二一０號陳淑惠請求酌減違約金事件民事判決乙份。
被証十八台北地院八十七年度重訴字第一三０一號諶家珍等請求中國力霸公司返還價金事件民事判決乙份。
被証十九台灣高等法院八十九年度重上字第三九一號諶家珍等請求中國力霸公司返還價金事件民事判決乙份。
被証二十最高法院九十年度台上字第二一九九號民事裁定乙份。
被証二十一內政部八十五年二月十六日台內地字第八五七三六五四號函頒行預售屋買賣契約書範本。
被証廿二中國力霸公司對原告等解除契約一覽表。
被証廿三對楊賽英等四十一人催告給付尾款暨解除契約一覽表。
被証廿四委託銷售企劃顧問合約書。
丙、本院依職權調閱本院八十七年度重訴字第一三０一號全卷。理由
一、本件原告起訴主張原告等七人各於如附表一所示之簽約日期與被告就座落台中市○○區○○段○○○○號等土地上之台中市力霸國家別墅簽訂「力霸國家別墅房地買賣契約書」。其中關於契約總價款、貸款、約定自備款、已付自備款、契稅款等等資料，均如附表一所示。由於被告銷售之各該房地有私有面積坪數短少、未合法申請興建游泳池、房屋漏水、滲水、裂縫及建材不符等等瑕疵，且被告之廣告又誇大不實，並於原告屢次請求修補之後，或為被告仍不修補、或為瑕疵無法修補，乃於八十二年十一月十五日對被告為解除買賣契約之意思表示，嗣並向法院提起返還價金之訴，經法院認定原告只能主張減少價金不得解除契約，且系爭買賣契約業為被告解除，而判決駁回原告之訴確定。惟原告已繳付之價金經被告依買賣契約第十一條違約金之約定予以沒收，該項約定之違約金顯然過高，爰依民法第二百五十二條規定請求酌減違約金，並依民法第二百五十九條之規定請求被告將酌減後之逾收金額（如聲明第一項所示）返還予原告。原告丙○○及戊○○前已預繳契稅等費用各十四萬六千六百元及十四萬二千三百元，該筆費用係被告事先預收用以繳付予國庫等之費用，其並非買賣價金之一部份。其法律性質應係受任人（即被告）為處理委任事務所預收之金錢。惟該委任契約係系爭買賣契約之從契約，主契約之買賣契約既經解除，從契約之委任契約亦失所附麗而隨之解除。如認此部份並未隨之解除的話，則原告即依據民法第五百四十九條第一項之規定，為終止上開委任契約，並以起訴狀繕本之送達作為終止契約意思表示之生效，被告自應依民法第一百七十九條之規定，返還該筆契稅等費用予原告。
二、被告則以原告於系爭房屋興建完成並取得使用執照後，以私有面積不足、未合法申請興建游泳池、房屋漏水、滲水、裂縫及建材不符等為由，拒繳其餘價款，經被告催告未獲置理，被告乃對原告為解除系爭買賣契約之表示，而原告違約在先，亦經原告所提起返還價金事件判決原告敗訴確定，是被告依系爭買賣契約第十一條約定沒收原告已繳付之價金，充作違約金及對被告之一切損害賠償，自屬有據。況該違約金之約定，除係損害賠償額預定違約金外，並兼具懲罰性違約金兩種性質，且損害賠償，以填補債權人所受損害及所失利益為限，斟酌被告因原告之違約，所受房屋跌價損失、利息損失、再出售佣金損失、房屋稅支出等損害，暨依財政部公布之營利事業各業所得額標準及同業利潤標準，七十九年度至八十八年度之「房屋興建投資」之投資純利率平均為百分之十四點八，以此計算被告所失利益，兩者之總額已超過原告所繳付之價金，原告被沒收之價金顯然不足彌補被告所受之損害，自無違約金過高可言。又有關原告丙○○與戊○○所繳納之代收契稅款十四萬六千六百元與十四萬二千三百元部分，因原告違約，致被告所受損害及所失利益已分別多達九百二十一萬四千四百三十三元與九百三十三萬九千八百一十六元，扣除沒收之二百四十一萬元及二百四十萬元後，尚不足六百八十萬四千四百三十三元與六百九十三萬九千八百十六元，爰主張抵銷。故本件原告之請求，並無理由等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）本件原告起訴主張原告等七人各於如附表一所示之簽約日期與被告就座落台中市○○區○○段○○○○號等土地上之台中市力霸國家別墅簽訂「力霸國家別墅房地買賣契約書」。其中關於契約總價款、貸款、約定自備款、已付自備款、契稅款等等資料，均如附表一所示。
（二）原告於系爭房屋興建完成並取得使用執照後，以房屋私有面積不足、未合法申請興建游泳池、房屋漏水、滲水、裂縫及建材不符等為由，主張物之瑕疵及同時履行抗辯，拒繳其餘價款，並於八十二年十一月十五日對被告為解除系爭買賣契約之表示。而被告於催告原告定期繳款仍未獲履行後，乃對原告為解除系爭買賣契約之表示，並依系爭買賣契約第十一條約定沒收原告已繳付之價金（如附表一所示），充作違約金及對被告之一切損害賠償，嗣於八十三年一月及四月間，將系爭房屋（Ｂ棟四樓十三戶，即４Ｂ１３）及第Ｈ２０號停車位再行出售他人，另於九十一年八月間，將系爭房屋（Ｉ棟四樓七戶，即４Ｉ７）再行出售他人。
（三）原告丙○○與戊○○前已將契稅等費用十四萬六千六百元與十四萬二千三百元，委任被告代收用以繳付國庫，嗣原告以系爭買賣契約業經解除為由，以起訴狀繕本之送達為終止上開委任契約意思表示。
四、兩造之爭點及論述：按「甲方（即原告）若不按時繳付各期房地價款：：逾期三十日經乙方（即被告）催告仍不繳付時，即任由乙方逕行解除本契約，甲方已繳付之全部價款均充作違約金及對乙方之損害賠償：：」，為兩造買賣契約第十一條所明定，原告未依約定期限辦理貸款交付價金，經被告催告仍不給付，被告依上開契約約定解除兩造之買賣契約，即屬合法，此並為本院八十三年度重訴字第一一二號、台灣高等法院八十五年度重上字第五一二號及八十八年度重上更（一）字第七０號返還價金事件民事確定判決認定無訛，有各該判決書附卷可稽，則被告依上述兩造買賣契約第十一條約定，沒收原告已繳付之價金充作違約金，自屬有據。惟原告另主張被告所沒收之違約金過高及應返還契稅等費用，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究之爭點即為：（一）系爭契約第十一條有關違約金之約定，係賠償性違約金抑或懲罰性違約金？（二）被告所沒收之違約金是否過高？（三）被告應否返還預收之契稅等費用？茲論述如下：
（一）有關系爭契約第十一條違約金之約定，係賠償性違約金抑或懲罰性違約金之爭點：
按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第二百五十條第二項規定，視為賠償性違約金。查系爭買賣契約第十一條約定：「甲方（即原告等人）若不按時繳付各期房地價款，自應繳日之第五日起，按日息千分之一計付滯付金，逾期三十日經乙方（即被告）催告仍不繳付時，即任由乙方逕行解除本契約，甲方已繳付之全部價款均充作違約金及對乙方之損害賠償，甲方不得請求乙方退還，房地任由乙方收回自行處分，甲方絕無異議。」，依其文義，係以原告已繳付之全部價款作為其違約及債務不履行所生損害之賠償總額，尚難認兩造另有懲罰性違約金之合意，故被告辯稱此項違約金約定兼具懲罰性違約金之性質，尚不足採。
（二）有關被告所沒收之違約金是否過高之爭點：按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依民法第二百五十二條之規定，法院均得減至相當之數額（參照最高法院七十四年度臺上字第四二四號民事判決意旨）。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（參照最高法院七十九年度臺上字第一九一五號民事判決意旨），再按關於損害賠償之訴，法院應斟酌當事人實際所受之損害，為判決之標準（參照最高法院四十九年度臺上字第一二四號民事判決意旨）及約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（參照最高法院五十一年臺上字第一九號判例意旨）。末按最高法院八十七年度台上字第二五六三號裁判：「．．．違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。」等意旨，則本件審酌時，除依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，並應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。是本件被告所沒收之違約金，自有依上開標準加以酌定其是否相當之必要，茲依被告主張之所受損害及所失利益情形，分述如下：
１被告抗辯系爭房地再出售後或至今仍未售出，受有跌價損失部分：
按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第二百十三條第一項、第二百十六條定有明文。再按「民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，據此規定，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故其賠償範圍，應依一般損害賠償之法則，即民法第二百六十條定之」，最高法院五十五年度台上字第一一八八號著有判例可參。是債權人解除契約時，所得並行請求之損害賠償，乃因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，並非因解除契約所生之新賠償請求權，從而債權人所得請求者，為回復損害發生前之原狀，即以損害發生前為標準填補債權人所受損害及所失利益為限，至於解除契約後因其他情事發生之損害，自非因債務不履行所生之損害。而民法第二百十六條第一項所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院四十八年度台上字第一九三四號判例參照）。經查，本件被告於八十三年一月及四月間，將系爭房屋（Ｂ棟四樓十三戶，即４Ｂ１３）及第Ｈ２０號停車位再行出售他人，另於九十一年八月間，將系爭房屋（Ｉ棟四樓七戶，即４Ｉ７）再行出售他人，其餘則未再行出售他人，亦未交付原告等人。如前所述，損害賠償其乃在回復損害發生前之原狀，而被告未將系爭不動產移轉並交付予原告壬○○、庚○○、丙○○、辛○○、戊○○等五人，為兩造所不爭執，系爭不動產並無因損害事實即原告壬○○等五人債務不履行之發生而減少，且系爭不動產之價值亦非新財產之取得，況系爭不動產將來究係被告自行使用，或出售，或出租，有可能賣得更高之價格，而受有利益，均屬不確定之狀態，足證系爭不動產價值之浮動與原告壬○○等五人之債務不履行無涉。至被告將原告己○○及乙○○買受之房地再行出售他人，係在被告合法解約後，此乃系爭契約消滅後，獨立發生之事實，揆諸前揭說明，轉售之價差，不在斟酌之列，價格之高低，亦係因市場交易價值之浮動所致，與原告之債務不履行並非同一事實，自無相當因果關係。再者，基於「損益同歸」之原則，於解除契約時，如房屋有升值情形，向由建商獲得升值之利益，若謂遇有貶損應由消費者負擔，亦顯失公平，是被告抗辯房屋跌價損失，應由原告負擔，即屬無據。
２委託銷售佣金報酬部分：
被告抗辯其因原告己○○違約，致其受有委託第三人力霸房屋銷售支付佣金報酬二十一萬二千元（五百三十萬元ｘ４％=二十一萬二千元）及再行出售須另行支付報酬十六萬零八百元（五百三十萬元ｘ３％=十六萬零八百元）之損害，因乙○○違約，致其受有委託第三人力霸房屋銷售支付佣金報酬十六萬八千元及再行出售須另行支付報酬十二萬六千元部分。查被告因出售系爭不動產，而給付第三人力霸房屋報酬如附表乙所示之銷售佣金，為原告所不爭執，並有委託銷售企劃顧問合約書影本在卷為證。是被告因原告等債務不履行，致受有支出該銷售佣金報酬之損失，堪信為真實。至於被告主張將來再行出售而須另行支出委託第三人之報酬，並非損害發生前之原狀，況被告係以興建房屋租售為業，有中國力霸股份有限公司變更登記表乙件在卷可稽，則將來再行出售或出租，或自行或委託第三人出售均為不確定之事，被告此部分之請求，自屬無據。
３利息損失部分：
被告抗辯原告等違約，應付而未付之尾款，自應繳日起至九十一年八月三十一日止，依年息百分之五計算利息損失。查本件房地買賣，買受人即原告等若依約按期繳付價金，被告所受之利益即為該筆價款及其期間利息，惟出賣人即被告既因買受人違約而合法解除契約，自毋庸負擔移轉房地產權等相對義務，是被告因原告違約未按期繳款之損害，實僅為自各期價金應繳納之時起至契約合法解除時止期間利息利益之喪失而已。是被告以原告應付而未付之尾款計算利息損失，尚非可採。次查，本件契約至如附表甲所示解除契約到達日經被告發函合法解除時止，原告等應繳而未繳之價金，為依系爭買賣契約第二條之交屋自備款（詳如附表甲所示），自應繳日起（即八十二年一月五日，見本院九十一年十一月十八日言詞辯論筆錄）至解除之日止，依法定利率即週年利率百分之五計算，則被告所受之利息損失部分詳如附表甲所示。
４房屋稅支出損失部分：
被告陳稱原告等未按時繳付尾款，自八十二年起迄今共十年，原應由原告支付之房屋稅，被告增加此項負擔等語。惟按房屋稅向房屋所有人徵收之，房屋稅條例第四條有明文規定。系爭買賣契約既經解除，被告未移轉交付系爭房地予原告，則被告係所有權人，依上開規定，自有繳納房屋稅之義務，自非因債務不履行所生之損害。
５營業利潤損失部分：
被告抗辯其因原告等違約受有相當於總價款百分之十四‧八之所失利益之損害等語。按「財政部每年均就營利事業各種同業，核定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而為核定（見所得稅法第八十條規定），可謂依統計及經驗所定之標準。原審採為依通常情形，被上訴人承攬系爭工程可得預期之利益之計算標準，據以核算其損害額，尚屬允當。」（最高法院七十六年度臺上字第一七五八號民事判決意旨參照）。原告等人於系爭房屋興建完成，取得使用執照後，始主張系爭房屋有重大瑕疵，拒不辦理貸款，亦不繳付剩餘價金，而原告等人繳付之金額約僅佔房屋總價之百分之三十，尚有百分之七十以上之價金未繳付。又依買賣契約第十三條、第八條、第九條、第十四條、委辦房地貸款契約書之約定，買賣標的物興建完成，原告等人即應繳交自備款以外之剩餘買賣價金，如已委辦貸款，則應依被告之通知配合辦理，否則須將剩餘之價金全數繳交。而系爭建物於八十一年一月二十八日、二十九日即興建完成並取得使用執照，且自八十一年六月被告通知原告等辦理貸款時起，原告等人即有繳交剩餘買賣價金之義務，被告並可收取剩餘之買賣價金，及計算其可獲取之利潤，而依卷附財政部國稅局大安稽徵所財北國稅大安審字第八九０一０九九三號函暨附件淨利率資料所示，七十九至八十一年度房屋興建投資業同業利潤純利率為百分之十六，八十二至八十三年度為百分之十五，八十四至八十八年度為百分之十四，是自七十九年度起至八十八年度止，十年間之平均同業利潤標準純利率為百分之十四‧八。而被告因出售系爭不動產予原告等，依兩造間系爭買賣契約，自得預期其受有前揭利益，是被告主張其受有相當於總價款百分之十四‧八所失利益之損害，洵屬有據。
綜上，本院審酌本件係因原告等人未依約繳納價款，致解除買賣契約，為可歸責於原告等人之事由所致，且系爭房屋業已興建完成，被告投入之資金甚鉅，如任買受人動輒違約不續繳款，將破壞交易秩序，不足鼓勵，參以系爭房屋之規模、力霸公司業已完工、原告等人已繳價金所占工程款之比例、房地市場價格之變化及原告等人於系爭房屋完工後，始主張物之瑕疵，拒付價金暨其等違約所造成被告之損害約佔房屋買賣契約價款百分之十八‧八（詳如附表丙所示），並參酌內政部編印之「預售房屋契約書範本」記載違約金之處罰為房地總價款百分之二十計算等情狀，認被告得沒收之違約金以系爭房屋買賣契約總價款之百分之二十為相當，原告等主張以系爭房屋買賣契約總價款之百分之十計算違約金，尚有未洽，故原告等七人已繳付之金額，逾此範圍者，被告應予返還（計算方式詳如附表所示）。
（三）有關被告應否返還預收之契稅等費用之爭點：原告丙○○與戊○○主張前已將契稅等費用十四萬六千六百元與十四萬二千三百元，委任被告代收用以繳付國庫，為被告所不爭執，而兩造買賣契約業經被告合法解除，則原告依民法第五百四十九條第一項之規定，以起訴狀繕本之送達（九十一年八月二十四日)向被告為終止上開委任契約之意思表示，自屬有據。準此，被告受領上開稅費即無法律上之原因，則原告依民法第一百七十九條之規定，請求被告返還該筆契稅等費用，尚無不合。又被告以原告丙○○、戊○○違約受損為由而得沒收之違約金以一百六十四萬八千元及一百六十五萬元為適當，被告就逾此範圍之八十三萬二千元應返還原告丙○○，七十五萬元應返還原告戊○○，已如上述，故被告以違約所受損害與上開稅費主張抵銷，即屬無據。
七、從而，原告等七人依民法第二百五十九條及第一百七十九條之規定，請求被告返還各如主文所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年八月二十四日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。
八、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、結論：原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，第八十五條第一項，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年十一月二十五日
民事第六庭法官林惠瑜右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年十一月二十五日
法院書記官林桂玉附表（九十一年度重訴字第二０六四號）編號姓名契約總價款契稅款違約金
（新台幣）（總價款ｘ２０％）
１壬○○九五二萬元無一九０萬四千元
２張明朱六二四萬元無一二四萬八千元
３庚○○八七九萬元無一七五萬八千元
４丙○○八二四萬元一四萬六千六百元一六四萬八千元
５乙○○九九五萬元無一九九萬元
６辛○○七三八萬元無一四七萬六千元
７戊○○八二五萬元一四萬二千三百元一六五萬元
被告應返還之金額（已付款─違約金＋契稅）
１壬○○二八０萬─一九０萬四千=八九萬六千元
２己○○一八四萬─一二四萬八千=五九萬二千元
３庚○○二五四萬─一七五萬八千=七八萬二千元
４丙○○二四一萬─一六四萬八千=七六萬二千元
七六萬二千＋一四萬六千六百=九十萬八千六百元
５乙○○二九０萬─一九九萬=九一萬元
６辛○○二一六萬─一四七萬六千元=六八萬四千元
７戊○○二四０萬─一六五萬=七五萬元
七五萬＋一四萬二千三百=八十九萬二千三百元附表甲（被告所受利息損失）編號原告應繳日契約解除日計息日數利息損失
１壬00000000000000000日２９１０元
計算方式自備款６萬乘以３５４／３６５乘以５％=２９１０
２己00000000000000000日２０３３元
計算方式自備款４萬乘以３７１／３６５乘以５％=２０３３
３庚00000000000000000日７４２５元
計算方式自備款１０萬乘以５４２／３６５乘以５％=７４２５
４丙00000000000000000日５１９７元
計算方式自備款７萬乘以５４２／３６５乘以５％=５１９７
５乙00000000000000000日５９４０元
計算方式自備款８萬乘以５４２／３６５乘以５％=５９４０
６辛00000000000000000日３７０６元
計算方式自備款５萬乘以５４１／３６５乘以５％=３７０６
７戊00000000000000000日５５５８元
計算方式自備款７．５萬乘以５４１／３６５乘以５％=５５５８附表乙（被告所受銷售佣金損失）編號原告契約總價款銷售佣金
（契約總價款ｘ４％）
１壬000000000元３８０８００元
２己000000000元２４９６００元
３庚000000000元３５１６００元
４丙000000000元３２９６００元
５乙000000000元３９８０００元
６辛000000000元２９５２００元
７戊000000000元３３００００元附表丙（被告之損害賠償總額）編號原告所受損害所失利益合計佔契約
利息損失＋銷售佣金營業利潤損失總價款比例
１壬○○2910＋0000000000000000000000.8%
２己○○2033＋000000000000000000000.8%
３庚○○7425＋0000000000000000000000.8%
４丙○○5197＋0000000000000000000000.8%
５乙○○5940＋0000000000000000000000.8%
６辛○○3706＋0000000000000000000000.8%
７戊○○5558＋0000000000000000000000.8%