裁判字號：臺灣高雄地方法院91年訴字第3546號民事判決
裁判日期：民國92年04月15日
裁判案由：給付土地使用補償金
臺灣高雄地方法院民事判決九十一年度訴字第三五四六號
原告高雄市政府法定代理人乙○○訴訟代理人 林孜俞 律師複代理人 鍾美馨 律師
李建昌 住被告甲○○住訴訟代理人 王宏雄 住右當事人間請求給付土地使用補償金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹佰零伍萬肆仟陸佰貳拾元，及自民國九十一年十二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣参拾伍萬貳仟元或同額之高雄銀行可轉讓無記名定期存款單供擔保後得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落高雄市○○區○○段二小段第一九０九地號、面積八十一平方公尺、地目建土地（下稱系爭土地），為原告所有，公告地價自八十六年七月一日起迄今，均為每平方公尺新台幣（下同）八萬四千元。兩造於民國八十八年及八十九年間曾訂有租約，由原告將系爭土地出租被告，而被告並於系爭土地上建造門牌號碼高雄市○○區○○○路一百四十八號之房屋（下稱系爭建物）。詎被告於租賃期間內，拒不繳納自八十八年一月一日起至八十九年十二月三十一日止之租金，合計五十四萬四千三百二十元。計算租金方式，是按部分營業部分住家規定核算（詳如附表一）。又被告於租期屆期後，未續訂租約，無權繼續占用系爭土地迄今，即屬獲得相當於租金之不當利益，致原告受有損害，則被告自應向原告支付使用補償金。原告亦得請求被告給付自九十年一月一日起至九十一年六月三十日止之不當利益，核計不當利益為五十一萬零三百元（計算式詳如附表二）等情。爰本於民法四百三十九條租金給付請求權及第一百七十九條不當得利返還請求權規定，聲明：求為判決被告應給付原告一百零五萬四千六百二十元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十一年十二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於八十八年及八十九年間向原告承租系爭土地，租期至八十九年十二月三十一日止，期間所生租金按兩造間約定一半住家、一半營業使用核算，確為五十四萬四千三百二十元，而系爭土地上建物為被告所有。又租期屆滿後，伊自九十年一月一日起至九十一年六月三十日止，仍繼續占用系爭土地，且兩造間租賃關係，亦因原告准予續租而繼續。按行政院頒布市有基地租金優惠事項規定，供自用住宅使用之承租戶，其承租面積在一百平方公尺以下內者，依應繳租金六折計算。伊承租系爭土地向來均以一半供住家、一半供營業使用，惟自八十八年七月間起，則僅供住家使用，倘依前揭行政院頒布規定，被告應繳土地租金，自應全部以六折計算。然經被告向反應後，原告拒不同意依行政院頒布規定降低租金，再加上捷運系統自九十年五月起在系爭土地附近施工，造成被告不方便，伊始自八十八年一月一日起拒繳租金。本件被告承租系爭土地既無營業行為，則原告請求被告給付之租金或補償金，自均應全部按行政院頒布規定以六折計算等語，資為抗辯。爰聲明：求為判決駁回原告之訴。
三、原告主張伊所有系爭土地，公告地價自八十六年七月一日起迄今，均為每平方公尺八萬四千元。兩造於八十八年及八十九年間曾訂有租約，由原告將系爭土地出租被告，而被告並於系爭土地上建造系爭建物，且未繳納八十八年一月一日起至八十九年十二月三十一日止之租金，租金計算方式，按部分營業、部分住家使用核算為五十四萬四千三百二十元。又被告復自九十年一月一日起至九十一年六月三十日止繼續占用系爭土地，依據兩造間有關土地租金營業核算方式，所生補償金為五十一萬零三百元等情，為被告所不爭執，並有原告提出土地登記謄本、地價謄本、不當得利數額計算表各一件、租賃契約影本二件及高雄市府財四字第０九一００五三八六三號函影本一件為證，堪認原告此部分主張事實為實在，惟被告仍以：伊承租系爭土地自八十八年七月間起，已無營業行為，則原告請求被告給付八十八年一月起至八十九年十二月三十一日止之租金，自應全部按行政院頒布規定，以被告應繳租金六折計算。又系爭租約租期屆滿後，原告亦已表同意續租，則原告請求九十年一月一日起至九十一年六月三十日止之使用補償金，自亦應按照應繳租金六折計算等語，資為抗辯。經查：
（一）八十八年一月一日起至八十九年十二日三十一日租金部分：
１、被告對於原告主張自八十八年一月一日起至八十九年十二月三十一日止，按如附表一所示核算方式，來計算此部分租金等事實，固不予爭執。惟辯稱：伊承租系爭土地自八十八年七月間起，均供住家使用，故附表一所示租金，應全部改依住家使用條件來核算，即按應繳租金（原告申報地價乘以使用土地面積乘以百分之五的租金率）的六折計算云云。而原告對於被告所有坐落於系爭土地上之建物，如全部供住家使用，確實可依行政院頒布規定，按應繳租金六折計算乙節，固亦不爭執，然對於被告辯稱自八十八年七月間起建物全部均改為住家使用乙節，則予否認，並進而主張被告所有建物如符合全部住家使用條件，亦須檢具相關證明資料，向原告申請變更許可後，被告承租之系爭土地始可全部改依住家使用條件，來核算租金額。
２、被告主張所有設於系爭建物之營利事業登記，業據主管機關公告撤銷登記，顯見伊自八十八年七月間起，未於系爭土地營業云云。經查，本院依被告聲請，向高雄市政府建設局函查上情，據該局函稱：「查甲○○君於本市○○區○○○路○○○號經營『宏泰出口行』，於五十七年十月一日經核准設立登記，惟業於七十七年十一月十六日經本府公告撤銷登記在案」等情，有高雄市政府建設局九十二年二月十七日高市建設二字第０九二０００二八八六號函附卷可稽，堪可認定。顯見被告於該處經營「宏泰出口行」之營利事業登記，確經主管機關撤銷無訛。是被告抗辯此部分事實，固堪予認定。惟按迄至八十八年六月底之前，被告仍在系爭土地處營業乙節，業據被告自認無誤。然揆諸前建設局函稱：「．．業於七十七年十一月十六日經本府公告撤銷登記在案」等語參酌以觀，足徵主管機關是否撤銷被告營利事業登記，與被告是否繼續於系爭土地處營業無涉，沒有必然關係。從而，被告執上建設局上述函文，資為其有利之證據資料，即不可採。
３、又被告先後於九十一年一月二十九日及九十一年十月三十日檢具申請書，向原告申情，系爭土地全部改按應繳租金六折計算乙節，固據被告提出申請書影本為證，並為原告所不爭執，而堪認定。惟被告上開申請降低租金，未獲原告同意乙事，亦據原告陳明在卷，並有原告提出九十一年十一月十五日高市府財四字第０九一００五三八六三號函在卷可稽，同堪認定。依上所述，顯見原告並未同意被告承租土地全部改按應繳租金六折計算之請求。從而，被告執其已向原告申請降低租金乙節，資為有利之證據資料，難予採信。
４、末者，被告既租欠如附表一所示租金未清償，則原告本於租金給付請求權法律關係，請求被告給付此部分款項，即屬有據。
（二）九十年一月一日起至九十一年六日三十日使用補償金部分：
１、被告固抗辯：兩造間租賃關係於八十九年十二月三十一日租期屆滿後，因為原告繼續出租行為，致兩造間租賃關係，仍然存在，故原告請求此部分補償金，應屬租金之誤。又原告請求此部分補償金，既屬租金性質，自應按行政院頒布規定，以應繳租金六折計算云云。
２、原告否認兩造間自八十九年十二月三十一日之後，仍存在任何租賃關係。經查，兩造間租賃契約關係，業因八十九年十二月三十一日租期屆滿而消滅乙節，為兩造所不爭執。次查，依原告九十一年十一月十五日函復被告申請使用補償金打折乙文參酌以觀，原告於函文說明欄業已載明：「為維護台端權益請繳清前述積欠款項後，再提出承租申請，若審核符合自用住宅之規定者，爾後之租金將享有六折優惠」等語，顯見原告於系爭租約租期屆滿後，並未同意繼續出租系爭土地甚明。從而，被告以上揭情詞置，即非可採。
３、又被告既未繼續合法承租系爭土地，則其自九十年一日一日起至九十一年六月三十日止，繼續占用系爭土地，即屬無權占有，堪予認定。而按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第一百七十九條所明定。故其得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例要旨參照）。經查，被告無權占有系爭土地面積共計八十一平方公尺，自係侵害原告之所有權，是原告本於該土地所有權地位，主張被告無權占用系爭土地而受有相當於租金之利益，致伊受有相當於租金之損害，依前開說明，自屬有據。
４、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。且土地法第九十七條之規定，於租用基地建築房屋準用之。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額。惟公有土地，則以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。土地法第九十七條第一項、第一百零五條、第一百四十八條、同法施行法第二十五條、平均地權條例第十六條及同法施行細則第二十一條分別定有明文。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，而非必達申報總地價年息百分之十最高額，此有最高法院六十八年度台上字第三○七一號判例可資參照。可知法律上就房屋或土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額。經查，系爭土地坐落於高雄市○○○路與中正四路交會之圓環旁，地段甚佳，生活便利，業據原告陳述明確，並有原告提出電子地圖及被告提出照片在卷可稽，堪予認定。顯見系爭土地坐落地段，屬於商業繁榮區。次查，被告占用之土地面積為八十一平方公尺，公告地價自八十六年七月一日起迄今，均為每平方公尺八萬四千元乙節，有原告提出之土地登記謄本、地價謄本及使用補償金計算表附卷可查。再查，系爭土地租金原本即如附表二所示補償金，顯見被告對於使用系爭土地之對價，亦認同附表二補償金所示之金額。況原告請求被告給付之使用補償金，相當於土地申報地價年息百分之五計算之租金，揆諸前揭說明，亦不逾土地法第九十七條所定土地及其建築物申報總價額年息百分之十的租金上限。從而，本院審酌前開各情，暨參照前開土地法規及判例意旨所示，認原告請求如附表二所示之使用補償金，尚屬適當，應予准許。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，此為民法第二百二十九條第二項所明定。從而，原告本於民法四百三十九條租金給付請求權及第一百七十九條不當得利返還請求權，請求被告給付原告一百零五萬四千六百二十元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十一年十二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，即有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額．併准許之。
六、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年四月十五日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官李昭彥右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十二年四月十五日~B法院書記官鄭翠蘭附表一：
┌────────┬─────────────────────────┐│使用期間│申報地價×占用面積×租金率=租金額│├────────┼─────────────────────────┤│88年1月至12月│[(84000x40.5㎡x3%)+(84000x40.5㎡x5%)]=272160元│├────────┼─────────────────────────┤│89年1月至12月│[(84000x40.5㎡x3%)+(84000x40.5㎡x5%)]=272160元│├────────┼─────────────────────────┤│總計│五十四萬四千三百二十元│└────────┴─────────────────────────┘附表二：
┌────────┬─────────────────────────┐│使用期間│申報地價×占用面積×年息率×占用年數=不當得利金額│├────────┼─────────────────────────┤│90年1月至12月│84000×81㎡×5%×1=340200│├────────┼─────────────────────────┤│91年1月至6月│84000×81㎡×5%×1/2=170100│├────────┼─────────────────────────┤│總計│五十一萬零三百元│└────────┴─────────────────────────┘