臺灣士林地方法院98年度訴字第990號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院98年訴字第990號民事判決

裁判日期：民國98年12月25日

裁判案由：返還不當得利

臺灣士林地方法院民事判決98年度訴字第990號原告甲○○訴訟代理人 蔡玉琪 律師訴訟代理人丙○○被告乙○○訴訟代理人 楊仲傑 律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於98年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、原告原起訴主張被告應給付新臺幣（下同）77萬4,648元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。嗣後於訴訟進行中聲明改為如下所述，為訴之聲明之擴張，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，自應准許。
二、按「客觀的預備合併之訴，其本位聲明與備位聲明雖應為相互排斥而不能並存，但訴的客觀合併，其目的既在使相同當事人間就私權紛爭，利用同一訴訟程序辯論、裁判，以節省當事人及法院勞費，並使相關連之訴訟事件，受同一裁判，避免發生矛盾，而達訴訟經濟及統一解決紛爭之目的。且關於客觀的訴之合併，民事訴訟法僅在第248條規定：『對於同一被告之數宗訴訟，除定有專屬管轄外，得向其中一訴訟有管轄權之數法院合併提起之。但不得行同種訴訟程序者不在此限』，並未限制其型態及種類，則基於民事訴訟採處分權主義之原則，自應尊重當事人有關行使程序處分權之意思，對其所提起的客觀合併之型態、方式及內容，儘量予以承認，以符合現行民事訴訟法賦予訴訟當事人適時審判請求權之精神。」最高法院97年臺上字第1458號裁判可考；準此，就本件事實，原告於基於不當得利之法律關係請求被告應給付其無權占有並利用系爭土地相當於租金之不當得利或本於土地所有人對於房屋所有人就其所坐落之基地存有默示租賃權，請求被告應依租賃關係給付如訴之聲明數額之租金，為選擇合併，請求基礎同一，不甚妨礙訴訟終結，依民事訴訟法第255條第1項第1款、第7款規定，於法自無不合，亦應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠、原因事實：緣坐落臺北市○○區○○段1小段922、923、924、925、926、727、928-2、933、934、937、938、939、940、941、942、990、990-1地號17筆土地分別為 陳燦焜 、 許坤山 等20餘人所有，於民國67年
4月3日由陳燦焜以起造人名義申請建造執照，由地主許坤山等20餘人分別出具土地使用權證明書及土地使用權同意書，合建地下3層地上12層78戶大廈1棟，其中坐落臺北市○○區○○段1小段926地號土地係被告之父許坤山所有，嗣於68年6月7日變更起造人名義為陳燦焜等87名，許坤山以其子乙○○名義為建物起造人，並與建物起造人即訴外人 周武雄 、許 李賜玉 、 周高貴美 共同分得第12層
8戶房屋。當時合建之17筆土地於70年3月27日辦理合併登記為臺北市○○區○○段1小段922地號土地面積1,31
9平方公尺，原地主許坤山分得應有部分10000分之345（折合45.51平方公尺，以下稱系爭土地），該大廈於71年11月26日辦理建物第一次登記，建物起造人乙○○、周武雄、 許李賜玉 、周高貴美分得第12層8戶房屋，各戶房屋均登記為4人共有，迨92年4月21日各共有人互相以買賣為原因辦理所有權移轉登記，被告乙○○取得建號1759（門牌臺北市○○○路○段○○號12樓之2）、1761（門牌臺北市○○○路○段○○號12樓之4）、1762（門牌臺北市○○○路1段22號12樓之5）、1763（門牌臺北市○○○路○段○○號12樓之6）4戶建物所有權，此有建物異動索引表4份在卷可稽。惟被告之父許坤山始終未將其因合建分得之系爭土地辦理所有權移轉登記與被告乙○○所有，被告之父許坤山於95年11月28日死亡，其子女 許瑞德 、乙○○、 許瑞華 均拋棄繼承，而由其子 許瑞鐘 繼承。系爭土地於96年6月12日辦理繼承登記為其子許瑞鐘所有，此有土地異動索引表在卷可稽，許瑞鐘復於96年6月29日將系爭土地出售並辦理所有權移轉登記為原告甲○○所有，此有土地謄本1份在卷可稽。
㈡、原告得依民法第179條請求被告應將其所受無法律上理由利益返還予原告：
1.本件系爭土地上建築系爭大樓乙事，性質上實屬合建，已如前述，被告民事答辯（二）狀第一段主張本件系爭土地建築系爭大樓，是經由各土地所有權人全體同意分管使用之約定，交予共有人陳燦焜等人興建後各自占有使用云云，顯非可採。
2.次查，公寓大廈管理條例係於84年6月27日制訂公布，許坤山於67年間因合建而出具之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成並將所有權移轉登記於取得合建房屋權利之人時，已失其效力，該取得使用合建房屋權利之被告乙○○，既未再取得使用坐落基地之合法權利，即屬「無法律上原因而受利益」。縱認許坤山與被告間就系爭土地成立土地使用關係，惟土地使用關係乃債之關係，僅有債之效力，並無物權效力，僅於契約當事人間發生效力，並無拘束第三人之效力。準此，被告並未取得使用系爭土地之合法權利，自屬「無法律上原因而受有利益」，是依民法第
179條後段規定，原告自得請求被告給付其無權占有並利用系爭土地之不當得利。計算式：申報地價每平方公尺85
115.2元×1319平方公尺×345/10000÷10÷12＝32,277，是每個月相當於租金不當得利為3萬2,277元，自原告取得所有權起，被告至少占用24個月，故應返還不當得利為77萬4,648元。
3.本件被告無土地所有權卻占有、使用系爭土地，致原告受有相當於租金之損害，依民法第181條規定原告除請求被告給付相當於租金之不當得利外，依法亦得請求被告應將本於該利益所生之法定利息一併返還，原告以申報地價年息百分之十為計算標準，故原告主張被告應給付自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，實屬有據。
㈢、原告對於被告就其所坐落之基地存有默示租賃權，請求被告應依租賃關係給付相當於訴之聲明數額之租金：
1.「區分所有建物及其分配之土地應有部分所有權分別處分，而分屬不同之所有人，該建物所有人喪失受分配之土地應有部分所有權時，除有特別情形外，應認默示房屋所有人就其所坐落之基地有租賃權存在。」此有最高法院89年度臺簡上字第32號裁判要旨及臺灣高等法院96年度再易字第119號判決要旨可參。
2.倘鈞院認被告有權占有使用系爭土地，亦僅屬土地所有權人就房屋所有權人即被告對其所坐落之基地存有默示租賃權，被告並非可當然無償使用！為此，原被告間就系爭坐落之基地既存有默示租賃權，爰依租賃關係之法則請求被告給付其占有、使用原告系爭土地之租金。
3.系爭房屋自始皆非被告所購買（系爭房屋於68年6月7日變更起造人名義為被告時，被告年僅22歲，並無收入，委無資力購買4棟建物），而係即被告之父許坤山以合建之地主分得房屋以被告名義為起造人，與起造人即訴外人周武雄、許李賜玉、周高貴美分得第12層8戶房屋於建物第一次登記為四人共有，嗣後因房屋稅問題，才將此四戶房屋於92年4月21日各共有人互相以以買賣為原因辦理所有權移轉登記為被告單獨所有，是被告並非自周武雄、許李賜玉、周高貴美購得系爭房屋。
㈣、對被告辯稱之陳述：
1.本件大樓基地之共有人間始終未曾訂立分管契約，且依公寓大廈管理條例第7條第1款規定，公寓大廈本身所占之地面，不得為約定專用部分，被告主張系爭土地於67年4月3日由全體所有權人同意由共有人陳燦焜等人興建系爭大樓，並劃定使用範圍…全體共有人間實際劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉云云，純屬臨訟捏造虛構之詞，空言無據，且非法之所許，顯非可採。又被告僅稱「各共有人間有默示分管契約」云云，然並未舉證證明其餘共有人是否出具聲明同意書同意被告使用或被告是否與其餘共有人間有分管協議之存在，自不能僅憑其餘共有人從未為干涉或反對之意思表示，或其他共有人未曾表示異議，即謂被告占有系爭土地為使用收益，係已得共有人全體之默示同意，而有默示分管契約之存在。況合建完成後各地主分得之建物與土地，其建物部份尚有共同使用部分，而土地合併後仍維持共有，均未分管之明示或默示意思表示，被告扭曲事實，強辯為有默示分管契約存在云云，顯非可採。
2.區分所有建物之所有人就基地之使用，在性質上及事實上亦無從分管：
按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，又公寓大廈本身所占之地面，不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7條第1款定有明文。按「區分所有建物乃共同利用同一基地而為興建，在性質上係整棟公寓大廈建築物之一部，基地之應有部分僅屬抽象的存在，各區分所有建物均不能與基地之全部分離而存在。又所謂分管，係指共有人間約定各共有人依其應有部分，各占有共有物之特定部分，而為使用收益而言。顯然區分所有建物之所有人就基地之使用，在性質上及事實上均無從分管。上訴人主張系爭房屋所在之大樓，各區分所有人就基地之使用，應認已按其應有部分而為分管，被上訴人逾越其分管部分之範圍使用，係屬不當得利云云，自不足取。」最高法院89年度臺上字第1968號判決參照之。是本件系爭房屋性質上係一區分所有建物，各區分所有權人之應有部分僅屬抽象且浮動的存在於全部基地上，而非固定於共有物之特定部分。因區分所有建物均不能與基地之全部分離而存在，亦不得作為約定專用部分，區分所有建物之所有人就基地之使用，在性質上及事實上無從成立分管，是被告不得僅因其使用基地即謂其就系爭土地之使用存有默示分管云云。
3.原告與其前手就系爭土地之買賣為通謀虛偽，全係為圖謀被告之房屋而為」云云，原告否認其主張之事實，被告始終未舉證以實其說，空言無據，顯不足採。
4.建蔽率之規定有其目的性，為免都市中建物林立，假如建物與建物間不預留空地的話，採光、通風有所不足，棟距不足，私密性也受到影響所為之特別規定。是以建蔽率僅為建築法規計算出來之比率，並不得僅以此建蔽率之多寡即否認原告不當得利數額之主張。且其使用執照記載防空避難室地下1031.77平方公尺、室內停車場105平方公尺、屋頂突出部分93.11平方公尺、簷高35.00平方公尺、室外停車場105平方公尺均係共同使用部分，又法定空地亦係公寓大廈共同使用部分，非經分管，仍為全體共有人共同使用部分，此有最高法院79年度臺上字第2336號判決可參。本件被告所有之4棟建物實際占用被告所有坐落臺北市○○區○○段1小段922地號土地面積1,319平方公尺應有部分10000分之345，系爭土地因被告之占有致原告無從利用，被告自應返還此部分之利益。
㈤、聲明：
1.被告應給付77萬4,648元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之
2.被告應自起訴狀繕本送達之翌日起，至坐落於臺北市○○區○○段一小段0000-0000地號上之建物改建時止，按月給付原告32,277元，及自到期日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
3.願供擔保為請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
㈠、本件系爭土地建築系爭大樓，是經由各土地所有權人全體同意為分管使用之約定，交予共有人陳燦焜等人興建後各自占有使用。並非由地主提供土地與建商合建房屋乙節，從土地使用權同意書，是由原土地所有權人許坤山(原告之前前手)等人提供予另土地所有權人陳燦焜等共有人即可得證。系爭土地為系爭大樓占有使用既為不爭之事實，則否認土地共有人間有管理、使用、收益之約定，即等於主張系爭大樓全體所有人均係無權占有系爭土地，否則焉能就系爭大樓中數間房屋主張為無權占有，其餘皆為有權占有。
㈡、姑不論系爭土地原所有權人全體於簽訂土地使用權同意書時，已成立分管契約。退一步而言，系爭土地於67年4月
3日由全體所有權人同意由共有人陳燦焜等人興建系爭大樓，並劃定使用範圍迄至被告自他人共有人處購得系爭房屋前，全體共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已長達20餘年。各共有人間有默示分管契約殊屬明確。從而，被告於92年自他共有人處購得系爭房屋,誠非無權占有甚明。
㈢、至原告主張之最高法院89年度臺簡上字第32號判例要旨，與原告之前前手與全體共有人間早有分管契約尚有不同，並無適用餘地。被告購得系爭房屋之出賣人既為周武雄、許李賜玉、周高貴美等三人，而非原告或原告之前手、前前手，則縱認有租賃關係存在，亦係周武雄等三人將系爭房屋處分，而未將系爭房屋應分配之土地應有部分同時處分所致。從而，依原告所主張之最高法院89年度臺簡上字第32號裁判所示，系爭租賃關係應存於被告與周武雄等三出賣人間。又原告主張最高法院89年度臺簡上字第32號裁判及臺灣高等法院96年度再易字第119號判決中所指摘之區分所有建物及其分配之土地分別處分云云，與本件被告係原始取得並非「分別處分」有間，尚無適用餘地，再者，如認原告主張有據，豈非系爭房屋在訴外人周武雄等人共有時非無權占有，一經轉讓竟成為無權占有或與出賣人以外之人成立租賃關係等。況該判決係84年公寓大廈管理條例施行後所為，而本件係該條例施行前所為，兩者法律關係原本就不一致，當然無該裁判之適用。
㈣、另原告主張被告之父許坤山與周武雄合購房屋、借名被告名義記云云，全屬不實。反倒是原告為其前手許瑞鐘(被告之長兄)之妻舅，兩人間對系爭土地之買賣為通謀虛偽，全係為圖謀被告之房屋而為。故而被告主張渠等間之買賣契約無效，原告並未取得所有權，可得主張不當得利。
㈤、末查，原告並未能證明其土地全為被告之房屋使用，而事實上係由地下3層、地上12層之大樓使用，且使用比例（建蔽率）僅百分之66。由此益證原告主張之不當得利顯非適法。
三、不爭執事項：
1.坐落臺北市○○區○○段1小段922、923、924、925、926、
927、928-2、933、934、937、938、939、940、941、942、990、990-1地號17筆土地分別為陳燦焜、許坤山等20餘人所有，於67年4月3日由陳燦焜以起造人名義申請建造執照，由地主許坤山等20餘人分別出具土地使用權證明書及土地使用權同意書，合建地下3層地上12層78戶大廈1棟，其中坐落臺北市○○區○○段1小段926地號土地係被告之父許坤山所有，嗣於68年6月7日變更起造人名義為陳燦焜等87名，許坤山以其子乙○○名義為建物起造人，並與建物起造人即訴外人周武雄、許李賜玉、周高貴美共有建物。合建之17筆土地於70年3月27日辦理合併登記為臺北市○○區○○段1小段922地號土地面積1,319平方公尺，原地主許坤山分得應有部分10000分之345，該大廈於71年11月26日辦理建物第一次登記，92年4月21日被告乙○○以買賣為原因自其他共有人周武雄、許李賜玉、周高貴美取得取得建號1759（門牌臺北市○○○路○段○○號12樓之2）、1761（門牌臺北市○○○路○段○○號12樓之4）、1762（門牌臺北市○○○路○段○○號12樓之5）、1763（門牌臺北市○○○路○段○○號12樓之6）4戶建物其他應有部分。
2.被告之父許坤山於95年11月28日死亡，其子女許瑞德、乙○○、許瑞華均拋棄繼承，而由其子許瑞鐘繼承。系爭土地於
96年6月12日辦理繼承登記為其子許瑞鐘所有，許瑞鐘復於
96年6月29日將系爭土地出售並辦理所有權移轉登記為原告所有。
四、本院得心證之理由：
㈠、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按，「矧查房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體；惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用土地，基於當事人間之利益及社會公益，應使兩者相結合而為一體，是區分所有建物與其坐落之所有基地應有部分，除法律或契約特別約定外，應認各區分建物享有同一比例之土地應有部分所有權，每一區分所有建物就其所坐落之基地，應推定具有所有權、租賃權或地上權等使用權源，以使建物所有權與土地利用權結成一體，促進建物所有權之安定性，基此，基地利用權源為土地所有權時，不使基地所有權與建物區分所有權分離而單獨處分基地使用權，倘基地使用權源係租賃權或地上權時，不使租賃權或地上權與基地使用權分別為處分，此為公寓大廈管理條例所禁止，同理，在公寓大廈管理條例制訂前，倘區分所有建物及其分配之土地應有部分所有權分別處分，而分屬不同之所有人，該建物所有人喪失受分配之土地應有部分所有權時，除有特別情形外，應認默示房屋所有人就其所坐落之基地有租賃權存在，以避免危害社會之經濟，並維公平。」，最高法院89年度臺簡上字第32號判決要旨可供參照。
㈡、依本院調取之系爭建物之建築執照、使用執照卷宗（67建成字第9號、70使字第211號）可知，本件地主等人於房屋興建之初，提出土地使用同意書興建本件大樓，地主出具同意書當時可預期提所提供之土地目的是為興建建物，而建物均有相當之存續期間，乃事理之常。原告雖主張土地使用同意書於興建完畢即喪失效力云云。惟查，該土地使用同意書不限於建造房屋之時有權占用土地，若無其他消滅事由，興建之房屋自有權占用系爭土地，否則興建建物完畢之後即對系爭土地構成無權占用而得拆除，顯與地主出具土地使用同意書目的不符，亦與社會通念不符。參照上開最高法院判決意旨，本院認為區分所有建物與其坐落之所有基地應有部分，除法律或契約特別約定外，應認各區分建物享有同一比例之土地應有部分所有權，每一區分所有建物就其所坐落之基地，應推定具有所有權、租賃權或地上權等使用權源，以使建物所有權與土地利用權結成一體，促進建物所有權之安定性，基此，基地利用權源為土地所有權時，不使基地所有權與建物區分所有權分離而單獨處分基地使用權，倘基地使用權源係租賃權或地上權時，不使租賃權或地上權與基地使用權分別為處分。因本件建物興建完成在公寓大廈管理條例制訂前，區分所有建物及其分配之土地應有部分所有權分別處分，而分屬不同之所有人，亦不因此構成無權占用，以避免造成社會經濟損失。質言之，原建物所有權人對基地已合法取得利用權者，當不得因基地物權發生變動，在建物仍可使用之年限內，因受讓而取得土地所有權者，當不得任意終止其使用關係，乃當然之理，至於應認房屋所有人就其所坐落之基地，成立何種法律關係，究竟為有償之租賃關係或無償之使用借貸關係或其他法律關係，則應依個案之事實具體認定，是本院探究之重點即為被告所有之建物占用系爭土地之法律關係為何？是否需支付對價？惟無論如何，被告所有之建物占用系爭土地並非無法律上理由，是不構成不當得利，原告依不當得利請求相當於租金之不當得利顯屬無據。
㈢、本件為地主出具同意書興建大樓，並分配興建完畢之建物，不論為合建契約或是地主委託建商興建之承攬及買賣混合之契約，各起造人依彼此間之約定，分別就其分配之房屋，自得對其所坐落之基地之其他共有人主張有權使用其基地之意思。系爭建物坐落系爭土地長達20餘年，於95年11月28日被告之父乙○○死亡前，均未產生使用權疑義，亦無給付對價之情形，被告建物坐落於其父 許瑞山 所有之土地應屬無償之使用借貸關係，直至由被告之兄許瑞鐘繼承系爭土地後，於96年6月16日將系爭土地移轉登記給原告，建物與其坐落之基地之法律關係，不因土地所有權人發生變動而當然變異為租賃關係，況且，被告所有之建物所有權，4分之3之權利係向案外人周武雄等人購買，何以在原告取得所有權後，被告就全部建物與原告所有之系爭土地成立租賃關係。又查，系爭土地地目為建地，其上有合法建物多年，乃為公示之事實，且從土地登記謄本可知系爭土地為建物之基地，其地上建物有174棟，再依據建物登記謄本資料可知系爭土地為建物坐落之基地，建物不能與其坐落之基地分離，乃社會通念，又原告為許瑞鐘之妻舅，購買系爭土地之前，難謂不知悉系爭土地有被告之建物坐落其上，顯然可得預見被告之建物坐落系爭土地係基於使用借貸關係，亦可預見系爭建物於使用期限內繼續坐落於系爭土地上，顯然無法利用系爭土地，其仍執意購買，原告對被告主張不當得利或租賃契約，其行使權利顯有違誠信原則。本院認為系爭建物坐落系爭土地上已有公示情形，且從土地、建物登記資料可得知悉，且原告為被告之兄許瑞鐘之妻舅，對於上情應可知悉，綜上，應認被告所有之建物對系爭土地之使用借貸關係在此情形得對原告主張，即使用借貸關係，在有現實占有，且具有對外公示、登記等情形下，相對性物權化即對原告得以主張，原告主張與被告間成立默示租賃權關係，並無依據，其請求租金亦應駁回。
五、綜上，原告依不當得利、租賃之法律關係關係請求被告給付相當於租金之不當得利或租金，均屬無據，應予駁回。
六、原告請求宣告假執行一節，其訴經駁回，亦無假執行宣告之問題。至兩造其餘攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中華民國98年12月25日
民事第二庭法官絲鈺雲以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年1月4日
書記官林玫熹