裁判字號：臺灣士林地方法院98年訴字第464號民事判決
裁判日期：民國98年12月25日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣士林地方法院民事判決98年度訴字第464號原告甲○○訴訟代理人 陳慶尚 律師複代理人 葉又華 律師被告丙○○
丁○○共同訴訟代理人 張澤平 律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國98年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣貳佰貳拾柒萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或縮減應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款定有明文。查原告於起訴時，原聲明請求判決：㈠被告丙○○應將臺北市○○區○○○段3小段428地號之土地所有權移轉登記予原告。㈡被告丙○○與被告丁○○應連帶給付原告新台幣（下同）223萬8,
472元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息
5％計算之利息。嗣於訴訟進行中，改聲明請求判決為：被告丙○○與被告丁○○應連帶給付原告889萬4,400元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。核其所為，要屬擴張應受判決事項之聲明，並撤回請求移轉所有權部分之請求，而前後聲明請求所依據者，均為兩造所簽訂之水利地使用權讓渡契約所生之契約履行請求權及債務不履行損害賠償請求權，二者屬同一基礎事實，且不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆之首揭規定，自應予准許。
二、原告起訴主張：原告基於興建倉庫之目的，前於民國78年5月18日向被告購買臺北市○○區○○○段3小段428地號之土地（下稱系爭土地)，由於當時系爭土地為水利地，無法辦理土地移轉登記，故依當地習慣由雙方簽定「水利地使用權讓渡契約書」（下稱系爭讓渡契約），約定價金為新臺幣（下同）113萬500元之價金；系爭讓渡契約雖名為使用權讓渡契約書，但該契約末段註明:「本讓渡之水利地使用權及將來辦理承購所有權，有關權利人之名義得由甲方（原告）自定，乙方（被告）絕無異議」，且原告購買系爭土地之價金與原告當時向其他土地所有權人購買相類水利地之價金相當，可知實際上系爭讓渡契約所讓渡者為系爭土地之所有權，非僅為使用權。詎被告丙○○竟於93年6月8日自行將系爭水利地之所有權人登記為共有，被告丁○○所繼承之應有部分又於93年間轉賣與訴外人 郭錦地 ，是被告無法依買賣契約履行移轉系爭土地之所有權予原告，因被告違反上開讓渡契約書之約定，又因可歸責於被告之事由導致契約無法履行，依民法第226條之規定原告得請求損害賠償，且同法第
216條所謂「所受損害」，係指現存財產因損害事實之發生而致減少而言，屬於積極損害，所謂「所失利益」乃指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害而言，屬於消極之損害，因此買賣標的物原買受價格與其後市價之差距，可認為買受人應得之利益，此項利益之未得即為所失利益應為賠償，而系爭讓渡契約書第6條雖約定：「如乙方（即被告不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退回甲方（即原告）外，另加賠償所收價款同額之損害金與甲方」，然該約定之目的應為解除權之保留，非損害賠償預定總額之約定，故被告應賠償原告系爭土地現金之公告現值889萬4,40
0元，退步言之，系爭土地77年之公告現值為每平方公尺4,
000元，迄98年之公告現值已增加為每平方公尺為2萬400元，增加近五倍之多，是以若本院認定系爭讓渡契約第6點為當事人不履行而生之損害賠償總額之預定，亦應依民法第
227條之2情事變更而有所調整等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告889萬4,400元，及自98年1月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告於簽署系爭讓渡契約時，系爭土地之所有權屬於消滅的狀態，其後被告依「關於水道浮覆地及道路溝渠廢置地所有權歸屬處理原則」及土地法第12條取得系爭土地所有權之應有部分，屬原始取得，又依民法第373條規定，「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」。系爭土地既已於讓渡契約簽訂之後交付原告使用，日後系爭土地如開始所有權第一次登記之情事，原告若有任何損害，仍依上開規定為買受人應該承受之危險。又系爭讓渡契約書之標題即為「水利地『使用權』讓渡契約」，於該契約第1、3、5條亦均使用「使用權」之文字，足見雙方簽署之契約確實僅為使用權移轉之約定，並無所有權移轉之約定，又系爭土地在締約時，因不時會被河水淹沒，故地政機關不得登記土地所有權，亦無人知悉日後有無取得土地所有權之可能。是該契約標題及內文，均寫明「使用權讓渡」，而非「所有權讓渡」至系爭契約末段註明：「本讓渡之水利地使用權及將來辦理承購所有權，有關權利人名義得由甲方（即原告）自定，乙方（即被告）絕無異議。」，僅為權利人名義決定方式之約定，雙方至今亦尚未就所有權一事談定任何買賣條件，原告自無從主張相關之損害賠償，況契約之約定僅發生債之相對性效果，被告與訴外人間之契約約定，無法證明系爭讓渡契約所讓渡者為所有權云云，資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回。
四、經查：㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈兩造曾於78年5月10日簽定「水利地使用權讓渡契約書」，
約定被告願將系爭土地之使用權同意出讓與原告，讓渡之總價金為113萬5,000元，原告業已全數支付予被告，自締約後被告已將系爭土地交付原告作為廠房座落之基地，迄今仍由原告所使用。
⒉系爭土地位於臺北市士林區社子島地區，原為私有之水道浮
覆地；其所有權人原為 楊界恭 、 楊秋錦 、 楊水田 、 楊炎山 、楊陳柑、楊金枝、 楊木己 、 楊乞 。該土地於59年7月29日由臺北市○○區○○○段溪洲底三小段145地號土地分割而出，原地號為臺北市○○區○○○段3小段145-1號，被告丁○○自於63年4月24日楊水田處繼承系爭土地應有部分1/36，又於64年1月27日自楊陳柑處繼承應有部分1/72，被告丙○○則於同年1月21日自楊炎山處繼承系爭土地之應有部分1/72。91年間，系爭土地於浮覆後經重新測量並變更編定地號為臺北市○○區○○○段3小段428號，面積共436平方公尺，嗣臺北市政府地政處依法公告受理民眾申請復權登記，其中被告丁○○於93年5月17日辦理系爭土地所有權第一次登記，復於93年間出售該應有部分予訴外人郭錦地；被告丙○○則於93年6月8日辦理系爭土地第一次所有權登記，所有權應有部分為1/72。
㈡上開事實，且有系爭讓渡契約、土地登記謄本（本院卷一第
130至136頁）、支票4張、臺北市土地登記簿（本院卷一第109頁以下）、臺北市士林地政事務所異動索引表（本院卷一第137頁）、臺北市士林地政事務所土地權利變更登記審查處理表（本院卷一第153頁）、臺北市士林地政事務所北市地二字第09131477500號函、土地登記申請書、繼承系統表、戶籍謄本（本院卷一第183至191頁）、臺北市士林地政事務所複丈成果圖（本院卷一第194頁）等，附卷可稽，均堪信為真實。
五、茲原告主張依據系爭讓渡契約第6條之約定及民法第226條第1項規定，請求被告給付系爭契約給付不能之債務不履行損害賠償，而訴請判決如聲明所示，被告則以前開情詞置辯。本院判斷如下：
㈠系爭讓渡契約之性質為土地買賣契約，約定讓與之權利為所有權：
⒈按「私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其
所有權視為消滅。前項土地，回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權」；「水道浮覆地原為私有者，除以由政府徵收補償或給價收購者外，於土地回復原狀時，不論係天然或人為之原因，均應由原所有權人依土地法第12條第2項規定申請回復其所有權。...」，土地法第12條及「關於水道浮覆地及道路溝渠廢置地所有權歸屬處理原則」第3條定有明文。據此，可知私有土地因水道變更而為行水區，法律上雖視為所有權消滅，但土地浮覆後，仍得回復所有權，則土地回復原狀時，所有權即時回復，不因有無辦理回復登記有而有異，即屬有人所有之土地，僅於申辦回復登記完竣前，無法辦理土地所有權移轉而已。本件兩造間所約定讓渡之系爭土地已在浮覆後，迄於91年間，經地政機關重新測量，並通知原所有權人辦理第一次登記等情，有臺北市士林地政事務所98年7月27日函覆檢附之土地登記謄本、土地異動索引及辦理登記資料等文件可資證明（本院卷一第120頁以下）。顯示系爭土地雖原為河道經過而滅失之行水區土地，原所有權人之所有權雖視為消滅，但締約時已經浮覆，屬原所有權人或其繼承人所有，所有權回復為視為滅失前之狀態，且已於兩造締約後交付原告占有使用迄今，斯時僅需待土地所有權回復登記後，即得為所有權買賣之移轉，是系爭讓渡契約如係以所有權買賣為標的，尚非以自始客觀不能之給付為標的，被告抗辯系爭讓渡契約簽訂時，因無人知悉日後有無取得土地所有權之可能，故依民法第246條之規定為無效云云，顯無可採。
⒉復按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，
而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號、19年上字第453號、18年上字第1727號判例意旨參照）。查系爭契約第6條約定：「本契約簽訂後，倘甲方不買或不按約定之日期付款時，願將既付之價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金外，並即解除本約。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退回與甲方外，另加賠償所收價款同額之損害金與甲方，本約方得解除，各無異議。」而該條之約定係使用「買」、「賣」等用語，依社會交易常情，可推知當事人訂立系爭契約時之真意並非僅為讓與使用權，而應有成立買賣契約之意思表示合致。而系爭契約第1條、第3條、第5條之文字所讓渡之權利雖載為「使用權」，然該使用權之性質為何，仍應探究系爭契約所簽訂之背景及當事人之締約之真意加以判斷，非可僅依其文義而一概而論。考之系爭土地位於臺北市士林社子島地區，當地河川經過而流失之水利地因所有權消滅而無法辦理移轉登記，故欲買賣此類土地之當事人便訂立「使用權讓渡契約」，以便讓與土地之相關權利，此參照證人即製作系爭契約之代書乙○○於98年10月28日言詞辯論期日到庭證稱：「兩造說系爭土地沒有權狀，因此系爭讓渡契約是讓與承租所有權利。」；「（問：出賣人是向誰承租所有權？）我不清楚，他們還有另外拿1份契約，口頭上講讓渡所有權。」等語（本院卷二第41頁），足認當事人締時所欲讓渡之權利實際上即為土地之所有權。再參照原告與訴外人 李萬居 就與系爭土地鄰近之臺北市○○區○○段3小段424地號土地所簽訂之水利地承租使用權讓渡契約書（見本院卷一第89頁）內容，以之與系爭讓渡契約核比，顯示兩者文字及記載方式均大致相同，亦均為同一土地代書乙○○所擬，是兩份契約中所指「土地權利」之意涵，應可為相同之解釋。而李萬居於另案調解程序中，亦承認該份契約之真意係指土地買賣契約書，有97年度他調字第91號調解筆錄（本院卷一第43頁），附卷可查。復參以乙○○證稱：該兩份契約標的不一樣但權利種類一樣等語（本院卷二第41頁）。又徵以土地之使用收益權能為所有權機能之核心，若系爭讓渡契約係約定原告將土地之使用收益權能全數讓與被告，而原所有權人於讓與使用權後仍保留土地之所有權，則一般交易常情顯不相符，足認依當時之社子島地區之交易習慣，簽訂水利地之使用權讓與契約，實際上所欲移轉者應為土地之所有權，又該兩份契約雖當事人不同，惟二者土地相近、價金之數額相當，並均係充為原告建屋設廠使用，是原告所主張系爭土地所約定之買賣價金與當時之買賣市價相符等語，堪以採信。被告雖另舉位在
300公尺外之同小段244地號土地交易價格，抗辯當時所有權交易市價遠高於系爭讓渡契約之約定，可以證明兩造間非所有權買賣云云，但因該土地與系爭土地位置相距達300公尺，為被告所自陳，則土地之立地、臨路交通等均有不同，必造成交易價格往往差異甚鉅，即不能因此證明被告抗辯屬實，要無礙於上開認定。
⒊系爭讓渡契約末段附註有：「本讓渡之水利地使用權及將來
辦理承購所有權，有關權利人名義得由甲方（即原告）自定，乙方（即被告）絕無異議。」等文字。而兩造既已於系爭契約中約定價金之給付，又未約定將來土地浮覆之後如需再繳交價金方能取得所有權，則由原告自行處理，再參以證人乙○○到庭證稱：契約之末加註記載所指是原告說將來如果可以買系爭土地的話，就由原告去買，登記的名義是由原告自己或其指定之人，被告不能異議等語（本院卷二第40頁背面）。足認被告係將其對系爭土地之全部權利出售讓與原告，否則何來由買受人自行處理登記所有權適宜之必要，故被告於土地尚未重新為回復所有權之登記前，因無法辦理移轉登記，固僅能移轉土地之占有供原告使用收益，惟若該土地浮覆並重新辦理所有權登記後，被告依系爭契約自應負移轉所有權予原告之義務，方符系爭讓渡契約之本旨，是原告主張當事人間合意讓渡之權利為所有權一節，應屬有據。
㈡被告未履行系爭讓渡契約之給付義務，應負債務不履行之損害賠償責任。
⒈按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害。」；「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」，民法第226條第1項、第345條第1項均定有明文。本件系爭契約所讓渡之權利既為土地之所有權，於系爭土地浮覆後，被告自負有交付系爭土地及移轉土地所有權予原告之義務，且該請求權之消滅時效應從被告可得移轉登記之日起算。被告乃分別於93年5月17日及同年6月8日回復系爭土地之所有權登記，原告自該時起，始能請求被告為系爭土地所有權之移轉登記，是本件原告於97年12月4日起訴，未逾15年之消滅時效，被告抗辯原告之請求權已經罹於時效云云，自屬無據。
⒉次查本件被告於93年間辦理系爭土地所有權回復登記，惟系
爭土地並非被告二人所共有，而係與其他原共有人與繼承人共有系爭土地，其中被告丁○○已經其所有之土地應有部分讓與他人，被告丙○○之應有部分為1/72，二人既不具處分系爭土地之權限，亦未將系爭土地之所有權移轉予原告，自屬因可歸責於被告之事由而違反系爭讓渡契約之約定，應負債務不履行之損害賠償責任，被告另抗辯被告已於簽約之後將系爭土地交付予原告使用，故原告應負擔土地交付後之一切危險云云。然上述危險負擔之原則，乃在債務人已依債之本旨履行交付貨物之義務，利益及危險負擔始移轉予買受人始有適用，與本件被告迄今未曾依約履行所有權移轉義務之情顯有差異，自難比附援引。
㈢原告得依系爭讓渡契約第6條之約定，請求被告給付違約金227萬元：
⒈按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，民法第250條定有明文。即當事人為確保債務之履行，得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。而違約金之種類因其性質而異，可分為賠償額預定性違約金與懲罰性違約金。所謂賠償額預定性違約金，係指以違約金作為債務不履行所生損害額之賠償總額，債務人一有不履行情事者，不問債權人是否受有損害，亦不待債權人舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，即得請求債務人支付約定之違約金，惟該違約金既為損害賠償總額之預定，故債權人所受損害縱使超過約定之違約金數額，亦僅得請求違約金，不得另請求債務不履行之損害賠償。至於懲罰性違約金，係指以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，亦即當事人約定，債務人有不履行契約義務時，除支付違約金外，尚應負損害賠償責任，其成立解釋上應限於當事人間明示之約定。當事人所之違約金究屬何種性質，應依當事人之意思定之，倘當事人間之意思不明，依民法第250條第2項規定，則視為係預定債務不履行之損害賠償總額。經查，系爭讓渡契約第6條約定：「被告如不賣或照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退回原告，另加賠償所收價款同額之損害賠償金與原告，本約方得解除。」。是依據前揭規定及說明，該條約定關於賠償同額價金之部分，應視為損害賠償總額預定性違約金之約定，非僅為解除權之保留，於被告違約時，原告即得請求依該條約定給付，而優先於民法債務不履行損害賠償規定之適用。但原告雖無待舉證其損害即得請求給付預定違約金之賠償，惟其請求金額應受該約定違約金數額之限制，且不得許由原告另行請求債務不履行損害賠償之給付。被告既拒絕依約移轉系爭土地予原告，即屬違反契約不履行出賣義務，依上開條款約定，原告得請求被告返還已付價金及給付約定賠償之違約金，而依原告於系爭讓渡契約訂立後，已經依約給付113萬5,000元予被告，則系爭讓渡契約第6條之規定，被告除返還原告已支付價金113萬5,000元外，另需給付同額之賠償，合計應給付原告之損害賠償金額為227萬元。
⒉末按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之
性質者，其為懲罰之性質者，債務人履行遲延時，債權人除得請求違約金外，固仍得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質者，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年度台上字第1394號判例意旨參照）。上開原告請求給付之違約金，既屬損害賠償總額之預定，要如前述，即應認其全部債務不履行之損害賠償總額受此限制，不得別為遲延利息之請求，是原告於此併請求自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，當為不能准許。被告拒不履行所有權移轉義務，且系爭土地部分所有權已經登記為第三人所有，又不解除契約，應認原告得依據系爭讓渡契約第6條約定請求被告給付債務不履行之違約金，而觀之該條規定，並未約定被告違約時應分擔給付違約金之數額，即屬數人負同一債務，原告於此請求被告共同給付，當認於227萬元之範圍內，為無不合，逾此所為請求，責屬無憑。
㈣本件原告依民法第227條之2之規定請求法院調整系爭讓渡契約之違約金數額，並無理由：
⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。次按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由致情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院固得裁量增加給付之判決，惟非全以物價變動為根據，並應依客觀之公平標準，審酌一方因情事變更所受不相當之損失，他方因情事變更所得不預期之利益，及彼此間之關係等其他實際情形，以公平裁量其增加給付之適當數額。是若物價雖有變動，當事人不無相當受有影響，而斟酌其他情形，尚未達於顯失公平之程度者，仍不得遽准債權人之請求，命債務人增加給付（最高法院41年台上字第47號、47年台上字第1771號、66年台上字第2975號判例參照）。本件原告雖另主張依系爭讓渡契約訂立於78年間，參照臺北市政府地政處公告之土地現值，77年系爭土地附近同小段387地號之公告現值僅每平方公尺4,000元，但98年系爭土地之公告現值為每平方公尺2萬400元，兩者差距達5倍之多，若僅依78年間簽訂之契約賠償並不公允，故依民法第227條之2之情事變更原則，聲請法院調整契約所約定之給付云云，惟當事人既已於契約中約定違約金之數額，則無論是否因給付不能而解除契約，該項數額應視為損害賠償總額之預定，非有當事人訂約當時所不能預見之事實發生，且依其原有效果顯失公平者，不應率予介入調整當事人所約定之違約金數額，而土地之價格隨時間經過、法令變動、社會經濟狀況、政府管制政策、公共設施之設置等等因素，致有所漲跌一事，應為當事人締約時客觀上所能預見之情事，自難謂此有情事變原則之適用，而應予已調整違約金之數額。
⒉再系爭讓渡契約既為土地買賣契約，出賣人所負之義務應為
交付系爭土地及移轉所有權登記，經查系爭土地於契約訂定之後即交付予原告使用，為原告所自承，堪認為真。是被告就系爭契約之內容已一部履行，僅就未履行之移轉所有權部分負債務不履行之損害賠償責任。又原告自78年間起占有使用系爭土地，迄今約20年，是本件土地之價格於20年間雖有變動，然被告於此期間亦受有系爭土地使用之利益，是以該違約金之約定對原告亦無顯失公平之情形，否則亦應依民法第216條之1或第251條規定，扣除原告占有使用系爭土地所受利益，方堪謂合，益顯原告此部分之主張為不可採取。
五、從而，原告主張依債務不履行之法律關係及系爭讓渡契約第
6條之約定，請求被告給付，應認於其請求被告給付227萬元之範圍內，為有理由，應予准許。其餘請求，則為無理由，應予駁回。
六、原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，關於其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。而原告其餘之訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。至兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法、第79條、第85條第1項、第390條第2項判決如主文。
中華民國98年12月25日
民事第二庭法官蕭錫証以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年12月30日
書記官林立原