臺灣臺北地方法院簡易民事判決 103年度店重訴字第2號
原 告 三圓羅馬社區管理委員會
法定代理人 楊永祿
訴訟代理人 洪順玉 律師
被 告 源利工程股份有限公司
法定代理人 蘇文凱
訴訟代理人 陳淑芬 律師
陳曉祺 律師
姚家運
上列當事人間103年度店重訴字第2號排除侵害等事件，於中華民
國103年4月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將裝設於原告社區如附圖所示編號A即使用地號963⑴使用
面積七點一三平方公尺之十九台冷氣機、編號B即使用地號963⑵
使用面積十四點一七平方公尺之水塔（格柵）、編號C即使用地
號963⑶使用面積十四點六六平方公尺之二十台冷氣機及管線、
編號D即使用地號963⑷使用面積二十九點一六平方公尺之花台1
、編號E即使用地號963⑸使用面積三十五點五七平方公尺之四十
四台冷氣機、編號F即使用地號963⑹使用面積三十七點四七平方
公尺之格柵、冷氣、風管及編號G即使用地號963⑺使用面積七十
七點零三平方公尺之花台2、編號H即使用地號963⑻使用面積零
點六六平方公尺之矮牆及柵欄等拆除。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結
者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別
定有明文。本件原告起訴時，請求：1.被告應將裝設於原告
社區地下1、2樓等建物外牆面之冷氣主機及風管線纜、柵欄
等建物全部拆除並回復原狀。2.被告應將占用原告社區共用
部分地面之蓄水塔、花圃造景、鋼（鐵）質柵欄等增建物全
部拆除並回復原狀。並願供擔保請求准予假執行。嗣捨棄假
執行之聲請，並更正聲明為請求被告應將裝設於原告社區之
新北市新店地政事務所民國（下同）103年1月27日103年店
測數字第10300號土地複丈成果圖(即附圖)所示編號A即使用
地號963⑴使用面積7.13平方公尺之19台冷氣機、編號B即使
用地號963⑵使用面積14.17平方公尺之水塔（格柵）、編號
C即使用地號963⑶使用面積14.66平方公尺之20台冷氣機及
管線、編號D即使用地號963⑷使用面積29.16平方公尺之花
台1、編號E即使用地號963⑸使用面積35.57平方公尺之44台
冷氣機、編號F即使用地號963⑹使用面積37.47平方公尺之
格柵、冷氣、風管及編號G即使用地號963⑺使用面積77.03
平方公尺之花台2、編號H即使用地號963⑻使用面積0.66平
方公尺之矮牆及柵欄等拆除，核屬減縮應受判決事項之聲明
，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予
准許。
二、本件原告法定代理人原為 陳錫宗 ，嗣變更為楊永祿，楊永祿
並聲明承受訴訟（見本院卷第173頁），合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告擁有原告社區地下1、2樓，因變更使用，於
地下1、2樓外牆面裝設冷氣主機，並於社區大樓兩側、游泳
池後方牆面或基地地面上裝設管線及冷氣機，以及將自地下
2樓外牆起至社區台階前人行斑馬線之法定空地闢為私用通
道、搭建蓄水塔，並施作鋼質柵欄阻隔法定空間之自由進出
，妨害社區住戶之正常使用，被告上開行為，違反公寓大廈
管理條例(下稱公寓條例)第5、7、8、11、16條，亦違反原
告社區住戶規約(下稱住戶規約)第5條第2項前段、第19條、
第20條第1項、第4項、第26條第4項、第5項，爰依公寓條例
及住戶規約相關規定起訴請求，並聲明：被告應將裝設於原
告社區如附圖所示編號A即使用地號963⑴使用面積7.13㎡之
19台冷氣機、編號B即使用地號963⑵使用面積14.17㎡之水
塔（格柵）、編號C即使用地號963⑶使用面積14.66㎡之20
台冷氣機及管線、編號D即使用地號963⑷使用面積29.16㎡
之花台1、編號E即使用地號963⑸使用面積35.57㎡之44台冷
氣機、編號F即使用地號963⑹使用面積37.47㎡之格柵、冷
氣、風管及編號G即使用地號963⑺使用面積77.03㎡之花台2
、編號H即使用地號963⑻使用面積0.66㎡之矮牆及柵欄等拆
除。
二、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈠、住戶規約僅有補充法律之作用，依公寓條例第6條第1項第4
款、第2項規定，住戶得於共用部分設置管線，惟需擇損害
最小之處所及方法為之，現住戶規約第26條第4、5項規定住
戶不得於社區建築外牆裝設排水管、電纜、電線，裝設冷氣
時外牆不得有裸線，違反比例原則，應屬無效。
㈡、所謂公寓大廈本身所占地面，依公寓條例施行細則第4條規
定，係指建築物外牆中心線或其他管柱中心線以內之最大水
平投影範圍，法定空地並不包含在內，原告認法定空地屬公
寓條例第7條第1款所稱之公寓大廈本身所占地面，恐有不當
。
㈢、原告曾於89年6月9日與久圓建設股份有限公司（下稱久圓公
司）簽訂協議書，第5條約定「路口通道由乙方（即久圓公
司）負責管理維護，乙方同意回饋甲方（即原告）地下五樓
機械車位三個，甲方應與配合。」，被告於附圖所示D、F、
G、H設置柵欄、造景，係為管理維護行為，原告不得要求拆
除。且社區共有486戶，設有6處水塔，平均81戶約定專用一
水塔，現地下室共有83戶，亦可約定專用一處水塔，原告亦
不得請求拆除水塔。另冷氣主機裝設於外牆，為社區區分所
有權人之共識，住戶均將冷氣主機吊掛於外牆，原告不予取
締，僅要求被告拆除如附圖所示A、C、E、F之冷氣，顯為權
利濫用？又被告於施作時，原告均知悉且默示被告施作，被
告亦回饋社區多項工程修繕及費用，金額高達新臺幣（下同
）4,046,898元，現卻要求被告拆除，有違民法權利濫用及
誠信原則之規定。
三、得心證之理由：
㈠、被告未經原告同意或區分所有權人會議之決議，於附圖所示
A至H即使用地號963⑴至⑻處之外牆、地面，分別架掛冷氣
、管線、搭建水塔、格柵、鋪設花台、設立柵欄、風管、短
牆等設施，業經原告提出相片(見本院卷第11至13頁)、區分
所有權人會議紀錄(見本院卷第176頁)為證，並經本院履勘
現場確有冷氣、水塔、花台、格柵、管線等設備，有勘驗筆
錄可據(見本院卷第213至215頁)，並有相片為佐(見本院卷
第217至223頁)，足可採信。從而原告依公寓條例第5、7、8
、11、16條，及住戶規約第5條第2項前段、第19條、第20條
第1項、第4項、第26條第4項、第5項等，請求被告拆除如附
圖所示A至H即使用地號963⑴至963⑻面積內之冷氣、水塔、
花台、格柵、管線、風管、短牆，即屬有據，要無不可，應
予准許。
㈡、被告辯稱：依公寓條例第6條第1項第4款、第2項規定，住戶
得於共用部分設置管線，惟需擇損害最小之處所及方法為之
，現原告規約第26條第4、5項規定住戶不得於社區建築外牆
裝設排水管、電纜、電線，裝設冷氣時外牆不得有裸線，違
反比例原則，應屬無效云云。惟公寓條例第6條第1項第4款
、第2項係指於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置
管線等情況，然本件並非在維護、修繕，而係設置冷氣、水
塔、花台、格柵等設施，且因建置上開設備因而設置管線，
與維護、修繕非關。而住戶規約第26條係因應社區景觀維護
而制定，其中第4、5項約定：「…住戶不得於社區建築物
外牆加裝排水管、電纜、電線、招牌、廣告。安裝冷氣時
應利用專有部分裝設，外牆不有裸線。」(見本院卷第25頁
)，足見為維護社區景觀，住戶不得擅自於社區外牆加裝排
水管等管線或招牌、廣告，屬公益約定，並無不可。如有設
置冷氣必要，亦以專有部分為之，亦屬合理，並非無效。故
如有設置冷氣必要，亦應遵循住戶規約之約定。被告辯稱該
規約此條項無效或違反比例原則云云，洵非可採。
㈢、被告另稱：法定空地並非公寓條例第7條第1款所稱之公寓大
廈本身所占地面云云。按公寓條例施行細則第4條規定：「
本條例第7條第1款所稱公寓大廈本身所占之地面，指建築物
外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影範圍。」
該範圍內之共用部分不得獨立使用供做專有部分，於該條所
定之條件下，並不得為約定專用部分，參公寓條例第7條自
明。而法定空地雖非在公寓大廈本身所占之地面，惟在其上
設置水塔、格柵或其他設施，除法令規定外，本於住戶自決
仍應由區分所有權人會議決議定之。而被告未經原告同意或
區分所有權人會議決議即自行增設，自屬與公寓條例及住戶
規約不符，所辯非可為其有利認定。
㈣、被告又謂：被告於通道設置柵欄、造景，係為管理維護行為
，原告不得要求拆除。又地下室共有83戶，亦可約定專用一
處水塔，原告亦不得請求拆除水塔。另社區住戶均將冷氣主
機裝設於外牆，原告不予取締，僅要求被告拆除，並不公允
？又原告知悉且默示被告施作，被告亦回饋社區多項工程修
繕及費用，現卻要求被告拆除，有違民法權利濫用及誠信原
則之規定云云。查，原告固與久圓公司達成協議，就通道部
分由久圓公司為管理維護，參雙方之協議書第5條足憑(見本
院卷第53頁)，然被告非久圓公司，原告亦無授權被告管理
維護，被告自無援引該協議書為主張。又地下一樓為83戶
商家，其等水塔設置於地下一樓專用範圍內，當無爭議，惟
未經同意逕將水塔設置於原告法定空地上，並以格柵圈圍成
特定區域由地下一樓之水塔專用，即屬無據。又依住戶規約
所定冷氣應設置於專有部分內，管線不得裸露，業如前述，
而本件被告之冷氣裝置社區外牆或地面邊坡，與住戶規約即
有不合，至於其於其他住戶有無違反該規約及取締，並不影
響被告違反之情事，所辯要非有據。至於原告收取回饋金部
分，實與被告違反住戶規約無涉，亦與原告有無權利濫用或
有違誠信原則無關，均不足為被告有利認定。
㈤、綜上，原告本於公寓條例及住戶規約，請求被告應將裝設於
原告社區如附圖所示編號A即使用地號963⑴使用面積7.13平
方公尺之19台冷氣機、編號B即使用地號963⑵使用面積14.
17平方公尺之水塔（格柵）、編號C即使用地號963⑶使用面
積14.66平方公尺之20台冷氣機及管線、編號D即使用地號
963⑷使用面積29.16平方公尺之花台1、編號E即使用地號
963⑸使用面積35.57平方公尺之44台冷氣機、編號F即使用
地號963⑹使用面積37.47平方公尺之格柵、冷氣、風管及編
號G即使用地號963⑺使用面積77.03平方公尺之花台2、編號
H即使用地號963⑻使用面積0.66平方公尺之矮牆及柵欄等拆
除，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結
果不生影響，爰不予一一論列，併予敘明。
五、據上論結：依民事訴訟法第78條，判決如主文所示。
中華民國103年4月29日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官周祖民
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區
○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月29日
書記官方蟾苓