臺灣新竹地方法院91年度訴字第817號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院91年訴字第817號民事判決

裁判日期：民國91年12月20日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣新竹地方法院民事判決九十一年度訴字第八一七號
原告世合工程實業股份有限公司法定代理人甲○○複代理人乙○○法定代理人丁○○訴訟代理人丙○○右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將附表所示之房屋遷讓交還原告。並自民國九十一年十一月二十三日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣參萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒拾萬元為被告供擔保後得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣貳佰壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
壹、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文第一項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）坐落新竹市○○段○○○○號上之建物，即建號五十三號，門牌號碼為新竹市○○街○○號地下一層至地上四層房屋（其面積等詳如附表所示），為原告於本院九十年度執字第七○一一號強制執行事件（債務人丁○○）中所標買，房屋拍定價額為新台幣（下同）二百一十萬元，於九十一年八月二十三日取得不動產權利移轉證書，依法取得房屋所有權。系爭房屋於本院上開強制執行事件九十一年十一月二十一日實施查封時，債務人丁○○即被告公司之法定代理人，在場指稱地下層及一至四樓即整棟房屋均出租予被告，自六十九年即開始租用，月租三萬元，未約定租到何時，地下層堆放被告公司物品，一、二層為被告公司工廠，三、四層供被告公司員工住宿，本院執行處因不作實體認定，故拍賣後不點交，是原出租人丁○○與被告間之不定期租賃關係，依修正前之民法第四百二十五條之規定，其出租人之地位即由原告繼受。
（二）按土地法第一百條第一款規定：「出租人非因左列情形之一者，不得收回房屋：出租人收回房屋或重新建築時」。查目前原告名下僅有系爭房屋，別無其他不動產，且現在係向他人租屋使用，於公司業務多有不便，實有將系爭房屋收回自住之必要，依上開法文規定，原告自得終止與被告間之租賃契約，將系爭房屋收回使用。查原告已於九十一年九月九日委請 楊明勳 律師寄發律師函，通知終止兩造間之租賃契約，並限被告於文到後一個月內將系爭房屋騰空遷讓，惟被告並不置理，為此依民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還與原告。
（三）本件租約應於九十一年十月十日終止，自租約終止後之九十一年十月十一日起被告即無使用系爭房屋之正當權源，是被告應自九十一年十月十一日起負返還不當得利與原告之義務。被告雖曾先後於九十一年九月三十日、同年十一月五日、同年十一月十四日分別寄交面額三萬元之支票予原告，惟除其中九十一年九月三十日所寄之支票係屬租金外，至於同年十一年五日及同月十四日所寄之支票因係在原告終止租約之後所寄交，原告均未予兌領，準備將之作為抵付不當得利之一部，故請求被告自九十一年十一月二十三日起至遷讓交還系爭房屋之日止按月返還不當得利三萬元。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）原告確有向 戴美 玩承租新竹市○○路三四三之二號及之一號房屋作為營業使用，有原告自九十一年一月至十一月給付出租人 戴美玩 之租金支票及華信商業銀行新竹分行之綜合對帳單可憑，不容被告妄肆否認。
（二）原告之地址固係登記在新竹市○○路○○○號，惟實際上係承租新竹市○○路三四三之二號營業使用，只因該房屋係屬田地上之農舍，無法辦理營業登記，原告始將公司地址登記在新竹市○○路○○○號（該房屋亦係戴美玩所有），至於板橋市○○路○段○○○號十二樓則係原告公司以前之營業地址，現並未繼續承租使用，被告執此主張原告並無收回系爭房屋使用之正當理由及必要，並無足取。
（三）原告係於九十一年八月二十三日收受本院民事執行處核發之不動產權利移轉證書，依強制執行法第九十八條第一項之規定，自是日起即取得系爭房屋之所有權，嗣於九十一年九月九日委請楊明勳律師以和理律字第一七九八號函，依民法第四百五十條之規定通知被告終止租約，並請被告於函到一個月後遷讓交還房屋，自無不合。退萬步言，縱如被告所辯租約終止期應以曆定之一個月末日始為合法，則本件租約亦應於九十一年十月三十一日即已終止。
（四）原告公司僅有向本院投標買得本件房屋而已，別無其他不動產，且目前係以每月四萬二千元之租金向戴美玩承租房屋作為營業使用，該租約雖尚未到期，惟衡諸原告係以六百五十六萬一千六百元標買系爭房地，而本件房屋租金僅有三萬元，原告每月尚需多負擔一萬二千元之租金，在客觀上顯有收回系爭房屋作為營業使用之正當理由及必要。原告向本院投標買得系爭房屋固係繼受取得原出租人而為出租人，惟並非藉由法院之拍賣除去其不定期租賃契約，與被告所引八十五年台上字第一七九九號判決之案情不同，自無拘束本件之效力。
三、證據：提出建物登記謄本、本院新院昭文七○一一字第二四八三八號不動產權利移轉證書、公司基本資料查詢單、歸戶資料、房屋租賃契約、律師函等各一份為證。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保免予假執行。
（三）訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）被告否認原告所提出租約之真正，蓋租約出租人處未蓋章、訂約日期空白，與民間商業習慣不符。租約為三年，迄日記載錯誤，顯係偽填。房屋付款明細欄空白，未明果有收取租金之事實。
（二）原告並無合於收回自住之情事：
１、所謂自住係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生為已足，且依司法院院解字第三四八九號解釋，須收回出租之房屋以供自己營業之使用。本件原告之營業處所在新竹市○○路○○○號一樓，通訊住所在新竹市○○路三四三之二號，門市處所在板橋市○○路○段○○○號十二樓，是以原告所欲收回者，依其所提與所簽訂之租約處所以觀，既非做為門市，亦非營業用，顯無客觀上正當理由及必要。
２、原告自認繼受被告與原出租人間之不確定租賃關係，且有收受租金之事實，是兩造間存有繼受而來之不確定租賃關係，應可認定。若果如此，原出租人無收回自住之情事而不得終止租約，原告自應受其拘束，此除有最高法院六十年度台上字第四六一五號判例可參外，最高法院八十五年度台上字第一七九九號判決亦謂：「按土地法第一百條就房屋租賃之出租人收回房屋嚴定其要件，原為限制出租人任意收回房屋與保護承租人而設，倘聽任出租人於出租後，得隨時交由第三人以自用為由收回房屋，則土地法第一百條第一款之規定即等於具文，殊失立法之原意。故房屋所有人將房屋出租後而將房屋所有權讓與他人者，受讓人不得以自用為由向承租人請求收回房屋」，雖係就買賣契約而言，然實務上認拍賣仍屬私法上之買賣性質，亦應同此解釋。
３、原告既已自拍賣公告知悉被告與出租人間有不定期租賃關係，且拍賣時亦無法除去，仍執意拍定，實乃自甘冒險，且若能藉由拍賣而除去不定期租賃，則土地法第一百條保護承租人之規定無異成為具文，殊失立法之原意，故原告明知系爭房屋存有不定期租賃無法收回，擬藉由拍賣而除去之，實乃脫法行為，並無保護之必要。
（三）原告終止租約不合法：
１、不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第一百條第一款之規定隨時收回該房屋，惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第四百五十條第三項但書規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院八十七年度台上字第一九二二號判決參照），民法第四百五十三條第三項所稱之「先期通知」，在以一個月定租金支付期限之情形，出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期並應至少於一個月前通知。原告既於九十一年八月二十三日取得系爭房屋之所有權，且收受被告二個月租金，則其於同年九月九日委託律師發函被告立即終止租約，並限期被告一個月內騰空，於法未合。
２、民法第四百五十條第三項之通知，乃「意思通知」，而非「意思表示」，不屬法律行為，其要件與效果胥依法律之規定，而非依通知之內容，在不定期租賃，租金以一個月定支付期限，出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前通知，法有明文，自當遵守，若通知不符法定要件，則不生法定效果，原有通知即失其效力，不因通知人更改內容而異。本件原告九月九日所發之律師函載明「函到一個月後將系爭房屋遷空」，非以曆定一個月末日為終止期，其通知已失其效力，不因其後解釋或變更通知內容而生效。原告於訴訟中主張本件租約應於同年十月十日終止，亦非曆定一個月末日為終止期，於法未合；且依上所述，就通知內容所為之解釋或變更，不能使原已無效之通知復生效力，因此本件租約若真有合於終止之法定要件，亦因終止期不明，而無從判斷。
三、證據：提出原告於『一一九消防聯網』廠商名錄所登載之資料、存證信函二份為證。
理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴係聲明「被告應自民國九十一年九月二十日起至遷出之日止，按月給付原告新台幣三萬元」，嗣於九十一年十一月二十一日以民事補充理由狀變更聲明為請求「被告應自民國九十一年十一月二十三日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣三萬元」，核其訴之變更係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，原告訴之變更應為合法。
貳、得心證之理由：
一、原告主張如附表所示之建物，為原告於本院九十年度執字第七○一一號強制執行事件中所標買，房屋拍定價額為二百一十萬元，於九十一年八月二十日取得不動產權利移轉證書，依法取得房屋所有權。系爭房屋於本院上開強制執行事件九十一年十一月二十一日實施查封時，債務人丁○○即被告公司之法定代理人，在場指稱地下層及一至四樓即整棟房屋均出租予被告，自六十九年即開始租用，月租三萬元，未約定租到何時，是原出租人丁○○與被告間之不定期租賃關係，依修正前之民法第四百二十五條規定，其出租人之地位即由原告繼受。目前原告名下僅有系爭房屋，別無其他不動產，且現在係向他人租屋使用，於公司業務多有不便，實有將系爭房屋收回自住之必要，依土地法第一百條第一款規定，原告自得終止與被告間之租賃契約，將系爭房屋收回自住。原告已於九十一年九月九日委請楊明勳律師寄發律師函，通知終止兩造間之租賃契約，並限被告於文到後一個月內將系爭房屋騰空遷讓，惟被告並不置理，為此依民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還與原告。本件租約應於九十一年十月十日終止，自租約終止後之九十一年十月十一日起被告即無使用系爭房屋之正當權源，是被告應自九十一年十月十一日起以每月三萬元計算，負返還不當得利與原告之義務，被告雖曾先後於九十一年九月三十日、同年十一月五日、同年十一月十四日分別寄交面額三萬元之支票予原告，惟除其中九十一年九月三十日所寄之支票係屬租金外，至於十一年五日及同月十四日所寄之支票因係在原告終止租約之後所寄交，原告均未予兌領，準備將之作為抵付不當得利之一部，經抵償後，被告應自九十一年十一月二十三日起至遷讓交還系爭房屋之日止按月返還原告不當得利三萬元等語。
二、被告則以，否認原告所提出與戴美玩所簽租賃契約之真正。且原告並無合於收回自住之情事，蓋原告之營業處所在新竹市○○路○○○號一樓，通訊住所在新竹市○○路三四三之二號，門市處所在板橋市○○路○段○○○號十二樓，是以原告所欲收回者，依其所提與所簽訂之租約處所以觀，既非做為門市，亦非營業用，顯無客觀上正當理由及必要。另原告自認繼受被告與原出租人間之不確定租賃關係，且有收受租金之事實，是兩造間存有繼受而來之不確定租賃關係，是原出租人無收回自住之情事而不得終止租約，原告自應受其拘束，蓋原告已自拍賣公告知悉被告與出租人間有不定期租賃關係係，且拍賣時亦無法除去，仍執意拍定，實乃自甘冒險，且若能藉由拍賣而除去不定期租賃，則土地法第一百條保護承租人之規定無異成為具文，殊失立法之原意，故原告明知系爭房屋存有不定期租賃無法收回，擬藉由拍賣而除去之，實乃脫法行為，並無保護之必要。再不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第一百條第一款之規定隨時收回該房屋，惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已，如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第四百五十條第三項但書規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在，民法第四百五十三條第三項所稱之「先期通知」，在以一個月定租金支付期限之情形，出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期並應至少於一個月前通知，原告既於九十一年八月二十三日取得系爭房屋之所有權，且收受被告二個月租金，則其於同年九月九日委託律師發函被告立即終止租約，並限期被告一個月內騰空，不生法定效果，原有通知即失其效力，不因通知人更改內容而異等語置辯。
三、原告主張如附表所示之建物，為原告於本院民事執行處九十年度執字第七○一一號強制執行事件中所標買，房屋拍定價額為二百一十萬元，於九十一年八月二十三日取得不動產權利移轉證書，依法取得房屋所有權。系爭房屋於本院民事執行處實施強制執行前，即由債務人丁○○將之承租予被告公司，是依修正前民法第四百二十五條之規定，原出租人丁○○與被告間之不定期租賃契約，其出租人之地位由原告繼受等情，除據原告提出建物登記謄本、本院不動產權利移轉證書、本院民事執行處拍賣不動產產附表公告（本院卷第十至十四頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張其名下現僅有系爭房屋，別無其他不動產，且現在係向他人租屋使用，實有將系爭房屋收回供營業使用之必要，業據原告提出原告公司歸戶財產清單、與出租人戴美玩所簽訂之房屋租賃契約書（本院卷第十五至十八頁）、原告公司給付予出租人戴美玩每月四萬二千元租金之支票影本十一紙、華信商業銀行新竹分行綜合對帳單（本院卷五十至六二頁），以資證明上開支票均已兌現，尚堪採信，被告空言否認上開租約之真正，即無足採。原告主張公司實際上係承租 廖美玩 所有之「新竹市○○路○○○號之二號房屋」營業使用，因該承租之房屋為農舍，無法辦理營業登記，故將公司登記之所在地登記為「新竹市○○路○○○號」，上開承租之房屋則為通訊地址，有原告公司變更登記表（本院卷第二十頁）及一一九消防聯網廠商名錄（本院卷第三二頁）為證，且為被告所不爭執，堪信為真。本院審酌原告公司並無其他不動產，雖承租廖美玩所有之上開房屋，惟上開房屋並不能做為公司營業登記使用，則其收回系爭房屋供為營業使用以使公司登記所在地與實際營業處所相符，殊與情理無違，衡之最高法院四十三年台上字第一一九九號、四十八年台上字第二二八號判例意旨，亦難認其無收回系爭房屋之正當理由及必要情形。被告謂原告公司之營業處所在新竹市○○路○○○號一樓，通訊住所在新竹市○○路三四三之二號，門市住所有板橋市○○路○段○○○號十二樓，亦即其已有營業處所及門市，並無收回之正當理由及必要情形，顯乏依據。且土地法第一百條第一款所指之「收回自住」，應就出租人之情況為考量，出租人即原告既無其他不動產，上開登記之營業處所、通訊處所、門市住所均非原告所有，且其向戴美玩承租上開新竹市○○路三四三之二號之租金為每月四萬二千元，系爭房屋出租予被告之租金為每月三萬元，每月尚須多支付一萬二千元，就公司經營而言，亦不符經濟效益，是原告主張其有收回自住之正當理由及必要情形，要無不合。
五、被告雖抗辯稱，原告自認繼受被告與原出租人間之不確定租賃關係，兩造間存有繼受而來之不確定租賃關係，是原出租人無收回自住之情事而不得終止租約，原告自應受其拘束云云，並舉最高法院八十五年台上字第一七九九號判決為據。惟按被告所舉之最高法院八十五年台上字第一七九九號判決，係在限制出租人於房屋出租後，因出租人無收回自住之理由，任意將房屋轉讓與第三人，再由第三人以收回自住為由收回房屋（見該判決全文），查本件出租房屋係經法院強制拍賣，與出租人任意轉讓房屋有別，且本件原出租人即係被告之法定代理人，亦無可能因其無收回自住之理由，為規避土地法第一百條第一款規定之適用，而任意將房屋讓與原告再由原告以收回自住為由收回房屋之可能，從而最高法院八十五年台上字第一七九九號判決，於本件自無適用之餘地。又按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第四百二十五條定有明文，又執行法院之拍賣，性質上亦屬買賣之一種，故拍定人如經法院發給權利移轉證書，取得拍賣房屋所有權者，債務人與原承租人間，就該房屋之租賃契約，對拍定人繼續存在，拍定人當然繼承出租人之地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利義務，拍定人如有收回房屋自住之必要情形，自得依土地法第一百條第一款規定，請求承租人交還房屋。本件原告既繼受已取得出租人之地位，揆諸首開說明意旨，若有收回系爭房屋自住之必要情形，自得向被告主張交還房屋，自不受原出租人無自回自住事由之限制。綜上可知，被告上開抗辯，顯乏所據。
六、按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第一百條第一款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第四百五十條第三項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在，最高法院八十七年度台上字第一九二二號判決足資參照。又終止租約應先期通知者，其通知亦無須附民法第四百五十條第三項之期間，自通知達到承租人之時起，屆滿一個月，而以逢曆定第一個月之末日為終止期，先期通知，所定契約終止期，不合民法規定者，其部分無效，延至相當時期，即應生效。查本件原告於九十一年九月九日以和理民律字第一七九八號楊明勳律師函依民法第四百五十條規定通知被告終止租約，業據其提出律師函為證（本院卷第十九頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。雖上開律師函同時表明被告應於函到後一個月內將系爭房地遷空交還房屋予原告等字樣，惟查本件系爭房屋租賃契約，兩造係約定每月租金為三萬元，已如前述，則依首揭說明意旨，原告於九十一年九月九日寄發律師函，應於被告收受屆滿一個月之末日即同年十月三十一日為終止期，原告主張應於同年十月十日為終止期即無足採。被告雖抗辯原告所定之契約終止期因未符民法第四百五十條第三項之規定而不生終止之效力，揆諸首開說明，亦乏所據，併此敘明。
七、綜上所述，本件原告確有收回系爭房屋自住之必要，其依土地法第一百條第一款規定及民法第四百五十條第三項但書規定，於九十一年九月九日寄發律師函表明終止租約，是本件房屋租賃契約已於九十一年十月三十一日終止，被告占有使用系爭房屋即無任何正當權源，從而原告本於民法第七百六十七條之物上請求權，請求被告自系爭房屋遷讓返還予原告，洵屬有據，應予准許。另租約終止後，被告無權占有原告之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六五九號判例參照），而原告則受有相當於租金之損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之損害金，揆諸前開說明，亦屬有據。查本件兩造間之租賃契約，於原告終止租約前，其租金之約定為每月三萬元，為兩造所不爭執，本院參酌兩造間租金之約定及系爭房屋係坐落於新竹市○○街○○號、房屋之拍賣價額等情，認被告無權占有系爭房屋，原告每月所受之損害，以每月三萬元計算尚屬相當。又被告已於九十一年九月三十日、同年十一月五日、同年十一月十四日分別寄交面額為三萬元之支票予原告收受，原告係於九十一年八月二十三日取得本院核發之權利移轉證書，依法取得系爭房屋所有權，為兩造所不爭執，是原告主張上開九萬元除給付部分租金及自九十一年十一月一日起至同年十一月二十二日止之不當得利損害金外，另請求自九十一年十一月二十三日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以三萬元計算相當於租金之損害金，洵屬正當，應予准許。
八、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，分別請求假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年十二月二十日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官滕治平右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官洪儷容中華民國九十一年十二月二十四日