裁判字號：臺灣桃園地方法院95年簡上字第108號民事判決
裁判日期：民國95年10月12日
裁判案由：給付租金
臺灣桃園地方法院民事判決95年度簡上字第108號上訴人乙○○訴訟代理人 鍾明達 律師複代理人 廖建榮 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 陳智義 律師複代理人 劉純增 律師
許富雄 律師上列當事人間給付租金事件，上訴人對於民國95年3月27日本院桃園簡易庭94年度桃簡字第1952號第一審判決提起上訴，於民國95年9月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、上訴人之陳述，除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠上訴人前向被上訴人承租其所有坐落桃園縣○○鄉○路○段○路坑小段0217、0218、0219地號土地（下稱系爭土地），面積總計約為1千坪，兩造於民國83年7月22日簽訂基地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），於第2條、第14條分別約定租賃期間自83年10月23日起至94年10月22日止，計11年；自83年10月23日起至87年10月22日止，每坪租金為新臺幣（下同）80元，自87年10月23日起至91年10月22日止，每坪租金調漲為96元，自91年10月23日起至94年10月22日止，每坪租金調漲為115元。惟於87年間，因經濟景氣不佳，上訴人租用系爭土地所建蓋之8間廠房，僅有3間出租，且獲利短少，而上訴人同業所承租土地之租金則均調降，上訴人遂於87年10月間要求被上訴人不依系爭租賃契約第14條約定調漲租金，經被上訴人同意，兩造就此達成協議，每月租金仍為8萬元至被上訴人於94年10月22日返還系爭土地及其上廠房之日止。㈡第三人 吳松江 與被上訴人係母子，且共同生活，吳松江早已知悉被上訴人欲調漲租金乙節，且歷來各期租金皆由吳松江代被上訴人受領，逾7年之久，被上訴人並同意吳松江得運用其於每月所代收之租金，是則吳松江證稱其不清楚系爭租賃契約約定租金為何等語，顯然不實，而因被上訴人不識字，上訴人所給付之租金均係吳松江代被上訴人收受，由吳松江於簽收簿上書寫「甲○○」之簽名，吳松江代被上訴人為意思表示或代受意思表示，為被上訴人之代理人，於其按月代被上訴人收受本件租金時，即直接對被上訴人發生效力。㈢自87年10月起至系爭租賃契約終止時，其間長達7年，被上訴人依約有2次調漲租金之機會，然其卻未於其所有之記事簿記明，且未曾主張或催告上訴人租金給付不足之情事，顯與常情有違；而吳松江代被上訴人收受每月租金8萬元時，亦未曾表示任何異議，且於所有租金收據上均明確計算應付及扣減之金額，未有任何保留，上訴人按月清償租金，未曾拖欠，被上訴人於記事本上亦未記載上訴人有任何積欠金額，且未為其他保留，依民法第325條第
1項規定，上訴人就各期租金均清償，債之關係業已消滅。㈣租金5年短期時效規定之立法原意係為避免舉證困難，被上訴人要求上訴人提出87年10月之租金收據原本，實強人所難，且兩造前已協議約定每月租金仍為8萬元，未為變更，上訴人基於誠信，未料想被上訴人今日反悔而為本件請求，遂無刻意保留當時之收據，惟上訴人仍持有89年迄今之租金收據原本，其中吳松江於91年10月22日代為簽收之單據，即屬系爭租賃契約第14條約定第2次調漲之月份，吳松江既仍無異議收受8萬元，足證被上訴人同意每月仍收取租金8萬元。㈤又以被上訴人錙銖必較之個性，倘上訴人每月給付租金有短少之情事，其必然催繳，絕不可能拖延逾7年，且金額累積達200餘萬元後始催繳，就此請傳訊其他承租人 呂理紘 、 蔡志成 到庭證明被上訴人收取租金之習慣即可明瞭，又上訴人聲請傳喚該2證人，並非為證明呂理紘、蔡志成於兩造協議每月租金仍係8萬元時在場與否，且該部分主張係就於第一審已提出之攻防方法為補充，非為新主張。㈥退步言，被上訴人自87年以降，即未請求上訴人給付本件超過8萬元部分之租金，且就上訴人按月給付8萬元租金，亦未為任何異議或表示，足使上訴人有相當信賴被上訴人不行使該請求權，依最高法院72年度台上字第2673號裁判意旨及民法第
148條之規定，被上訴人於94年12月9日始起訴請求上訴人給付本件租金實有違誠信原則，被上訴人之租金請求權應已消滅。原審不查，判命上訴人給付被上訴人1,628,000元及遲延利息，其認事用法實違背經驗法則，應予廢棄等語，並聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴駁回。
乙、被上訴人之陳述，除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠按代理之適用，限於為意思表示及受意思表示，於法律行為方能成立，事實行為則不與之。本件上訴人依系爭租賃契約約定交付部分租金而清償債務，係屬事實行為，非為法律行為，無法適用代理之相關規定。且吳松江於原審法院審理時證稱略以：上訴人拿租金來，由我代被上訴人收，因為被上訴人不識字且常不在家，就由我在簽收簿上簽收等語，足認吳松江僅就收到租金之事實行為簽名，無代被上訴人對上訴人為意思表示，亦非以代理方式為之，與民法第
103條規定之代理要件未合，是上訴人主張吳松江係被上訴人之代理人等情，恐有誤解。㈡吳松江係被上訴人之子，系爭租賃契約歷來之各期租金均由吳松江代收，於系爭租賃契約存續期間，吳松江向上訴人借款，因上訴人要求之利息為週年利率百分之三十六，致吳松江每期還款需先還利息，再還本金，本金償還之情形甚為有限，為避免債務擴大，被上訴人同意吳松江運用每月代收之租金，租金扣抵吳松江負欠上訴人之借款後，如有餘額仍由吳松江收受，上訴人提陳之收據（見原審卷第30頁至第49頁），因此有租金抵付利息再抵本金之彙算記載，前揭收據所示之借貸關係存在於上訴人與吳松江之間，與被上訴人無涉；且吳松江既負欠上訴人高額債務，被上訴人愛子心切，豈有只同意不調漲系爭租賃契約之租金，卻放任上訴人向吳松江收取高額利息之理，上訴人所陳與常理相悖。㈢另民法第325條規定係為免除債務人長時間保留分期給付之清償證明義務，然依同法第318條第
1項前段規定，債務人無為一部清償之權利，可知適用同法第325條規定之前提在於該期債務須全部給付。惟上訴人未依系爭租賃契約約定給付當期應付之全部租金，自與同法第
325條之規定不符，再者，被上訴人不識字，上訴人於原審提出之簽收簿上之「甲○○」簽名，係吳松江代收各期租金後而書寫，非被上訴人親自為之，是於非被上訴人親收之情形，上訴人自不能主張有「債權人給與受領一期給付之證書」之事實。㈣被上訴人並未於87年10月間與上訴人達成不調漲系爭租賃契約租金之協議，而租金請求權之消滅時效為5年，罹於時效部分之租金請求權，被上訴人已自行剔除，未於本件訴訟為請求，上訴人主張被上訴人之租金請求業已消滅等語，恐有誤會。㈤上訴人於原審審理時自承略以：我有要求被上訴人依原定8萬元租金，不要調漲租金，當時除當事人2人在場外，無其他人在場等語，是以本件應無第三人得證明被上訴人同意不調漲系爭租賃契約之租金，而上訴人於第二審程序始具狀請求傳訊呂理紘、蔡志成到庭作證，除與民事訴訟法第436條之1第2項規定未合外，該2人亦無法證明兩造協議不調漲租金乙事，自無傳喚之必要；又依社會常情及經驗判斷，兩造對系爭土地之各項租賃條件均以書面載明，若被上訴人欣然同意不調漲租金，且該事影響上訴人甚鉅，兩造理應有更改系爭租賃契約內容之舉動，惟系爭租賃契約並未為任何更改，足徵上訴人之主張，非為事實，而87年10月之租金應係被上訴人簽收，如租金有漲價，由租金收據應可知悉，爰請求上訴人提出87年迄今之租金收據原本到庭。㈥綜上，原審認定被上訴人未曾於87年10月間同意維持每月租金8萬元，上訴人自87年10月23日起未依系爭租賃契約第14條約定調漲之租金給付，僅按月給付租金8萬元予被上訴人，尚積欠被上訴人租金計162萬8千元，並無違誤，上訴人所提本件上訴顯無理由等語作為抗辯，並聲明：駁回上訴。
丙、得心證之理由：
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人前向被上訴人承租被上訴人所有之系爭土地，面積總計約為1千坪，並於83年7月22日簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自83年10月23日起至94年10月22日止，計11年；自83年10月23日起至87年10月22日止，每坪租金為80元，自87年10月23日起至91年10月22日止，每坪租金調漲為96元，自91年10月23日起至94年10月22日止，每坪租金調漲為115元。惟上訴人自87年10月23日起並未依調漲後之租金給付，仍按月給付被上訴人租金8萬元，共積欠被上訴人租金1,628,000元，為此依租金給付請求權，請求上訴人給付上開租金等語；上訴人則以：上訴人曾於87年10月間向被上訴人要求不調漲租金，已得被上訴人之承諾，而維持每月租金8萬元，至94年10月22日返還土地及廠房之日止，因此上訴人並未拖欠租金，且被上訴人於收受每月8萬元之租金時，並未為任何異議。另依民法第325條第1項規定，關於利息或其他定期給付，如債權人給與受領一期給付之證書，未為他期之保留者，推定其以前各期之給付已為清償，上訴人已按期清償，且被上訴人也按月受領，並於受領時均有簽名，亦未為其他保留者，則以前各期之給付已為清償甚明。
況被上訴人自87年以來長期不行使請求上訴人給付租金，足以使上訴人有正當理由信賴被上訴人不行使該權利，被上訴人再為請求，顯違反誠實信用原則，應認被上訴人之租金請求權已經消滅等語作為抗辯。
二、被上訴人主張上訴人前向其承租系爭土地，面積總計約為
1千坪，約定租賃期間自83年10月23日起至94年10月22日止，計11年；自83年10月23日起至87年10月22日止，每坪租金為80元，自87年10月23日起至91年10月22日止，每坪租金調漲為96元，自91年10月23日起至94年10月22日止，每坪租金調漲為115元。然上訴人自87年10月23日起仍按月給付被上訴人租金8萬元之事實，為上訴人所不爭執，堪信為真實。
三、本件之爭執：兩造間是否已達成不按系爭租賃契約約定調漲租金而維持租金每月8萬元之協議。經查：
㈠上訴人自87年10月23日起仍按月給付被上訴人租金8萬元乙節，已經認定如前。
㈡被上訴人雖主張其於約定租金調漲時，均曾向上訴人催討
調漲之租金，惟因與上訴人發生爭吵，被上訴人只得等到系爭租約屆滿時始向上訴人請求等語。證人吳松江於原審雖亦證稱略以：被上訴人並未同意租金維持8萬元不調漲，每次租金是上訴人直接拿給我，我簽收後就交給被上訴人，我不清楚兩造間租賃契約約定租金為何，而且不曾向上訴人表示不足部分免除，又因為每次向上訴人討錢，上訴人都大小聲，被上訴人只好等契約到期再請求等語（見原審卷第74頁至第77頁）。惟查：
1.被上訴人於本院95年8月1日準備程序期日到院陳稱略以：出租系爭土地時，我曾告訴我兒子吳松江，簽約時，吳松江表示由我作主即可，要漲租金時，吳松江知道租金應調漲等語（見本院卷第49頁），且吳松江亦證稱略以：我如果拒絕收8萬元，我如何拿租金抵利息等語（見原審卷第77頁），足認吳松江自始知悉系爭租賃契約關於租金之約定，則吳松江證稱其不知系爭租賃約租金之約定云云，顯非可採。
2.依系爭租賃契約約定，自87年10月23日起，租金調漲金額為16,000元〔（96－80）×1,000＝16,000〕，自91年10月23日起至94年10月22日止，租金調漲金額為35,000元〔（115－80）×1,000＝35,000〕，其調漲幅度非小，且上訴人依約給付租金、被上訴人依約收取租金，乃依租賃契約所生之權利義務，除有特別情事（例如：免除租金給付債務、同意緩期清償等）外，被上訴人於上訴人不依約給付租金（含全不給付或為一部給付）時，自得拒絕受領，而請求上訴人為全部之給付，或依法終止租約，豈有僅因上訴人爭吵，即長期同意先受領部分給付，嗣租約屆滿後始訴請給付其餘租金之理？又系爭租賃契約期限於94年10月22日屆滿，被上訴人隨即就系爭租金給付之爭執聲請調解，而於94年11月17日調解不成立後，被上訴人亦委由律師於同年月22日催告上訴人給付租金（見原審卷第11頁至第13頁），顯見被上訴人非不諳或疏於行使權利之人，是若其確未同意不調漲租金，則上訴人拒不按調漲後租金繳納，被上訴人何以均未聲請調解或請律師催告給付？
3.另吳松江於系爭租賃契約期間曾向上訴人借款乙節，為兩造所不爭執，堪信為真實。且依卷附租金收據記載，自92年2月起（見本院卷第84頁至第107頁），吳松江即以上訴人每月所繳租金抵充其向上訴人借貸所應繳納之利息及本金。而被上訴人亦陳稱略以：因吳松江向上訴人借貸，然償還金額有限，為免債務擴大，徵得被上訴人同意，將吳松江代收之租金交由吳松江運用，以抵付借款利息、本金，而被上訴人愛子心切，亦無同意不調漲租金而放任上訴人收取高額利息之理等語（見本院卷第32頁、第71頁）。惟若被上訴人確未同意不調漲租金，則在吳松江於92年
2月以租金抵繳借款本息前，上訴人欠繳之差額租金合計已達473,000元〔16,000×23＋35,000×3＝473,000〕，被上訴人既愛子心切，縱然上訴人堅拒按調漲後之金額繳納，依常理，被上訴人應將上訴人所欠繳之上開租金讓與吳松江，使其得用以抵銷其對於上訴人之借款債務，藉以減少本金金額，而達到減輕利息負擔之目的，並且同時將嗣後每月之35,000元差額租金讓與吳松江，使其用以抵銷借款，豈有反而任由上訴人向吳松江收取高額利息，而由自己於系爭租賃契約期限屆滿後始向上訴人請求之理？被上訴人所為，顯然違反常理。
4.基上，應認被上訴人之上開主張為不可採。㈢本院綜合上開事證，認為上訴人主張被上訴人同意不調漲租金乙節，應為真實。
四、本件被上訴人既同意不按系爭租賃契約約定調漲租金，而上訴人亦均已按原約定之每月租金8萬元給付，則被上訴人主張上訴人尚欠其差額租金1,628,000元未為給付，即不可採，準此，被上訴人依租金給付請求權請求上訴人給付1,628,000元即屬無據，不能准許，其假執行之聲請亦失所依附，應均駁回。原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決予以廢棄，改判如主文第2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，因認與判決之結果無涉，且不影響判決之最後結果，爰不予以一一論列，併此敘明。
丁、結論，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國95年10月12日
民事第三庭審判長法官潘進柳
法官陳清怡法官林望民上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院之許可，始得逕向最高法院提起上訴。如提起上訴，應同時表明上訴理由，於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國95年10月12日
書記官曾建中附記：
一、民事訴訟法第466條之1對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。上訴人未依第1項、第2項規定委任訴訟代理人，或雖依第2項委任，法院認為不適當者，第二審法院應定期先命補正。逾期未補正亦未依第466條之2為聲請者，第二審法院應以上訴不合法裁定駁回之。
二、民事訴訟法第466條之2上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。上訴人依前項規定聲請者，第二審法院應將訴訟卷宗送交第三審法院。