臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度壢簡字第401號
原 告 鼎信不動產經紀有限公司
法定代理人 倪泳橙
訴訟代理人 鍾運凱
白宗益
被 告 謝尉酩
訴訟代理人 楊淑慧
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國105年1月5
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣肆拾叁萬捌仟元，及自民國一百零四年三
月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明：（一）被
告給付原告新臺幣（下同）438,000元，並自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（
二）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理中將其原聲
明第二項捨棄。經核原告所為上開訴之變更，屬減縮應受判
決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、程序方面：
一、原告主張：被告前於民國103年8月1日經原告之居間，與
訴外人 陳子平 、 陳金珠 簽訂不動產買賣契約（編號L0000000
，下稱系爭買賣契約），購買陳子平、陳金珠所有，門牌號
碼為桃園市○○區○○○路○段○○○巷○○○○○號房屋及其坐
落基地（下稱系爭不動產），成交金額為2,190萬元。系爭
買賣契約約定，被告最遲應於103年12月31日前支付第一期
簽約被證款之差額210萬元，並將該款項支付至房屋交易安
全帳戶，然被告卻無正當理由拒絕履約，經原告催促，被告
與陳子平、陳金珠於104年2月4日達成解除系爭買賣契約
之協議，並立有解除買賣協議書1紙（下稱系爭協議書），
系爭協議書約定略為：被告同意賣方返還210萬元及1,500
萬元之本票，並給付賣方70萬元、上開安全帳戶所保管之價
金由賣方領取，手續費用由賣方負擔。然依照居間之性質，
原告已順利居間被告與賣方簽約，縱使被告與賣方協議解除
買賣契約，並無礙於原告向被告請求居間報酬，兩造於簽訂
系爭買賣契約同時，另簽訂1份服務報酬給付同意書（下稱
系爭報酬給付同意書），被告同意給付原告系爭不動產成交
總價之2％即438,000元作為服務報酬，然原告屢次催討，
被告均置之不理，為此，爰依居間之法律關係提起本件訴訟
等語，並聲明：被告應給付原告438,000元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
。
二、被告則以：
（一）兩造並無簽訂居間仲介契約：
原告公司辦理居間仲介之流程均會先與買方當事人簽訂「
確認書」、「附停止條件定金委託書」或「內政部版要約
書」等制式契約文件，然本件原告所提之證據，均未對上
開流程隻字未提，顯見原告處理程序已背離商業習慣而有
瑕疵，再以，原告提出之系爭報酬給付同意書內容與委託
居間仲介契約之制式文件不同，且未給予被告合理審閱期
間，則系爭同意書法律效力並不等同於委託居間仲介契約
，應為無效，況系爭同意書內容記載房屋交易安全契約書
編號為L0000000，與系爭協議書所載之房屋交易安全契約
書編號U0000000不同，另系爭同意書尚有許多勾選欄位之
記載，並未勾選，明顯具有瑕疵，自不得作為請求之依據
。
（二）退萬步言，原告亦已免除債務：
原告公司業務員 江承洲 不實告知被告「房市很好，房屋很
好賣」等語，隱瞞103年8月1日後房價整體下跌之事實，
且被告於簽約前已告知原告「需賣掉自己原來的2間房屋
才有錢付頭期款及其他自備款」之情，原告不但未給被告
合理審閱期間，當場要求被告簽約，亦未告知本票之用途
及法律效果，致被告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，並簽
發本票。原告公司明顯未盡善良管理人之注意義務，被告
向原告公司業務員江承洲反映後，經其口頭表示「店長不
收仲介費」等語，是兩造間關於服務報酬之債權債務關係
均歸於消滅，原告請求服務報酬即於法不合。
（三）倘若鈞院認兩造仍成立居間仲介契約，服務報酬亦應予酌
減：
若兩造成立居間仲介契約，然本件係被告看591交易網後
，主動向原告聯絡，原告僅帶被告看屋3次，至103年8月
1日簽約時，時間僅有2週，原告實際居間所付出之勞務
、時間、費用均非甚鉅，況買賣雙方復於104年2月4日
簽訂系爭協議書，解除買賣契約，原告亦因此無庸處理不
動產過戶、點交等事宜，因此，被告即得主張酌減服務報
酬。
（四）被告得主張抵銷：
本件因原告具有可歸責之事由，造成被告需與賣方解約，
並給付80萬元予賣方，是被告亦得就此金額範圍內依法行
使抵銷權，抵銷後並無餘額，原告不能向被告請求給付居
間報酬。
（五）並聲明：請求駁回原告之訴。
三、原告主張於103年8月1日為被告及陳子平、陳金珠居間購
買席爭不動產，價金為2,190萬元，兩造約定服務報酬為成
交總價之2％，並簽有服務報酬給付同意書等情，業據提出
與其所述相符之系爭買賣契約書、服務報酬給付同意書等件
為證，被告對此並不爭執，應堪信為真實。
四、得心證之理由：
（一）兩造間成立居間契約：
１、稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因
其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；民法第565條
、第568條第1項分別定有明文。是以，媒介居間人以契
約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。又居間人於契
約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除
，於其所得報酬並無影響。此有最高法院49年台上字第16
46號判例要旨參照。查，被告透過原告與陳子平、陳金珠
簽訂系爭買賣契約書，並同時與原告簽訂服務報酬給付同
意書，被告對此並不爭執，由此可知，原告係被告與陳子
瓶、陳金珠就系爭不動產買賣之媒介，原告主張其與被告
間應為居間之法律關係，要屬可採，合先敘明。
２、復按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，
契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於
非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於
該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之
性質定之，民法第153條定有明文。本件被告以原告並未
給予合理審閱期，且系爭服務報酬給付同意書上之房屋交
易安全契約書編號亦記載為系爭不動產買賣契約書之編號
，故系爭服務報酬給付同意書應為無效等語置辯；經查，
原告媒介被告與賣方簽訂系爭不動產買賣契約，兩造應為
居間之法律關係，已如前述，且居間為不要式之諾成契約
，原告即得請求被告給付居間報酬，原告雖以系爭服務報
酬給付同意書之書面形式，然並不影響居間為不要式契約
之性質；原告雖於系爭服務報酬給付同意書上將房屋交易
安全契約書之編號誤記載為系爭不動產買賣契約書之編號
，然被告既親自於系爭服務報酬給付同意書簽名，被告對
此亦不爭執（見本院卷第50頁、第57頁頁背），是亦可認
定被告有給付成交總價2％即438,000元服務報酬之合意
。
（二）原告並無免除被告給付服務報酬：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係
由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不
能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯
事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原
告之請求，有最高法院17年上字第917號判例意旨參照。
被告復以原告公司未盡善良管理人之注意義務，原告公司
業務員江承洲口頭表示不收仲介費等語以為抗辯，然證人
江承洲於本院104年12月8日言詞辯論期日具結證稱：「
這個案子是我承辦的，我從頭到尾都沒和被告說過不收仲
介費，被告與屋主談解約時，我也沒有說過不收被告仲介
費，收了會很心虛這種話。（法官問：你有無和被告講，
不收取仲介費用？）」、「我沒有說過這句話。（被告訴
代問：你是否說過，若收取仲介費你會覺得很心虛？）」
（見本院卷第71頁），查江承洲既以證人身份具結而接受
本院之詰問，被告當無甘冒偽證重責之風險而虛偽陳述之
動機，而被告至本件言詞辯論終結時亦未提出其他證據以
實其說，是本院認原告並無免除被告給付服務報酬。
（三）服務報酬應不得予以酌減：
被告又辯稱，至103年8月1日簽約時，自被告於591交
易網與原告聯繫時間僅有2週，原告僅帶被告看屋3次，
實際居間所付出之勞務、時間、費用均非甚鉅，且買賣契
約解除後，原告因此無庸處理過戶、點交等事宜，因此被
告即得主張酌減服務報酬。然本件居間任務既已完成，依
前述最高法院49年台上字第1646號判例要旨觀之，系爭買
賣契約縱經解除，對於原告所應得之報酬並無影響，尚難
認上開仲介報酬之給付有顯失公平情形，是被告請求酌減
報酬云云，亦屬無據。
（四）被告不得主張抵銷：
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條
第1項定有明文。被告辯稱其已給付80萬元與訴外人陳子
平、陳金珠，即可於此範圍內主張抵銷等語，惟此筆80萬
元之債務係因解除系爭不動產買賣契約，被告所應給付陳
子平、陳金珠之費用，而本件原告與被告間之債權債務關
係，為原告得向被告請求之居間報酬請求權，原告並無任
何積欠被告之債務，是被告主張得以給付訴外人之80萬元
為抵銷，顯與抵銷之要件不符，不足為採。
（五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經
債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務
，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可
據者，週年利率為百分之5，民法第229第2項、第233
條第1項前段、第203條分別有明文規定。查本件起訴狀
繕本係於104年3月12日送達被告之戶籍地址，並由被告
之父簽收，有本院送達證書1紙在卷可查（見本院卷第21
頁），故被告應自104年3月13日起負遲延責任。
五、綜上所述，原告依據居間之法律關係，請求被告給付438,00
0元，及自104年3月13日起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職
權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年1月19日
中壢簡易庭法官陳添喜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月19日
書記官林珈文