嘉義簡易庭(含朴子)110年度嘉簡字第165號民事判決

臺灣嘉義地方法院民事判決

110年度嘉簡字第165號

原告 賴敏芳

被告 黃小溦

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年4月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應將嘉義市○○○段○○段0000○號即門牌號碼嘉義市○區○○路000號11樓之3房屋騰空遷讓返還原告。

被告應自民國110年4月25日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止

，按月給付原告新臺幣8,000元。

被告應給付原告新臺幣21,867元，及自民國110年4月23日起至清

償日止，按年息5%計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣2,760元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

壹、程序事項

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼嘉義市○區○○路000號11樓之3房屋（下稱系爭房屋）騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）32,000元，並自民國110年2月25日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告8,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於110年4月19日出具民事準備狀變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。被告應自民國110年4月25日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告8,000元。被告應給付原告新臺幣40,000元，及自民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。核其上開訴之變更，均係本於同一房屋租賃契約所生之租賃物返還請求權、租金請求權及占用系爭房屋之不當得利請求權，請求基礎事實同一，且不甚礙於被告之防禦與終結，依前開條文規定，應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項

一、原告主張：原告為嘉義市○○○段○○段0000○號即系爭房屋之所有權人，被告自108年4月25日起向原告承租系爭房屋，雙方簽立房屋租賃契約書約定租賃期間自108年4月25日起至109年4月24日止，每月租金為8,000元，押租金為16,000元，並於租期屆滿時約定續租1年至110年4月24日止（下稱系爭租約）。詎被告自109年12月起即未給付原告任何租金，原告於110年2月8日向被告寄發存證信函限被告於函到後7日内清償積欠之租金，被告於110年2月9日收受送達，然被告仍未給付任何租金，迄今已積欠5個月之租金(109年12月、110年1月、2月、3月、4月）共計40,000元（計算方式：8,000元×5＝40,000元)，被告顯已違反系爭租約約定，且扣除押租金後仍積欠逾2個月租額，故原告以民事準備書狀向被告為終止租約之意思表示，故兩造間租賃關係因原告終止而消滅，原告得依民法第455條、同法第767條第1項前段規定及系爭租約第12條第1項約定，請求被告返還系爭房屋。倘認原告前開終止租約不合法（假設語氣，原告否認之），因系爭租約亦於110年4月24日租期屆滿，依民法第450條第1項規定兩造間租賃關係消滅，原告仍得依上開規定及租約約定，請求被告返還系爭房屋。又系爭租約至遲於110年4月24日屆期，故被告自110年4月25日起即無權占有系爭房屋，原告得依民法第179條規定請求被告返還無權占有系爭房屋期間所獲得之不當得利或依系爭租約第12條第3項約定請求被告未返還系爭房屋期間相當月租金額，即每月以8,000元計，請求自110年4月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。被告迄今已積欠5個月租金40,000元，依民法第439條規定及系爭租約第3條約定請求被告給付積欠之租金及自民事準備書狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，爰依系爭租約、租賃物及所有物返還請求權、不當得利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：如更正後之聲明。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

㈠原告主張之前開事實，業據提出系爭房屋之建物登記第一類謄本、系爭房屋租賃契約書、存證信函暨回執影本為證（見本院卷第65至81頁）。而被告經合法通知迄未到庭爭執，復未提出書狀作何聲明陳述，以供本院審酌，依民事訴訟法第436條第2項準用同法第280條第3項、第1項規定，視同自認，原告主張之事實，應堪採信。

㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段及第455條前段分別定有明文。原告主張被告已積欠租金逾2個月租額，原告於110年2月8日寄發存證信函催告被告繳納租金，被告於110年2月9日收受，原告再以民事準備書狀對被告為終止租約之意思表示，於110年4月22日由被告之同居人收受送達，有存證信函暨回執、送達證書為證，則系爭租約已於110年4月22日合法終止，堪以認定。系爭租約既經合法終止，被告自有依法負返還租賃物之義務。從而，原告本於終止租賃契約後之租賃物返還請求權，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，即屬有據。

　㈢又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。原告將系爭房屋出租予被告時，每月所收取之租金為8,000元，此金額自可作為計算被告無權占有系爭房屋期間所受不當得利損害賠償金之標準。又系爭租約係於110年4月22日經原告合法終止，業如前述，被告於租賃契約關係終止後，仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，核即屬無權占用，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自110年4月25日起至遷讓交還系爭房屋之日起，按月賠償其無權占用系爭房屋所獲得之不當得利8,000元，為有理由，應予准許。

　㈣承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。查被告自109年12月起即未繳租金，迄至租約終止日即110年4月22日，總計積欠4個月又22日之租金額共計37,867元（32,000元＋8,000元÷30日×22日＝37,867，元以下4捨5入），依上開判決意旨，押租金因被告積欠租金而生當然抵充之效力，故扣除押租金後，原告得向被告請求21,867元（計算式：37,867元-16,000元＝21,867元）。逾此範圍之請求，並無依據。從而，原告依系爭租約請求被告給付積欠租金21,867元及自民事準備狀繕本送達翌日即110年4月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

四、綜上所述，原告依系爭租約、租賃物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及自110年4月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，及被告應給付原告21,867元及自110年4月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用確定為第一審裁判費2,760元，因原告敗訴部分甚微，故酌定由被告負擔全部訴訟費用。

中　　華　　民　　國　　110　年　　5　　月　　13　　日

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭

法　官　羅紫庭

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路

308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　110　年　　5　　月　　13　　日

書記官葉昱琳