臺灣臺中地方法院民事判決 104年度中簡字第2875號
原 告 吳俊霖
訴訟代理人 徐曉萍 律師
複 代理人 許煜婕 律師
被 告 湯惠美
訴訟代理人 莊慶洲 律師
複 代理人 蔡仲威 律師
鄭謙瀚 律師
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國105年4月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，又補充或
更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事
訴訟法第255條第1項、第256條分別定有明文。原告起訴聲
明原請求：「被告應將坐落 臺中市 ○○區○○段○○○○○號建
物地下一樓編號181-1號之停車位交還予原告，並自民國104
年2月10日起至返讓之日止，按月給付新臺幣（下同）2,000
元。」；嗣原告於本院104年12月3日言詞辯論期日，以言詞
更正聲明為：「被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號
建物地下一樓編號118-1號之停車位交還予原告，並自104年
2月10日起至返讓之日止，按月給付2,000元。」，原告前揭
所為，核屬更正事實上之陳述，依首揭法條規定，並無不合
，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：
㈠、原告主張：原告於104年2月10日向國軍退除役官兵輔導委員
會臺中市榮民服務處（下稱臺中市榮民服務處）投標拍定取
得訴外人 曹富川 所有如附表所示之不動產（下稱系爭不動產
），除已取得系爭不動產之權利移轉證明書外，並已於同年
3月19日辦理所有權移轉登記完畢，又依系爭不動產之權利
移轉證明書及建物登記簿第一類謄本記載，同段第2647、26
48建號為共同使用部分，而原告就上開建號之建物也分別有
10萬分之176及1萬分之73之持分，又前開2648建號主為地下
一樓，主要為地下停車空間，而該地下室之停車位編號第11
8-1號之停車位（下稱系爭停車位）乃屬該共同使用部分即
2648號建物之範圍內，應由原告於取得系爭不動產時一併取
得。詎被告竟持與前所有人曹富川就同段第2111建號（面積
23.28平方公尺、權利範圍1萬分之73）之土地建築改良物買
賣所有權移轉契約書（下稱系爭買賣契約書），向原告主張
權利而拒不返還系爭停車位，惟上開第2111號建物之主要用
途為管理員辦公室，並非停車空間，系爭買賣契約書之買賣
金額記載為488元，顯與停車位之市場行情不合，亦與經驗
法則相違，原告否認系爭買賣契約書之真正，故被告自不得
持系爭買賣契約書對抗原告，被告占有使用系爭停車位仍屬
無正當占有權源，自為無權占有，爰依民法第767條之規定
，起訴請求被告將系爭停車位交還原告；又被告占有系爭停
車位，致使原告不能利用，侵害原告所有權之行使，是原告
依不當得利法律關係，請求被告自104年2月10日起至返還系
爭停車位之日止，按月給付原告相當租金之補2,000元等語
，並聲明：被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號建物如
附圖所示之地下一樓編號118-1號之停車位交還予原告，並
自104年2月10日起至返讓之日止，按月給付2,000元。
㈡、對被告抗辯之陳述：
１、按公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨立
編列建號，而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其他
公共設施（例如頂樓等）共同編列同一建號者。前述第一種
地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不須購買該
地下室共同使用部分即該獨立建號之應有部分；第二種地下
室停車位因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產，則
區分所有權人縱未購買停車位，惟因持有公共設施應有部分
，而應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分亦
及於地下室停車位部分。附表所示之不動產原為訴外人曹富
川所有，其中共有部分即同段第2648號建物應係建商三多仕
建設股份有限公司（下稱三多仕公司）劃定為分管之停車位
；觀以同段第2648號建物於83年4月17日之測量成果圖，面
積2044.19平方公尺，範圍為9層建物之地下第1層部分，主
要用途為「停車空間」，繪製有停車格，足見就停車位之登
記方式係地下室停車位部分獨立編列建號，即未購買停車位
之人，即不須購買該同段第2648號建物之應有部分，屬前述
第一種地下室停車位。建商三多仕公司將系爭不動產於83年
6月間合併出售予訴外人 唐伯川 後，嗣於83年12月間，訴外
人唐伯川再將系爭停車位與系爭不動產合併出售予訴外人曹
富川，訴外人曹富川就同段第2648號建物取得高達14.92平
方公尺之應有部分，足見訴外人曹富川就系爭停車位取得專
用權。且由鈞院94年度家聲字第97號民事裁定內容可得知訴
外人曹富川於88年12月20日死亡後，就同段第2648號建物一
併拍賣，且系爭不動產於102年9月間經估價之不動產現值鑑
估報告書亦以附近不動產附有平面車位的情形為比較案例對
造調查。
２、被告所有之同段第2529號建物因未購買停車位之專用權，故
被告就同段第2648號建物，無登記權利範圍。被告既非同段
第2648號建物之共有人，且被告亦未能證明就系爭停車位有
分管協議，則其逕自占用系爭停車位使用數年，縱未經其他
共有人為反對之表示，亦難認其他共有人係為默示同意，自
無與他共有人有合意分管契約。又管委會基於使用者付費原
則，向被告徵收停車費或清潔費，或於管委會名冊上註記，
尚與被告是否基於分管契約占有使用系爭停車位無關，亦不
得以此認為有默示分管契約存在。
３、對照臺中市中正地政事務所於83年4月17日製作之建物測量
成果圖，其上記載同段第2111號建物主要用途為管理員辦公
室，足見當時之建商三多仕公司規劃同段第2111號建物之目
的及通常使用方法係管理員辦公室使用，又系爭買賣契約書
之買賣金額記載為488元，顯與停車位之市場行情不合，亦
與經驗法則相違，原告否認系爭買賣契約書之真正；退步言
之，被告稱有住戶透過持有同段第2111號建物代表有停車位
使用權云云，縱經其他共有人同意而約定專用，顯然變易社
區地下一樓原來規劃設計之性質、構造，已違反建築法令，
事涉公共安全、秩序，應為非法停車位，違反公寓大廈管理
條例第9條之強制規定，依民法第71前段、第72條規定應屬
無效。
二、被告方面：
㈠、被告已向訴外人曹富川購得系爭停車位，故被告持有由建商
所發給之系爭停車位所有權證明及同段第2111建物所有權狀
。又被告已使用系爭停車位已10餘年，從無人質疑被告使用
系爭停車位之權利，且被告每年皆有向社區管理委員會（即
文心凱旋二社區管理委員會，下稱文心凱旋社區管委會）繳
納系爭停車位之清潔費，且被告否認原告已取得系爭停車位
之權利，則原告對該有利於己之部分，應負舉證之責。
㈡、原告主張其停車位之位置，與被告之系爭停車位相同，然縱
使原告持有同段第2648號建物之應有部分，未必當然取得系
爭停車位之使用權利，蓋停車位登記與建物登記之關係，基
於私法自治，原本就可能存在不同型態，並非原告所稱只有
兩種模式。例如同段第2563號建物之所有人 吳品臻 ，雖持有
同段第2648號建物之應有部分，建物謄本亦載明主要用途為
停車空間，然訴外人吳品臻並無車位所有權證明書，故未取
得任何停車位；另同段2625號建物所有人 林君儒 ，未持有同
段第2648號建物之應有部分，僅持有車位所有權證明書，且
與被告共同持有同段第2111號建物之應有部分，故取得停車
位。顯見停車位之取得，非以持有同段第2648號建物為斷，
而係以持有車位所有權證明書為準。此外，鈞院94年度家聲
字第97號民事裁定主文並未針對停車位予以拍賣，且該拍賣
並無點交，然原告主張該拍賣現值鑑估報告書之比價內容含
有停車位，惟相對應其估價價格，則相對落差500,000元至1
,800,000元間，足見有其停車位落差之存在，所以原告應舉
證證明拍賣公告已有載明其拍賣標的包含系爭停車位及停車
位與建物登記之關係，否則難認原告業因拍賣而取得停車位
專用權。
㈢、建商三多仕公司將系爭不動產與系爭停車位於83年6月間合
併出售予訴外人唐伯川後，訴外人唐伯川透過三多仕公司與
其他社區住戶訂定分管契約，而有使用系爭停車位之權利，
嗣於83年12月間訴外人唐伯川再將系爭不動產所有權及系爭
停車位權利轉讓給訴外人曹富川等情，被告均不爭執。據此
，三多仕公司與社區住戶就停車位之約定專用權，已有約定
使用者及使用範圍，共有人間對停車位之使用，已有分管契
約之存在，原告應受上開分管契約之拘束，而倘他共有人嗣
後將其應有部分讓與第3人，除有特別情事外，受讓人應受
分管契約之拘束。是被告持有由訴外人曹富川所交付之系爭
停車位所有權證明書，足以證明訴外人曹富川確實於85年10
月間將系爭停車位轉讓予被告，且併同轉讓同段第2111號建
物之應有部分一併讓與被告，被告即取得系爭停車位之約定
專用權利，否則被告為何需要購買同段第2111號建物之應有
部分，顯不合常情，故原告應受上開分管契約之拘束。
㈣、被告於85年10月2日向訴外人曹富川購得系爭停車位之約定
專用權，訴外人曹富川於85年10月前仍享有系爭停車位之專
用權，故需繳納管理費，含每2個月之車位費600元，合計應
繳費用為2,162元，惟自85年5月起至同年12月止，僅繳納管
理費而未繳納車位費，故訴外人曹富川僅繳納1,562元。被
告之父 湯萬祥 因原先並無車位，故僅需繳納管理費之金額為
2,916元，然於被告85年10月購買系爭停車位後，旋即開始
代被告繳納85年10月至12月車位費，故應繳納管理費及車位
費之總額為3,816元【計算式：2,916元＋600元X1.5（3個月
車位費）＝3,816元】。上述等情，與文心凱旋管委會於85
年所記載之繳費一覽表（下稱系爭繳費表，而當初繳費表上
會先登記訴外人湯萬祥，係因被告委託其父代為處理，嗣繳
費姓名更改為被告）相符。
㈤、縱使認為被告無權占用系爭停車格，惟訴外人曹富川於85年
10月將系爭停車位之專用權轉讓權被告，直至訴外人曹富川
過世，已將近20年之久而未向被告請求返還系爭停車位或相
當租金之不當得利，顯見訴外人曹富川於客觀上已有相當時
間不再行使其權利之表徵，使被告產生正當之信賴，何況系
爭停車位之車位費用，亦均由被告負擔，故基於誠信原則，
並參酌個案公平與正義，應有權利失效原則之適用。縱認原
告因拍賣取得系爭停車位之專用權，此時，原告仍應繼受被
告對前手即訴外人曹富川之抗辯，故請求被告返還系爭停車
位及給付租金，均無理由。
㈥、並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠、系爭停車位乃與其他停車位共同登記為臺中市○○區○○段
○○○○○○號，該建號乃登記為文心凱旋社區之區分所有權人
共有，而系爭停車位並無獨立之建物登記謄本，又系爭停車
位係由建商三多仕公司將系爭不動產於83年6月間合併出售
予訴外人唐伯川時，訴外人唐伯川透過三多仕公司與其他區
分所有權人訂定分管契約而有使用系爭停車位之權利，嗣於
83年12月間訴外人唐伯川再將系爭不動產所有權及系爭停車
位權利轉讓給訴外人曹富川；又原告主張其於104年2月10日
向臺中市榮民服務處投標拍定取得系爭不動產，除已取得系
爭不動產之權利移轉證明書外，並已於同年3月19日辦理所
有權移轉登記完畢，且系爭停車位目前由被告占有使用中，
被告為雖非同段第2648建號之共有人，但為該社區之區分所
有權人，並向文心凱旋管委會按月繳納車位清潔費等情，業
據原告提出中市處字第0000000000號不動產權利移轉證書影
本、土地暨建物登記謄本、不動產買賣資訊申報書影本、編
號118-1號停車位現場照片、土地建築改良物買賣所有權移
轉契約書、地政事務所建物測量成果圖、同段第2648號建物
登記謄本、同段第2529號建物登記謄本、同段第2111號建物
登記謄本及測量成果圖等文件，並有被告所提出之建物所有
權狀、管理費收據等文件為證，且為兩造所不爭執，復經本
院依職權向臺中市榮民服務處函詢原告受讓系爭不動產之相
關資料查核無誤，上開事實，堪信為真實。
㈡、原告另主張被告係無權占有系爭停車位乙節，則為被告所否
認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為被告占有
系爭停車位是否具有正當占有權源？原告請求被告返還系爭
停車位，有無理由？原告請求被告自104年2月10日起至返讓
之日止，按月給付2,000元之不當得利，有無理由？茲分述
如下：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，亦
經最高法院17年上字第917號判例意旨闡釋明確。次按公寓
大廈中屬於共同使用部分之地下室停車位，固得為買賣之標
的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人，如區
分所有人買受停車位後，因故不需停車位者，依修正前之土
地登記規則（即84年7月12日修正）第75條第1款及第80條關
於「不需使用共同使用部分者得予除外」之規定，即得單獨
移轉予同一公寓大廈之其他區分所有人，最高法院90年度台
上字第605號、89年台上字第1994號著有判決可參。本件原
告既主張其為系爭停車位之所有權人，並經被告否認，自應
就此事實舉證證明，始得據以排除被告之占有。
２、次按公寓大廈管理條例施行前暨相關配合法規修正前之公寓
大廈之地下室停車位，有就停車位部分獨立編列建號，而不
與其他公共設施編列同一建號者；亦有與其他公共設施共同
編列於同一建號者。前者，僅購買停車位之區分所有權人始
取得該建號之應有部分，未購買停車位者，則非該建號之共
有人；後者，因公共設施之範圍包括停車位在內，均編列在
同一建號，此時，各區分所有權人之應有部分雖有不同，但
就其應有部分是否即係停車位所表彰之權利，則仍應視登記
之狀態而定；若在公共設施之應有部分登記狀態中加註含停
車位者，自得認所有權範圍係包含停車位在內，而與前述編
定獨立建號者相同；至若未為任何加註者，縱區分所有（專
有）部分之面積相同，而在公共設施部分之應有部分不同，
因無從完全確認該應有部分登記狀態之原因，尚難逕以在公
共設施之應有部分比例較高，即認係包括停車位在內。且如
前述，公寓大廈中屬於共同使用部分之地下室停車位，係屬
得為買賣之標的物，又依修正前之土地登記規則等相關規定
，如區分所有人買受停車位後，因故不需停車位者，得單獨
移轉予同一公寓大廈之其他區分所有人，此時因停車位仍與
公共設施編列在同一建號之登記狀態，並參以此類登記狀態
並無從區別算出停車位之應有部分所表彰之比例，亦無法可
據以分割而辦理該停車位所表彰之應有部分，致無從為移轉
登記；是在此有關登記方式（修法前）情形，同一大廈之區
分所有權人若因彼此間之轉讓而持有停車位證明書者，其既
均藉由停車位使用證明書及向管理委員會登記之方式，用以
表彰區分所有權人分管契約內容之約定，以資證明享有停車
位之約定專有使用權，且此並符公寓大廈管理條例第3條第5
款所稱之約定專用部分，及區分所有權人間得相互轉讓使用
停車位之現實情狀，故本院認因舊法時代停車位均編列在同
一建號之登記狀態下，各區分所有權人間合意就地下室停車
位成立分管契約，並經同一大廈受讓車位之區分所有權人持
表彰停車位使用權之證明書向管理委員會為登記，又基於管
理委員會為依法執行區分所有權人會議決議事項及管理維護
工作所設立之組織，而為眾所周知可向其查詢該公寓大廈之
相關事項，其所為登記情形，自具有相當之公信力及公示性
，並得據以拘束嗣後受讓取得之區分所有權人，是嗣後若區
分所有權人仍以上開方式受讓停車位，在不違反法律強制規
定之情形下，應受推認得依分管約定而享有停車位專用權，
合先敘明。
３、經查，文心凱旋社區共同使用部分之地下1樓層業經共有人
協議分管作為地下停車場使用，系爭大樓之建商三多仕公司
興建出售時，並就購買停車位專用權者，出具車位所有權證
明書交付予買受人，且於該證明書明確標示停車位編號，等
情，有卷附系爭停車位證明書可稽；另公寓大廈停車位轉讓
予同一公寓大廈之區分所有權人不僅為舊法時代所許可，已
如前述，縱依現行之公寓大廈管理條例，亦無禁止之規定，
則系爭停車位受讓人如持有該停車位證明書，並經向管理委
員會登記者，自應認係屬與其他區分所有權人已有系爭停車
位使用權之分管約定，並受推認為系爭停車位之專有使用權
人，以符合此類登記狀態之真實性。而由原告於購得系爭不
動產時，並未能自其前手取得建商交付之上開停車位使用權
證明書，其亦無法上開證明文件向管理委員會登記，則被被
告自難以其取得公共設施共有部分之應有部分，作為其已取
得系爭停車位專用權之論據。
４、原告雖亦否認被告曾向原車位專用權人即訴外人曹富川購得
系爭車位之專用使用權，然被告主張已於85年9月11日向訴
外人曹富川購得系爭車位之專用使用權，並於同年10月2日
以買賣為原因辦理同段第2111建號（權利範圍1萬分之73）
之移轉登記完畢，並因而取得系爭車位所有權證明書，復再
向文心凱旋社區管委會辦理登記，並繳納車位清潔費至今等
情，已據被告提出上開建物登記簿謄本、車位所有權證明書
及繳費收據為證。原告雖辯以被告移轉之建物並非系爭停車
位所在之同段2648號建號，及買賣金額顯不符市價云云而否
認前開買賣之真正。本院審酌被告於83年7月23日購○○○
區○○段第2529建號時（即門牌號碼遼寧路1段51巷32號7樓
），因未同時購買車位，故上開建物之共有部分僅登記同段
第2467號建號（權利範圍10萬分之214），相對於原告所標
得之系爭不動產，因原所有權人有購買停車位，故共用部分
除同段第2467建號外，尚有同段第2111號、第2468號建號（
權利範圍各1萬分之73），又同段第2111號及第2468號均位
在系爭大樓地下一層，倘被告並未於上開時間向訴外人曹富
川購買系爭車位之專用使用權，衡情應無須向訴外人曹富川
將購買同段第2111建號之持分，更無法因此取得系爭車位之
車位所有權證明書。此外；另依證人即文心凱旋社區總幹事
張順財 於本院105年2月23日具結證述：伊係文心凱旋社區總
幹事，於95年間原擔任管理員，自97年起始擔任總幹事，然
於100年至101年間在其他社區擔任總幹事。文心凱旋社區的
地下停車位，管委會所有資料都是從之前管委會交接下來，
所有名冊之前管委會交接下來，若房子有買賣來跟伊說時，
伊在電腦上再維護更正成新的所有人，再繼續交接下去。被
告所使用的地下1樓編號118-1的停車位，自伊在社區擔任總
幹事時，都是由被告繳納車位清潔費，以1期2個月的方式繳
納，車位所有權證明書應是第1屆管委會用來認定車位之證
明，然自伊接手迄今，則都是以之前管委會留下來的資料為
準，而本件車位名冊資料上顯示是被告，從伊當總幹事的期
間都是這樣，另就伊擔任管理員、總幹事的期間，沒聽說有
車位轉讓之情形等語，核與該證人所提出文心凱旋社區之車
位名冊記載一致，倘被告未向訴外人曹富川購得系爭停車位
專用權而取得車位所有權證明書，則文心凱旋管委會應不會
將被告列入系爭車位之車位名冊內並一直交接傳承下去，是
本院認被告主張已於上開時間向訴外人曹富川購得系爭車輛
之專用權乙情為真實。至於被告最後過戶之建號雖非系爭停
車位所在之建號及買賣金額僅列488元，或因當事人不諳法
令，未及查明該車位所在之確實建號，或為配合土地登記之
所製作之公契約所致，況原告就上開情事，復未能舉出反證
以實其說，不能因此即遽為推翻被告前揭主張。
５、承上，被告自購得之系爭停車位之專用權後即一直繳納車位
清潔費迄今，有被告所提出之繳費收據在卷可稽，且為原告
所不爭執。由此顯示，文心凱旋管委會或區分所有權人均已
知悉系爭車位非屬原系爭不動之產所有權人即訴外人曹富川
所有及專用，並已出售予他人至明。故原告向臺中市榮民服
務處投標而承受系爭房地前，其既可先由文心凱旋管委會查
知系爭不動產及系爭停車位之使用情形，亦非無從得悉系爭
停車位業由訴外人曹富川出售而由被告使用中，且原告復未
能舉證證明投標公告上已明確載明出售系爭不動產時已包含
系爭停車位，尚難認原告於承受系爭不動產時，亦併取得訴
外人曹富川已出售而不存在之系爭停車位專用權。再者，文
心凱旋管委會或區分所有權人既已知悉系爭停車位非屬系爭
不動產原所有權人曹富川所有，並已由其他區分所有權人即
被告所買受並取得車位專用權，應認被告已與各區分所有權
人合意或默示合意成立分管契約，而此情既為原被告於承買
系爭不動產前所可得查悉，則原告即應受上開分管契約之拘
束，是原告以其自臺中市榮民服務處投標取得系爭不動產時
，已併取得系爭停車位之所有權或專用權云云，自難信為真
實。
四、綜上所述，被告既已於85年9月間取得系爭停車位之專用權
，且目前仍其其占有使用中，足認被告自非屬無權占用系爭
停車位。又公寓大廈管理條例第4條第2項等規定，僅就區分
所有之專有部分與共用部分之應有部分不得分離移轉為規定
，亦即專有部分應與共用部分之應有部分一併移轉而不得切
割，而與在此前即已發生之系爭停車位產權之登記狀態、分
管契約之證明方式無涉。準此，被告抗辯被原告購得系爭不
動產時，並未包含系爭停車位，亦未取得系爭停車位專用權
，而被告占有系爭停車位則有合法占用權源，並無返還義務
等語，應屬可信。從而，原告本於民法第767、821條之規定
請求被告返還系爭停車位，及依民法第179、824條之規定，
請求被告按月返還相當於租金2,000元之不當得利，均無理
由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此
敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年5月26日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林士傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月26日
書記官
附表：
一、土地部分：
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│編│土地坐落│
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│號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│地目│面積│權利範圍│
│││││││（平方公尺）││
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│1│臺中市○○○區○○○段│244│建│9,942│10萬分之│
││││││││180│
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二、建物部分：
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│││││建築式樣│建物面積（平方公尺）│權利範圍│
│編││││主要建築├───┬───┬──────┤│
││建號│基地坐落│建物門牌│材料及房│層次│面積│附屬建物用││
│號││││屋層數│││途及面積││
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│1││臺中市北屯│臺中市北屯│鋼筋混凝│第7層│75.13│陽台：8.47││
││25○○○區○○段○○區○○路1│土造9層│││花台：1.21│全部│
│││244地號│段51巷15號││││││
││││7樓││││││
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│││共有部分│平田段2647建號（10707.33平方公尺），權利範圍10萬分之176；│
││││平田段2648建號（2044.19平方公尺），權利範圍1萬分之73；│
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