臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
105年度板簡字第391號
原 告 姜瑾蒨
訴訟代理人 徐新嵐
被 告 陳雨彤
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國105年5月16
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將原告所有門牌號新北市○○區○○路○○巷○號十二樓
之房屋清空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬陸仟陸佰捌拾捌元及自民國一○五年
五月十六日起至清償日止，以年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條第
1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明為：（一）被告應
將原告所有門牌號新北市○○區○○路○○巷○號12樓之房屋
清空返還予原告。（二）被告應給付原告新台幣（下同）32
,000元及自本訴訟送達翌日起至清償日止以年息5%計算之利
息。嗣於民國105年5月9日提出民事追加起訴狀變更其聲明
為：（一）被告應將原告所有門牌號新北市○○區○○路○○
巷○號12樓之房屋清空返還予原告。（二）被告應給付原告
276,688元及自本訴訟送達翌日起至清償日止以年息5%計算
之利息，之後又於105年5月16日言詞辯論期日當庭變更其聲
明為：（一）被告應將原告所有門牌號新北市○○區○○路
○○巷○號12樓之房屋清空返還予原告。（二）被告應給付原
告276,688元及自105年5月16日起至清償日止以年息5%計算
之利息核係擴張及縮減應受判決事項之聲明，參諸前揭規定
，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：
（一）原告於103年11月4日將其所有門牌號新北市○○區○○路
○○巷○號12樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，雙方
約定每月租金8,000元，租賃期間自103年11月10日起至10
4年11月9日止，按系爭租約第三條約定「租金每個月新台
幣捌仟元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納
（電燈費及自來水費及天然瓦斯費另外）；次按系爭租約
第六條約定：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租
外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得
藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲
方每月得向乙方請求照租金五倍之違約金至遷讓完了之日
止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。經查本件被告至
租期屆滿，被告不僅未將系爭房屋返還原告，又被告自10
4年5月自104年11月間，共積欠6個月之租金48,000元，扣
除押金16,000元，被告尚積欠4個月之租金32,000元，且
亦未繳交4至11月之電費、瓦斯費、水費及房屋稅增額費
共計4,688元，另依系爭租約第六條之約定，被告亦應賠
償原告自系爭租約屆滿後未遷讓房屋期間之每月五倍租金
之賠償金，計算至105年5月9日，共計24萬元（計算式：4
萬x6個月=24萬元），總計276,688元，為此爰依租賃契約
之法律關係提起本訴，並聲明：（一）被告應將原告所有
門牌號新北市○○區○○路○○巷○號12樓之房屋清空返還
予原告。（二）被告應給付原告276,688元及自105年5月
16日起至清償日止以年息5%計算之利息。
（二）對於被告抗辯之陳述：
⑴兩造於104年6月7日說要點交，但後來延到10日，又延到
12日，被告於104年6月12日依約到系爭房屋，但等不到被
告，管理員就給原告一包被告轉交給他之鑰匙，裡面只有
鑰匙2支及一支偽造的磁扣，因為磁扣不是社區的，所以
管委會也不讓原告試試看，後來被告又電話聯絡原告改為
104年6月16日，原告有在電話中反應此事。
三、被告則以：
（一）被告早已搬走，被告有打電話給原告，但是原告不接電話
，也沒有回電，被告把鑰匙交給管理員。關於水電、瓦斯
部分，被告早已搬走，故被告不欠原告這些錢。
（二）被告是在104年6月底搬走，被告先遷到桃園龜山，被告有
向老闆租屋，桃園戶政人員有去桃園那裡看，被告確實住
在那裏，所以於104年7月30日遷入桃園，地址是桃園市○
○區○○○路○巷○○號2樓，而被告又於104年12月25日遷
入花蓮。
（三）被告之前有請原告來修理漏水，但原告私自進入被告房間
，被告是交付2支磁扣和2支鑰匙，磁扣是因為被告之前的
不見了，被告自己再打的，被告會交給原告是因為被告也
不住在那邊，被告不需要了等語置辯。
四、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、系爭房屋104
年4至11月水、電、瓦斯費繳費單、103年及104年房屋稅繳
款書等件影本為證。而被告不否認有向原告租賃系爭房屋，
惟就原告之請求則以前詞置辯，是本件所應審酌者為原告之
請求是否有理由？經查：
（一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期間屆滿時消滅；承
租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第450條第
1項、第455條前段分別定有明文。查：被告辯稱其早已自
系爭房屋搬離云云；惟查：
⑴被告抗辯有交還交付2支磁扣和2支鑰匙，經原告質疑被告
所交付之磁扣係偽造，而被告表示因為磁扣遺失，故難以
認定被告已交還磁扣和鑰匙。
⑵另原告主張兩造約定104年6月12日交屋，惟被告未出現，
且依104年6月12日之電話記錄，可知被告告誡原告不得擅
自進入屋內，所以可認被告並未交還租屋。
⑶被告另辯稱於104年7月30日遷入桃園，又於104年12月25
日遷入花蓮云云；惟查被告遷出戶籍亦與返還租賃房子無
必然關係。
⑷綜上所述，即便被告目前已無居住於系爭房屋內，惟被告
並未將系爭房屋點交返還原告，故被告尚未將系爭房屋返
還原告，而本件租約租期已屆滿，是依前開規定，原告請
求被告應將原告所有門牌號新北市○○區○○路○○巷○號
12樓之房屋清空返還予原告，即屬有據。
（二）另承租人應依約定日期，支付租金民法第439條前段定有
明文。查，依租賃契約第四條約定，租金應於每月10日以
前繳納，每次應繳一個月份，乙方不得藉詞拖延。是原告
主張被告自104年5月自104年11月間，共積欠6個月之租金
48,000元，扣除押金16,000元，被告尚積欠4個月之租金
32,000元，是原告依前開約定及規定請求被告給付租金
32,000元，即屬有據，應予准許。
（三）又按租金每個月新台幣捌仟元正（收款付據）乙方不得藉
任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費及天然瓦斯費另
外），又本件租屋之房屋稅等，若較出租前之稅額增加時
，其增加部分，應由乙方（即被告）負責補貼，系爭租約
第3條、第16條定有明文，是依前開約定水電費、瓦斯費
及房屋稅額增加部分另計，而原告主張被告自104年4月至
11月之電費、瓦斯費、水費及房屋稅增額費共計4,688元
未繳付，業據提出104年4至11月水、電、瓦斯費繳費單、
103年、104年房屋稅繳款書等件影本為證，是原告於代被
告繳納前開費用後，請求被告返還代繳費用4,688元，亦
屬有據。
（四）再按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約
金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當
方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履
行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履
行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又
民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠
償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅
得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求，此稱
賠償總額預定性違約金；二為以強制債務之履行為目的，
此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約
金外，並得請求本來之給付，此稱懲罰性違約金；而當事
人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘
當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為
目的之賠償總額預定性違約金，此觀民法第250條第2項規
定自明（最高法院98年度台簡上字第39號判決意旨參照）
。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條亦定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事
實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標
準。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減
至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之
限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請
法院核減，亦有最高法院79年台上字第1915號、79年台上
字第1612號判例可參。查本件契約第6條約定「第六條約
定：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即
日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉
或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得
向乙方請求照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方
及連帶保證人丙方，決無異議」，觀之前揭契約內容，並
無違約處罰之字句，對照租賃契約其他條文，亦無除請求
違約金，尚得請求損害賠償之明確約定，依民法第250條
第2項規定，應視為因不履行而生損害賠償總額約定之違
約金。此不因契約內有履行期或履行方法之約定，異其認
定（最高法院70年度臺上字第4782號裁判要旨參照）。是
本件原告主張關於本件契約第6條之5倍租金違約金，其性
質均應認為係賠償總額預定性違約金。又本件被告雖未抗
辯約定之違約金過高，然依上開最高法院判例意旨，本院
非不得於調查事證認定當事人約定之違約金過高時，依職
權酌減之。是依上開說明，衡諸本件原告因被告於租期屆
至後未即時遷讓系爭租賃房屋而繼續占用，原告固因此受
有損害，惟所約定按照租金5倍之違約金，顯然過高，而
審酌原告除上開相當租金之損害外，尚因耗時耗費以訴訟
或其他方式請求被告返還該屋，亦受有其他損失等一切情
事，認兩造約定之違約金應核減至按月以租金0.5倍即4,0
00元計算為允當，故原告僅得請求自系爭租約屆滿翌日起
至105年5月9日止之違約金總額為24,000元（即每月4,000
元6月＝24,000元）。另原告雖請求自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止按年息百分之5計算之遲延利息云云，
然參諸前開說明，原告在本件訴訟請求者應係賠償總額預
定之違約金，即應視為因遲延所生之損害，亦已依契約預
定其賠償，自不得更行請求遲延利息之賠償損害（參見最
高法院62年台上字第1394號判例意旨），故原告猶請求被
告給付違約金之遲延利息，於法不合，不應准許。從而，
原告請求被告給付自系爭租約屆滿翌日起至105年5月9日
止之違約金24,000元為有理由，逾此部分之請求，則非所
許。
五、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求（一）被告應將原
告所有門牌號新北市○○區○○路○○巷○號12樓之房屋清空
返還予原告。（二）被告應給付原告36,688元及自105年5月
16日起至清償日止以年息5%計算之利息。（三）被告應給付
原告24,000元為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則非
所許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判
決，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲
請，即失所依據，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國105年5月26日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官顏妃琇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年5月26日
書記0官陳嬿如