裁判字號：臺灣高等法院96年重上更(一)字第34號民事判決
裁判日期：民國96年06月20日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣高等法院民事判決96年度重上更㈠字第34號上訴人丁○○訴訟代理人 楊嘉中 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 呂傳勝 律師被上訴人庚○○
戊○○己○○甲○○上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國94年7月29日臺灣臺北地方法院93年度重訴字第1244號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院96年6月5日於言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、確認上訴人就下列第3項至第7項應予塗銷登記之土地有優先購買權法律關係存在。
三、被上訴人庚○○與被上訴人乙○○等2人，就坐落台北縣新店市○○段三城小段83地號土地面積255平方公尺及同所83-
1地號面積7平方公尺、登記原因發生日期：民國92年10月9日、登記原因：買賣、權利範圍：1/2等之所有權移轉登記應予塗銷。
四、被上訴人庚○○、己○○(持分各1/2)與被上訴人乙○○等，就坐落台北縣新店市○○段三城小段86地號土地面積199平方公尺、登記原因發生日期：民國92年10月9日、登記原因：買賣、權利範圍：全部等之所有權移轉登記應予塗銷。
五、被上訴人戊○○與被上訴人乙○○等，就坐落台北縣新店市○○段三城小段88地號土地面積236平方公尺、登記原因發生日期：民國92年10月9日、登記原因：買賣、權利範圍：
1/2等之所有權移轉登記應予塗銷。
六、被上訴人甲○○與被上訴人乙○○，就坐落台北縣新店市○○段三城小段89地號土地面積204平方公尺、登記原因發生日期：民國93年4月28日、登記原因：買賣、權利範圍1/2等之所有權移轉登記應予塗銷。前段登記塗銷後，被上訴人庚○○與被上訴人甲○○，就本項土地登記原因發生日期：民國92年10月22日、登記原因：買賣之所有權移轉登記亦應予塗銷。
七、被上訴人甲○○與被上訴人乙○○，就坐落台北縣新店市○○段三城小段92地號土地面積276平方公尺、登記原因發生日期：民國93年4月28日、登記原因：買賣、權利範圍：全部等之所有權移轉登記應予塗銷。前段登記塗銷後，被上訴人己○○及戊○○(持分各1/2)與被上訴人甲○○，就本項土地登記原因發生日期：民國92年10月22日、登記原因：買賣之所有權移轉登記亦應予塗銷。
八、被上訴人庚○○、戊○○及己○○等應與上訴人就上揭第3、4、5項塗銷登記之土地(即台北縣新店市○○段三城小段83地號土地面積255平方公尺權利範圍1/2、同所83-1地號面積7平方公尺權利範圍1/2、同所86地號土地面積199平方公尺權利範圍全部及同所88地號土地面積236平方公尺權利範圍1/2)補辦如附件1之買賣總價款新台幣511萬4504元(註因81-3地號面積63平方公尺非為本案標的故價款依比例刪除)之不動產買賣書面契約並協同辦理所有權移轉登記與上訴人。
九、被上訴人庚○○、戊○○及己○○等應與上訴人就上揭第6、7項塗銷登記之土地(即台北縣新店市○○段三城小段89地號土地面積204平方公尺權利範圍1/2及同所92地號面積276平方公尺權利範圍全部)補辦如附件2之買賣總價款新台幣434萬5110元之不動產買賣書面契約並協同辦理所有權移轉登記與上訴人。
貳、陳述：與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：
一、上訴人就系爭土地「88、89、83地號1/2及86、92地號」有不定期租賃關係。
二、上訴人所有83、88地號土地應有部分各1/2，業經判決移轉登記予乙○○，上訴人已非土地共有人。
乙、被上訴人方面：
Ⅰ、被上訴人乙○○方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：系爭92地號土地業經乙○○訴請上訴人拆屋還地獲勝訴判決，地上物並已拆除。
Ⅱ、被上訴人庚○○、戊○○、己○○、甲○○方面：被上訴人庚○○、戊○○、己○○、甲○○未於言詞辯論期日到場，據其等於本院前審所為之聲明：上訴駁回。
理由
一、
㈠、被上訴人庚○○、戊○○、己○○、甲○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請由其一造辯論而為判決。
㈡、
１、上訴人於原審及本院前審聲明為：①、確認上訴人就附表所示土地（含附表備註欄所載）有優先購買權法律關係存在。
②、被上訴人乙○○及甲○○就附表所示土地所為之所有權移轉登記應予塗銷。③、被上訴人庚○○、戊○○及己○○應就附表所示之土地以附表附註欄相同價額與上訴人補定書面契約，並協同辦理所有權移轉登記與上訴人。
２、上訴人於本院聲明如上述，就上述聲明㈢-㈦部分乃補充陳述其聲明（參見本院卷第24頁），並非訴之追加、變更，合先敘明。
二、上訴人主張：上訴人為台北縣新店市○○段三城小段83地號、同所83-1地號、86地號、88地號、89地號、92地號等土地（下稱系爭土地）之承租人，與被上訴人庚○○、戊○○於民國79（下同）年6月6日訂有「租期79.7.1-81.6.30」之土地租賃契約書，且於35年左右在系爭土地上即有建物存在，並設有戶籍，上訴人就系爭土地有租地建屋關係，於前開租期屆滿之時，上訴人仍為租賃物之使用，被上訴人並無反對之意思。88年3月8日上訴人與被上訴人庚○○簽定貸款協議書，約定被上訴人庚○○土地應有部分部分出租予上訴人，租金每月新台幣(下同)3000元，並由被上訴人庚○○應繳之利息中抵付，故上訴人與被上訴人之租地建屋關係迄今仍然存在。惟被上訴人庚○○於92年10月9日移轉系爭83、83-1地號等土地各應有部分1/2予被上訴人乙○○；並於92年10月22日移轉系爭89地號土地應有部分1/2予被上訴人甲○○；被上訴人庚○○、己○○於92年10月9日各移轉系爭86地號土地之應有部分1/2予被上訴人乙○○；被上訴人戊○○於92年10月9日移轉系爭88地號土地應有部分1/2予被上訴人乙○○；被上訴人己○○、戊○○於92年10月22日各移轉系爭92地號土地應有部分1/2予被上訴人甲○○，均未依法以書面通知上訴人，嗣被上訴人甲○○再將前述購得之89、92地號土地，於92年10月22日出售予被上訴人乙○○。
上訴人爰依土地法第104條第1項、民法第426條之2規定主張優先購買權云云，並聲明如上述。
被上訴人對被上訴人庚○○與上訴人於84年間共同以系爭83地號土地為訴外人台北縣新店區農會設定抵押權貸款200萬元，庚○○於88年3月8日與上訴人簽訂貸款協議書，及被上訴人庚○○、戊○○、己○○於92年9月30日與乙○○、甲○○訂約將系爭土地出賣予乙○○、甲○○，被上訴人於出賣時未以書面通知上訴人是否優先購買等情不爭執，惟否認上訴人就系爭土地有租地建屋法律關係，辯以上訴人提出之土地租賃契約所載租賃標的為台北縣店市○○段○○段88、89、83地號2筆各1/2，及同所86地號1筆土地全部，與上訴人主張優先購買權之土地地號不同；又該契約所載租賃期限為79年7月1日起至81年6月30日止，其第4條第2項約定：
「租賃期限屆滿若徵得出租人同意尚得續約。」，因而無民法不定期租賃之適用；另被上訴人庚○○、戊○○並未在系爭土地租賃契約簽名，且系爭土地租賃契約第4條第3項明載「承租人不得私自在該租用土地申請建照。」，業已限制承租人不得申請建屋，顯非租地建屋之基地租賃。又貸款協議書第3條約定「本筆土地庚○○持有部分，出租於丁○○使用」，亦非基地租賃之約定。而系爭83地號、86地號等土地上之建物，僅係以鐵皮搭蓋之棚架，並以鐵絲網、塑膠布、鐵皮圍繞充作養貓場，不足以遮蔽風雨，顯非供人居住之用以建築房屋之基地租賃。上訴人於92年9月30日將其所有系爭83地號、88地號土地應有部分1/2出賣予被上訴人乙○○；被上訴人乙○○另向被上訴人庚○○、 廖大均 購買上開2筆其餘1/2，況且被上訴人乙○○、甲○○向被上訴人庚○○、己○○、戊○○購買系爭土地，均係透過上訴人之仲介，上訴人且於訂立買賣契約時在場，顯係拋棄優先購買權，倘再主張優先購買權即違反誠信原則等語，資為抗辯。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。）
三、本件兩造不爭執事項如下述：
㈠、
１、系爭83地號（於91.6.5分割增加83-1地號）原係上訴人與庚○○共有，應有部分各1/2。
２、系爭86地號原係被上訴人庚○○、己○○父子共有，應有部分各1/2。
３、系爭88地號原係上訴人與戊○○共有，應有部分各1/2。
４、系爭89地號原係上訴人與庚○○共有，應有部分各1/2。
５、系爭92地號原係被上訴人戊○○、己○○共有，應有部分各1/2。
㈡、
１、上訴人於92.9.30與被上訴人乙○○訂約，出賣其所有系爭
83、88地號土地應有部分各1/2。嗣乙○○訴請上訴人移轉登記獲勝訴判決，並辦理移轉登記，上訴人已非系爭83、88地號土地共有人等情，有原法院93年度訴字第4003號判決、本院94年度上字第673號判決、最高法院95年度台上字843號裁定可按，且為上訴人所是認（見本院前審卷第72-77頁、本院卷第25頁）。
２、被上訴人庚○○所有系爭83、83-1地號土地應有部分各1/2於92.11.14以買賣為原因移轉登記予乙○○。
３、被上訴人庚○○、戊○○共有之86地號於92.11.14以買賣為原因移轉登記予乙○○。
４、被上訴人戊○○所有系爭88地號土地應有部分1/2，於92.
11.14以買賣為原因移轉登記予乙○○。
５、被上訴人庚○○所有系爭89地號土地應有部分1/2，以買賣為原因移轉登記予甲○○，甲○○復於93.5.11以買賣為原因移轉登記予乙○○。
６、被上訴人戊○○、己○○共有之92地號土地以買賣為原因移轉登記予甲○○，甲○○復於93.5.11以買賣為原因移轉登記予乙○○。（以上參見原審卷㈠第20-29頁附土地登記簿謄本）
㈢、被上訴人庚○○、戊○○、己○○將爭83、83-1、86、88、92等地號應有部分移轉予被上訴人乙○○、甲○○，均未以書面通知上訴人行使優先購買權。
㈣、
１、上訴人未主張系爭83-1地號土地上有其所有建物，系爭83、86、88、89、92地號土地上，上訴人主張其所有之建物、棚架、鐵皮屋情形，經原審法院囑託台北縣新店地政事務所派員測量如土地複丈成果圖（見原審卷㈠第64頁）。
２、被上訴人乙○○以上訴人無權占有系爭92地號為由，訴請上訴人拆除如原審93年度重訴字第1079號判決附圖C、D部分面積各143平方公尺、18平方公尺之鐵皮屋，將全部土地返還被上訴人乙○○，獲勝訴判決，上開地上物並已拆除等情有原法院上開判決、本院94年度重上字第154號判決、最高法院94年度台上字第2100號裁定可稽，且為上訴人所是認（見本院卷第60-67頁、45頁）。
㈤、上訴人與被上訴人庚○○，共同於84.8.10以系爭83地號土地為台北縣新店地區農會設定本金最高法院抵押權借款，有土地登記簿謄本可稽（原審卷第20頁）。
四、上訴人主張其就系爭83、83-1、86、88、89、92地號有租地建屋法律關係，依土地法第104條第1項、民法第426條之2規定就被上訴人庚○○、戊○○、己○○出賣系爭土地予乙○○、甲○○時，有優先購買權，被上訴人庚○○等未依法以書面通知上訴人是否優先購買，爰依上開規定，提起本件訴訟，請求判決如聲明所示。被上訴人則否認上訴人就系爭土地有租地建屋關係，並以上開情詞置辯。茲審酌如下：
㈠、查民法第426條之2立法意旨乃在於建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一，為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，乃參照土地法第104條之規定，訂定以出賣人應以書面通知優先承買權人。故依土地法第104條及民法第426條之2之規定，租地建屋之出租人於出售出租之土地時，應以書面通知承租人優先承買，否則其出賣之效力不得對抗承租人。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項亦定有明文。故享有權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅。
㈡、被上訴人庚○○、戊○○、己○○等出售系爭土地予被上訴人乙○○、甲○○時，上訴人就系爭土地有無租地建屋關係？
１、上訴人提出之79年6月6日上訴人與被上訴人庚○○、戊○○（未簽名）訂立之土地租賃契約書，其租賃範圍為83、88、89地號持分各1/2，及86地號全部，92地號並非租賃範圍。且租約第4條第2項載明：「租賃期限屆滿若徵得出租人同
意尚得續約，惟若期滿不同意續約時，承租人應即將土地地上物遷讓交還土地，不得向出租人請求任何費用或補償。」等語，已訂明期滿後不再續租，如欲續租需另訂契約，該租賃契約書第2條亦約定：「租賃期限自民國79年7月1日起至81年6月30日止計2年」（見原審卷㈠第8頁）。
則上訴人與被上訴人庚○○、戊○○間，就系爭租約之租賃關係於81年6月30日期限屆滿時即消滅，並不當然發生續約之效力。是自無從以此租約認上訴人於被上訴人出賣系爭土地予乙○○、甲○○時，就系爭83、86、88、89地號土地有租地建屋法律關係。
２、上訴人提出之88.3.8與被上訴人庚○○立貸款協議書，其內容略謂二人各以83地號土地持分1/2向新店地區農會貸款金額200萬元，上訴人丁○○撥用130萬元，庚○○撥用70萬元，利息各以撥用之金額分別計算，庚○○持有系爭土地部分出租予丁○○使用，租金每月3000元，由庚○○應繳之利息中抵付（見原審卷㈠第10頁）。則縱上訴人主張與庚○○依該協議書第3條有租賃關係（參見本院卷第103頁背面），亦僅及於系爭83地號土地，而不及於其他地號土地。
３、上訴人主張其所有坐落系爭92地號土地上之地上物，業經被上訴人乙○○以無權占有為由，訴請上訴人拆屋還地獲勝訴判決，已如上訴，則自難認上訴人就92地號土地有租地建屋法律關係。
４、系爭83-1地號土地上並無上訴人之建物，已如上述，則83-1地號即非建物之基地，上訴人主張其就83-1地號有租地建屋法律關係亦難認為真正。上訴人復未提出證據證明其就86、
88、89地號有租賃關係，其主張就此部分有租地建屋關係，亦難認與事實相符。
㈢、上訴人得否依土地法第104條第1項、民法第426條之2規定主張對系爭土地有優先購買權？
１、系爭92地號部分：查上訴人就系爭92地號土地並無租地建屋法律關係，已如上述，則其就92地號土地自無優先購買權。
２、其餘83、83-1、86、88、89地號部分：
①、被上訴人庚○○於本院陳述「乙○○、甲○○我不認識，我
告訴丁○○我的土地要賣，要丁○○去找人買，丁○○太太後來打電話給我說要介紹一位師父向我買地，我說可以，丁○○說出價一坪38000元問我是否可以，我說可以，…，後來丁○○有介紹師父（即乙○○）與我認識，我認為賣給師父，土地便宜一點我也願意。」（見本院卷第43頁背面）。
②、證人丙○○於本院證述「（乙○○、庚○○買賣土地一坪
38000元，價錢是如何談的？）那是他們自己先談好的，才到我事務所的。甲○○、庚○○、乙○○、己○○、丁○○先到我的事務所，事務所打電話請我回去，我才趕回去簽的。…乙○○與丁○○是83及88地號各二分之一，總價是240萬元，增值稅是買方負擔。」「（問：是否知道乙○○向庚○○買地是丁○○介紹的？）在事務所時大家都有談到。我回事務所時，他們彼此都認識，都在談，有談到仲介費，地上物拆遷補償費，但契約內沒有寫。只有乙○○與丁○○簽的那份合約書，有寫到產權過戶後乙○○除了總價外，還要補貼30萬元。就是原審卷㈡94頁，」「丁○○當時有三筆地，83、88、89各二分之一，83、88賣了，89沒有賣。」「（問：丁○○為何89的二分之一不賣？）89地號的二分之一就是30坪，丁○○說要留30坪蓋貨櫃屋，因為原來的房子是木頭，丁○○答應要拆掉，拆掉後丁○○就沒有房子，所以他要在89地號留30坪蓋貨櫃屋使用。」「（問：你另案作證說原告乙○○表示要與丁○○作鄰居是何意？）因為丁○○89地號沒有賣掉，其他土地都是乙○○買去要蓋精舍，所以會當鄰居。」「（問：你說原告也沒有要將被告89地號上土地拆除的意思是什麼？）就是要留89地號30坪蓋貨櫃屋。」「（問：是否知道丁○○在庚○○等人土地上有房子？）我簽甲○○與庚○○的時候，要談到付尾款的時後，甲○○要求產權過戶她名下及地上物拆除才要付尾款。（如原審卷㈡96頁）」「（問：丁○○是否知道他的房子要拆除？）知道。丁○○在場，92.11.20丁○○、乙○○、庚○○等有到我事
務所協調拆房子的時間，所以我有在加註這個，原先說要
11.18日之前拆，但後來協調不成，丁○○先離開。」（見本院卷第42-43頁）。
③、依前所述，被上訴人庚○○、戊○○、己○○出賣系爭83、
83-1、86、88、89等地號土地予乙○○、甲○○係經由上訴人之仲介，出賣之價格亦係依上訴人之提議，則顯然上訴人知悉被上訴人出賣系爭土地之條件，而被上訴人庚○○、戊○○、己○○與乙○○、甲○○訂約時，上訴人在場，並未主張其有優先購買權，是縱認上訴人對系爭土地有租地建屋關係，上訴人顯無欲行使優先購買權之意。
④、況83-1地號並非房屋基地，已如上述。而系爭83、88地號土
地上有上訴人主張其所有之建物如原審卷附土地複丈成果圖所示（見原審卷㈠第64頁），然上訴人於92.9.30（即被上訴人庚○○等與乙○○、甲○○訂約同日）與被上訴人乙○○訂約，將其所有83、88地號土地應有部分各1/2出賣予乙○○，依此事實，縱認上訴人就83、88地號土地有租地建屋關係，亦堪認上訴人於斯時捨棄對系爭83、88地號土地之優先購買權。另上訴人於被上訴人庚○○、出賣系爭89地號土地予甲○○時，同意拆除地上物，茲姑不論上訴人並未舉證證明其就89地號土地有租地建屋法律關係，已如上述；縱認上訴人就該89地號土地有租賃關係，惟上訴人既於被上訴人戊○○出售予甲○○時，同意拆除地上物，則顯然上訴人亦已捨棄對系爭89地號土地之優先購買權。
３、從而，被上訴人庚○○、戊○○、己○○於出賣系爭土地予乙○○、甲○○時縱未依土地法第104條、民法第426條之2規定以書面通知上訴人是否優先購買，亦不得因而認被上訴人庚○○、戊○○、己○○與被上訴人乙○○、甲○○間之買賣契約不得對抗上訴人。上訴人於92.9.30簽約後，於逾一年後之93.10.20起訴主張其對系爭土地有土地法第104條、民法第426條之2規定之優先購買權，自難認有理由。
五、綜上所述，上訴人本於土地法第104條第1項及民法第426條之2規定，請求判決如上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年6月20日
民事第八庭
審判長法官劉勝吉
法官鄭威莉法官滕允潔正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國96年6月21日
書記官黃麗玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。