裁判字號：臺灣高等法院94年重上字第483號民事判決
裁判日期：民國95年05月09日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣高等法院民事判決94年度重上字第483號上訴人丙○○訴訟代理人 楊嘉中 律師被上訴人乙○○
己○○丁○○戊○○甲○○共同訴訟代理人 呂傳勝 律師上列當事人間確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華民國94年7月29日臺灣臺北地方法院93年度重訴字第1244號第一審判決提起上訴，本院於95年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人為台北縣新店市○○段3城小段83地號、同所83-1地號、86地號、88地號、89地號、92地號如附表所示等土地（下稱系爭土地）之承租人，與被上訴人己○○、丁○○於民國79年6月6日訂有「租期79.7.1-81.6.30」之土地租賃契約書，且於35年左右在系爭土地上即有建物存在，並設有戶籍，上訴人就系爭土地有租地建屋關係，於前開租期屆滿之時，上訴人仍為租賃物之使用，被上訴人並無反對之意思。88年3月8日上訴人與被上訴人己○○簽定貸款協議書，約定被上訴人己○○土地持分部分出租予上訴人，租金每月新台幣(下同)3,000元，並由被上訴人己○○應繳之利息中抵付，故上訴人與被上訴人之租地建屋關係迄今仍然存在。惟被上訴人己○○於92年10月9日移轉系爭83地號、83-1地號等土地各應有部分1/2予被上訴人乙○○；並於92年10月22日移轉系爭89地號土地應有部分1/2予被上訴人甲○○；被上訴人己○○、戊○○於92年10月9日各移轉系爭86地號土地之應有部分1/2予被上訴人乙○○；被上訴人丁○○於92年10月9日移轉系爭88地號土地所有權全部予被上訴人乙○○；被上訴人戊○○、丁○○於92年10月22日各移轉系爭92地號土地應有部分1/2予被上訴人甲○○。均未依法以書面通知上訴人，嗣被上訴人甲○○再將前述購得之土地，於92年10月22日出售予被上訴人乙○○，上訴人爰依土地法第104條、民法第426條之2主張優先購買權云云（原審為上訴人敗訴之判決）。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就附表所示土地（含附表備註欄所載）有優先購買權法律關係存在。㈢被上訴人乙○○及甲○○就附表所示土地所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈣被上訴人己○○、丁○○及戊○○應就附表所示之土地以附表附註欄相同價額與上訴人補定書面契約，並協同辦理所有權移轉登記與上訴人。
二、被上訴人則以：上訴人提出之土地租賃契約所載租賃標的為台北縣店市○○段○○段88、89、83地號2筆各1/2，及同所86地號1筆土地全部，與上訴人主張優先購買權之土地地號不同；又該契約所載租賃期限為79年7月1日起至81年6月30日止，其第4條第2項約定：「租賃期限屆滿若徵得出租人同意尚得續約。」，因而無民法不定期租賃之適用；另被上訴人己○○、丁○○並未在系爭土地租賃契約簽名，且系爭土地租賃契約第4條第3項明載「承租人不得私自在該租用土地申請建照。」，業已限制承租人不得申請建屋，顯非租地建屋之基地租賃。又貸款協議書第3條約定「本筆土地己○○持有部分，出租於丙○○使用」，亦非基地租賃之約定。而系爭83地號、86地號等土地上之建物，僅係以鐵皮搭蓋之棚架，並以鐵絲網、塑膠布、鐵皮圍繞充作養貓場，不足以遮蔽風雨，顯非供人居住之用以建築房屋之基地租賃。上訴人於92年9月30日將其所有系爭83地號、88地號土地應有部分1/2出賣予被上訴人乙○○；被上訴人乙○○另向被上訴人己○○、 廖大均 購買上開2筆其餘1/2，況且被上訴人乙○○、甲○○向被上訴人己○○、戊○○、丁○○購買系爭土地，均係透過上訴人之仲介，上訴人且於訂立買賣契約時在場，顯係拋棄優先購買權，倘再主張優先購買權即違反誠信原則等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執部分：㈠上訴人現為系爭83地號、83-1地號、88地號、89地號等土地共有人，應有部分均為1/2。
㈡被上訴人己○○將系爭83地號、83-1地號應有部分各1/2；
被上訴人己○○、戊○○將共有之系爭86地號土地全部；被上訴人丁○○將系爭88地號應有部分1/2，移轉予被上訴人乙○○，均未以書面通知上訴人行使優先承買權。
㈢被上訴人己○○將系爭89地號應有部分1/2；被上訴人戊○
○、丁○○將共有之系爭92地號土地全部，移轉予被上訴人甲○○，均未以書面通知上訴人。嗣被上訴人甲○○再將前開取得之土地所有權移轉予被上訴人乙○○。
四、上訴人係依據土地法第104條、民法第426條之2主張就系爭土地有優先購買權，則上訴人在系爭土地是否有租地建屋關係，厥為本件爭點所在。本院查：
㈠按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意
思始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後明知承租人就租賃物繼續使用收益，而無反對之表示過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力（最高法院55年台上字第276號判例意旨參照）。上訴人所提79年6月6日上訴人與被上訴人己○○、丁○○訂立之土地租賃契約書第4條第2項載明：「租賃期限屆滿若徵得出租人同意尚得續約，惟若期滿不同意續約時，承租人應即將土地地上物遷讓交還土地，不得向出租人請求任何費用或補償。」等語，已訂明期滿後不再續租，如欲續租需另訂契約。該租賃契約書第2條亦約定：「租賃期限自民國79年7月1日起至81年6月30日止計2年」（原審卷㈠第8頁）。
依上述最高法院判例意旨，上訴人與被上訴人己○○、丁○○間之租賃關係早於81年6月30日期限屆滿時消滅，並不當然發生續約之效力。至於上訴人與己○○以同所83地號共同向台北縣新店地區農會貸款，約定己○○持有部分（按此筆土地於辦理貸款時，己○○與上訴人各有應有部分1/2）出租與上訴人使用，租金每月3,000元，由己○○應繳之利息中抵付，而於88年3月8日所立貸款協議書（原審卷㈠第10頁），係共有人間就貸款利息分擔所為之約定，至於己○○持有部分出租與上訴人使用之約定，該出租之目的並未載明係供建屋基地之用，自無土地法第104條、民法第426條之2適用之餘地，上訴人據上開2紙契約主張優先購買權存在云云，核非有據。
㈡又上訴人於92年9月30日將其對系爭83、88地號土地應有部
分各1/2出賣給被上訴人乙○○，此有上開地號土地買賣契約書影本一份在卷可憑（原審卷㈠第34、35頁），而被上訴人乙○○向上訴人承買其全部應有部分後，始再向被上訴人己○○、丁○○購買其餘應有部分1/2，是上訴人既將其共有之系爭83、88地號土地應有部分1/2售讓乙○○，雖尚未為所有權移轉登記，但足認其顯已捨棄對系爭83、88地號土地之優先購買權，自不得再本於系爭83、88地號土地共有人之地位主張優先購買權，始與優先承買之意旨相符。
㈢查民法第426條之2立法意旨乃在於建築基地之出租人將基地
出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一，為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，乃參照土地法第104條之規定，訂定以出賣人應以書面通知優先承買權人。故依土地法第104條及民法第426條之2之規定，租地建屋之出租人於出售出租之土地時，應以書面通知承租人優先承買，否則其出賣之效力不得對抗承租人。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。故享有權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅。如前所述，上訴人就系爭土地已無租賃關係存在；縱認上訴人仍可基於租賃關係而有優先承買權，然證人即代書 林靜茹 於原審證稱：「（問：有無承辦本件不動產的買賣？）有。分4件契約，同一天簽立原告與被告己○○、丁○○、戊○○分別出售給乙○○及甲○○的契約共3份，之後再簽立乙○○與甲○○間的契約，‧‧」、「（問：為何幫他們簽立該契約？）他們打電話給我，我回到事務所時，有甲○○、乙○○、丙○○、己○○、戊○○都在場，他們說要辦理本件的買賣，他們都已經講好買賣的標的及價格，我是先簽甲○○的部分，再簽乙○○，再簽丙○○。」、「（問：當時丙○○是否知悉被告要出售的土地他為共有人之一？）我認為他知道，且他們有談到要己○○付給丙○○買賣的仲介費。」等語（原審卷㈡第85、86頁）。亦足認縱使上訴人得以租地建屋為由，對出賣人即被上訴人己○○、丁○○、戊○○就系爭土地主張優先承買權，惟上訴人係被上訴人間有關系爭土地買賣之仲介者，並於簽訂買賣契約時在場，上訴人既於簽訂系爭土地買賣契約時在場參與其事，若欲行使優先承買權，於簽約當時即可為之，使法律關係及早確定。被上訴人己○○、丁○○、戊○○認無再對上訴人為是否行使優先承買通知之必要，與社會經驗法則相符，核屬可採。足認被上訴人主張上訴人已放棄對系爭土地之優先承買權等語，信而有徵；上訴人事後再行主張其得行使優先承買權云云，顯有違誠信原則，不足採憑。
五、綜上所述，上訴人本於土地法第104條及民法第426條之2規定，請求㈠確認上訴人就附表所示土地有優先購買權。㈡被上訴人乙○○及甲○○就附表所示土地所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈢被上訴人己○○、丁○○及戊○○應就附表所表示之土地以附表附註欄相同價額與上訴人補定書面契約，並協同辦理所有權移轉登記與上訴人，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執前辭，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，無逐一論述之必要。併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年5月9日
民事第四庭審判長法官張劍男
法官丁蓓蓓法官游明仁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國95年5月10日
書記官于誠 附註：
民事訴訟法第466條之1（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。