臺灣臺中地方法院民事判決 97年度沙簡字第2號
原 告 甲○○
號
被 告 台灣紙業股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間共同設施產權移轉登記事件，本院於民國九十七年
四月二十四日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟捌佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：
㈠被告應將如附表所示日光郡社區共用部分基地所有權按區分
比例一四０七分之一移轉登記為原告所有。
㈡被告應給付原告新台幣（下同）二千五百元。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈原告係被告興建之「台紙新市鎮」建案即門牌號碼為台中縣
○○鄉○街村○○○街○○巷○號房屋之所有權人，該屋坐
落於日光郡社區，經本院以九十六年度沙小字第五七０號民
事判決認定日郡社區屬非開放式社區，有明顯界線與範圍，
為整體開發計有七萬坪基地，原告為該社區之區分所有權人
，除有繳交管理費義務外，亦享有社區共用設施基地之區分
所有權○○○區○○道路紅磚道現登記在第一、二期少數住
戶名下，活動中心產權目前則尚登記為被告所有（原告已另
訴追討），三座公園（靜態、動態、三角）、社區停車場（
現還蓋有彰化百貨超市及商業建築占用社區資產）、文化國
中校地、老人活動中心、親子圖書館（現暫作台中縣大肚鄉
公所辦公室），產權登記為鄉公所與台中縣政府持有。雖日
光郡社區規約未明確○○○區○○○○道路、老人會館、親
子圖書館、停車場及文化國中預定地為共同設施，然共同設
施之使用並不以登記效力為主，而係以實際使用之情形為要
件，未登記於社區規約亦不影響該設施使用是共同設施之事
實；況上開紅磚道等多項設施設定為全體區分所有權人共有
之共同設施，係社區自始為整體開發規劃之原意，社區事後
於九十三年度會議紀錄中亦補加入規約內，屬多數住戶意思
之表示，且依公寓大廈管理條例第三條第二款之規定，公共
設施屬於全體區分所有權人共有。被告明知上開設施在社區
整體開發規劃上應屬全體住戶之共有財產，卻未經區分所有
權人之同意，將產權私下登記予台中縣政府、台中縣大肚鄉
公所與第一、二期少數住戶，已屬不當侵犯損害住戶權益產
權持分，致原告空有區分所有權人之名，卻無區分所有權人
之實，為此原告訴請被告將附表所示社區共同設施產權按原
告之持分一四０七分之一移轉予原告所有。
⒉因被告未移轉社區共用部分產權予伊，不給伊區分所有權人
之身分，致伊須提起訴訟（九十六年度沙小字第五七○號）
及準備相關文件，伊於上開案件一、二審支出之裁判費共二
千五百元，被告應負責賠償，故原告並依民法第二百十三規
定，請求被告給付二千五百元。
⒊對被告答辯之陳述：
⑴被告有參加日光郡社區九十三年度之區分所有權人會議，
對於該會議將公有、私有地納入共同設施未提出異議，因
此原告之主張並沒有違反被告意思表示。
⑵依土地登記規則第九十四條規定，區分所有建物之共用部
分不得分割與單獨買賣，依公寓大廈管理條例第七條第二
款規定，巷道是屬於同條例第三條第四款共用部分，不可
約定為約定專用部分。而紅磚道屬於法定空地，依公寓大
廈管理條例第五十八條規定屬於共用部分，不可設定為特
定人專有。被○○○區○○道分割並單獨買賣，屬違反法
令之行為，應屬無效。
⑶日光郡社區是一整體開發的集合住宅，後面還有陸續興建
，自有公寓大廈管理條例之適用，依法還是可以引用公寓
大廈管理條例第五十八條規定，被告將土地捐出，但土地
登記規則土地重劃章（第一百三十五條至第一百四十二條
）並未規定須將社區共用部分捐出，因○○○區○○道路
外，不能捐出。
㈡被告則以：
⒈原告所指社區共同設施係指被告於八十二年間辦竣之自辦市
地重劃，依相關規定應提撥作為道路、公園、機關用地、市
場用地及學校用地等公共設施用地，並於重劃完成核准後，
即將上述公共設施用地產權移轉登記於台中縣政府名下，屬
政府所有之公共設施用地，非被告私設之私有公共設施。
⒉原告係於九十一年間向被告公司承購房地，當時相關道路、
公園等設施皆屬完竣狀態，房地買賣契約及各式廣告文宣說
明皆無其所主張之私有公共設施。至原告所謂紅磚道部分，
其屬性為供通行之私有地，係依建築法規設立之人行道或騎
樓地，屬於法定空地類似騎樓，為第一、二期住戶私有但必
須提供給公眾通行，與所謂社區公共設施無涉。再由原告提
供之地籍圖及在現場核對門牌後，可確知原告主張之共有持
分係屬私設通路，及部分為重疊別墅產品（即一樓及二樓為
一戶、三樓及四樓為一戶）所必須之土地共有持分，其產權
分配方式與社區管理無任何關係，且可明顯看出沿街部分之
地號皆為分戶單筆土地，若有共有之情形，必須單獨將土地
分割為同一地號後，方能由分戶共有持分。另原告請求被告
給付其於相關訴訟之費用損失計二千五百元部分，並無依據
，且與上開民法規定不符。
⒊原告所稱之三角公園（即台中縣○○鄉○○段一一八九、一
一九０之三、一一九０之四、一一九一之一、一一九一之三
、一一九二之一、一一九二之三地號土地）為被告公司私有
之未開發土地，上開土地被告公司並未賦予「三角公園」之
名詞，原係作綠地之用，未加入土地重劃之範圍，非屬公共
設施，縱目前經他人占用作為兒童設施，亦係屬無權占用。
至原告所提出之證物十一中列舉之學校、市場、停車場、兒
童遊樂場、綠地、廣場及道路等公共設施，一般人均可使用
，不專屬於社區。
三、法院之判斷：
㈠原告主張：原告係被告興建之「台紙新市鎮」建案即門牌號
碼為台中縣○○鄉○街村○○○街○○巷○號房屋之所有權
人，該屋坐落於日光郡社區，經本院以九十六年度沙小字第
五七０號民事判決認定原告為該社區之區分所有權人，有繳
交管理費義務等語，業據其提出經節錄之上開民事判決一份
為證，並為被告所不爭，自堪信為真實。
㈡原告主張依公寓大廈管理條例第三條第二款之規定，公共設
施屬於全體區分所有權人所共有，本院上開民事判決及九十
五年度沙小字第九八五號判決亦認定日光郡社區之區分所有
權人享有社區共同設施基地之區分所有權；依土地登記規則
第九十四條規定，區分所有建物之共用部分不得分割，除法
令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制
登記，因此區分所有建物共有部分是不能分割與單獨買賣的
；另依公寓大廈管理條例第七條第二款規定，巷道是屬於同
條例第三條第四款共用部分，不可約定為約定專用部分。而
紅磚道屬於法定空地，依公寓大廈管理條例第五十八條規定
屬於共用部分，不可設定為特定人專有，被○○○區○○道
分割並單獨買賣，屬違反法令之行為，應屬無效；被告明知
附表所示設施在社區整體開發規劃上應屬全體住戶之共有財
產，卻未經區分所有權人之同意，將產權私下登記予台中縣
政府、台中縣大肚鄉公所與第一、二期少數住戶，已屬不當
侵害住戶產權，應將附表所示社區共同設施產權按原告之持
分一四０七分之一移轉予原告所有云云，則為被告所否認，
並以前詞置辯。經查：
⒈按公寓大廈管理條例第五十三條規定：「多數各自獨立使用
之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不
可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」；
又公寓大廈管理條例之中央主管機關依據公寓大廈管理條例
第六十二條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第十二條
規定：「本條例第五十三條所定其共同設施之使用與管理具
有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：⒈依建築法
第十一條規定之一宗建築基地。⒉依非都市土地使用管制規
則及中華民國九十二年三月二十六日修正施行前山坡地開發
建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。⒊其他經直轄市
、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體
不可分割之地區」。經查，依本院九十六年度沙小字第五七
０號、九十五年度沙小字第九八五號判決理由所載，原告房
屋所在之日光郡社區係經主管機關依公寓大廈管理條例施行
細則第十二條規定認定係屬「共同設施之使用與管理具有整
體不可分性之集居地區」；而日光郡社區曾於九十三年間召
開區分所有權人會議修訂住戶規約，其中第二條記載：「本
社區活動中心所屬設施為共用部分。本社區範圍之公共天線
系統為共用部分」、○○○區○○道、人行道之路樹及植栽
為約定共用部分」、「本社區之法定空地應供全體區分所有
權人及住戶共同使用」，足見經日光郡社區住戶開會決議通
過之社區「共用部分」僅及於社區活動中心所屬設施及公共
天線，而「約定共用部分」僅○○○區○○道、人行道之路
樹及植栽，原告主張附表編號一至七部分設施亦屬日光郡社
區之共用部分，自難憑採。再依上開公寓大廈管理條例第五
十三條之文義解釋，「共同設施之使用與管理具有整體不可
分性之集居地區」僅其「管理及組織」準用公寓大廈管理條
例之規定，而公寓大廈管理條例第三條第二款關於「區分所
有」之定義、同條例第三條第四款、第七條、第五十八條有
關「共用部分」之規定，核均非該條例第三章有關「管理及
組織」之規定，自難認在準用之列；而遍閱本院前開判決，
亦未見有認定原告或其他社區住戶享有社區共同設施基地所
有權之處，原告援引前開規定及判決，主張應取得如附表所
示設施基地所有權應有部分一四０七分之一，被告將上開設
施移轉登記予他人係侵權行為云云，自屬無據。
⒉再按物權之移轉，非由有處分權之當事人為意思表示，不能
發生物權移轉之效力，最高法院十七年上字第一二三號判例
可資參照。經查，附表編號一、二、三、四、五、七、八設
施基地之所有權人均非被告，被告並無處分權，原告請求被
告移轉所有權應有部分一四０七分之一予原告，更屬無據。
而附表編號六原告所稱「三角公園」之土地雖為被告所有，
惟被告辯稱上開土地為被告公司私有土地，並未加入土地重
劃範圍，非屬公共設施，縱目前經他人占用作為兒童設施，
亦係屬無權占用等語，而原告復未提出被告有承諾或有義務
移轉上開土地持分予原告之依據，其請求被告移轉該部分土
地所有權應有部分一四０七分之一予原告，亦無理由。
⒊綜上，原告請求被告移轉附表所示設施基地所有權應有部分
一四０七分之一予原告，並無理由，應予駁回。
㈢原告另主張被告未移轉社區共用部分產權予伊，不給伊區分
所有權人之身分，致伊須提起訴訟（九十六年度沙小字第五
七○號）及準備相關文件，伊於該案件一、二審所支出之裁
判費共二千五百元，被告應負責賠償云云，惟查，如前所述
，原告係因其房屋所在社區符合公寓大廈管理條例第五十三
條之規定而取得日光郡社區區分所有權人之身分，與被告是
否移轉社區共用部分土地所有權予原告無關，而原告本於其
自由意志提起前開訴訟，尚難認被告有何侵權行為，則原告
主張被告應負損害賠償責任，依民法第二百十三條之規定請
求被告給付二千五百元，要屬無據，自應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證經審酌
後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘
明。
五、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八
條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 15 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官林純如
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 5 月 15 日
書記官
附表
┌───┬───┬────────┬───────┬───────┐
│編號│項目│坐落地號│面積(平方公尺)│登記所有權人│
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│一│停車場│台中縣大肚鄉台紙│2102.93│台中縣│
│││段四五地號││（管理者：台中│
│││││縣政府）│
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│二│市場│台中縣大肚鄉台紙│2281.87│台中縣│
│││段四六地號││（管理者：台中│
│││││縣政府）│
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│三│社區老│台中縣大肚鄉台紙│2199.34│台中縣│
││人活動│段三二地號││（管理者：大肚│
││中心與│││鄉公所）│
││親子圖││││
││書館（││││
││原為廣││││
││場）││││
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│四│動態│台中縣大肚鄉台紙│3455.81│台中縣│
││公園│段十九地號││（管理者：台中│
│││││縣政府）│
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│五│靜態│台中縣大肚鄉台紙│2199.34││
││公園│段五三地號││管理者：台中縣│
│││││政府│
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│六│三角│台中縣大肚鄉文昌│共1027││
││公園│段一一八九、一一││台紙公司│
│││九○之三、一一九│││
│││○之四、一一九一│││
│││之一、一一九一之│││
│││三、一一九二之一│││
│││、一一九二之三│││
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│七│文化國│台中縣大肚鄉台紙│24429.41│台中縣│
││中校地│段三五地號││（管理者：台中│
││預定地│││縣政府）│
││││││
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│八│第一期│台中縣大肚鄉台紙│原告主張│第一期社區部分│
○○○區○○段一之六（社區第│3348.17│住戶│
││磚道│一區）、三之二七│││
│││（社區第二區）、│││
│││二十之五（社區第│││
│││十一區）、二二之│││
│││四、二二之十五、│││
│││二二之二六（社區│││
│││第十二區）、三七│││
│││之四八、三七之三│││
│││七、三七之二六（│││
│││社區第十五區）、│││
│││四七之二五（社區│││
│││第十八區）、四九│││
│││之二三（社區第十│││
│││九區）│││
└───┴───┴────────┴───────┴───────┘