臺灣臺中地方法院民事判決 105年度中簡字第424號
原 告 謝秉融
訴訟代理人 王國泰 律師
複 代理人 彭敬元 律師
黃俊益
被 告 楊献章
訴訟代理人 張慶達 律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國105年5月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參拾貳萬貳仟參佰肆拾肆元，及自民國一
百零四年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算
之利息。
訴訟費用新臺幣參仟伍佰參拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾貳萬貳仟參佰肆拾肆元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：
㈠、原告主張：
１、被告欲購買坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號之土地（
下稱系爭土地）及周邊土地，遂於民國104年2月16日與被告
簽訂授權書，載明：「本人（即指被告，下同）願以每坪新
臺幣（下同）48萬元購買系爭土地，附帶：臺中市政府教育
局第2406-6地號、財政部國有財產署第2426-4地號等2筆土
地，如同意授權人楊献章買賣此合約另正式簽約」等語，而
委由被告出面向地主洽談系爭土地買賣事宜，惟兩造簽訂上
開授權書後，細觀地籍圖時發現尚有其他2筆周邊土地未載
入而不符被告需求，且漏未載明仲介費之計算，隨即於同日
再簽訂第二份授權書，載明：「本人願以每坪48萬元購買系
爭土地，附帶：臺中市政府教育局第2406-6地號、臺中市政
府建設局第2406-7地號、財政部國有財產署第2399-3地號、
第2426-4地號等4筆土地（上列4筆附帶之公有土地，下稱附
帶土地)，如同意授權人楊献章買賣此合約另正式簽約。（
以上土地如有成交，仲介費為成交金額1.5％）」等語（下
稱系爭合約）。
２、嗣經原告出面洽談後，被告與系爭土地原所有人即訴外人李
陳瑞美 、 施慧雯 於104年4月8日在鈞院所屬民間公證人王永
元事務所處簽訂土地買賣契約書，並約定以被告負責經營之
尚昱 資產鑑定有限公司（嗣更名為尚昱投資顧問有限公司，
下稱尚昱公司）為登記名義人、買賣總價為21,489,600元，
除簽約款、用印款、完稅款應依各該約定日期支付完畢外，
尾款12,889,600元應於104年6月16日前支付完畢，同時李陳
瑞美、施慧雯、證人 陳麗君 地政士、原告等人於簽約前均有
向被告陳明系爭土地應繳納回饋金予臺中市政府後始得作為
商業使用等語，為求慎重，亦以系爭土地之臺中市政府都市
計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（下稱使用分
區證明書）為上開公證買賣契約之附件，其上亦載明：「俟
繳納回饋金或捐獻比例之土地後始得作為商業區使用」等語
，被告詳閱後同意買賣，遂在上開公證人面前簽訂土地買賣
契約書並辦理公證程序完竣。是以系爭土地既已順利成交，
被告應依系爭合約之約定，依成交金額即21,489,600元之1.
5％給付原告322,344元（計算式：21,489,600元×1.5％＝3
22,344元）。
３、詎被告竟未依土地買賣契約之約定按時支付尾款，經李陳瑞
美、施慧雯定期催告被告應於104年6月22日支付而仍未履行
，雙方經協商後透過原告及證人陳麗君見證下，同意被告所
求延至104年8月6日支付尾款，並簽訂切結書予 李陳瑞美 、
施慧雯及原告、陳麗君各自收執。未料被告於104年7月7日
竟以尚昱公司名義，以臺中黎明郵局第248號存證信函向原
告陳稱李陳瑞美、施慧雯及原告均未告知伊系爭土地要繳納
回饋金，要求李陳瑞美、施慧雯及原告出面協商云云；原告
遂於104年7月23日以臺中大隆路郵局第699號存證信函請求
被告依買賣契約履行給付義務。被告與李陳瑞美、施慧雯於
104年8月21日再度透過原告協商，被告始坦承其不能於前揭
展延期日支付尾款，然李陳瑞美、施慧雯同意被告展延至10
4年9月22日，被告則簽下切結書，除明言願於再次展延期日
確實支付尾款外，並坦承其於104年7月7日存證信函所述不
實及其動機目的。最後，李陳瑞美、施慧雯與被告於104年1
0月12日辦理系爭土地移轉登記完畢，並於同年月16日完成
土地點交手續，而將系爭土地登記於尚昱公司（權利範圍3
分之1）及訴外人 洪秀卿 （權利範圍3分之2）名下。原告遂
向被告請求給付約定之報酬322,344元，竟屢遭被告推託不
履行，原告乃於104年11月10日以臺中法院郵局第2971號存
證信函催告被告給付報酬。豈知被告於104年11月17日以臺
中黎明郵局第397號存證信函，仍辯稱原告未告知系爭土地
須繳納回饋金始得作商業區使用一事要求協商報酬云云。原
告不僅為被告提供系爭土地之訂約機會，亦為其雙方就系爭
土地買賣事宜之媒介，且原告本得於系爭土地於104年4月8
日成交後向被告請求給付仲介費報酬，因體諒被告財務困難
而一再擱置，甚至在事後更因可歸責於被告之債務不履行等
情發生達2次時，原告二度居中為被告向原所有人協商展延
支付尾款期日完成，已善盡受任人應負之責任，且不論系爭
契約為居間或委任之法律關係，原告均得依系爭合約之約定
，請求被告給付322,344元之報酬；且原告已於104年11月10
日寄發存證信函催告被告應於文到3日內給付報酬，而被告
已於104年11月11日收受上開存證信函，迄今仍未履行，原
告自得請求自104年11月15日起算之遲延利息。並聲明：１
、被告應給付原告322,344元，及自104年11月15日起至清償
日止，按年息5％計算之利息。２、願供擔保，請准宣告假
執行。
㈡、對被告抗辯之陳述：
１、原告是受被告之委任而向系爭土地之原所有權人洽談購買、
議價、買賣協商系爭土地等事宜，且原告為個人，並非不動
產經紀業，並無不動產經紀業管理條例規定之適用。
２、被告擔任尚昱公司及尚昱資產管理顧問有限公司之法定代理
人，足徵被告係以不動產買賣為專業，應會注意使用分區證
明書上之記載。
二、被告方面：
㈠、被告經由仲介人即原告購買系爭土地，然原告未向被告出示
仲介許可或代銷相關證照及許可文件，已違反不動產經紀業
管理條例第22條、第24條及第24條之2等規定；且未據實向
被告告知說明系爭土地必須繳納回饋金或捐獻比例之土地後
始得作為商業使用之詳情，而被告已繳納系爭土地部分價金
後，被告跟原告反應簽約時未向被告說明回饋金問題，原告
反執意說有向被告告知回饋金；且要求被告繼續履約並切結
表示被告於104年7月17日發予原告之存證信函內容，其中所
提回饋金問題非實在，否則要解約沒收全部已繳價金。於是
被告不得已完成履約，但使被告因未能仔細評估購買系爭土
地之價格，受有需支付回饋金或捐獻土地之損害，顯見系爭
合約悖於公序良俗，依民法第72條之規定為無效，原告自不
得依系爭合約向被告請求給付報酬。
㈡、原告向被告表示系爭土地之原所有權人李陳瑞美、施慧雯開
價要1坪48萬，因此被告便授權原告以1坪48萬之價格談價，
並非由被告指定系爭土地出價後委託原告向李陳瑞美、施慧
雯洽購。
㈢、被告與李陳瑞美、施慧雯於104年4月8日簽訂系爭土地買賣
契約書時，被告並不知道有附上使用分區證明書，因此當時
未注意到「繳納回饋金」等小字，僅注意到使用分區證明書
上標示「第二之一種商業區」等大字。而被告縱有看過使用
分區證明書其上所載明回饋金等文字，惟被告仍認為原告應
詳細告知回饋金比例或捐獻多少土地等重要條件讓被告即買
方參考，讓被告作為買賣的判斷，才盡到仲介的義務，亦符
合不動產經紀條例的立法意旨。況被告縱有不動產交易之專
業，在不動產買賣上亦會聽信仲介的告知。並聲明：１、原
告之訴駁回。２、如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠、本件原告主張被告欲購買系爭土地及周邊附帶土地，遂於10
4年2月16日與被告簽訂系爭合約，約定被告願以每坪48萬元
購買系爭土地及附帶土地，如有成交，仲介費為成交金額1.
5％，而授權原告與上開土地所有權人洽談土地買賣等事宜
。嗣經原告出面洽談後，被告與系爭土地原所有人即訴外人
李陳瑞美、施慧雯於104年4月8日在鈞院所屬民間公證人王
永元事務所處簽訂土地買賣契約書，並約定以被告負責經營
之尚昱公司為登記名義人、買賣總價為21,489,600元，其間
，並以系爭土地之使用分區證明書為上開公證買賣契約之附
件，其上載明：「俟繳納回饋金或捐獻比例之土地後始得作
為商業區使用」等語，被告並在上開公證人面前簽訂土地買
賣契約書並辦理公證程序完竣；又李陳瑞美、施慧雯與被告
已於104年10月12日辦理系爭土地移轉登記完畢，並於同年
月16日辦理完成土地點交手續，將系爭土地登記於尚昱公司
（權利範圍3分之1）及訴外人洪秀卿（權利範圍3分之2）名
下，原告遂向被告請求給付報酬322,344元，仍被告並未給
付原告上開報酬，原告乃於104年11月10日以臺中法院郵局
第2971號存證信函催告被告於函達3日內給付報酬，被告雖
於104年11月11日收受上開存證信函，但迄今仍未給付上開
報酬等情，業據原告提出授權書、系爭土地地籍圖謄本、土
地登記第二類謄本、104年度中院民公元字第0137號公證書
、土地買賣契約書、臺中市政府都市計畫土地使用分區（或
公共設施用地）證明書、104年6月22日切結書、臺中黎明郵
局第248號存證信函、臺中大隆路郵局第699號存證信函、10
4年8月21日切結書、土地點交書、系爭土地之土地登記第一
類謄本、臺中法院郵局第2971號存證信函、臺中黎明郵局第
397號存證信函等影本為證，且為被告所不爭執，堪信為真
實。被告則以前揭情詞置辯，是本件兩造之主要爭執為：１
、系爭合約是否因違反公序良俗而無效？２、原告依系爭合
約之約定請求被告給付報酬322,344元，有無理由？
㈡、按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無
效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而
言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六
條規定，以收取權利金方式頂讓與第三人，但究與國家社會
一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公
序良俗問題（最高法院69年台上字第2603號民事判例要旨參
照）。次按為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保
障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條
例；又不動產經紀業管理條例用辭定義如下︰１、不動產︰
指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋
、預售屋及其可移轉之權利；４、經紀業︰指依本條例規定
經營仲介或代銷業務之公司或商號，不動產經紀業管理條例
第1條、第4條第1、4款分別定有明文，足見不動產經紀業管
理條例所欲規範者為乃為從事經營仲介或代銷不動產業務之
公司或商號，然原告為個人，並非經營仲介或代銷不動產業
務之公司或商號，且被告亦未能舉證證明原告係經營仲介或
代銷不動產業務之公司或商號，則上開不動產經紀業管理條
例自不適用於原告，是被告辯稱原告已違反不動產經紀業管
理條例第22條、第24條及第24條之2之規定，依法無據。此
外，被告復未能舉證證明系爭合約有何合違反國家社會一般
利益及道德觀念之情形，故被告主張系爭合約違反公序良俗
而無效，顯不足採信。
㈢、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。各當事人就其所主張
有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明
者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。原告於起訴
原因已有相當之證明，被告對其主張，如抗辯其不實並提出
反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，
此為舉證責任分擔之原則（最高法院19年上字第2345號、18
年上字第2855號判例可資參照）。被告已以21,489,600元購
得系爭土地，並辦理移轉登記及點交手續，已詳如前述，被
告雖以原告未善盡告知系爭土地應繳納回饋金或捐獻比例之
後始得作為商業區使用等重要資訊，致被告因此受有損害，
然為原告所否認，則被告就上開有利於己之事實，應負舉證
之責。經查，被告固舉證人陳麗君地政士為證，惟證人陳麗
君於本院105年5月17日言詞辯論時具結證稱：「（公證書附
件的臺中市政府都發局的土地使用分區證明書，這份分區證
明書為何人提出？）這份附件含市政府的東西都是建設公司
即出賣人方有1個代書直接做好正本並提出。（見過本院卷
第4頁至第5頁之授權書？）沒有。（對於原被告間就本件土
地的授權、契約內容、私下如何約定是否清楚？）不清楚。
（公證書連同附件，當時簽立時這些文件都在場？）是，我
有核對過文件，雙方核對過文件。（方才提及只參與簽約、
過戶事宜，就先前土地議價、買賣協商過程，是否清楚？）
不清楚。」等語明確（本院卷第66頁至第67頁），是依證人
陳麗君上開證詞可知，證人參與系爭土地原所有權人李陳瑞
美、施慧雯與被告簽訂土地買賣契約書並請求公證時，出賣
人業已提出系爭土地使用分區證明書為買賣契約之附件，而
上開使用分區證明書上即已記載：「俟繳納回饋金或捐獻比
例之土地後始得作為商業區使用」等語明確，而被告分別擔
任尚昱資產管理顧問有限公司及尚昱公司之負責人，又尚昱
資產管理顧問有限公司之營業項目乃包含不動產租賃業、租
賃業、仲介服務業，且尚昱公司之營業項目亦包含投資顧問
業、管理顧問業等，顯見被告對不動產之相關買賣或投資應
非陌生，是依被告之年齡及相關社會經驗，就前開附件上之
記載，自難諉為不知；另觀諸系爭土地買賣價格非低，兩造
除簽訂買賣合約外，更要求就買賣合約進行公證，當時除兩
造外，尚有證人陳麗君及民間公證人在場見證，以此等慎重
程度，被告實無可能對使用分區上之記載視而不見，且若原
告有向被告隱瞞上情或未告知被告之情形，實不可能特別將
有上開文字記載之使用分區證明書作為買賣契約之附件；更
何況，被告曾於104年7月7日竟以尚昱公司名義，並以臺中
黎明郵局第248號存證信函向原告陳稱李陳瑞美、施慧雯及
原告均未告知伊系爭土地要繳納回饋金，而要求李陳瑞美、
施慧雯及原告出面協商云云，惟嗣後於104年8月21日則坦承
不能於展延期日支付尾款，為免遭解約始發寄上開內容不實
之存證信函，並簽立初結書乙紙予李陳瑞美、施慧雯收執，
益徵被告前揭抗辯不實；此外，依證人陳麗君上開證詞復未
能證明原告有對被告隱瞞上開情事之情形，故被告上開抗辯
委無可採。
㈣、復按民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律
所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係
指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒
介：他方給付報酬之契約而言(民法第565條)。是居間契約
為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者１、居間之內
容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。２、居間人報
酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。３、所支
出之費用非經約定，不得請求償還(民法第568條)，從而居
間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法
院79年度台上字第579號民事裁判參照）。而解釋契約應以
當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及
其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。
而一般民間所稱之仲介，其法律性質究係民法上之居間契約
或委任契約，抑或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約
，仍應視個案當事人就其約定之服務內容而定，其法律性質
非可一概而論。而依系爭合約之前揭記載可知，被告係委由
原告以每坪48萬元之代價向系爭土地之原所有權人購買系爭
土地，並約定以系爭買賣成立時被告應給付原告成交金額1.
5％之報酬，是依上開兩造約定之意旨觀之，系爭合約實已
具有居間之性質，依前揭說明，自應優先於委任契約之規定
而適用。
㈤、再按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬，民法第568條第1項定有明文。再查，原告既已依系爭
合約之約定，媒介系爭土地成立，而被告復未能舉證證明原
告有何違約之情形，已如前述，則原告自得依系爭合約之約
定，請求被告給付報酬告322,344元（計算式：21,489,600
元×1.5％＝322,344元）。
㈥、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、
第2項分別定有明文。再按遲延之債務，以支付金錢為標的
者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率
較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約
定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第
1項、第203條亦分別有明定。查原告對被告之給付報酬債權
，既經原告於104年11月10日寄發存證信函催告被告應於文
到後3日內給付報酬，被告亦於同年11月11日收受上開存證
信函而迄未給付，依法當應負遲延責任。是原告請求自104
年11月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延
利息，核無不合，亦應准許。
四、綜上所述，原告依兩造間系爭合約之法律關係，請求被告給
付322,344元，及自104年11月15日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息，均有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述
，附此敘明。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，
並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，法
院應依職權宣告假執行，原告雖聲明願供擔保請准宣告假執
行，然此屬促使法院依職權發動假執行之宣告，法院毋庸另
為准駁之判決，附此敘明；此外，另依民事訴訟法第392條
第2項規定，依被告之聲請，酌定相當擔保金額而宣告被告
為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條規定，本件訴訟
費用額為3,530元（即第一審裁判費），應由敗訴之被告負
擔。
八、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如
主文。
中華民國105年6月16日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林士傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年6月16日
書記官