裁判字號：臺灣臺中地方法院93年小上字第80號民事判決
裁判日期：民國93年12月03日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺中地方法院民事判決九十三年度小上字第八○號
上訴人誠泰商業銀行股份有限公司法定代理人 林誠一 訴訟代理人 吳明俊 被上訴人長億新平華廈第二期管理委員會法定代理人 李彩容 訴訟代理人 徐晏堂
丁震東 右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十三年四月二十九日本院臺中簡易庭九十三年度中小字第四七七號小額民事判決提起上訴，經於九十三年十一月十九日言詞辯論，本院合議庭判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用新臺幣（下同）貳仟伍佰元，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：原審依住戶規約第十五條第三款及修正前公寓大廈管理條例第二十四條規定，判決認上訴人應繼受前手所積欠被上訴人之管理費債務新臺幣（下同）五千元暨其利息，有判決適用法則不當之處，蓋：
（一）修正前之公寓大廈管理條例第二十四條有關區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務之規定，其立法目的，在使規約對於繼受人發生拘束力，至於繼受前已具體發生之管理費給付義務，並不在該條規範之範圍，此乃因已具體發生之管理費給付義務並非如物權有公示性及追及性，依債權相對性原則，僅原債務人即前手受其拘束，至後手所繼受者，僅係契約地位之繼受，而繼受前手已發生之債務，此有臺灣高等法院暨所屬法院八十九年度法律座談會結論可供參照。故除經後手明示同意承擔該已發生之管理費債務外，不能謂後手應繼受前手之管理費債務，否則將侵害後手之財產上私權，亦有違公平正義及比例原則。是修正前之公寓大廈管理條例第二十四條，自須為目的性限縮解釋，而認區分所有權之繼受人，固應繼受前手依該條例或規約所定之抽象權利義務，至於前手所積欠之管理費債務，則屬前手與管理委員會間之債權債務關係，要難令繼受人負履行之責。
（二）公寓大樓之管理費乃係住戶依實際居住情形而負擔之公共費用，具有即時消費之性質，並隨時間之經過而陸續發生，屬住戶本身個別發生之債務，縱係為公共利益之支出而發生，但仍屬該住戶個別時期所享有，而為其個別利益而存在。原審引用學者之見解，認管理費之支出屬「成員權」之義務，形成債權物權化之效果，實對管理費之性質與用途有所誤解，不應將管理費與具持續性地位之「成員權」混為一談。
（三）依司法院大法官釋字第三四九號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉，而遽令不知情之第三人，擔負前手履行債務之責，將有致生不測損害之虞，亦與保護善意第三人之旨有違。查上訴人所據以承受系爭標的物之拍賣公告及權利移轉證書，並未記載前手有積欠管理費之情事，亦未載明承受人應負清償管理費之責任，上訴人無從知悉前手與被上訴人間不具公示性之債權債務關係，遽而請求上訴人清償前手之債務，有違解釋本旨及危害交易安全。
（四）另按，區分所有權人或住戶積欠應分擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，修正前公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。同條例第二十二條並就住戶違反法令及規約時，定有多項制裁及救濟之道，足見對於違反義務之區分所有權人，管理委員會應循上開規定請求。本件上訴人之前手 吳翠月 自九十一年七月份起，即積欠被上訴人管理費，被上訴人未循前開規定救濟，反向上訴人訴請清償，係將其疏失轉嫁上訴人，對上訴人顯失公平。
（五）末按，法律如認權利人具有得對抗第三人之物權效力時，立法技術上，為保護交易安全，通常設有公示方法。公寓大廈管理條例於九十二年十二月三十一日修正後之第二十四條第一項改規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，此即新修正之公示方式，然修正前同條例並無此相類之規定，本件被上訴人請求上訴人給付之管理費乃係、法律修正前已發生之管理費，自無修正後規定適用之餘地。
（六）綜上，被上訴人訴請上訴人給付成為區分所有權人之前之九十二年四月份起至同年八月份止之管理費五千元，並無理由。原審不察，而為不利於上訴人之認定，其判決有適用法規不當之情事，應予廢棄改判等語。
三、證據：援用原審之立證方法。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：原審判決並無違誤，上訴應予駁回。另被上訴人之法定代理人已經改選，由李彩容繼任，爰聲明承受訴訟。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出區分所有權人會議記錄影本三份為證。
參、得心證之理由：
一、程序方面：按法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；第一百七十條之規定，於有訴訟代理人時不適用之；第一百六十八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第一百七十條、第一百七十三條前段及第一百七十五條第一項分別定有明文。本件被上訴人之原法定代理人，業已變更為李彩容且具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、被上訴人於原審起訴請求上訴人給付自九十二年四月份至同年八月份止，計五個月之管理費五千元，及自九十三年四月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上訴人則以：伊係於九十二年九月二日於強制執行程序中表明承受執行標的物，並經鈞院於同年九月四日發給不動產權利移轉證書後，始成為被上訴人所屬公寓大廈之區分所有權人，系爭管理費為上訴人之前手所積欠之費用，上訴人無須負擔等語置辯。是本件爭點乃為：九十二年十二月三十一日公寓大廈管理條例第二十四條規定修正前，公寓大廈之區分所有權人所積欠之管理費，如規約中有規定應由後手繼受時，該後手應否受規約之內容拘束，而負清償之責？
三、本件原審以：㈠、公寓大廈管理條例第二十四條規定，並未將債權性質之權利義務排除在外。㈡、公寓大廈後手區分所有權人，所繼受自前手區分所有權人者，應不僅止於物權性質之所有權，而規約類似分管契約之性質，不能以傳統之債權、物權二分法加以區分。且規約經適用於特定公寓大廈社區之特定法律關係，法律關係即已具體化，尚難以權利義務已否具體化決定後手區分所有權人是否受其拘束。㈢、現今公寓大廈社區之管理，已有專業化、制度化、透明化之趨勢，購買不動產關係重大，買受人於購買前無不多方搜集相關資訊，以確保自身權益，如能藉由公示方法強化，不僅不會降低承買意願，反足以減少衍生之糾紛，故如受讓人已知悉或可得而知（即非善意第三人）者，使之應受前手所訂分管契約之拘束，即無受不測損害之虞。㈣、公寓大廈管理條例九十二年十二月三十一日修正第二十四條第一項規定，課予區分所有權之繼受人，「應於」繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後「遵守」原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。修正內容，顯有意加重後手應於繼受前查明規約內容及前手有無欠費情形之義務。故該條之解釋，亦應係朝前手所積欠之管理費是否已具公示性而為後手明知或可得而知以為應否繼受之方向修正等情為由，判認上訴人應繼受前手所積欠被上訴人之管理費債務五千元一節，固非無見。惟按：
（一）解釋法律固先由文義解釋著手，然解釋，並非只問文字而不問其他，仍須注意整體意涵，不宜專注其中一句一字，而斷章取義。是文義解釋乃解釋法律之起點，而非終極，仍須注意立法精神與目的，故解釋之結果，如文義解釋與論理解釋相牴觸時，應從論理解釋。公寓大廈之規約，乃係由區分所有權人召開會議後所共同訂定，為公寓大廈區分所有權人增進共同利益，確保良好生活環境所必要。故經區分所有權人會議所作成之決議（含規約之訂定）後，全體區分所有權人均應共同遵守，倘規約訂定當時尚非屬區分所有權人之第三人，於嗣後成為該公寓大廈之區分所有權人後，如得以其前未參與訂立規約及債之相對性原則為由，而拒絕遵守決議或規約之約定者，將有害於公寓大廈區分所有權人全體之利益及居住品質之維護，始有修正前公寓大廈管理條例第二十四條之立法，藉該規定，賦與區分所有權人會議所議決之規約或決議，對「現在」及「將來」之區分所有權人均有其效力。職是，修正前公寓大廈管理條例第二十四條所稱「繼受人應繼受一切權利義務」一語，應係指依該條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及住戶間之相關事項而言，例如：共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等）、管理費之計算方式等等。以使其對原區分所有權人之繼受人亦有拘束力。至於原區分所有權人前所積欠之管理費部分，因該管理費債務並非決議或規約之契約關係本身，而僅係原區分所有權人本於其原為該公寓大廈之區分所有權人身分，依該決議或規約之內容，對管理委員會所發生之獨立具體債務，且於繼受人成為區分所有權人之前，即已存在於管理委員會與積欠管理費之前手間，其債權債務關係之當事人，業已明確特定，本於「債之相對性」原則，並非當然附隨於所謂「成員權」之上，而應由繼受人承擔是項債務。更何況所謂「成員權」理論，於我國法制上，尚無明確之立法定義可供遵循，其法理、體系、權利內涵及與原有法律體系之衝突、解決各情，尚未形成具有類似法確信力之法學上共識，猶待討論發展。本院因認尚不宜以「成員權」之概念，即為原區分所有權人對管理委員會所負之管理費債務，亦屬修正前之公寓大廈管理條例第二十四條所規定應「繼受」之範圍之認定。另公寓大廈管理條例之主管機關內政部於八十六年二月二十六日臺（86）內營字第八六七二三０九號對外所為之函示：「本案除過戶後之新區分所有權人，已參照民法第三百條或第三百零一條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依本條例第二十一條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之」意見，亦可佐參。
（二）現今公寓大廈之管理，固有專業化、制度化、透明化之趨勢，購買不動產關係重大，買受人於購買前亦會多方搜集相關資訊，以確保自身權益。然公寓大廈區分所有權所屬不動產之移轉，非必均本於原區分所有權人之主動意願而行移轉他人，間有因原區分所有權人發生財務問題致遭其債權人聲請法院強制執行而經由法院拍賣程序而生所有權移轉之情況。而原區分所有權人之財產本為其全體債權人債權之總擔保，除具有優先權者外，全體普通債權人之債權，均屬平等地位，強制執行拍賣所得之價金，於清償具有優先效力之優先債權後，如有所餘，則應歸業已參與分配之全體普通債權人，按債權額比例分配受償。是原區分所有權人之債權人就該區分所有權所屬之不動產價值，本具有法律上之擔保效力，果於法無明確規範之情形下，經由尚未形成共識之解釋方式或學說上之「成員權」理論，認為只要繼受人知悉或可得而知有該項管理費債務存在，即應依「公示原則」對繼受人發生類似「法定債務承擔」之效力，則繼受人自必會如原審所稱將前手所積欠之管理費，列入買受之不動產之「隱藏性」價款中之一部分，以便日後給付管理委員會，則原區分所有權人因區分所有權所屬不動產之出賣，依買賣關係所能實際取得之「外顯性」對價，將益形減少，則管理委員會以外之其他普通債權人之債權，所能實際分配受償之金額，亦將隨之降低，如此，無異賦予管理委員會之管理費債權，取得更優先於抵押債權之更優越地位（蓋因抵押債權之優先受償，猶須先扣除強制執行之必要費用後，始得受償，而管理委員會之管理費債權，卻可對繼受人為全額之受償主張。），是在法無明文賦予管理費債權得優先於一切債權受償之規定下，逕採原審判決中所述之肯定說或所衷說見解適用結果，將對原區分所有權人之其他債權人產生權利實質受損之情況，肯定說或所衷說所謂：得平衡「財產保護」與「交易安全」之衝突一節，並非的論。
（三）原區分所有權人對管理委員會前所發生之管理費債務，並不屬修正前之公寓大廈管理條例第二十四條所規定之「繼受」範圍一節，已如前述。雖公寓大廈管理條例第二十四條第一項於九十二年十二月三十一日修正後，課予區分所有權之繼受人「應於」繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後「遵守」原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。惟該條項之修正，並無明確之修法理由見諸修法過程中之三讀程序中（含委員會審查及逐條討論議程），加以比較修正前後之用語，「繼受」二字，經修正為「繼受後遵守」，其立法用語上，修正後之「繼受」乃指繼受區分所有權所屬之不動產物權，「遵守」該條例或規約所定之一切權利義務事項。並未課予繼受人較修正前之規定更高度明確之「繼受」責任，能否據修正後之公寓大廈管理條例第二十四條第一項規定，而為原審判決所稱修法方向係往肯定說或折衷說方向修正之認定？尚非無疑。退而言之，縱認修法方向係採往肯定說或折衷說之方向修正，惟系爭管理費債務乃係九十二年四月份至同年八月份止所發生之管理費債務，另上訴人繼受取得區分所有權所屬不動產物權之日期，依本院職權調閱之本院九十二年度執字第二二七三五號民事執行卷證資料所載，為九十二年九月十六日（即不動產權利移轉證書送達上訴人之日）；均在公寓大廈管理條例第二十四條修正施行之前，則依「法不溯既往」原則，亦不宜據修正理由而為修正前條文不利於繼受人方向之解釋，甚至適用。
（四）末查，系爭長億新平華廈第二期大樓之住戶規約第十五條第三款雖另有：「三、區分所有權移轉時，前區分所有權人積欠管理費及社區基金由繼受人繼受及本條例第二十四條之規定。」之約定。核其內容，乃係將公寓大廈管理條例第二十四條之文字用語及單方所為之解釋，移附於規約之內，揆之前揭說明，自無從據為區分所有權所屬不動產移轉前所發生之管理費債務，得因該規約之內容，發生法定或意定之「債之移轉」效力。
肆、綜上所述，修正前之公寓大廈管理條例第二十四條，既未課予區分所有權所屬不動產之繼受人應承負擔前手所積欠之管理費債務之義務；而上開規約內容亦不足以發生債之移轉之效力；此外，復無任何上訴人曾同意承擔系爭管理費債務之證據存在。則原審依住戶規約第十五條第三款及修正前公寓大廈管理條例第二十四條規定，判命上訴人應給付被上訴人五千元及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十三年四月十六日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並為假執行之職權宣告，均有未洽。上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判為如主文第二項所示。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百五十條、第七十八條、第四百三十六條之十九第一項，判決如主文。
中華民國九十三年十二月三日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官張瑞蘭~B法官許石慶~B法官林宗成右正本證明與原本無異不得上訴中華民國九十三年十二月三日~B法院書記官