裁判字號：臺灣臺中地方法院91年再易字第28號民事判決
裁判日期：民國93年12月03日
裁判案由：返還停車位
臺灣臺中地方法院民事判決九十一年度再易字第二八號
再審原告戊○○
己○○甲○○訴訟代理人 施瑞章 律師再審被告丁○○
丙○○乙○○庚○○辛○○訴訟代理人 王通顯 律師右當事人間請求返還停車位事件，再審原告對於中華民國九十一年十月十一日本院九十年度簡上字第二八九號民事第二審簡易確定判決提起再審之訴，經於民國九十三年十一月十二日言詞辯論終結，本院合議庭判決如左：
主文再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
事實及理由
壹、再審原告方面：
一、聲明：
（一）鈞院民國九十年度簡上字第二八九號、臺中簡易庭九十年度中簡字第三一九號確定判決均廢棄。
（二）再審被告丁○○、丙○○應將坐落臺中縣太平市○○段一三０五建號建物內，如附圖編號Ａ之避難室空間；再審被告乙○○應將如附圖編號Ｂ之避難室空間；再審被告庚○○、辛○○應將如附圖編號Ｃ之避難室空間騰空返還再審原告及全體共有人。
（三）再審原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）鈞院九十年度簡上字第二八九號、臺中簡易庭九十年度中簡字第三一九號確定判決駁回再審原告訴請再審被告分別返還如聲明所示附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ之避難室空間之主張，無非係以再審被告就如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ之避難室空間，依卷附之「太平綠大地停車位置共同協議書」及「停車位使用權利證明書」而有使用上之合法權源為其主要論據。惟查，本件原確定判決有下列再審事由：
１、適用法規顯有錯誤之再審事由：
⑴、原確定判決既確認：系爭臺中縣太平市○○段一三０五建號地
下室防空避難空間，乃係再審原告戊○○所有同段一二九七建號、再審原告己○○所有同段一三００建號、再審原告甲○○所有同段一三０一建號，及訴外人 呂志峰 、 王淑香 、 徐秀鳳 、 張曾碧容 、 陳明政 、 沈國榮 、 林塘明 等人所有之主建物所構築之區分所有建物之「共同使用」部分，而屬再審原告及其他七位共有人所共有，此為再審被告所不爭執。則再審被告既非系爭臺中縣太平市○○段一三０五建號地下室防空避難空間之共有人，自不能本於「所有權」而對系爭地下室主張使用權利。
易言之，再審被告無從主張與再審原告間就系爭臺中縣太平市○○段一三０五建號地下室防空避難空間存在有默示之分管契約。
⑵、再審原告針對再審被告所提出之「停車位使用權利證明書」及
「太平綠大地停車位置共同協議書」影本之真正，已於原審審理期間，迭次否認在卷，其詳如下：
①九十年七月十二日民事上訴狀第十頁第三行：「其次，被上
訴人提出之所謂『共同協議書』，僅為影本，並未能提出原本，難認為真正．．．」。
②九十年十月十九日民事上訴理由㈡狀第六頁第四行：「何況
，被上訴人等提出所謂之『停車位置共同協議書』，只是影印本而已，不能提出原本以實其說」。
③九十年十月十九日民事上訴理由㈡狀第二十二頁第五行：「
蓋被上訴人等所謂之『太平綠大地停車位置共同協議書』，只是影印本，並非原本，．．．」。
④九十一年二月十五日民事辯論意旨狀第八頁第九行：「其次
，被上訴人提出之所謂『共同協議書』，僅為影本，並未能提出原本，難認為真正，．．．」。
⑤九十一年六月七日民事補充辯論意旨狀第五頁第三行：「⒊
被上訴人等所謂『太平綠大地停車位置共同協議書』對系爭一三０五建號地下層建物之使用分配約定，非但未經全體共有人之『協議』，其上甚至有非共有人參與協議，已不符『共有物分管協議』之基本法理，且上訴人亦已迭次否認其真正。⒋．．．，前開『太平綠大地停車位置共同協議書』．
．．，況該『協議書』並非真正」。
⑥九十一年十一月十六日準備程序筆錄：「否認車位使用權利書之真正」。
⑶、詎原確定判決竟謂：「上訴人（指再審原告）就停車位使用權利證明書及切結書之真正並未爭執」。
⑷、再審原告在前審中既已明確否認「太平綠大地停車位置共同協
議書」及「停車位使用權利證明書」之真正。前審未先令再審被告先證明各該私文書之真正，使其具備形式之證據力後，再予論究實質的證據力，竟率然逕認再審原告並未爭執其真正，進而引為再審原告敗訴判決之唯一基礎，自屬消極的不適用民事訴訟法第三百五十二條第二項前段、第三百五十七條規定及最高法院二十二年上字第二五三六號、四十一年台上字第九七一號、四十七年台上字第一七八四號判例，顯然影響裁判者之適用法規顯有錯誤之再審事由。
２、原確定判決消極的不適用最高法院八十三年台上字第三二四三號判例，顯然影響裁判，而有適用法規顯有錯誤情事。
⑴、按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。此為最高法院八十三年台上字第三二四三號判例所明定。
⑵、原確定判決既然認定「建設公司於出售太平綠大地社區之所有
權與各買受戶時，已將系爭地下室劃分為停車位出售與各買受戶，屬全體買受人與建設公司就系爭地下室使用權之協議，再審原告係向建設公司買受或輾轉繼受區分所有建物（含地下室公共設施）」等語，則依上揭最高法院八十三年台上字第三二四三號判例，再審被告向建設公司買受系爭地下室停車位，既未辦理所有權移轉登記，自僅取得使用權，而再審原告及其他區分所有權人嗣既取得系爭地下室之所有權共有登記，則再審原告自得本於所有權能，請求再審被告返還所占用之地下室位置予全體共有人。原確定判決竟謂再審原告不得事後指摘自建設公司買受停車位使用權之再審被告無合法使用權云云，自屬消極的不適用最高法院八十三年台上字第三二四三號判例，而有顯然影響裁判之適用法規顯有錯誤情事。
３、原確定判決消極的不適用民法第七十一條、土地登記規則關於區分所有建物共用部分不得移轉於區分所有權人以外之人之規定，顯然影響裁判，而有適用法規顯有錯誤情事。
⑴、按依建設公司出售系爭地下室及其地面上區分所有建物當時所
應適用之土地登記規則第六十九條第一項、第七十二條第一款、第二款規定（現行土地登記規則第一條、第八十一條第一款、第九十四條參照）：「申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物勘測。建物屬區分所有者，其共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內」、「區分所有建物之共同使用部分，未能依第六十九條第一項規定辦理者，得另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有．．．共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人」。是建設公司出售系爭地下室及其地上之區分所有建物時，自應適用上開土地登記規則之規定，而「法律行為、違反強制或禁止之規定者，無效」，民法第七十一條定有明文。系爭地下室既係再審原告與其他七位區分所有權人所共有之區分所有建物之共同使用部分，該共同使用部分之所有權應於各區分所有建物所有權移轉時隨同移轉於同一人」（民國八十四年公寓大廈管理條例第四條第二項、第四十五條第二項參照）；再審被告並非系爭地下室及其地面上區分所有建物之區分所有權人，建商自不能將系爭地下室建物之「所有權」出售與再審被告，倘竟為之，依民法第七十一條規定，亦屬無效。
⑵、原確定判決所為「雖共同協議書未經全部買受戶簽名，惟仍可
認為建設公司於出售太平綠大地社區之所有權與各買受戶時，已將系爭地下室劃歸社區公共設施之一，並劃分為停車位出售與各買受戶」之認定，自有確定判決消極的不適用法規，顯然影響裁判之適用法規顯有錯誤之情事。
４、原確定判決消極的不適用民法第八百二十條第一項規定，顯然影響裁判，而有適用法規顯有錯誤情事。
⑴、按「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」，為
民法第八百二十條第一項所明定。系爭地下室既屬再審原告及其他七位區分所有權人所共有之區分所有建物之共同使用部分，再審被告並非其上建物之區分所有權人，亦非系爭地下室之共有人；而上開「太平綠大地停車位置共同協議書」復未經全體買受戶簽名，顯未經全體共有人同意，則系爭地下室之使用權分配並未經全體買受人同意，而有違民法第八百二十條第一項共同管理之規定。
⑵、原確定判決逕認「屬全體買受人與建設公司就系爭地下室使用
權之協議」，進而認定再審被告對系爭地下室有使用權，不僅判決理由前後矛盾，並有消極的不適用民法第八百二十條第一項規定，顯然影響裁判，而有確定判決適用法規顯有錯誤之情事。
５、再審原告發現足以影響裁判之重要證物漏未斟酌，應以再審之訴救濟。
⑴、按「有下列各款情形之一者，得以再審之訴對於確定終局判決
聲明不服．．．當事人發現未經斟酌之證物或得使用該證物者。但以如經斟酌可受較有利益之裁判者為限」，為民事訴訟法第四百九十六條第一項第十三款所明定；又「依第四百六十六條不得上訴於第三審法院之事件，除前條規定外，其經第二審確定之判決，如就足影響於判決之重要證物，漏未斟酌，．
．．亦得提起再審之訴」，則為民事訴訟法第四百九十七條所明定。次按「對於簡易訴訟程序之第二審確定終局裁判，如就足影響於裁判之重要證物，漏未斟酌者，亦得提起再審之訴或聲請再審」，則為民事訴訟法第四百三十六條之七所明定。至於所謂「重要證物漏未斟酌」，係指前第二審言詞辯論終結前，已經存在並已為證據聲明之證據，而第二審並未認為不必要而仍忽略證據聲明未為調查，或已為調查而未就其調查之結果予以判斷者而言。
⑵、原確定判決所據以認定再審被告對同段第一三０五建號地下室
建物有使用權之重要證物「太平綠大地停車位置共同協議書」，在前審法院言詞辯論終結前即已存在。因再審被告只係提出影本，故再審原告迭次否認其真正，原審法院未命再審被告提出原本以證其真正，又未在判決理由中說明不命再審被告提出原本之理由，自未進行調查，即行率認該協議書為真正。是以，前開「太平綠大地停車位置共同協議書」之性質為何？原確定判決未調查究明，即遽採為再審被告對系爭地下室有使用權之認定，且該第一三０五建號地下室建物係於八十二年十一月二十三日辦理建物所有權第一次登記，而「太平綠大地停車位置共同協議書」劃分之停車格位有二十個，僅有其中十個停車格位有所謂之「用戶」簽名，其餘十個停車格位則無所謂之「用戶」簽名，洵難謂係「全體用戶之共同協議書」。而區分所有權標的之所有權人王淑香（車位編號左⒊左⒋）、張曾碧容（車位編號左⒐左⒑）亦未在其上簽名，至建設公司「何久美實業」（車位編號右⒋右⒌右⒍），亦未在所謂的「共同協議書」上簽名。原確定判決均未予以調查，自有「並未認為不必要而仍忽略證據聲明未予調查」或「已為調查而未就其調查之結果予以判斷者」之「就足影響於判決之重要證據，漏未斟酌者」之情形，依民事訴訟法第四百三十六條之七、第四百九十七條規定，自應准予再審，以為救濟。
（二）再審原告提起本件再審起訴後，依鈞院向臺中縣政府所調取之建物建造執照及使用執照併其建築圖說等相關資料內容觀之：
１、再審原告及其他區分所有權人所有之區分所有建物，乃係臺中縣政府工務局於八十一年所核發八一工建（使）字第五四七四號建造執照（使用執照），所申請建築並核准使用之建物為「地上四層、地下一層、二棟、十戶、住宅」，地下層開挖用途為防空避難室（面積三八六．七一平方公尺），並依建管法令檢討附設十五平方公尺停車空間（在編號Ｂ９一樓），為一個建造執照、一個使用執照、十一個建物登記建號。
２、再審被告等人所有建物，則係另依臺中縣政府工務局於八十一年核發八一工建（使）字第五四六八、五四六九、五四七０、五四七一、五四七二、五四七三號建造執照（使用執照）核准興建，並各別獨立編定建號，而非區分所有型態之建物。
３、至於臺中縣太平市○○段第五四七之一七地號土地，依建築設計圖說所示係「六米私設通路」，應為空地，再審被告強稱係為「車道」，原確定判決未予論究即行逕認為「聯外車道」，自有違誤。
４、同段第一三０五建號登記之共同使用部分地下層防空避難室（公共設施、共用部分），係專為區分所有建物開挖，用途為防空避難室，並非停車場，且系爭地下室之對外通路係以一支樓梯通達至區分所有建物之地面層。再審被告所有之建物，則係六棟各自獨立之「透天店面」，並未開挖地下層，亦無防空避難室，更未附建停車空間。
５、是以，原判決認「建設公司於出售太平綠大地社區之所有權與各買受戶時，已將系爭地下室劃歸社區公共設施之一，並劃分為停車位出售與買受戶」云云，並無事實依據。再審被告所有透天厝店舖既未開挖地下室及附建防空避難室，自無停車空間附建，此一事實，如能予斟酌，對再審原告自能獲得較有利之裁判。從而，原確定判決既已確認：同段第一三０五建號地下室係再審原告區分所有之建物之共同使用部分，再審被告並非該地下室之共有人，自不能依共有物分管契約取得對系爭地下室之使用權，則再審原告自得請求再審被告返還所占有同段第一三０五建號之地下室內如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ三部分空間予再審原告及共有人全體。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出土地複丈成果圖、民事判決、使用執照存根、土地及建物登記謄本、協議書、切結書各一份為證（均為影本）。
貳、再審被告方面：
一、聲明：再審原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）民事訴訟法第四百九十六條第一項但書規定，當事人已依上訴主張其事由，或知其事由而不為主張者，不得據以提出再審。另依同法第四百三十六條之七規定，對於簡易程序之第二審終局裁判以重要證物漏未審斟為由提起再審者，須該證物足以影響裁判之結果，方能為之。本件再審理由均曾於第一、二審中為主張，而未為法院採納，並經第二審確定判決於理由六載明再審原告對卷附「太平綠大地停車位使用權利證明書」之真正並未爭執，而「太平綠大地停車位共同協議書」及「太平綠大地停車位使用權利證明書」之記載內容相同，故縱第二審未檢視「太平綠大地停車位置共同協議書」之正本，亦不足以影響原判決之結果，更遑論於第一審審理中，再審原告該共同協議書之真正並未爭執，甚且再審原告中之己○○亦為該協議書之簽署人之一。是再審之訴並不合法，應予駁回。
（二）退而言之，數人區分一建築物，就其專有部分，固得成立區分所有權，但專有部分以外之建築物其他部分（即共同使用部分），而不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，並依民法第七百七十九條前段規定，應推定其為各區分所有人所共有。如地下室建築藍圖以及使用執照之內容，倘係供全體區分體所有人防空避難或停車使用，為區分所有建築物公共設施之一，且於構造上及使用無獨立性者，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨成為所有權之客體，而應屬全體區分所有人共有。查兩造均係「太平綠大地」社區之住戶，而為該社區之區分所有權人，系爭地下室乃該區分所有建物之公共設施之一部，使用上無獨立性，應推定為全體區分所有權人（含兩造在內）所共有。
（三）再者，依臺中縣政府所函送之建造執照、使用執照內容觀之，法定之停車空間原係設於一樓（Ｂ９位置）而非地下室，故系爭地下室建築完成時，本無聯外車道，惟「太平綠大地社區」當初乃係再審原告等人之「住宅區」，與再審被告等人之「店鋪區」建物，由同一起造人一併向主管機關提出建築申請，並於社區一樓原規劃有一條六公尺寬之私設道路以供「住宅區」建物對外聯絡，再由使用執照資料所附之照片觀之，可知使用執照核發當時，並無地下停車場之設置，而係於領得使用執照後，建商才將原為密閉式之地下防空避難空間打通，並利用同段五四七之一七地號土地之一部分作為地下室及聯外車道，並以鐵捲門為區隔，始成為現今之地下停車空間。
（四）兩造均係太平綠大地社區之住戶，建商出售該社區之房地時，即已得全體買受戶之分別同意，而由買受人分別簽立停車位置共同協議書，並交付停車位使用權利證明書與車位買受人，除標明使用車位編號外，亦載明係全體買受戶同意，全體住戶應遵守並按位置停車。再審原告己○○亦曾於停車位置共同協議書上簽名。又再審被告乙○○與再審原告王世傑前因停車位糾紛，即於八十七年三月十六日簽立切結書，由再審原告甲○○同意再審被告乙○○使用停車位。此一事實，既有停車位使用權利證明書、停車位平面圖、共同協議書及切結書等為憑。再審原告就停車位使用權利證明書及切結書之真正並未爭執。是共同協議書雖未經全體買受戶簽名，惟仍可認為建設公司於出售太平綠大地社區之區分所有建物與各買受人時，已將系爭地下室劃歸為社區公共設施之一，並劃分停車位出售與各車位買受戶，全體買受人既與建設公司就系爭地下室使用權，成立使用上之協議，再審原告或係向建設公司買受，或係輾轉繼受取得建物，均自不得於事後再任意指摘上開車位之使用協議不具合法之使用權源。
（五）最高法院七十五年三月十一日七十五年度第五次民庭會議，曾就相似法律問題，作成決議，土地約定交互使用，如非無償，不能認為使用借貸，但性質應屬互為租賃之關係。學者亦認當事人約定「互相交換某物」使用，應認其為「物之相互交換使用契約」，而屬無名契約，相當於「租賃」，應類推「租賃」之規定。本件同段五四七之一七地號土地之所有人，既將土地供為地下室聯外車道使用，並使同段第一三０五建號防空避難室得供停車使用，自係以土地之提供為對價，而換取使用地下室停車位之權利，至同段第一三０五建號地下室之共有人，則係提供部分地下室停車位使用權供為對價，以換取同段五四七之一七地號土地共有人同意提供土地做為走道、車道及部分地下室範圍使用，不論是直接或類推適用租賃之規定，該「使用契約」對原共有人及其受讓人，均有其拘束力。原確定判決並無適用法規錯誤之處。
（六）再審原告雖另主張，系爭地下室之使用目的為「防空避難室」，未經全體區分所有權人議決，不得變更其使用目的而改為停車使用云云。准按公寓大廈之防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議不得有變更構造、使用目的或其他類似之行為。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會理委應予制止並得請求主管機關處以罰鍰及要求住戶回復原狀。公寓大廈管理條例固有明文。惟再審原告既非管理負責人，亦非或管理委員會，自無權對再審被告為此項請求。且地下室停車位與聯外車道，係一體而不可分，使用上無從獨立，店鋪區住戶（含再審被告）既容忍住宅區住戶（含再審原告）使用同段五四七之一七地號土地供為車道，則住宅區住戶（含再審原告）亦應容忍店鋪區住戶（含再審被告）使用同段第一三０五建號內之地下停車位，否則系爭地下室將回復為封閉狀態，於兩造均屬不利。
（七）綜上所述，再審原告之訴，於法未合，且無理由，依法應予駁回。
三、證據：援用原審之立證方法。
叁、本院依職權履勘現場，並調閱本院九十年度簡上字第二八九號、臺中簡易庭九十
年度中簡字第三一九號民事返還停車位事件卷宗及向臺中縣政府調取建造暨使用執照卷宗到院參辦。
肆、得心證之理由：
一、按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。民法第七百九十九條定有明文。而所謂「數人區分一建築物」，考其原有文義，固係指能縱割區分之建築物，然因經濟生活轉變，土地利用趨向立體化及多樣化，水平橫切、上下縱割或混合切割之建築型態，大量興起，是所謂「數人區分一建築物」，亦應隨之而為擴張解釋，始屬正確立論。此亦為公寓大廈管理條例公布實施之緣由。而共有物分管契約，為民法物權篇所規定之契約，由於法律未特別規定此種契約需要以書面為之，故共有人間若以口頭承諾之方式為之，亦無不可。非但如此，共有物分管契約，亦不以共有人「明示」之意思表示為限，共有人「默示」之意思表示，亦包括在內。
所謂「默示」之意思衷示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。倘共有人間有實際上約定使用之範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，並對於他共有人使用、收益各自占有之土地，末予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。從而，分管契約之成立方式，大別有三種：
（一）以明示或默示的方式。
（二）以事實行為的方式。
（三）以單方保留共用部分之使用權的方式。則地下室停車空間如區分所有建物之出賣人，保留共用部分之專用權，而分別附隨於各專有部分出賣時，倘買受人明知有此情形而仍予以買受，縱未明白約定，亦應視為有保留專用權之默示承認，核與共有部分之約定分管相類似，各區分有權人均應受其拘束。
二、本件依本院職權所調閱之建造暨使用執照卷宗內容觀之，兩造所有之門牌號碼臺中縣太平市○○路○○巷○○弄二、四、五號（再審原告方面）及同縣市○○路○○巷六、八、十六號（再審被告方面）之建物，乃係訴外人 周輝益 為起造人於八十一年三月間在坐落臺中縣太平市（時○○○鄉○○○段第五四七之
二、三、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六、
十七、十八、十九、二十、二一、二二、二三、二四、二五號等廿三筆土地上所興建之「周輝益店鋪住宅」建物群中之部分建物，該建造執照之起造人嗣並變更為訴外人「何久美實業有限公司」。當時興建之初，係將面臨臺中縣太平市○○路○○巷所興建之六戶店舖型建物（編號為Ａ１、Ａ２、Ａ３、Ａ５、Ａ６、Ａ７），按其戶數各別申請六份建造執照（八一工建字第五四六八號至五四七三號），至於未直接面臨臺中縣太平市○○路○○巷之十戶住宅型建物（編號為Ｂ１、Ｂ２、Ｂ３、Ｂ５、Ｂ６、Ｂ７、Ｂ８、Ｂ９、Ｂ、Ｂ）則藉私設之六米寬道路與建興路二二巷相通，並僅申請一份建造執照（八一工建字第五四七四號），惟該批建物乃係一併送件申請及同時興建完工一節，應可認定。本院參酌兩造所有之門牌號碼臺中縣太平市○○路○○巷○○弄二、
四、五號（再審原告方面）及同縣市○○路○○巷六、八、十六號（再審被告方面）建物，乃係同時由同一起造人所興建完工，具有同一社區之整體外觀，嗣於取得使用執照後，再二度施工，並以兩造與其他共有人所共有原屬空地之同段第五四七之一七地號土地，向地下挖掘，而供系爭地下室對外聯外之車道使用。該批社區與相鄰土地間有明確界限，就其具體表象而言，雖係以不同之建造執照及使用執照進行建築之申請，但此乃起造人基於某些因素之考量，始在行政程序上以不同之建造執照及使用執照進行建築之申請，而依九十二年十二月三十一日修正前公寓大廈管理條例第四十一條：多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用該條例規定，應認系爭「太平綠大地」社區乃屬集合式之建物始為合理。再審原告主張兩造所有之門牌號碼臺中縣太平市○○路○○巷○○弄二、四、五號（再審原告方面）及同縣市○○路○○巷六、八、十六號（再審被告方面）等建物，不屬公寓大廈管理條例所規範之同一公寓大廈範圍一節，尚非可採。
三、另查，系爭地下室內如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ三部分特定位置，固屬臺中縣太平市○○段第一三０五建號內之特定位置，且為再審原告與其他共有人所共有，再審被告並非該Ａ、Ｂ、Ｃ三部分特定位置之共有人。而傳統之共有物「分管契約」概念，固係指「共有人」間互相約定（以明示、默示、事實行為或單方保留共用部分之使用權的方式）各自管理或各自使用共有物之特定部分之契約。再審被告非屬臺中縣太平市○○段第一三０五建號之共有人，本無從本於「共有人身分」而主張與再審原告成立分管契約並取得該Ａ、Ｂ、Ｃ三部分特定位置之使用權利。惟按：
（一）我國不動產買賣方式，過往多年之習慣，係以「預售」房屋制為主流，建築商人在完成房屋建造之前，即先行推出房屋商品對外銷售，並在計劃施工之基地上，設置模型屋與建築平面圖以供買受人選擇參考，買賣雙方並約定以將來建築完成之房屋作為交易之標的，在此種交易情形下，該將來建築完成之建物之地下室停車空間，亦一併以此預售方式成交，惟因停車空間有限，欲取得特定停車位使用權之人，必須另行支付「車位價金」予建築業者，建築業者則書立「分管約定」，由未購買車位之人預立拋棄停車空間之使用權，歸由購買車位者取得該特定位置之「專用使用權」，此一交易方式，過往並無任何法令明文禁止車位之銷售。嗣於八十四年六月廿八日公布之修正前公寓大廈管理條例第四十五條中始規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為。」至此，公寓大廈之起造人或建築業者在建築物完成之前，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之停車空間之使用權出賣與特定人等，始生設定專用使用權之設定對象限於區分所有權人而已。在八十四年之前，建築業者將公寓大廈之共同使用部分，設定「專用使用權」，而由特定人（含特定之區分所有權人或區分所有權人以外之特定第三人）專屬使用之情形不乏多見（例如由特定人在地下室設置停車場、在外牆設置廣告看板、在頂樓加蓋房屋或行動電話基地台等），在不影響安全或非由區分所有權人使用不可之情形下，約定由「特定之人」專屬使用者，為發揮共用部分之最大經濟效用及遵重私法自治及契約自由原則，法律實無干涉或限制該「專用使用權」之主體僅限於區分所有權人始可之必要，此觀之公寓大廈管理條例第四條第二項：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」之規定，亦僅限於基地利用權之權源為所有權或地上權時，始受移轉或設定負擔之限制，至於其他權源，例如租賃權、使用借貸權或其他債權性質之利用權，則不在限制之列亦明。本院因認於八十四年六月廿八日公布施行之修正前公寓大廈管理條例第四十五條規定前，區分所有建物之約定共用部分，得由非屬該共用部分之區分所有權人以外之第三人取得該共用部分之「專用使用權」。
（三）共用部分之「專用使用權」於八十四年六月廿八日公布施行修正前公寓大廈管理條例第四十五條之前，既得由非屬該共用部分之區分所有權人以外之第三人取得「專用使用權」，而實務上所最常見之取得方式即為附合於不動產買賣契約中之前述使用約定，此一方式乃建築業者於分批出售建物時，附有「專用使用權」約定之條款，交由買受人簽署同意放棄特定共用部分之使用權，或同意由建築業者指定該特定共用部分之使用權人，另一方面再與特定之第三人締結該特定共用部分之專用使用權契約。該「專用使用權」契約之法理上依據，主要有二：
１、以原始讓售人（建築業者）為「專用使用權」契約之當事人：理由為原始讓售人（建築業者）在讓售區分所有建物予各區分所有人之前，究竟不失為基地與該共用部分之所有人，自得保留基地或共用部分之「專用使用權」而為專有部分之出售，各區分所有權人（即買受人）只要在締結買賣契約時予以同意，日後即負有容忍專用使用權人取得特定共用部分之專屬使用權之義務。
２、以各區分所有權人為「專用使用權」契約之當事人：理由為專用使用權之設定，係原始讓售人（建築業者）基於保留專用權之讓售契約，取得各區分所有人之明示或默示授權，而由原始讓售人（建築業者）以各區分所有權人之代理人身分，與特定之人設定「專用使用權」契約，該專用使用權契約之實質當事人，為各區分所有權人與專用權人，而非原始讓售人，各區分所有權人依約即負有容忍專用使用權人取得特定共用部分之專屬使用權之義務。
３、無論採何項理論依據，在無法律明令禁止之情形下，該共用部分之區分所有權人原有之共有權，均因該「專用使用權」契約之存在而受限制，有爭議者僅為該特定第三人使用該特定共用部分之對價，究應歸原始讓售人（建築業者）享有，抑應歸區分所有權人取得之問題。
（四）經查，系爭「太平綠大地」社區於八十二年十月間即已完工，依前揭說明，其共用部分依當時之法令，得由非屬該共用部分之區分所有權人以外之第三人取得該共用部分之「專用使用權」（非所有權）。本件再審被告於原審中所提出由部分買受人所簽立之「停車位置共同協議書」、「停車位使用權利證明書」影本據以為取得如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置之使用權抗辯，所提出者雖非原本，且為再審原告所否認為真正。惟按：
１、文書之證據力，固有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷之依據而言。形式上證據力，因其為私文書或公文書而分別依民事訴訟法第三百五十七條、第三百五十八條或第三百五十五條規定決之。文書之實質上證據力，則由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之。苟經法院參酌其他證據而為認定並說明得心證之理由者，既屬法院採證認事職權行使之範圍，自不得指為違背法令。另所謂證據法則，係指法院調查證據認定事實所應遵守之法則而言。而私文書除他造於其真正無爭執者外，固應由舉證人證明其真正，惟如該文書係屬舊物，舉證實有困難，或屬第三人所製作及持有，而該第三人行方不明時，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽。另繕本乃照錄原文書全部之文件，將原本影印以代抄錄之影本，在法律上與繕本之效力無異。
２、經查，卷附協議書影本上之住戶簽名字跡，以肉眼觀之，並非出自同一人之手，果非真正而屬偽造者，則偽造之人當無留設部分住戶簽名為空白，致使該協議書發生是否未經全體住戶簽名之效力爭議之理。又系爭太平綠大地社區之建商何久美實業有限公司，業經主管機關於八十八年九月十七日即行命令解散在案，有本院依職權函詢所得之經濟部函稿在卷可參。該公司原登記之負責人 邱朝銘 經本院通知後到庭結證表示：伊當初係遭伊之小舅子周輝益冒名登記為該公司負責人，伊對該公司之業務並不清楚，手上亦無任何當初系爭開發案之買賣契約書留存，實際負責人周輝益人好像在大陸等語。加以系爭社區完工距今已有十年之久，是再審被告無法提出系爭協議書原本供為證明，亦屬不可歸責於再審被告之事由。本院另參酌再審原告己○○於八十二年間系爭社區完工時，即為向訴外人何久美實業有限公司購買建物之第一手買受人，其自八十二年間起至本件訴訟提起之九十年間止，對再審被告近八年之長期占有系爭地下室之特定位置而為停車使用一節，從未見爭執。另再審原告黎惠莉、甲○○雖非向訴外人何久美實業有限公司購買建物之第一手買受人，但其二人之輾轉前手亦均係向訴外人何久美實業有限公司或該公司之實際負責人周輝益買受建物之人，再審原告甲○○與再審被告乙○○間更曾因停車位糾紛，而於八十七年三月十六日簽立切結書以為使用上之協議，再審原告甲○○同意再審被告乙○○使用停車位且未於切結書中為日後權利保留之表明。本院綜合上開各情，因認卷附停車位使用權利證明書、切結書及協議書，均應屬真正。再審原告徒以「停車位置共同協議書」、「停車位使用權利證明書」僅為影本為由，而否認其為真正，並非有理。
四、本件兩造既同為「太平綠大地」集合式社區之住戶，該社區在面臨臺中縣太平市○○路○○巷處，設有一條二度施工之斜坡車道可供通往再審原告所共有之臺中縣太平市○○段一三０五建號地下室內，該地下室並規劃有停車位二十個，且將原屬封閉之壁面打除，利用該二度施工之斜坡車道對外聯絡，以實際供停車使用等情，有勘驗筆錄及現場照片可參。另依臺中縣太平地政事務所九十年四月二十日土地複丈成果圖觀之，系爭地下室停車場所實際坐落使用之土地位置，除再審原告所有之太平市○○段五四七之二、五、六、七、八、一二、
一三、一四、一五、一六地號土地外，另亦同時使用兩造所共有之同段五四七之一七地號土地供為部分地下室空間（位於地下室鐵捲門之內）及聯外斜坡車道使用。客觀上足認訴外人何久美實業有限公司於興建系爭「太平綠大地」社區後，即將店舖區住戶及住宅區住戶所共有之同段五四七之一七地號土地，與住宅區住戶所共有坐落於太平市○○段五四七之二、五、六、七、八、一二、
一三、一四、一五、一六地號土地下之臺中縣太平市○○段一三０五建號建物，合併組成系爭地下室停車場之車位及車道，並為整體性之利用。應認坐落臺中縣太平市○○段一三０五建號建物內如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ之空間，乃屬該共同設施之使用與管理上具有整體不可分性之集居性公寓大廈之共用部分。該共用部分之使用，於八十二年間復無法令限制須為臺中縣太平市○○段一三０五建號建物之區分所有權人始可取得「專用使用權」，則再審被告本於卷附之停車位使用權利證明書及協議書所表彰之共用部分「專用使用權」協議，自屬有權使用如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ之空間。
五、退而言之，縱認兩造所共有之同段五四七之一七地號土地，與再審原告所有坐落太平市○○段五四七之二、五、六、七、八、一二、一三、一四、一五、一六地號土地下之臺中縣太平市○○段一三０五建號建物，非屬整體性利用之共用部分，惟因臺中縣太平市○○段一三０五建號建物乃係利用兩造所共有之同段五四七之一七地號土地為部分地下室空間及聯外斜坡車道使用，客觀上亦應認有事實上約定之交互使用對價關係（即臺中縣太平市○○段一三０五建號內之部分特定位置由再審被告使用，再審被告則提供共有之同段五四七之一七地號土地，供為部分地下室空間及聯外斜坡車道使用）存在，類似於「互為租賃」或「交換使用」之契約關係，亦應類推適用民法「買賣不破租賃」之規定，對各共有人及其受讓人均有其拘束力。
六、基上，卷附之停車位使用權利證明書、切結書及協議書，既屬真正；另兩造所有門牌號碼臺中縣太平市○○路○○巷○○弄二、四、五號（再審原告方面）及同縣市○○路○○巷六、八、十六號（再審被告方面）建物，雖為各自獨立編列建號之建物，然系爭地下室停車場所實際使用之土地位置，同時包含兩造所共有之同段五四七之一七地號土地（供為部分地下室空間及聯外斜坡車道使用）。客觀上足認兩造所共有之同段五四七之一七地號土地，與再審原告所共有之臺中縣太平市○○段一三０五建號建物，合併組成系爭地下室停車場之停車位及車道，並為整體性之利用。參諸九十二年十二月三十一日修正前之公寓大廈管理條例第四十一條規定「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」之內容，本院因認坐落臺中縣太平市○○段一三０五建號建物內如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ之空間，應屬兩造所整體性利用之集居性公寓大廈「太平綠大地」社區之共用部分。而該共用部分之「專用使用權」，依八十二年間當時之法令，復不限於需為臺中縣太平市○○段一三０五建號建物之區分所有權人始可取得使用權，則再審被告本於卷附之停車位使用權利證明書及協議書所表彰之共用部分之「專用使用權」協議，自屬有權使用如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ之空間而為使用。至於該空間原為法避難室空間，能否供為停車使用？系爭同段第五四七之一七地號土地上所設置之地下室空間及聯外斜坡車道，是否有違建築管理法令而屬違建，應否封閉？則屬另事，尚無從據為再審原告主張為有理由之認定。
伍、綜上所述，本件建商於出售系爭「太平綠大地」社區之房地時，既已將系爭地下室（含再審原告所共有之臺中縣太平市○○段一三０五建號建物及兩造所共有之同段五四七之一七地號土地）規劃為該社區公共設施，並劃分為停車位出售與各買受人分別使用，核屬共用部分之「專用使用權」協議，該共用部分之區分所有權人之共有權，均因該「專用使用權」之存在而受有限制。縱認兩造所共有之同段五四七之一七地號土地，與再審原告所共有之臺中縣太平市○○段一三０五建號建物，非屬整體性利用之共用部分，因客觀上亦有約定交互使用之對價關係存在，類似於「互為租賃」或「交換使用」之契約關係，亦應類推適用民法有關「買賣不破租賃」之規定，而對共有人及其受讓人發生使用上之拘束力。從而，再審原告以再審被告非為臺中縣太平市○○段一三０五建號建物之共有人為由，主張再審被告無權使用如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ之停車位，洵非正當，原確定判決為再審原告敗訴之判決，於法並無不合，再審意旨指摘原確定判決不當有適用法規顯有錯誤之再審事由，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
柒、據上論結，本件再審之訴為無理由，依民事訴訟法第五百零五條、第七十八條、第八十五條第一項規定，判決如主文。
中華民國九十三年十二月三日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官張瑞蘭~B法官許石慶~B法官林宗成右正本證明與原本無異不得上訴中華民國九十三年十二月三日~B法院書記官