裁判字號：臺灣高等法院臺中分院97年重上字第80號民事判決
裁判日期：民國97年09月30日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺中分院民事判決97年度重上字第80號上訴人丙○○上訴人丁○○上訴人乙○○上訴人戊○○
13之1號上列四人訴訟代理人 陳大俊 律師訴訟代理人 張秀瑜 律師被上訴人 江大鼻 即祭祀公業 江四合 管理人
住彰化縣○○鎮○○街○○○號訴訟代理人甲○○住彰化縣○○鎮○○○路○○○巷○○號訴訟代理人 林錦隆 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國97年6月12日臺灣彰化地方法院97年度訴字第357號第一審判決提起上訴，本院於97年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠坐落彰化縣○○鎮○○段第648地號土地、地目田、面積241
2平方公尺（下稱系爭土地）為被上訴人所有，出租予上訴人父親，上訴人因繼承關係繼續共同耕作。依耕地三七五減租條例第17條第1項規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有下列情形之一，不得終止：．．．．五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」、同條第2項規定：「依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：⑴承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。⑵尚未收穫農作物之價額。⑶終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」。系爭土地於20餘年前即依法編定變更為住宅區，依上開規定被上訴人應補償上訴人後，註銷三七五租約登記，惟被上訴人二十餘年來卻未補償上訴人並收回土地。系爭土地東○○○鎮○○街，田地與路面高度相差約一公尺，且因變為住宅區，土地之北、西、南側三面鄰地均已建築房屋，致成為窪地，排水溝、給水溝亦被毀壞，每逢大雨便積水成湖，致農作物腐爛、受損，上訴人雖為耕作亦難有收獲。經上訴人向員林鎮公所申請調解，該所租佃調解委員會三度調解決議：「出租人應補償承租人後終止租約。」，但被上訴人不同意致調解不成立。
㈡參酌耕地三七五減租條例第17條第1項第1至4款規定，係對
出租人終止租約之限制，而非出租人之權利，是出租土地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人不終止租約補償承租人，承租人亦得終止租約，並請求出租人依法補償後註銷租約。上訴人已於95年10月26日以員林郵局第856號存證信函通知被上訴人終止租約，並依法補償上訴人。依系爭土地95年度公告現值為每平方公尺為新臺幣（下同）19,500元（96年度、97年度均同），面積為2412平方公尺，價值為47,034,000元，扣除增值稅15,715,028元後，餘額為31,318,972元，被上訴人應補償上訴人三分之一，即10,439,657元，被上訴人應如數給付，並自95年10月27日存證信函送達之日起計算法定遲延利息等語。爰聲明求為判決：⑴被上訴人應給付上訴人10,439,657元，及自95年10月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則辯以：按編為某種使用之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用。土地法第83條定有明文。
依耕地三七五減租條例第17條文義，係規定耕地出租人得行使租約終止權之事由，並非授與承租人片面終止租約，要求出租人補償之權利，是上開規定之規範對象僅限於耕地出租人，與承租人無涉。上訴人引耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，終止兩造間租賃契約，及請求被上訴人給付補償費，顯對上開規定有所誤解。被上訴人並未終止兩造間系爭土地之私有耕地租約，且尚欲將系爭土地繼續予上訴人耕作。又按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。民法第432條第1項定有明文。系爭土地之東側固面○○○鎮○○街○街道路面較系爭土地高，但該街係日據時代即已闢建之道路，道路寬度、及高度百餘年來均未有任何變動，與系爭土地之使用分區變更無關；又系爭土地右側水利溝渠，亦自日據時期迄今均未有變動，給水亦未因上開房屋之興建而有影響，系爭土地仍得為原來耕作使用等語。
三、原審判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請。
四、上訴人不服原判決，提起本件上訴，於本院聲明，求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人10,439,657元，及自95年10月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
並補充陳述稱：
㈠按耕地三七五減租條例第17條規定，耕地租約在租佃期限
未屆滿前非有下列情形之一者不得終止。而租約為出租人與承租人會同訂立，該條既明定耕地租約須在特定條件下始得終止，則出租人及承租人自均應受其特定終止條件之拘束。大法官會議釋字第78號解釋：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有耕地三七五減租條例第17條所定各款情形不得終止，如承租人自動放棄耕作權時依同條第2款規定，亦須確有因遷徙或轉業之正當理由」。此解釋雖未釋示耕地三七五減租條例第17條第l項各款事由發生時，出租人與承租人均得聲明終止租約，但亦非釋示惟出租人始得終止租約。
㈡又平均地權條例第76條、第77條規定：「出租人為收回自
行建築」、「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時」，均明定出租人終止租約收回建築，自係出租人始有終止租約之權利，但耕地三七五減租條例第17條並未明定惟有出租人始得終止租約。原判決引據平均地權條例第76、77條之規定，而認耕地三七五減租條例第17條，惟出租人始得主張，承租人無終止租約之權利，適用法律自有未當。
㈢依土地法第82條規定：「凡編為某種使用地之土地，不得
供其他用途之使用，但經該管直轄縣市地政機關核准，得為他種使用者，不在此限」。系爭土地編為住宅區用地，並未經彰化縣政府核准得為農地使用，依上開規定自不得作為住宅用地以外之使用。雖同法第83條規定：「編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用」，惟此須「於其所定之使用期限前」方得繼續為從來之使用，系爭土地編定變更為住宅區已歷經20餘年，鄰近土地均已興建高樓大廈，縱有規定使用期限，亦必已逾期，自不合繼續為從來之使用條件。系爭土地現因四周興建房屋成為窪地，給水排水均不便，亦不適合繼續為耕地之使用。
㈣再者，系爭土地確有給水困難，無排水溝可排水之問題，
此為出租人應負排除之責任，與民法第432條之管理無涉，被上訴人於原審主張係上訴人未盡管理責任，顯然錯誤。又耕地三七五減租條例係為保護佃農而制定，如今佃農因承租地給水、排水問題，造成損害，出租人置之不理外，仍稱願予承租人繼續耕作，係惡意使承租人繼續受損。
五、被上訴人於本院聲明，求為判決：上訴駁回。並補充陳述稱：
㈠耕地三七五減租條例第17條之規範對象，由條文文義極為
明確，僅限於耕地出租人始得終止租約，承租人則無此項權利，上訴人一再曲解法律而為上開主張，自不足採。㈡上訴人雖主張：依土地法第82、83條規定，系爭土地經編
定為住宅區已達20餘年，應已逾主管機關所定使用期限，故系爭土地自不得繼續為農業之使用云云，惟其並未舉證以實其說。系爭土地之使用分區固被編定為住宅區，然主管機關對於系爭土地並未設有任何使用期限之限制，是依土地法第83條規定，系爭土地仍得為原來（即農業）之使用，即系爭土地之農業使用性質，並未因其使用分區之變更受有任何影響。上訴人雖主張系爭土地之給水、排水均有問題，惟被上訴人於原審已提出地籍圖謄本、及現場照片證明，與系爭土地之使用分區變更無關。
㈢系爭土地縱有給水及排水困難致不能耕作之情形，亦應由
上訴人排除；又縱應由被上訴人排除，而不予排除，依民法第430條、及第431條第l項規定，亦僅生上訴人得請求被上訴人修繕、或償還上訴人所支出之修繕費用、或上訴人得終止租約，並於終止時請求被上訴人償還有益費用之法律效果而已，與耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、及第2項規定得終止兩造租約，並請求被上訴人給付補償費無涉等語。
六、查上訴人主張系爭土地為被上訴人所有，兩造間依耕地三七五減租條例訂有耕地租約，而系爭土地之使用分區業已編定為員林都市計畫之住宅區，惟現尚作為耕地使用，被上訴人未為終止系爭耕地租約等情，業據上訴人提出臺灣省彰化縣私有耕地租約書、彰化縣員林鎮公所簡便行文表（使用分區證明書）、土地登記謄本、地籍圖謄本，及郵局存證信函等件為證，並為被上訴人所不爭執，堪信上訴人上開之主張為真實。惟上訴人主張耕地三七五減租條例第17條第1項規定，係對出租人終止租約之限制，並非出租人之權利，出租人倘於出租地依法編定、或變更為非耕地使用時，不終止租約並補償承租人時，承租人亦得終止耕地租約，並得依法請求出租人給付補償費一節，則為被上訴人所否認，並以上詞置辯。經查：
㈠兩造間就系爭土地訂立之私有耕地租約書，租賃期間自92年
1月1日起至97年12月31日止，使用分區固已變更為員林都市計畫之住宅區，上訴人主張依耕地三七五減租條例第17條第1項規定，其為承租人亦得依該規定，終止兩造間之系爭租約，並請求被上訴人給付扣除增值稅元後餘額三分之一之補償用等語，惟為被上訴人所爭執。按耕地三七五減租條例第17條第1項原規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人因遷徙或轉業放棄其耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。」，嗣於72年12月23日修訂為：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」，由修正後之現行條文所規定上列各款終止事由觀之，除第5款情事外，均係可歸責於承租人之事由，則倘認承租人亦有依該條文第1項規定終止租約之權利者，顯非合理；而第5款之終止事由係非可歸責於出租人、及承租人之事由，於土地經政府機關依法編定、或變更為非耕地使用時，出租人為利用土地作建築房屋等其他用途使用時，為保障承租人原有之耕作權利，始立法增訂同條第二項，於出租人終止租約後，給予承租人補償，以資平衡雙方權益。是上開規定係為保障耕地承租人在租賃契約存續期間，出租人不得任意終止租約所制定，出租人有上開規定情事者，係終止耕地租約之要件，而非予承租人終止租約之要件。準此，耕地租約訂立之始如屬農地，嗣後始變更為其他種類用地時，應僅屬出租人得終止租約之法定事由之一，倘出租人未依法終止而繼續作耕地使用，自應認當事人依原訂租約意旨仍屬耕地租用契約。查系爭土地於簽訂上開私有耕地租約時，既屬農地，於嗣後租期屆滿時依法展延租期，惟並不影響實質租約之同一性，雖於租期屆滿前變更為住宅區，然於出租人即被上訴人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款終止租約前，承租人即上訴人仍應依系爭租約約定繼續為原來之耕地使用，尚難逕以上開規定，並未明白揭示僅出租人得終止租約，而認承租人亦得依該規定終止租約，並得依同條第2項規定請求出租人支付補償費。
㈡又依最高法院85年度台上字第138號、78年度台上字第1642
號、94年度台上字第769號判決意旨以：耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，出租人並應給予承租人補償，係該條例於72年12月23日修正時所增訂，旨在配合獎勵投資條例第65條、及平均地權條例第76條、第77條規定，以促進土地之利用；耕地三七五減租條例第17條第2項，係針對出租人依同條第1項第5款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定。申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約，但應給予承租人補償，故承租人請求出租人補償，以租約經出租人依該條第1項第5款規定終止為前提等語。由上開司法實務見解，益證得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約者為出租人，至承租人僅係於出租人依上開規定終止租約後，始有同條第2項請求補償金之權利。又上開規定既係配合獎勵投資條例第65條、及平均地權條例第76條、第77條，為促進出租人對於土地之利用而修訂，則對照當時獎勵投資條例第65條第1項前段、第2項規定：「工業用地內出租耕地，於政府收購或土地所有權人自行興辦工業或出售、出租與興辦工業人時，終止租約；前項終止租約，除補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，並應以地價扣除繳納增值稅後餘額三分之一，補償原耕地承租人。其據以計算補償之地價，依土地所有權人自行興辦工業或以土地出租與興辦工業人興辦工業者，以公告土地現值計算；其出售與興辦工業人者，以出售地價計算。」（獎勵投資條例業於80年1月30日廢除）；及平均地權條例第76條第1項：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築使用時，得終止租約。」、第77條第1項：「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。」，亦足證工業用地內之出租耕地於政府收購、或土地所有權人自行興辦工業時；及出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築使用時，惟出租人得終止租約。耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項規定，於修正時既旨在配合獎勵投資條例第65條、及平均地權條例第76條、第77條規定，以促進土地之利用，亦僅出租人有終止耕地租約之權利，並不及於承租人甚明。則上訴人以上由，主張依耕地三七五減租條例第17條第1項規定，其有終止系爭私有耕地租約之權利云云，核與立法意旨不合，顯無足取。
㈢上訴人既無依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，
終止系爭耕地租約之權，則其於95年10月26日以員林郵局第856號存證信函向被上訴人聲明終止耕地租約，自不生終止系爭耕地租約之效力。又被上訴人並無終止兩造間系爭土地私有耕地租約之意思，且仍繼續將系爭土地依租約約定由上訴人耕作，則依上開規定、最高法院見解、及立法意旨之說明，系爭土地於被上訴人未依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約前，上訴人要無依同條第2項規定，請求被上訴人支付上開補償費之餘地。上訴人雖以：系爭土地因變更為住宅區之故，其北、西、南側三面鄰地均已建築房屋，致系爭土地成為窪地，給水、排水均甚為困難，已不適宜繼續為從來之使用，被上訴人有違民法第423條規定出租人負有合於約定使用收益之義務等語。惟已為被上訴人所否認；又縱系爭土地有上訴人所述之上開情形，亦係上訴人得依租約約定請求被上訴人修繕之問題，要與上訴人是否得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、及第2項規定，終止租約及請求補償費無涉，上訴人據上由，主張終止系爭耕地租約、及請求給付補償費，亦洵屬無據。
七、綜上所述；上訴人本於耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項規定主張終止系爭耕地租約、及訴請被上訴人應給付上開補償費、及自通知被上訴人終止租約之翌日起計付法定遲延利息，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨猶執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國97年9月30日
民事第四庭審判長法官陳蘇宗
法官黃永祥法官張浴美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官郭振祥中華民國97年9月30日
Ａ