裁判字號：臺灣桃園地方法院102年訴字第639號民事判決
裁判日期：民國102年12月11日
裁判案由：返還房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決102年度訴字第639號原告 吳柏青 訴訟代理人 邱鎮北 律師複代理人 陳偉芳 律師被告 莊晴富 訴訟代理人 徐家駿 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國102年11月15日辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣桃園市○○段○○○○○號房屋（門牌號碼：桃園縣桃園市○○路○○○號）除一樓夾層外部分騰空並交付與原告。
被告應給付原告新臺幣拾貳萬元，及自民國一○二年四月二十四日起至遷讓第一項所示房屋之日止，按月給付新臺幣貳萬元與原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟玖佰貳拾元由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾柒萬壹仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落桃園縣桃園市○○段○○○○○號房屋（門牌號碼：桃園縣桃園市○○路○○○號，下稱系爭房屋）前為訴外人 米琪 國際股份有限公司（下稱米琪公司）所有，並於民國100年1月15日，將該房屋除1樓夾層外部分及地下1樓199號停車位出租與被告，約定租賃期間至104年1月14日止，押租金新臺幣（下同）20萬元，每月租金2萬元（該契約下稱系爭租賃契約，其出租範圍下稱房屋出租部分）。嗣原告於101年5月14日經本院民事執行處100年度司執字第41681號強制執行事件拍賣，取得系爭房屋所有權，依民法第425條第1項之規定，被告與米琪公司之租賃契約，對原告繼續有效。原告取得該房屋所有權後，先透過仲介業者與被告聯繫，並請其自原告取得系爭房屋時起，按月給付租金2萬元與原告，均不獲置理，原告進而於
101年11月20日，以存證信函催告謂：被告應於函至10日內，給付其所積欠101年6月份至同年11月份之租金，共計12萬元，若逾期未付，即視同終止租約等語，然被告仍置若罔聞。
（二）另被告於101年3月10日，將房屋出租部分轉租與訴外人 白景文 ，約定租賃期間為101年3月15日起至104年1月14日止，押租金2萬元，每月租金2萬元。然系爭租賃契約第4條有禁止轉租之約定，其轉租亦未經米琪公司同意，已違反民法第443條第1項之規定。
（三）被告既有前揭積欠租金及違法轉租之情事，原告得依民法第440條第1項、第443條第2項之規定，終止系爭租賃契約。該租賃契約既經於101年11月20日終止，被告占有房屋出租部分即屬無權占有，且構成不當得利，爰依民法第455條、第767條第1項之規定，請求被告騰空系爭房屋並返還之，並依租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租金12萬元，再依不當得利之法律關係，就被告於系爭租賃契約終止後之佔用，請求按月給付相當於租金之不當得利2萬元等語。
（四）聲明：⑴被告應將系爭房騰空並交付與原告；⑵被告應給付原告12萬元，及自101年12月1日起至遷讓房屋日止，按月給付2萬元與原告；⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告前與米琪公司約定，於100年4月18日給付該年4月15日至6月15日之租金4萬元；復於100年5月9日，因訴外人即米琪公司之負責人 謝夢琪 之要求，匯款100萬元與巴黎儷世全球開發有限公司（下稱巴黎儷世公司）以預付租金，而訴外人即巴黎儷世公司負責人 謝業勇 為謝夢琪之父親，該公司實際上亦為謝夢琪所經營，足見此100萬元所支付者確係租金，被告並無遲付租金。至於米琪公司超收租金部分所生不當得利，應由原告逕向米琪公司請求，與被告無關等語，以資抗辯。
（二）聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執事項：
（一）被告前於100年1月15日，以每月租金2萬元、押金20萬元，向米琪公司承租房屋出租部分。
（二）被告應米琪公司當時之負責人謝夢琪之請求，於100年4月18日匯款4萬元與米琪公司，並於100年5月19日，匯款100萬元與巴黎儷世公司。
（三）被告於101年3月10日起，未經米琪公司同意，即將房屋出租部分轉租交由白景文使用。
（四）原告於101年5月15日經拍賣取得系爭房屋之所有權，被告與米琪公司之前揭租賃契約，對原告繼續有效。
（五）原告於101年11月20日，以台北成功郵局001056號存證信函，催告被告莊晴富於收受該存證信函後10日內，給付同年6月至11月間之租金12萬元，經被告莊晴富於101年11月20日收受。
四、本件主要爭點：
（一）被告對米琪公司及巴黎儷世公司之匯款，是否對原告發生繳納租金之效力？
（二）原告以被告遲付租金、違法轉租等事由，終止兩造間之租賃契約，有無理由？
（三）原告請求被告給付租金、返還房屋、給付相當於租金之不當得利，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）關於原告與被告莊晴富間租賃契約之效力：
1.出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第425條、第440條、第443條定有明文。又依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅。定有清償期者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償，民法第309條、第316條定有明文。則依民法第316條之規定，除有無反對之意思表示外，債務人拋棄期限利益而為期前清償者，其給付不因清償期尚未屆至，而與債之本旨相違。
2.本件被告前於100年1月15日，向米琪公司承租房屋出租部分，並自101年3月10日起，將該部分轉租交由白景文使用等情，為兩造所不爭執，已述如前；然系爭契約上有禁止轉租之約定，此見其契約書第4條約定甚明（見本院卷第35頁），被告復未能舉證證明其轉租乃經米琪公司同意，依民法第443條之規定，米琪公司得終止其與被告間之租賃契約；嗣原告於101年5月15日經拍賣取得系爭房屋之所有權，依民法第425條第1項之規定，被告與米琪公司之前揭租賃契約，對原告繼續有效，原告自得據以依前開規定，終止該租賃契約。
3.本件被告於100年4月18日匯款4萬元與米琪公司，以給付100年4月15日起2個月之租金等情，有現金支出傳票
1份在卷可稽（見本院卷第39頁），且為兩造所不爭執，堪可採認，雖100年5月15日起至100年6月14日間之租金債務，於匯款當時均未屆清償期，而屬期前清償，揆諸上開說明，被告之給付仍生清償之效力；至於被告抗辯：伊於100年5月19日匯款100萬元與巴黎儷世公司，亦為給付租金云云，然其給付對象並非出租人即米琪公司，被告復未就其所稱應謝夢琪之請求匯款與巴黎儷世公司等情舉證以實其說，自難認該100萬元確係為對米琪公司給付租金而為之匯款；又被告另以：巴黎儷世公司之負責人謝業勇為謝夢琪之父親、謝夢琪為該公司之實際經營者云云，並提出名片1紙為證（見本院卷第67頁），然該名片所載「商品企劃部經理謝璇」是否即為謝夢琪，容有疑問，況巴黎儷世公司實際經營者究為何人乙節，實不足據以推認該100萬元匯款之目的為給付租金。是以，被告自100年6月15日起遲付租金，且其總額已達2個月之租額，並已於同年9月15日遲延給付逾2個月，原告得依第440條之規定，終止系爭租賃契約。
4.本件原告固得依民法第440條、第443條第2項之規定終止系爭租賃契約，然其於本件起訴前，並不知悉前揭違法轉租之情事，是其前所行使者，僅民法第440條所規定之終止權；又依民法第440條之規定，原告應先定期催告，復為終止租約之意思表示，加以終止權性質上屬形成權，一經行使，即因一方當事人之意思表示，直接發生權利義務得喪變更之法律效果，為維護法安定性，其行使不得附條件。是以，原告雖已於101年11月20日以存證信函定期催告，命被告於函至10日內給付其所積欠之租金，然其催告內容另以：若逾期未付，即視同終止租約云云，逕以催告作為終止權之行使，並附以被告逾期未付之停止條件，揆諸前開說明，原告以該存證信函所為終止權之行使，於法不合，不生終止之效力；然原告提起本件訴訟，其起訴狀內有終止系爭租賃契約、請求返還系爭房屋、給付積欠租金及不當得利等記載，堪認其屬終止系爭租賃契約意思表示，應以起訴狀繕本之送達日即102年4月24日為該系爭租賃契約終止之日（見本院送達證書，本院卷第15頁）。
（二）關於給付租金之請求：稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段定有明文。本件被告與米琪公司間之租賃契約，自原告於101年5月15日取得系爭房屋所有權起，至原告終止契約之意思表示於102年4月24日到達被告間，對原告繼續有效，已述如前，原告自得依租賃契約之法律關係，請求訴請被告101年6月份起迄同年11月之租金合計12萬元，被告復未能舉證給付其已給付此部分租金，則原告此部分請求為有理由，應予准許。
（三）關於返還房屋之請求：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。本件原告經拍賣取得系爭房屋之所有權，被告與米琪公司之前揭租賃契約雖對原告繼續有效，然嗣經原告終止而消滅，已述如前，則原告訴請返還房屋出租部分，為有理由，應予准許；然系爭房屋1樓夾層本不在出租範圍，原告就該部分請求被告返還，並無理由，應予駁回。
（四）關於給付不當得利之請求：
1.依民法第179條之規定，所謂不當得利，指無法律上之原因而受利益，致他人受損害之情形，其要件為：⑴一方當事人受有利益；⑵他方當事人受有損害；⑶受損害與受利益之間有直接因果關係；⑷無法律上之原因。又損益變動倘係給付所致，即應以給付是否係履行法律上義務，認定其法律上原因之有無；倘非給付所致，則應依相關法規之意旨，視一方當事人是否取得本應歸屬於他方當事人之利益，以判斷其法律上原因之有無。又依民法第181條之規定，不當得利之受領人，應返還其所受之利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額；另無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，亦屬社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例要旨參照）。本件原告於102年4月24日系爭租賃契約終止後，仍佔用房屋出租部分，而享有使用收益該部分房屋之利益，並致原告受有損害，且無法律上原因，構成不當得利，原告自得請求相當於租金之不當得利。
2.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條定有明文。另按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第3章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照）。本件依卷附建物登記謄本所示，系爭房屋之用途，乃人行道、店鋪、集合住宅，其性質上本非專供住宅使用，系爭租賃契約雖未約定被告承租之用途，然依卷附被告與白景文間之房屋租賃契約第4條第1款所示，該房屋確係供營業之用（見本院卷第49頁），揆諸前開說明，本件不當得利價額償還之計算，應無土地法第97條之適用。衡諸系爭租賃契約及被告與白景文間租賃契約所約定之租金，均為每月2萬元，本院認以該金額為被告佔用系爭房屋每月所受利益之價額，應屬適當。
3.承上，本件原告關於給付相當於租金不當得利之請求，就被告於102年4月25日起至騰空返還房屋出租部分之日止佔用，而請求被告按月給付2萬元部分，為有理由，應予准許；其就被告於101年11月20日至102年4月24日間佔用部分之請求，為無理由，應予駁回。
4.被告雖以：米琪公司超收租金部分所生不當得利，應由原告逕向米琪公司請求，與被告無關云云，惟：⑴被告所稱米琪公司超收100萬元租金乙節，未能舉證以實其說，並無可採，已述如前；⑵巴黎儷世公司受領被告匯款之100萬元，倘欠缺法律上原因而構成不當得利，因該100萬元之損益變動存在於被告與巴黎儷世公司之間，應由被告向巴黎儷世公司請求返還，與原告無涉。此部分抗辯於法無據，並無可採。
六、綜上所述，原告本於民法第455條之規定，請求被告騰空系爭房屋並返還之，並依租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租金12萬元，再並依不當得利之法律關係，請求被告自102年4月25日起至遷讓房屋日止，按月給付2萬元與原告，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回；至於原告就騰空並返還房屋出租部分之主張，併依物上請求權之法律關係為同一內容之請求，係就同一給付目的之數請求權合併起訴之選擇合併，本院就此部分既已擇一判決原告勝訴，則就他請求權之訴訟標的自毋庸裁判。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
九、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1項、第78條、第79條分別定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費8,920元，應依比例由兩造分別負擔，爰裁判如主文第4項。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟訟法第79條，判決如主文。
中華民國102年12月11日
民事第二庭法官孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月11日
書記官楊美慧