裁判字號：臺灣新竹地方法院89年簡上字第9號民事判決
裁判日期：民國89年08月30日
裁判案由：返還定金
臺灣新竹地方法院民事判決八十九年簡上字第九號
上訴人乙○○被上訴人聯宏房屋股份有限公司新竹分公司法定代理人丙○○訴訟代理人甲○○右當事人間返還定金事件，上訴人對於中華民國八十八年九月三十日臺灣新竹地方法院新竹簡易庭八十八年度竹簡字第三四○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除確定部分外廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾萬元。
第一審（除確定部分外），及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
一、上訴人方面：
（一）聲明：⑴求為廢棄原判決，⑵被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾萬元。
（二）陳述：除與原判決記載相同者，茲引用者外，補陳：⑴本件買賣過程上訴人自始即與被上訴人接觸，被上訴人為賣方 周進 鎰之代
理人，上訴人係受被上訴人之職員 盧靜慧 之欺騙，而簽下委託議價契約書，並由被上訴人向上訴人收取定金，賣方 周進鎰 與被上訴人間訂立之委託專賣授權書與上訴人無涉，上訴人憑何請求賣方周進鎰返還定金。⑵被上訴人之職員盧靜慧於八十八年四月十六日帶上訴人至新竹市○○街○
○○巷○弄○○號（以下稱系爭房屋）看房屋時，上訴人詢問屋齡，盧靜慧告知上訴人屋齡為十六年，可貸款三百五十萬元，上訴人信以為真，乃與盧靜慧簽訂委託議價契約書，並簽立一張新台幣（下同）十萬元之本票作為協調金，上訴人簽完委託議價契約書後，要求被上訴人出示建物及土地登記簿謄本，盧靜慧始提出謄本，上訴人表示係第一次購屋，看不懂建物謄本，請教盧靜慧，盧靜慧竟偽稱建物謄本上看不出房屋建造日，其不會騙上訴人云云。次日盧靜慧即至上訴人之辦公室，由上訴人以現金十萬元，換回前一日所開之本票，盧靜慧並開立定金收據請求上訴人在附記五「土地、建物謄本及地籍圖已由購買人審閱無誤。」之文句後方簽名，嗣後上訴人持土地及建物登記簿謄本向大安銀行及土地銀行查詢貸款事宜，經行員告知系爭建物屋齡已三十年以上，至多貸款一百二十萬元，且貸款年限僅有五年，上訴人始知被騙，乃向被上訴人表示不願買受系爭房屋，被上訴人竟以上訴人違約為由，沒收上訴人所繳之協調金作為違約金，惟上訴人既係受詐欺始與被上訴人訂立委託議價契約書，並已以八十八年四月二十三日之存證信函撤銷上開委託議價契約書，被上訴人自應返還沒收之違約金十萬元。
（三）證據：援用第一審所提證據。
二、被上訴人方面：
（一）聲明：求為判決如主文所示。
（二）陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳：被上訴人之職員盧靜慧於八十八年四月十六日帶上訴人至新竹市○○街○○○巷○弄○○號看房子時，確實有提供該房地之登記簿謄本，並詳細解說該屋情形，並未故意欺騙上訴人，此觀之定金收據附記第五款載明：「土地、建物謄本及地籍圖已由購買人審閱無誤。」上訴人並於其後簽名可資為證，事後上訴人毀約不買，意圖推卸責任，乃以近乎套話之錄音帶，設計盧靜慧說系爭房屋為十六年之房子，被上訴人依委託議價契約書第三條之規定，將上訴人所繳之協調金十萬元全數沒收為違約金並無不合。
（三）證據：援用第一審所提證據。
三、本院依職權訊問證人 呂建錡 。理由
一、本件上訴人起訴主張其於八十八年四月十六日與被上訴人之承辦人即訴外人盧靜慧簽訂委託議價契約書，委託被上訴人仲介購買新竹市○○街○○○巷○弄○○號房屋，被上訴人承辦人盧靜慧帶上訴人至現場看屋時表示系爭房屋屋齡為十六年，上訴人始以四百一十萬元購買，同時交付十萬元予被上訴人作為協調金。詎料嗣後經上訴人查明系爭房屋屋齡已逾三十年以上，被上訴人顯以不實之事實誘使上訴人陷於錯誤而為意思表示，其行為自屬詐欺，故上訴人於八十八年四月二十三日發存證信函予被上訴人，撤銷兩造間之委託議價契約書，並請求被上訴人返還上訴人已支付之十萬元等語（上訴人於原審除請求返還協調金十萬元外，尚請求被上訴人賠償其支出之律師費、精神耗損十萬元，嗣於上訴後撤回請求損害賠償部分，僅請求返還已支付之協調金，則原審駁回上訴人損害賠償部分業已確定）。被上訴人則以：被上訴人承辦人盧靜慧於八十八年四月十六日帶上訴人至系爭房屋時，有提供建物登記簿謄本，並詳細說明該屋況之情形，絕非如上訴人所稱以不實之事實誘使上訴人陷於錯誤而為意思表示，此項於定金收據附記第五款已載明清楚。上訴人其後藉詞貸款額度不足且與其夫意見不一，不願購買系爭房至，造成違約事實，被上訴人公司依委託議價契約書第三項沒收協調金十萬元作為違約金，自屬於法有據云云置辯。
二、查上訴人於八十八年四月十六日與被上訴人之承辦人即訴外人盧靜慧簽訂委託議價契約書，委託被上訴人以四百一十萬元仲介購買系爭房屋，並交付十萬元予被上訴人作為協調金，惟買賣雙方價格合致後，上訴人未依約定之日期訂立買賣契約，被上訴人乃依委託議價契約書第三條之規定，沒收上訴人所繳之協調金十萬元作為違約金之事實，為兩造所不爭執，並有委託議價契約書、定金收據一份在卷可稽，堪信為真。茲兩造間有爭執者，為被上訴人之職員盧靜慧帶同上訴人前往看房屋時，有無向上訴人謊稱房屋之屋齡為十六年，致上訴人陷於錯誤，而同意以四百一十萬元之價格委託被上訴人仲介買賣系爭房屋？上訴人主張盧靜慧謊稱屋齡之事實，業據提出八十八年四月二十日其與盧靜慧間在系爭房屋現場之談話錄音帶及譯文，及證人呂建錡之證言為證，被上訴人則矢口否認有詐欺情事，辯稱上訴人係故意套話，誘使盧靜慧表示屋齡為十六年，實則盧靜慧之真意為屋主擁有該屋十六年，並非房屋建造完成迄今十六年云云。經查：原告提出之錄音帶經原審於八十八年八月二日言詞辯論時當庭播放，證人盧靜慧到庭證稱：「錄音帶中確是我的聲音」，「（當時在現場有說過系爭房屋屋齡是幾年？）他有問我，屋齡是否為十六年，我說是」，「（原告買系爭房屋時有無問你屋齡幾年？）沒有」，「（有無向原告說屋齡多久？）有向原告說屋齡三十一年，屋主擁有屋齡十六年」。證人呂建錡於原審及本院審理中證稱，上訴人問及證人盧靜慧屋齡是否為十六年時，盧靜慧有點頭肯定，及依其理解，上訴人與盧靜慧所談之屋齡應是指建造完成之時間等語。查上訴人於八十八年四月二十日與盧靜慧之對話中多次問證人盧靜慧系爭房屋是否為十六年之房子，證人盧靜慧均答「嗯」，「對，它十六年了」，並未為反對或補充之陳述，且衡諸一般社會交易狀況，房屋買受人在選購房屋時詢問屋齡，乃在了解房屋建造完成之時間，因該時間直接影響房價高低之評估，至於現任屋主擁有該屋之時間，與房屋價格無關，並非交易上之重要事項，證人盧靜慧所言其所指屋齡係現任屋主擁有該屋之時間云云，殊不足採，上訴人主張盧靜慧於帶其看屋時謊報屋齡之事實，堪信為真實。
三、被上訴人雖辯稱盧靜慧已將系爭房屋之土地及建物登記簿謄本交予上訴人審閱無誤，上訴人對於系爭房屋之屋齡並無陷於錯誤之可能云云，上訴人則主張其係第一次買房子，看不懂謄本上之記載，盧靜慧趁機哄騙伊建物登記簿謄本上看不出房屋建造日期，屋齡確實為十六年，伊信以為真，嗣後持建物登記簿謄本向銀行查詢時，始知屋齡應有三十年以上等語。經查被上訴人提出之建物登記簿謄本建物標示部所載「建物完成日期」欄為空白，欠缺明確之記載，雖登記日期欄記載建物總登記為五十七年十二月三十日，具有不動產登記專業知識或嫻熟不動產交易之人應可由該總登記之日期推知系爭房屋完成日期距購買時達三十一年以上，惟對於初次購買不動產及閱覽不動產登記簿謄本之一般大眾，實不能苛求其憑上開記載即知建物完成之確實日期，且證人盧靜慧係在訂立委託議價契約書當日交付土地及建物登記簿謄本，並要求上訴人開立十萬元之本票作為協調金，次日即向上訴人收取現金換回前開本票，上訴人並無充分之時間審閱及查詢建物登記簿謄本上記載事項之意義及內容，本院認上訴人所辯其看不懂建物謄本建物有關建物完成日期之記載，嗣後向銀行查詢貸款事宜時，始知屋齡有三十年以上等語，應為可採。
四、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得於發見詐欺後一年內，撤銷其意思表示，民法第九十二條第一項前段、第九十三條第一項定有明文，上訴人因被上訴人之使用人盧靜慧謊稱系爭房屋之屋齡，致其陷於錯誤，而與上訴人訂立委託議價契約書，自得依前開規定撤銷其意思表示，上訴人已以八十八年四月二十三日新竹民生路郵局第一八三號存證信函撤銷委託議價契約書，有上訴人提出之存證信函影本一份在卷可稽，兩造間之契約關係即視為自始無效，被上訴人依委託議價契約書第三條之規定，沒收上訴人所繳之協調金作為違約金，自屬無據，從而，上訴人請求被上訴人返還十萬元，即為正當，應予准許。
五、原審以被上訴人係以賣方周進鎰代理人之身分簽發定金收據，將上訴人原交付之協調金十萬元轉作定金，該金額既已轉為買賣契約之定金，上訴人請求返還定金之對象應為賣方周進鎰而非被上訴人，因而駁回上訴人之訴，固非無見，惟被上訴人於本院八十九年六月二十九日之準備程序中，已明確表示其係依兩造間委託議價契約書第三條，買方逾期不買將協調金全數沒收作為違約金之約定，沒收上訴人所繳之十萬元，則上訴人主張兩造間委託議價契約書自始無效，請求被上訴人返還其所交付之十萬元，並無不合，已如前述，原審駁回上訴人之訴即有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決除確定部分外廢棄，改判如主文所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年八月三十日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B審判長法官陳國成~B法官魏瑞紅~B法官彭洪英右為正本係照原本作成本判決不得上訴。
中華民國八十九年八月三十一日~B法院書記官蘇綉霞