裁判字號：最高法院96年台上字第777號民事判決
裁判日期：民國96年04月19日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決九十六年度台上字第七七七號上訴人台灣省屏東農田水利會法定代理人丁○訴訟代理人 張瓊文 律師被上訴人彰化商業銀行股份有限公司法定代理人丙○○被上訴人甲○○
乙○○共同訴訟代理人 張睿文 律師上列當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國九十五年十月十一日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（九十四年度上更㈠字第三○號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由本件被上訴人主張：上訴人前所有坐落屏東縣○○鎮○○○段三三六之七號，面積二百九十五平方公尺土地（下稱系爭土地）。公開標售其依標售房地投標須知（下稱投標須知）所附著色示意圖（下稱示意圖）顯示，該標售之標的係坐落於同段三三六及三三九之四九號間，如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ部分土地，不及於超越道路界線外之附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分。經伊三人共同以新台幣（下同）一千四百十六萬元得標、繳清價金及辦畢所有權移轉登記後，於民國九十年十月間委由屏東縣潮州地政事務所（下稱潮州地政所）測量結果，始悉標購取得之Ａ、Ｂ部分土地，面積合計僅為二百平方公尺，不足九十五平方公尺。惟依土地登記簿所載，登記取得者卻包括附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分（面積合計九十五平方公尺）土地。該Ｃ、Ｄ、Ｅ部分土地既非買賣標的，現又供道路使用或為他人所占用，無流通價值，亦不符合民法關於買賣標的物本身應無滅失或減少其價值或通常效用或契約預定效用之瑕疵之規定，上訴人自應返還伊等溢付之價金。爰依不當得利、不完全給付、物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保等法律關係，求為命上訴人依被上訴人出資比例返還被上訴人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）二百二十八萬元、被上訴人甲○○、乙○○各一百十四萬元，及均自訴狀繕本送達翌日（九十一年九月十九日）起，加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：系爭土地面積二百九十五平方公尺已全部移轉登記為被上訴人所有，並無短少情事。且依投標須知及系爭買賣契約之約定，系爭土地上如有地上物或被占用之情形，均應由得標人即被上訴人自行負責處理，被上訴人請求伊返還部分價金，亦無理由。縱伊應返還價金，因地價之差異，即應以兆豐不動產估價師事務所（下稱兆豐估價事務所）鑑定之一百二十萬六千二百十七元為限等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，無非以：依兩造不爭執其真正之示意圖所示，上訴人標售之土地僅為附圖所示Ａ、Ｂ部分，合計二百平方公尺，並不包含超越道路界限，如附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分，面積合計九十五平方公尺之土地。該示意圖既與當時潮州地政所土地登記簿上之地籍圖相同，有該地政所地籍圖及九十年屏潮地二字第一三○二四號函為憑。參以現為空地之附圖所示Ａ部分土地，及現為被上訴人甲○○、乙○○所有房屋、圍牆使用之附圖所示Ｂ部分土地，均屬畸零地，須與相鄰之同地段三三六及三三九之四九號土地合併使用始能建築，有投標須知、屏東縣政府函文、畸零地合併使用證明書可稽；暨上訴人所陳其係依據標售當時之地籍圖所示範圍及登記簿謄本面積為標售等情。堪認兩造買賣契約所合意買賣之土地，係附圖所示Ａ、Ｂ部分面積計二百平方公尺土地，不包括附圖所示Ｃ部分之巷道，及為第三人占用之Ｄ、Ｅ部分，合計九十五平方公尺之土地。則被上訴人所買受該Ａ、Ｂ部分之土地較之標售公告所載之二百九十五平方公尺，顯短少九十五平方公尺，已溢付九十五平方公尺之價金，以買賣單價每平方公尺四萬八千元核算，總計受有四百五十六萬元之損害。被上訴人係以附圖所示Ａ、Ｂ部分，估算土地價額，核算其等所受損害，自應以該部分之價值計算。上訴人抗辯應以兆豐估價事務所鑑定之一百二十萬六千二百十七元為限，即無可取。從而，被上訴人依民法第二百二十七條不完全給付之法律關係，請求依被上訴人出資比例，賠償彰化銀行二百二十八萬元、甲○○、乙○○各一百十四萬元之本息，為有理由，應予准許等詞，為其論斷之基礎。
按取捨證據、認定事實固屬事實審法院之職權，惟法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以判斷事實之真偽。如僅摭拾筆錄中之片段記載，為認定事實之依據；或其判斷，竟與經驗法則不符時，均難謂為非屬違背法令。查系爭三三六之七號土地，其中附圖所示Ａ、Ｂ部分，面積合計為二百平方公尺；附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分，面積合計則為九十五平方公尺，為原審認定之事實。果爾，附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分之土地，面積共達二百九十五平方公尺，不論地號及面積，均恰與上訴人之標售公告（一審卷一七頁），及兩造所訂不動產買賣合約書（同上卷二○頁，下稱合約書）關於「買賣不動產標示」所載者，完全相同。再參以該標售公告就所標售之系爭土地，未為部分保留之特別標示；並於招標公告備註欄載明：「賦予持有畸零地使用證明之鄰接地所有權人彰化商業銀行股份有限公司、甲○○、乙○○優先承購權」等旨，似見上訴人係欲將系爭土地為「整筆」之標售，而非限於Ａ、Ｂ部分。乃原審捨上開標售公告及合約書內關於「標售標的」、「買賣不動產標示」於不論，又未說明上訴人保留部分（Ｃ、Ｄ、Ｅ部分）土地不予標售之必要或實益；無視被上訴人於簽訂合約書時，均未持異議；復忽視苟上訴人未一併標售附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ之道路或遭他人占用部分（參見附圖圖說），何須於合約書第四條另約明：「本買賣不動產，由乙方（被上訴人）自行按現況接管使用，如有流失、被占或其他一切糾葛發生時，由乙方自行負責解決處理，與甲方（上訴人）無關……」等情。即認上訴人僅標售附圖所示Ａ、Ｂ部分二百平方公尺土地，仍保留附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分之土地，未予一併標售。是否與經驗法則無違？非無斟酌之餘地。原審未遑詳予調查審認，遽為上訴人不利之判決，自嫌速斷。又以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第二百四十六條第一項前段、第一百十一條分別定有明文。準此，契約（法律行為）一部之自始不能而無效，雖其他部分或可能仍為有效，但該一部無效之行為，在法律行為當時既已「給付不能」而確定不生效力，自無可能再發生因「不完全給付」之債務不履行法律效果。苟如原判決所認定，被上訴人僅就系爭土地中實際測量所得之附圖所示Ａ、Ｂ部分土地（二百平方公尺）為標售，兩造亦祇就該部分之土地成立買賣契約，則系爭合約書中超過二百平方公尺以外面積部分（九十五平方公尺）之買賣，是否非屬以不能之給付為標的而無效？被上訴人是否猶得以上訴人無法移轉不足之九十五平方公尺土地，依民法第二百二十七條關於不完全給付之規定，請求上訴人賠償損害？倘兩造確僅就附圖所示Ａ、Ｂ部分（二百平方公尺）之土地成立買賣契約，而上訴人業已辦理所有權移轉登記予被上訴人，上訴人是否仍有不完全給付之情形？均待進一步釐清。原審未詳推細究，所為上訴人敗訴之判決，即難謂於法無違。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十六年四月十九日
最高法院民事第四庭
審判長法官蘇茂秋
法官陳碧玉法官王仁貴法官劉靜嫻法官黃秀得本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十六年五月二日
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