裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第98號民事判決
裁判日期：民國101年08月21日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院民事判決101年度上易字第98號上訴人 郭俊昌 訴訟代理人 黃繼儂 律師複代理人 張本皓 律師被上訴人 江俊呈 訴訟代理人 何啟熏 律師上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國100年12月9日臺灣桃園地方法院100年度訴字第1551號第一審判決提起上訴，本院於101年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：㈠伊與訴外人 黃玉珊 為結婚，向訴外人 謝文霖 購買如附表所示
之房屋（下稱系爭建物），並由伊與黃玉珊各取得系爭建物之所有權2分之1，伊等欲遷入時，始發現系爭建物為上訴人占有，上訴人自稱伊與以前買主有糾紛，故不願搬遷。不論上訴人是否為系爭建物之前所有權人，伊及黃玉珊係因信賴登記而善意取得系爭建物所有權，上訴人之占有對伊而言，乃係無權占有，爰依民法第767條、第821條之規定，提起本件訴訟等情。並聲明：上訴人應自系爭建物遷出，並將系爭建物返還予伊及其他共有人。
㈡伊因信賴登記而善意取得系爭建物，伊於取得系爭建物所有
權前，完全不知上訴人與訴外人 陳桂桃 間有何糾葛存在，上訴人占有系爭建物對伊而言，自屬無權占有。
二、上訴人則以：㈠系爭建物係伊購買並借名登記於訴外人 郭祐誠 之名下，伊於
民國（下同）99年間欲將系爭建物登記回伊之名下，委由訴外人陳桂桃辦理過戶事宜，並交付系爭建物之所有權狀。嗣於100年2、3月間，因伊有資金需求，而將系爭建物出售予陳桂桃，並委由陳桂桃辦理過戶事宜。然伊嗣始發現陳桂桃並未取得土地代書證照，甚將坪數短少計算，致伊陷於錯誤，而受有總價金2成之損害，伊已撤銷該受詐欺之意思表示，並請求陳桂桃返還系爭建物，及移轉登記。詎陳桂桃竟將系爭建物移轉登記予被上訴人，被上訴人並非全不知情，否則焉有於購買前從未看過屋況，直至欲遷入系爭建物時，始知其內有人占有？故其非係因信賴登記而善意取得系爭建物所有權。
㈡伊乃基於借名登記之法律關係有權占有系爭建物，並非無權占有，從而，被上訴人之訴為無理由等語置辯。
三、原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。上訴人則為答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造所不爭執之事項：㈠系爭建物於92年9月18日辦理第1次所有權登記，所有權人
為 寶佳 建設股份有限公司（下稱寶佳公司），寶佳公司嗣於93年1月9日以買賣為原因，移轉所有權登記予 謝宗育 ，謝宗育再於94年10月26日以買賣為原因，將所有權移轉登記予郭祐誠，郭祐誠復於100年5月17日以買賣為原因，將所有權移轉登記予謝文霖。
㈡訴外人謝文霖於100年6月16日，以100年5月24日之買賣
為原因，將系爭建物所有權移轉登記予被上訴人及黃玉珊各如附表所示之權利範圍。
㈢系爭建物現由上訴人占有使用。
五、本件之爭點：㈠上訴人是否無權占有系爭建物？㈡被上訴人得否依民法第821條、第767條規定請求上訴人自系爭建物遷出後，將系爭建物返還予被上訴人及其他全體共有人？茲析述如下：
㈠上訴人是否無權占有系爭建物？
①按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；
因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響；依土地法所為之登記，有絕對效力，民法第759條之1、土地法第43條分別定有明文。次按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院99年度臺上字第592號判決意旨參照）。又按債之關係的當事人固得以債之關係為本權，而對他方當事人主張有占有的正當權源，然債之關係係一方當事人僅得向他方當事人請求一定給付之法律關係，即僅具相對性，故不得據以拘束非債之關係之當事人，此即學說上所謂債權關係相對性原則。
②系爭建物於92年9月18日辦理第1次所有權登記，所有權
人為寶佳公司，寶佳公司嗣於93年1月9日以買賣為原因，移轉所有權登記予謝宗育，謝宗育再於94年10月26日以買賣為原因，將所有權移轉登記予郭祐誠，郭祐誠復於
100年5月17日以買賣為原因，將所有權移轉登記予謝文霖。訴外人謝文霖於100年6月16日，以100年5月24日之買賣為原因，將系爭建物所有權移轉登記予被上訴人及黃玉珊各如附表所示之權利範圍。系爭建物現由上訴人占有使用中，為兩造所不爭執之事實，已如上四所述。是被上訴人現為系爭建物之共有人之一，其前手為訴外人謝文霖，而上訴人現占用系爭房屋之事實，已堪認定。是本院首應認定者係上訴人占用系爭建物是否有得以對抗被上訴人之正當權源。
③上訴人辯稱系爭建物原係其所有，借名登記於訴外人郭祐
誠名下，詎遭訴外人陳桂桃擅自將系爭建物賣予非善意之被上訴人，其基於該借名登記之關係占有系爭建物，自屬有權占有云云。經查：
⑴被上訴人現為系爭建物之所有權人，其與訴外人 黃玉姍
於100年6月16日以100年5月24日與訴外人謝文霖間之買賣契約（下稱系爭買賣契約），自其前手即訴外人謝文霖處取得建物之所有權，已如上述，並有土地及建物謄本、買賣契約附卷為憑（見原審卷第8-13頁、本院卷第19-31頁）。被上訴人亦將買賣價金匯入履約保證專戶，並向銀行申辦貸款425萬元，則有不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表、玉山銀行豐原分行101年
6月4日玉山豐原字第1010601002號函、渣打銀行101年5月24日渣打商銀SCBCL字第1011005942號、101年
6月15日渣打商銀SCBCL字第1011006901號函覆之資料在卷為憑（見本院卷第101-102頁、第138-141頁、第120-129頁、第146-147頁）。復經證人謝文霖於本院證稱：「當時我跟東森房屋的仲介 謝育菁 合夥買系爭房屋，當時謝育菁認為該屋有投資的價值，當時她出4成，我出6成的資金。當時是由謝育菁出面去洽談，所以我沒有跟賣方見過面…」、「我去年4月下旬買入5月就出售給江俊呈，據我所知是被上訴人也是去東森看房子…」、「（跟被上訴人）簽約的時候我有在場，我有看過買賣契約書」、「（系爭買賣契約）簽名的部分確實都是我的簽名，印章也是我的印章…」等語（見本院卷第133反面至134頁）。堪認系爭建物係由謝文霖與謝育菁所合資購買，買入後旋將系爭建物出售予被上訴人及訴外人黃玉姍等情無訛。上訴人辯稱係訴外人陳桂桃逕將系爭建物賣予被上訴人云云，與事實不符，不足採信。
⑵參以證人謝育菁（現更名為 謝菁菁 ）於本院證稱：「系
爭房屋是我跟謝文霖投資購入的」、「因為當時系爭房屋前手還住在裡面7月1日才要搬，所以我帶江俊呈去看過同一棟的其他的房子。後來我們經由前手同意開門就讓被上訴人進去看房子，後來被上訴人看完之後約過
一、二個禮拜，100年5月份我們就簽了買賣契約」、「我向上訴人郭俊昌所購買的，上訴人委由陳桂桃地政士出面跟我們訂立買賣契約，我訂約的時候並沒有看過上訴人，但我有看到郭俊昌出具的授權書，時間在100年4月下旬，以490萬元購入，本來約定6月中旬至6月底交屋，最後跟我們延到7月5日完成搬遷」、「（我轉賣系爭房屋給被上訴人的時候，被上訴人就知道當時）是（有人住在系爭房屋裡面）的」、「因為是原屋主即上訴人住在裡面，並不算他人占用，且他也承諾會搬遷（所以才會在買賣契約書中的土地現況是否有被他人占用的情形欄勾選『否』）」等語（見本院卷第150頁反面至第152頁），並提出買賣契約在卷可稽（見本院卷第154-161頁）。是依謝育菁之證述，係訴外人陳桂桃代理上訴人將系爭建物出賣與謝育菁，再經謝育菁將系爭建物所有權指定登記予共同出資人謝文霖，彼等旋將系爭建物再轉賣予被上訴人及訴外人黃玉姍。而被上訴人於訂立系爭買賣契約前，謝育菁曾帶被上訴人看屋。是上訴人所辯：被上訴人於購屋前未看過系爭建物即行購買云云，顯與事實不符，自難採信，更難再憑此推論被上訴人知悉其前手未取得系爭建物之所有權。至上訴人所辯：其前受訴外人陳桂桃詐欺而訂立買賣契約，該買賣契約業經其撤銷一節，既未能舉證證明被上訴人知情，則與被上訴人是否非善意取得系爭建物之所有權無涉。
⑶上訴人雖又辯稱訴外人陳桂桃未獲其授權，擅自出售系
爭建物云云，縱認非虛，亦屬訴外人謝育菁與上訴人所訂之上開買賣契約是否因無權代理而無效，上訴人是否可向訴外人陳桂桃請求損害賠償之問題。尚不能據以否定上訴人、訴外人黃玉姍與訴外人謝文霖間訂有系爭買賣契約，並據以取得系爭建物所有權登記之事實。更不能據以證明被上訴人明知訴外人陳桂桃未獲上訴人授權，逕代理上訴人與訴外人謝育菁訂立買賣契約之事，而仍向訴外人謝文霖購入系爭建物。至被上訴人於購買系爭建物前，雖知悉仍有人占用系爭建物，然訴外人謝文霖、謝育菁既為房地產投資客，其等未實際居住於系爭建物內，而係由第三人占有中，並不違常情，既不足遽論訴外人謝育菁明知訴外人陳桂桃無權代理之事，更難再據此推論被上訴人亦明知其事。
⑷被上訴人既因善意信賴系爭建物之所有權登記，而向謝
文霖買入系爭建物，並登記為所有權人，縱認陳桂桃未經授權，擅自出售系爭建物予謝菁菁，而將系爭建物所有權登記於共同出資之謝文霖名下，然被上訴人已依法律行為為物權變動之登記，其變動之效力，亦不因此而受影響，即被上訴人已善意取得系爭建物之所有權。至上訴人就其所辯與訴外人郭祐誠就系爭建物有借名登記之法律關係存在一節，則為被上訴人所否認，上訴人雖提出100年3月1日就系爭建物所訂之買賣契約為憑（見原審卷第42-43頁），惟細繹該買賣契約，出賣人為訴外人郭祐誠及上訴人，買受人則為陳桂桃，就此僅足證明上訴人及訴外人郭祐誠曾於100年3月1日間與陳桂桃就系爭建物訂有買賣契約，尚無法證明上訴人與郭祐誠就系爭建物有借名登記契約之關係存在。而上訴人就此有利於己之積極事實始終未能舉證以實其說，已難遽信，更無從逕以該未能證明存在之與訴外人郭祐誠間之債權關係對抗被上訴人。
④綜上所述，上訴人既未能舉證其占有系爭建物之正當權源，故上訴人為無權占有系爭建物，已堪認定。
㈡被上訴人得否依民法第821條、第767條規定請求上訴人自
系爭建物遷出後，將系爭建物返還予被上訴人及其他全體共有人？①按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條前段、第821條分別定有明文。
②被上訴人為系爭建物之共有人之一，上訴人係無權占有系
爭建物，已如上述，揆諸上開規定，上訴人自得依民法第
821條、第767條規定請求上訴人自系爭爭建物遷出後，將系爭建物返還予被上訴人及其他全體共有人。
六、綜上所述，被上訴人請求上訴人自系爭建物遷出，並將系爭建物返還予被上訴人及其他共有人，為有理由，應予准許。
是則原審判命上訴人自系爭建物遷出，並將系爭建物返還予被上訴人及其他共有人，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年8月21日
民事第十五庭
審判長法官林恩山
法官陳雅玲法官方彬彬正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年8月21日
書記官廖逸柔附表：
┌─┬───┬────────┬───┬────────────┬─────┐│編││坐落基地│建築式│建物面積（平方公尺）│權利範圍│││建號│----------------│樣主要├──────┬─────┤││號││門牌號碼│建築材│樓層面積合計│附屬建物主││││││料及房││要建築材料││││││屋層數││及用途││├─┼───┼────────┼───┼──────┼─────┼─────┤│1│7539│桃園縣桃園市富國│鋼筋混│總面積：│陽台：9.58│被上訴人之││││段446地號│凝土造│76.17平方公│平方公尺│權利範圍為│││││層數：│尺││2分之1，│││││7層││雨遮：1.38│黃玉珊之權││││----------------│------││平方公尺│利範圍為2││││桃園縣桃園市莊敬│層次：│層次面積：76││分之1││││路2段171號3樓│3層│.17平方公尺││││├───┼────────┴───┴──────┴─────┴─────┤││備考││├─┼───┼────────┬───┬──────┬─────┬─────┤│2│7544│桃園縣桃園市富國│鋼筋混│總面積：│警衛室│被上訴人之││││段446地號│凝土造│20.20平方公││權利範圍為│││││層數：│尺││660分之1│││││14層│││，黃玉珊之││││----------------│------│││權利範圍為││││桃園縣桃園市莊敬│層次：│層次面積：20││660分之1││││路2段169號│1層│.20平方公尺││││├───┼────────┴───┴──────┴─────┴─────┤││備考││└─┴───┴───────────────────────────────┘