裁判字號：臺灣高等法院101年上字第1265號民事判決
裁判日期：民國102年05月22日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高等法院民事判決101年度上字第1265號上訴人 黃國芳 訴訟代理人 廖宸和 律師
張香堯 律師被上訴人 倪徐淑英
倪嘉翎 共同訴訟代理人 趙佑全 律師上列當事人間返還房屋等事件，上訴人對於中華民國101年9月25日臺灣新北地方法院（原臺灣板橋地方法院）101年度訴字第890號第一審判決提起上訴，本院於102年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上之建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號七樓之房屋全部騰空，遷讓交還予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決於上訴人供擔保新台幣壹佰零伍萬伍仟元後得假執行，但被上訴人供擔保新台幣叁佰壹拾陸萬伍仟元後得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國（下同）100年9月向訴外人 張家倩 購買坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地及其上建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○號7樓房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地），完成所有權移轉登記，為系爭房屋所有權人，被上訴人倪徐淑英、倪嘉翎（下合稱被上訴人，單指其中一人則逕稱其姓名）與原所有權人張家倩並無任何租賃關係，為現占有系爭房屋之人，竟無權占有系爭房屋等情，爰依民法第767條規定，求為命被上訴人應將系爭房屋全部騰空，遷讓交還之判決。
二、被上訴人則以：倪徐淑英為系爭房地所有權人，於90年間因車禍癱瘓，喪失自主能力，精神狀態異常，由女兒倪嘉翎雇用外勞照顧。訴外人 溫文鵬 係倪嘉翎前男友，竟誆稱要辦理外勞薪資繳稅單及居留證等事宜，藉機誘騙倪徐淑英簽署代理處分系爭房屋之授權書及委託辦理印鑑證明之委任書等文件，倪徐淑英當時已無自主能力及判斷能力而為無行為能力，不了解所簽署文件之內容及法律效果。從而，倪徐淑英委請溫文鵬代理申請印鑑證明及授權辦理不動產買賣契約書、不動產所有權過戶協議等相關行為，均為無效。又溫文鵬於97年8月29日代理倪徐淑英與訴外人張家倩簽定不動產過戶協議書，委託 張嘉倩 為系爭房地登記名義人，向華南銀行西湖分行貸款720萬元，該不動產過戶協議書性質屬信託的讓與擔保，系爭房地僅以擔保債務清還為目的，不能僅以倪徐淑英逾期未曾清還所負債務，張家倩即可取得擔保物所有權，倪徐淑英仍為系爭房地所有權人，應非無權占有等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，補陳：伊依土地法第43條規定善意取得系爭房屋，訴外人張家倩對於系爭房屋是否有處分權已無關宏旨。況張家倩在倪徐淑英逾期未清償債務條件下，對系爭房地本有變賣處分權利。伊向訴外人張家倩購買系爭房地，並無通謀虛偽意思表示情事，伊與張家倩間買賣契約有效成立，伊為系爭房地之所有權人，被上訴人占有系爭房屋無任何法律上權源，伊自得依民法第767條前段規定，請求被上訴人將系爭房屋交還等語，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋全部騰空，遷讓交還予上訴人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人補陳：97年8月29日不動產過戶協議書上倪徐淑英之簽名並非真正，系爭房地移轉登記予張家倩之法律行為自屬無效。縱認倪徐淑英與張家倩間所訂立不動產過戶協議書有效，惟系爭房地既僅以擔保債務清還為目的而移轉登記於張家倩名下，不能僅以倪徐淑英逾期未曾清還所負債務即可取得系爭房地之所有權，其仍應踐行清算義務，是張家倩並無權處分系爭房地，倪徐淑英仍為系爭房地所有權人。而上訴人與訴外人張家倩係通謀虛偽意思表示簽訂買賣契約及移轉系爭房地所有權登記，是上訴人並非基於善意受讓系爭房地之善意第三人，自無主張適用土地法第43條規定餘地等語，答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房地原登記為倪徐淑英所有，嗣變更登記為訴外人張家倩所有。
㈡張家倩曾依民法第767條、第179條、第185條規定，起訴請
求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並連帶給付相當於租金之損害等，經原法院於100年1月18日以99年度重訴字第258號判決駁回確定。
㈢上訴人於100年9月6日向張家倩購買系爭房地，同年月22日辦妥所有權移轉登記。被上訴人現占有使用系爭房屋。
五、上訴人主張被上訴人無權占有系爭房地，依據民法第767條規定，請求被上訴人遷還返還系爭房地，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件主要爭點在於：㈠被證2協議書上倪徐淑英之簽名是否真正？倪徐淑英簽署時，有無行為能力？㈡訴外人張家倩是否取得系爭房地所有權？得否將系爭房地變賣或估價？㈢上訴人向張家倩購買系爭房地，並辦理所有權移轉登記，是否受善意保護而取得所有權？被上訴人占有使用系爭房地，是否為無權占有？
六、不動產過戶協議書上倪徐淑英之簽名真正，倪徐淑英簽署時有行為能力：
㈠被上訴人抗辯倪徐淑英並無行為能力云云，並提出馬偕紀念
醫院出具之診斷證明書為憑，然查，被證2之不動產過戶協議書（見原審卷第68頁）簽署日期為97年8月29日，上開診斷證明書（見原審卷第67頁）則係99年5月28日所開立，診斷證明書係記載：「影響其對於外界訊息之接受、解讀、判斷、及決定，日前精神耗弱」等語，係先簽立不動產過戶協議書，事後診斷有精神耗弱，被上訴人倪徐淑英於99年5月28日經醫院診斷僅為精神耗弱狀態，無法證明其於97年8月29日間簽署不動產過戶協議書時係無行為能力。
㈡再被上訴人倪徐淑英於99年間向台灣板橋地方法院檢察署對
訴外人張家倩提起刑事詐欺告訴，被上訴人倪徐淑英於偵查中自承其確有在系爭授權書上簽名，並於偵查中陳述「（提示不動產協議書？）是否見過該協議書?上面簽名是否你親自簽名?）對，這是溫文鵬拿到家裡給我簽的，當時溫文鵬叫我簽，我就簽名」「（溫文鵬當時有無以強暴脅迫手段要你簽名?）沒有，就是一定要我簽」「（你覺得你有老人痴呆?）沒有，簡單的我會，困難的我不會」等語（見偵續字第500號第192、193頁），另證人即參與訴外人 吳紹媛 與被上訴人倪徐淑英間借貸關係之 黃漢禎 於偵查中結證稱：伊當時於97年4月間有在土城市○○路○段附近 劉旭銘 工作地點樓下看見倪徐淑英，當時倪徐淑英看起來很正常，伊有親自向她確認，倪徐淑英表示肯定，後來倪徐淑英還有親自簽寫借據以及本票等語（見他字第5274號卷第24頁）；及證人即房屋 仲介 人員 曾志隆 於偵查中證述：伊曾幫倪徐淑英處理系爭房地設定抵押辦理貸款，因系爭房地已在民間有設定至第5胎抵押權，然後伊幫倪徐淑英找金主，先將前債結清，之後再設定抵押權予新的金主，之後仍因利息過高，伊才透過曾銘雄幫忙找上張家倩，以張家倩名義向銀行貸款，倪徐淑英有同意以系爭房地向銀行借貸，並由溫文鵬處理系爭房地貸款事宜，伊曾見過倪徐淑英，且倪徐淑英與伊交談時並未有異於常人之言行等語（見他字第56404號卷第87、88頁），溫文鵬、張家倩所涉詐欺等罪並經台灣板橋地方法院檢察署99年度偵字第9907號、第11304號及99年度偵續字第500號、第31397號不起訴處分，有不起訴處分書可參（見原審卷第90至95頁），故依前開各證人之證詞及被上訴人倪徐淑英之陳述，足以證明被上訴人倪徐淑英係在家中親自簽署不動產過戶協議書，且因系爭房屋歷經多順位之抵押貸款，為清償貸款，始經由證人曾志隆覓得金主張家倩，同意將系爭房屋移轉登記為張家倩所有，由張家倩向銀行取得貸款以清償貸款等情，從而被上訴人倪徐淑英簽署不動產過戶協議書，顯基於考量清償前順位之貸款而簽署，自無意識不清或無自主能力、判斷能力之情形，是被上訴人前開抗辯，為無足取，不動產過戶協議書自屬有效。
七、訴外人張家倩依法不能取得系爭房地所有權，但得將系爭房地變賣或估價：
㈠按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而
使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院70年台上字第104號判例可稽）。次按「債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清償期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祇以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即可取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避民法第873條第2項禁止之規定。債務人以所負之債額作為房屋賣價，與債權人訂立買賣契約，倘不移轉占有，只約明於一定之期限內備價回贖者，其契約雖名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，而以回贖期間為其清償之期間。縱屆期未回贖，亦不生所有權移轉之效力。」，最高法院85年台上字第2794號判決意旨採相同見解。
㈡查不動產過戶協議書記載「被上訴人倪徐淑英因貸款需要，
委託張家倩為房地登記名義人，向華南銀行西湖分行申辦貸款，雙方約定如左：…」，第1條約定：「倪徐淑英將名下系爭房地過戶於張家倩名下，並向華南銀行貸款720萬元」；第2條約定「雙方言明委託期限1年，屆時倪徐淑英必須將系爭房地還原過戶自己名下，否則張家倩得將系爭房地逕自買賣，倪徐淑英不得有任何異議。」、第3條約定：「倪徐淑英應於貸款核下同時支付張家倩20萬元以為酬勞，並另預付1年銀行貸息25萬元與張家倩，屆時多退少補；張家倩應該額度內如期繳交銀貸利息，否則一切滯納金，蓋自行負責。」等文字（見原審卷第68頁）。可知被上訴人倪徐淑英係因貸款需要，委託張家倩為系爭房地之登記名義人，以向華南銀行西湖分行申辦貸款，約定委託期限1年，屆時被上訴人倪徐淑英必須將系爭房地還原過戶自己名下，否則張家倩得將系爭房地逕自買賣，而該委託期限1年期間之銀行貸款利息則由被上訴人倪徐淑英自銀行核下之貸款中支付，而張家倩則從中取得報酬20萬元，系爭房地仍由被上訴人倪徐淑英居住管理使用。由上可知，被上訴人倪徐淑英固將系爭房地所有權移轉登記予張家倩，然雙方之目的係被上訴人倪徐淑英因貸款需要，而委託張家倩為房地登記名義人向銀行申請辦理貸款，並未將系爭房地之占有現實交付，因此，不動產過戶協議書之法律關係為擔保信託之法律關係，應可認定。從而，張家倩僅能依擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利，被上訴人倪徐淑英仍為系爭房屋之真正所有權人。因此，張家倩並未取得系爭房地所有權，張家倩在被上訴人倪徐淑英逾期未清償債務之條件下，僅得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償。
八、上訴人向張家倩購買系爭房地並辦理所有權移轉登記，受善意保護而取得所有權，被上訴人占有使用系爭房地為無權占有：
㈠按「依本法所為之登記，有絕對效力」，土地法第43條定有
明文。土地法第43條規定所謂登記有絕對之效力，將登記事項賦予絕對真實之公信力，係為保護善意第三人。次按「所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。而負舉證責任之一方，苟能證明間接事實並據此推認要件事實，雖無不可，並不以直接證明為必要，惟此經證明之間接事實與待證之要件事實間，須依經驗法則或論理法則足以推認其關聯性存在，且綜合各該間接事實，已可使法院確信待證之要件事實為真實者，始克當之。」最高法院102年度台上字第505號判決意旨同此見解。
㈡查上訴人向訴外人張家倩購買系爭房屋前，訴外人張家倩於
系爭房地之土地、建物謄本上登記為「所有權人」，且該土地及建物謄本上並無關於被上訴人本件所主張與張家倩有權利爭執之記載。又上訴人向張家倩購買系爭房地，有系爭房地不動產買賣契約書為證（見原審卷第25頁），並有新北市板橋地政事務所所檢送張家倩於100年9月22日以買賣為原因辦理系爭房地所有權移轉上訴人之所有相關資料附卷可考（見原審卷第115至132頁）。
㈢又系爭不動產買賣契約書約定第1期款為50萬元、第3期款為
360萬元，第4期款為1150萬元，於契約中記載簽約當時上訴人交付張家倩50萬元，上訴人於原審稱「現金已付50萬元，是其自有現金，是請駱小姐幫我支付現金」，又稱「50萬現金是我請駱小姐匯的，我是分好幾次再拿現金給她」等語，其金額大致相符，若上訴人蓄意為虛偽陳述，大可按照買賣契約書所載照本宣科內容完全一致，則上訴人上述雖不完全相同，仍不得謂上訴人之供述非真實。又上訴人提出受款人為 鄭麗娜 之匯款單據（見原審卷第151頁），匯款金額記載為391萬7198元，與前開不動產買賣契約之約定，給付買賣價金之金額雖不完全相符，查證人張家倩結證稱：「(當時將房子賣給黃國芳的情形如何？)因為之前有跟倪嘉翎有刑事與民事訴訟，根據判決的內容我有權利賣房子，因為他們一直住在裡面，我每月要支付將近4萬元的貸款，所以我就找仲介賣房屋，仲介原先找了駱先生(小姐)，因為他們貸款貸不下來，所以後來仲介又找了另一買家黃先生」、「(賣給黃國芳的款項有無付清？)全都付清了，清償我的房貸剩下680幾萬元，我請他將400多萬元還給我的另債權人鄭小姐」等語（見本院卷第62頁背面、63頁）。由證人張家倩之證述，張家倩確有要上訴人逕將房款直接還給 鄭莉娜 ，可證上訴人就系爭房地之買賣，確屬實情。至於上訴人擔任負責人之義鑫國際資產有限公司雖無賺錢，但查系爭房屋上訴人係以1560萬元向張家倩購買，向銀行貸款設定最高限額抵押1296萬元，期間差額只數百萬元，不得因公司短期內未賺錢即逕認上訴人無資力購買系爭房屋。
㈣再張家倩委託仲介公司銷售系爭房地雖沒有簽署委託銷售契
約書，未製作不動產說明書，將銷售價格委由仲介公司決定，經查張家倩與被上訴人間因系爭房地涉訟爭，被上訴人告訴張家倩詐欺等案件，經檢察官於99年12月2日為不起訴處分，已如前述，另外張家倩訴請被上訴人遷讓房屋、返還不當得利等事件則於100年1月18日經台灣新北地方法院駁回（見原審卷第69至76頁），則張家倩急於按判決書所載逕自買賣就其賣得價金受償欠款，於本件100年9月6日將系爭房地賣與上訴人，因張家倩目的在受償自己之款項，系爭房地是否賣得高價僅涉被上訴人利益，則未簽署委託銷售契約書，將銷售價格委由仲介公司決定等，並不悖離常情。此外，上訴人雖未親自至現場查看房屋現況、格局等，上訴人稱：購買系爭房地乃透過 仲介穆 盡忠與張家倩接洽，於購買系爭房地過程中曾向 穆盡忠 要求要看系爭房屋，但因仲介穆盡忠表示「張家倩的親戚現在借住在房屋，快要搬走了，暫時不方便去看，等賣家的親戚搬走後馬上可以去看系爭房屋」，核與證人張家倩證稱：「(上訴人黃先生有無向你表示要看系爭房屋？)之前有透過仲介穆先生有來問一次，我說不方便，後來就不了了之，沒有再問了。」、「(你與被上訴人之間之官司有無告知仲介？)沒有，仲介大概探詢過了，也沒有再說細節這些東西」等語（見本院卷第63頁）相符，上訴人主張因之前有朋友居住在系爭房屋之同一社區，知悉系爭房屋乃屬國宅，格局差異不大，詎仲介穆盡忠未將系爭房屋之狀況據實告知，經核上訴人所述經過尚堪採信。
㈤從而，上訴人向訴外人張家倩購買系爭房地前，張家倩於系
爭房地之土地、建物謄本上登記為所有權人，上訴人既已證明與張家倩間確實有買賣之事實存在，被上訴人主張上訴人與張家倩間之房屋買賣契約有通謀虛偽意思表示情事，依舉證責任分配原則，被上訴人就上開主張之事實本負有舉證之責，本件被上訴人未舉證，上訴人受土地法第43條之保護，善意取得系爭房屋，故上訴人為系爭房屋之所有權人。
九、綜上所述，上訴人主張為可採，被上訴人抗辯為無可取。上訴人善意受讓系爭房地所有權，為系爭房地之所有權人，而被上訴人為系爭房地之現占有人，占有系爭房屋無任何法律上權源而為無權占有。從而，上訴人本於民法第767條前段之法律關係，請求被上訴人將系爭房屋全部騰空遷讓交還上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
十、本案事證已臻明確，被上訴人倪徐淑英於簽立過戶協議書時有意識能力已如前述，上訴人聲請向財團法人馬偕紀念醫院調閱就診紀錄，並無必要。兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第
78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年5月22日
民事第二庭
審判長法官吳謙仁
法官李瓊蔭法官黃嘉烈正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月23日
書記官王宜玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。