裁判字號：臺灣高等法院101年上字第947號民事判決
裁判日期：民國102年05月22日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高等法院民事判決101年度上字第947號上訴人 賴昭如 訴訟代理人 王志陽 律師被上訴人 王雲霞 訴訟代理人 彭成青 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國101年5月30日臺灣新竹地方法院100年度訴字第192號第一審判決提起上訴，本院於102年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國(下同)80年1月3日與上訴人之被繼承人 賴榮清 簽訂不動產買賣豫約及定款契約書（下稱系爭契約），而以新臺幣(下同)52萬元買受賴榮清所有坐落於新竹縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地(重測後○○○鄉○○段第1124地號土地，下稱系爭土地）中實測面積約40坪之土地，伊除給付頭期款10萬元外，另於80年1月30日及同年2月28日分別繳交20萬元予賴榮清，並經雙方於系爭契約上蓋章確認，而賴榮清亦於80年1月30日將系爭土地一部分交予伊使用，惟因系爭土地為農地，依當時農業發展條例(下稱農發條例)規定不得辦理分割及移轉為共有，雙方乃約定俟日後可分割移轉時，賴榮清應無條件隨即登記予伊。嗣農發條例於89年間修正，系爭土地雖仍無法辦理分割，然已可移轉為共有之登記，賴榮清卻遲未依約辦理移轉登記；而賴榮清業於94年11月2日死亡，原審共同被告 劉澄妹 、 賴昭玉 、賴昭滿、 賴郁湘 （即 賴昭萍 ，以下合稱劉澄妹等4人)及上訴人為其繼承人，自應按系爭契約約定，將系爭土地移轉40坪之面積換算為所有權應有部分20.35%登記予伊，爰依民法第1148條第1項規定及系爭契約之法律關係，提起本件訴訟，於原審求為命劉澄妹等4人及上訴人應連帶將系爭土地應有部分
20.35%移轉登記予被上訴人之判決，並 陳明 願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭契約並無當事人簽名，僅有相關人之印章，伊否認系爭契約上「賴榮清」、「賴昭如」、「劉澄妹」之印文為真正。被上訴人雖主張其已交付價金予賴榮清，賴榮清並於80年1月30日將系爭土地一部分交付其使用云云，惟系爭契約上並無賴榮清已收取被上訴人交付價金之記載，僅有蓋章於相關條文之下，且該「賴榮清」印文與賴榮清簽約時蓋用之印文不同，無法證明被上訴人確已交付買賣價金予賴榮清。又系爭土地一部分雖曾基於睦鄰而無償借予被上訴人胞弟即訴外人 王信榮 作為經營檳榔攤使用，然王信榮結束營業後即返還系爭土地予賴榮清，伊遂將系爭土地回復為耕地，經新竹鄉芎林鄉公所人員現場履勘屬實後，於91年10月1日核發農業用地作農業使用證明書在案，其後賴榮清於91年11月1日將系爭土地移轉登記予伊，伊則將系爭土地一部分無償借予訴外人 鍾展祥 作為停車場使用。況被上訴人於勘驗當日指稱其買受系爭土地40坪之位置，與系爭契約所附實測圖標示之土地位置不符，顯見系爭契約並非真正。縱認系爭契約為真正，惟系爭契約批明係約定系爭土地可分割移轉時，伊始有將分割後之土地移轉登記予被上訴人之義務，然系爭土地於農發條例修正後，仍不得辦理分割登記，被上訴人請求辦理應有部分之移轉登記，使被上訴人成為系爭土地之共有人，自屬無據等語，資以抗辯。
三、原審判決上訴人應將系爭土地所有權應有部分20.35%移轉登記予被上訴人，並就此部分為准、免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘請求。上訴人不服，就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分則未聲明不服，則原審駁回被上訴人請求劉澄妹等4人移轉登記系爭土地應有部分20.35﹪部分，已告確定。上訴人上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、經查：系爭契約約定被上訴人向賴榮清買受系爭土地，賣渡人之姓名蓋有賴榮清之印文、同意人蓋有上訴人之印文，知見人則蓋有原審被告劉澄妹之印文；而系爭土地編定為農牧用地，被上訴人不具自耕農身分，修正前土地法第30條關於承受私有農地所有權移轉需具備自耕農身分之規定，業於89年1月26日刪除，然系爭土地迄未依系爭契約辦理所有權移轉登記予被上訴人。迨賴榮清於84年11月1日經法院宣告禁治產，由其配偶即原審被告劉澄妹擔任監護人，而系爭土地業於91年11月1日由賴榮清名義，以贈與為原因移轉登記予上訴人，嗣賴榮清於94年11月2日死亡，劉澄妹等4人及上訴人為賴榮清之全體繼承人等情，有系爭契約、系爭土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、繼承系統表、戶籍謄本附卷可稽(見原審卷一第6頁至21頁)，並為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真正。惟被上訴人主張上訴人應將系爭土地應有部分20.35%移轉登記予被上訴人之情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點厥為：㈠系爭契約是否為賴榮清所簽訂？㈡被上訴人是否已依系爭契約約定給付買受系爭土地之價金？㈢被上訴人請求上訴人將系爭土地應有部分20.35%移轉登記予被上訴人是否有理由？茲析述如下：
㈠系爭契約是否為賴榮清所簽訂？
被上訴人主張：伊於80年1月3日與賴榮清簽訂系爭契約，以每坪1萬3,000元買受系爭土地中實測面積約40坪之土地等語。上訴人則否認系爭契約之真正，並辯稱：系爭契約無當事人簽名，僅有相關人之印章，伊否認系爭契約上「賴榮清」、「賴昭如」、「劉澄妹」之印文為真正，且其中「賴榮清」之印文，核與賴榮清於87年6月22日、同年7月4日、88年8月24日申請之印鑑證明之印文字體、形式明顯不同，顯難認該印文為真正等語。經查：
1.系爭契約上已有賴榮清之印文，且系爭契約係由代書 徐賡 銶代筆，並經賴榮清親自蓋章而作成等情，業經證人即被上訴人之母亦為系爭契約之介紹人 王林秀英 於原審結證稱：當初是賴榮清稱因要蓋房子要用到錢，要賣土地給伊，因伊女兒即被上訴人沒有房子，伊就叫伊女兒來買，伊女兒因手被機器壓到，用公司賠償的錢來買地，準備以後蓋房子；因伊女兒住在中壢，又要上班，沒有積極處理，就說退休之後慢慢來蓋，所以現在房子還沒有蓋起來；當初簽訂系爭契約時，伊本人及伊先生，被上訴人及其先生，賴榮清及徐代書均有在場，契約書是代書 徐賡銶 所撰寫，代書當場有唸系爭契約的內容給伊聽，伊因而在系爭契約上介紹人欄蓋上自己的印章，之後伊等就到上訴人賴昭如家中請劉澄妹及上訴人親自蓋章，而賴榮清的印章係他親自在代書家蓋的等語（見原審卷一第111頁背面至113頁）；另證人即被上訴人之妯娌 劉曉眉 亦於原審結證稱：因為公婆均不識字，因此簽約及交款時伊都陪同在側，締約時是在徐代書處簽名，出賣人方面只有賴榮清在場，伊等要求他家人也要蓋章，就回去賴榮清家裡，上訴人及劉澄妹才蓋章，因為他們都不識字，所以系爭契約中的所有文字都是由代書代筆等語(見原審卷一第115頁）；核與證人即徐賡銶代書之子 徐英豪 於原審結證稱：父親徐賡銶已往生，系爭契約上之文字都是伊父親徐賡銶的筆跡，在伊父親簽名下的印文亦是伊父親的印章等語相符（見原審卷一第190頁背面)；參以原審當庭審閱及比對證人徐英豪所提出徐賡銶代書另件承辦之契約書原本與系爭契約之「徐賡銶」印文無訛(見原審卷一第191頁），則被上訴人主張系爭契約係由代書徐賡銶代筆作成而承辦，並經賴榮清親自於出賣人欄位蓋章等情，洵非無據。
2.上訴人及原審被告劉澄妹雖否認有親自蓋章於系爭契約上之同意人、知見人欄位云云，然此業據證人王林秀英、劉曉眉證稱係系爭契約在代書家簽訂後，始親自前往持系爭契約至上訴人家中，請劉澄妹及上訴人親自蓋章等語綦詳，已如前述；參諸系爭契約記載之形式觀之，承辦及代撰之徐賡銶係署名並捺印於簽名欄位之最末行，其先後依序為買受人（由代書撰寫被上訴人姓名，並蓋有印文）、賣渡人（由代書撰寫賴榮清姓名，並蓋有印文）、介紹人（由代書撰寫王林秀英姓名，並蓋有印文）、同意人(僅蓋有上訴人賴昭如印文)、知見人（僅蓋有劉澄妹印文）及代書親自簽名及蓋章其上，而其中除同意人、知見人欄位僅蓋用上訴人及劉澄妹之印文外，其餘欄位均由徐賡銶代書姓名後，再蓋用各印文等情，可推知同意人、知見人欄位之印文應非在徐賡銶家中代書系爭契約文字時所蓋用，亦未預見將由上訴人、劉澄妹分別擔任系爭契約之同意人、知見人，否則豈有未一併代書其2人姓名之理？再參之上開簽名欄位除「買受人甲方」、「住址」等文字係打字外，其餘所有文字及簽名均係由代書徐賡銶1人撰寫，要無可能由他人增刪修減之情事，足認系爭契約應係如證人王林秀英、劉曉眉所證稱係在上訴人家中，經上訴人及劉澄妹之同意並蓋印等情為真正可採。
3.再者，衡諸一般房地買賣契約書之簽訂，僅須於出賣人與買受人意思表示合致即可成立，同意人及知見人之立據與否並不影響系爭土地買賣契約之成立，倘非實際上得到上訴人及劉澄妹之同意或授權，實無須大費周章於系爭契約上同意人及知見人欄位蓋用渠等2人之印文。是上訴人徒以上訴人、劉澄妹分別係高職、國小畢業，並非不識字之人，不可能僅蓋章而未親自簽名，進而否認系爭契約上同意人、知見人欄位印文之真正云云，委無可採。至系爭契約所蓋用賴榮清之印文，雖與賴榮清於87年6月22日、同年7月4日、88年8月24日所申請印鑑證明之印鑑印文字體、形式明顯不同，此有新竹縣芎林鄉戶政事務所100年6月13日竹芎戶字第0000000000號函文所附印鑑變更、印鑑登記證明申請書正本4份在卷可佐（見原審卷一第95頁至99頁）；惟不動產買賣契約之締結本無須以印鑑形式為之，且個人擁有數個印章，依洽辦業務不同而使用不同印章之情形所在多有，自無從以賴榮清蓋用於系爭契約上之印章與其印鑑證明之印鑑印文、甚至留存於其他金融機構之印鑑印文不同，遽認系爭契約非由賴榮清蓋章而訂立。
4.至上訴人雖辯稱：系爭契約標示買賣土地之位置與該契約所附實測圖標示之土地位置不符，且被上訴人於原審法官到場勘驗測量時，亦無法指出其主張買受土地之位置，致地政機關人員無從測量，故系爭契約顯非真正云云；惟為被上訴人否認，並主張：系爭契約記載之南、北方，是以現況來記載，並非以地籍圖的南、北方來註明；且因為系爭土地不能分割，伊乃請求移轉持分，以致原審未測量，並非因為指界位置與系爭契約標示位置不同而未測量等語。經查：
⑴系爭契約關於買賣不動產之標示，係於買賣雙方及關係人
簽名之末端記載：「．．．實測四拾坪買賣其寬度壹拾八台尺，深度依測量為準，其位置現乙方(指賴榮清)建造房屋中毗連之南片為買賣之事。」等語(見原審卷一第9頁)，並於後附實測圖標示該買賣土地之面積、位置，此有該實測圖在卷可考(見原審卷一第10頁)；而上開記載賴榮清建造中房屋係指新竹縣○○鄉○○村○○路○段○○○號建物(下稱276號房屋)，有276號房屋之使用執照、建物登記謄本在卷可佐(見本院卷第91頁、第92頁背面)；再參諸276號房屋係坐落證人即上訴人鄰居鍾展祥於地籍圖謄本所標示Ｃ處，且其大門面臨巷道等情，亦據證人鍾展祥結證明確，並有其當庭標示位置之地籍圖謄本附卷足稽(見本院卷第104頁、第107頁)，則依系爭契約後附實測圖標示買賣標的位置與276號房屋相關位置觀之，可知該買賣標的位於276號房屋後方。是系爭契約將買賣標的位置記載為「賴榮清建造中毗連之南片」，尚與常情無違，自難認與實測圖標示位置不符。
⑵另原審於100年10月19日至現場勘驗測量時，係因被上訴
人訴訟代理人表示：「經詢當事人，其當初買賣是以40坪為約定，故以此計算請求之持分即可，毋庸測量」等語，始未經實地測量位置之情，有該勘驗測量筆錄在卷可參(見原審卷一第163頁至164頁)，亦難認係因被上訴人無法指出該買賣標的之位置致無從測量之情事。從而，上訴人上開抗辯，均無從為其有利之認定。
5.綜上所述，上訴人空言否認系爭契約之真正，洵無可取；被上訴人主張系爭契約係其與賴榮清所簽訂乙節，應堪信為真實。
㈡被上訴人是否已依系爭契約約定給付買受系爭土地之價金？
被上訴人主張：伊已依系爭契約約定，於訂約時交付賴榮清10萬元，並於80年1月30日及同年2月28日分別繳交20萬元予賴榮清，此經雙方於系爭契約上蓋章確認等語。上訴人則否認被上訴人給付買賣價金之事實，並辯稱：系爭契約第2條僅係買賣雙方對於給付餘款之約定，並非於該約定文字下方蓋章即表示已收到該款項，況該約定文字下方蓋用之「賴榮清」印文與賴榮清簽約時蓋用之印文不同，無法證明被上訴人確已交付買賣價金予賴榮清等語。經查：
1.關於系爭契約買賣價金之支付，依系爭契約第1條約定：「．．．甲方(指被上訴人)取得豫約當時甲備出定款新臺幣壹拾萬元正交乙(指賴榮清)親收足訖不另立收據。」等語及其下方蓋用賴榮清印文，且該賴榮清印文與「賣渡人」欄、增刪契約文字各行蓋用之賴榮清印文均相符等情觀之，可證被上訴人確於80年1月3日簽訂系爭契約之際交付賴榮清定金10萬元，始由賴榮清在系爭契約第1條末載「親收足訖不另立收據」之下方蓋用其簽約之印章。再觀諸系爭契約第2條約定：「殘款依照左列之方法甲備交與乙親收足訖是實：㈠民國八拾年壹月叁拾日繳交內款新臺幣貳拾萬元整之事；㈡仝年貳月貳拾八日繳交內款新臺幣貳拾萬元整之事。㈢殘款約俟甲方建造房屋完成後叁日內付清之事。」等內容，及各條項約定文字下方均蓋用賴榮清、被上訴人之印文，而此處蓋用賴榮清印文3枚，其字體、形式與賴榮清簽約時蓋用於「賣渡人」欄、增刪契約文字各行及系爭契約第1條文字下方蓋用之印文明顯不符，應非簽約時用以確認約定內容而蓋用之印文。參酌被上訴人與賴榮清就餘款之交付已於系爭契約第2條明白約定「殘款依照左列之方法甲備交與乙『親收足訖是實』」，則賴榮清收受被上訴人交付之各期價款後，僅在各期約定交付款項下方蓋章而不另立收據，亦與經驗法則無違。是被上訴人主張其於訂約時交付賴榮清10萬元，餘款分別於80年1月30日及同年2月28日繳交，始由賴榮清於約定付款之文字下方蓋用印文以確認等情，並非不可採信。
2.又查，證人王林秀英結證稱：系爭契約簽訂時，被上訴人就已給付訂金10萬元予賴榮清，後來分2次各給付20萬元，伊雖然沒有在場，但伊先生有在場，尾款是約定被上訴人房屋蓋好時給付，但因房屋沒有蓋，所以尾款2萬元沒有給付等語（見原審卷一第112頁)；另證人劉曉眉亦結證稱：簽訂契約買受土地時，即給付10萬元予賴榮清，後來被上訴人給付2次各20萬元予賴榮清，合計給付了50萬元，後2次付款伊沒有目睹；還有尾款2萬元，因為是農地不能分割，所以當時約定在可以分割時，將尾款2萬元交予賴榮清，後來上訴人的先生將系爭土地向農會辦理貸款，而被上訴人要求分割及申請建造執照以便蓋房子時，上訴人就一直推諉稱系爭土地上有貸款無法辦理，之後政府在附近進行公共工程，所以伊就在系爭土地上放了兩個貨櫃屋賣檳榔前後長達5、6年，是賴榮清把土地交付後，伊等才在該土地上擺貨櫃屋，大約擺到86、87年左右等語（見原審卷一第115頁)，益徵被上訴人確於訂約時給付賴榮清定金即第1期款10萬元甚明。至就第2、3期各20萬元之給付，固因上開2位證人並未親眼目睹交付之過程，而不能單憑其2人之陳述而予認定；然佐以賴榮清曾將土地交付被上訴人任由其胞弟王信榮、弟媳劉曉眉使用長達5、6年之情(詳後述)，即可推知證人證稱被上訴人已交付第2、3期各20萬元價金予賴榮清之情為真正可採，否則賴榮清豈有將土地交由被上訴人任意使用之理。另依系爭契約第2條㈢既明白約定「殘款(指2萬元尾款)約俟甲方(指被上訴人)建造房屋完成後叁日內付清之事」，而被上訴人迄未於系爭土地上建造房屋乙節，復為上訴人所不爭執，足證上開約定給付尾款之期限尚未屆至，自不能遽以被上訴人未給付尾款2萬元，即認其有未履行給付買賣價金之情事。
3.再查，關於買受土地之交付使用，系爭契約第12條明白約定：「關於買賣不動產係乙自用在於民國捌拾年壹月參拾日交與甲前為自用，乙不得霸占等情事」等語，且證人劉曉眉結證稱：賴榮清有依約將土地交給伊等，伊等才在81年3月間在該土地上擺放了2個貨櫃屋經營檳榔攤，前後持續擺放了5年7、8個月；且為經營檳榔攤，伊還請人將土地填土整地，面積約40坪，如果該土地是上訴人所有，伊等怎麼會去填40坪的土地，伊等經營檳榔攤只要5、6坪地就好了(見原審卷一第115頁、第148頁背面)；再參諸證人即進行填土之劉英龍於原審結證稱：當初是受到被上訴人胞弟王信榮的請託前往系爭土地進行填土工程，王信榮告訴伊系爭土地是他姐姐的，原本系爭土地是田地，地勢較低，伊以砂石填平，填的實際面積因為是83、84年間的事情了，伊已不復記憶；伊將土地填平後，還有到過現場，是由王信榮在該土地擺放貨櫃經營檳榔攤，而在伊填土的過程中，並無人出面阻擋等語（見原審卷一第191頁背面至192頁）；而上訴人、劉澄妹亦自承被上訴人之胞弟王信榮確曾在系爭土地擺設貨櫃經營檳榔攤等語（見原審卷一第146頁背面至148頁），自堪認賴榮清確實有將被上訴人買受之土地交付被上訴人使用之事實；否則豈有同意被上訴人使用系爭土地部分面積長達近6年之久，甚至任由被上訴人將該土地原係耕地之土壤地表填上砂石而變更地貌之理。
4.上訴人雖否認賴榮清有將系爭土地部分面積交付被上訴人之情，並辯稱：系爭土地一部分固曾基於睦鄰而無償借予被上訴人胞弟王信榮作為經營檳榔攤使用，然王信榮結束營業後即返還土地予賴榮清，伊遂將該土地回復為耕地，並經新竹鄉芎林鄉公所於91年10月1日核發農業用地作農業使用證明書，其後賴榮清於91年11月1日將系爭土地贈與移轉登記予伊，伊則將系爭土地一部分無償借予鍾展祥作為停車場使用，可見賴榮清並未將系爭土地部分面積交付被上訴人使用，自不能據此推認被上訴人已依約交付價金云云。惟查：上訴人於91年9月間申請系爭土地農業使用證明書，係為辦理耕地所有權移轉登記，並申請不課徵土地增值稅、免徵贈與稅，且該農業使用證明書之有效期間為6個月等情，有新竹縣芎林鄉公所101年12月24日芎鄉農字第0000000000號函文檢附之會勘記錄表、申請書等附件在卷足稽(見本院卷第80頁至94頁)，且上訴人亦於91年11月1日因贈與而移轉登記系爭土地所有權乙節，復有系爭土地登記第二類謄本在卷足稽(見原審卷一第166頁)，故系爭土地縱於91年9月間為耕地，充其量亦僅能證明被上訴人當時未使用該土地，尚不能證明被上訴人已返還土地，而反證賴榮清無交付土地予被上訴人使用之事實。至系爭土地約40坪面積，經上訴人之夫 林金龍 借予鄰居鍾展祥停放車輛，迄今已有3、4年之情，縱令屬實，仍無礙於先前曾交付被上訴人使用之事實。
5.末查，兩造為親戚關係，被上訴人為上訴人之夫林金龍之表姐，即林金龍之母親與被上訴人之父為姐弟關係之情，業據林金龍證述明確(見原審卷一第154頁)；且賴榮清於系爭土地上建造之建物(即276號房屋)係於80年11月27日取得新竹縣政府建設局核發使執字芎使執字第186號使用執照乙節，亦有該使用執照、建物登記謄本在卷可考(見本院卷第91頁、第92頁背面)，可見證人王林秀英證稱賴榮清因蓋屋需錢而出售系爭土地一部分予被上訴人，並於80年1月3日簽訂系爭契約，被上訴人已依約給付價金等情，誠非無據。再參諸上訴人之夫林金龍亦於原審證稱：賴榮清同意被上訴人之弟媳劉曉眉在該土地擺設檳榔攤等語，且於劉曉眉當庭詢問關於渠等是否曾找林金龍辦理土地過戶乙事時，林金龍亦陳稱：「劉曉眉跟他先生二人來找我說這件事，我有回答說名字不是我的，我無權處理。」等語(見原審卷一第154頁至155頁）。可見被上訴人確曾透過其胞弟、弟媳向買方(林金龍為賴榮清之女婿、上訴人之夫)要求辦理土地移轉登記事宜，益徵其主張已依系爭契約之約定給付50萬元買賣價金之情，應非虛妄。
㈢被上訴人請求上訴人將系爭土地應有部分20.35%移轉登記予
被上訴人是否有理由？
1.查系爭土地為農牧用地，有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷一第12頁)，且新竹縣竹東地政事務所於100年10月18日東地所登字第0000000000號函覆稱：系爭土地係依區域計畫法劃定為特定農業區之農牧用地，亦即92年2月7日修正之農業發展條例第3條所指耕地，有上開函文在卷可佐(見原審卷一第165頁）。又私有農地所有權之移轉，依89年1月26日修正刪除前之農發條例第30條規定，為防止農地細分，每宗耕地不得分割移轉為共有，故土地買賣如約定分割移轉為共有，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項規定，其契約應為無效；然如於訂約時明白約定預期於不能之情形除去後為給付者，即為有效。而被上訴人與賴榮清已於系爭契約第3條約定：「甲(即被上訴人）在於買賣履行期間內可移轉時應再立杜賣證書並申請手續買賣移轉登記一切書類交與乙（即賴榮清）蓋章清楚後付甲辦理手續乙不得刁難情事」，並於系爭契約補充批明記載：「關於買賣地依規不能增加共有人及分割俟日後可分割移轉時乙方（即賴榮清）無條件隨即登記與甲方（即被上訴人）之事」（見原審卷一第6頁、第9頁）；而細繹上開約定之真意，乃指依法令規定如將來能辦理為共有或分割移轉登記時，出賣人即賴榮清應無條件辦理系爭土地中40坪面積之土地移轉登記予買受人即被上訴人，而此約定含有將40坪土地換算為應有部分，移轉予被上訴人使雙方保持共有之意(詳後述)。因此，縱令被上訴人依系爭契約訂立當時之農發條例第30條規定，不能請求賴榮清分割移轉登記系爭契約後附實測圖所示系爭土地之40坪面積土地所有權予被上訴人，或將40坪土地換算為應有部分，移轉予被上訴人使雙方保持共有，惟雙方既於系爭契約補充批明載明俟日後可分割移轉時，賴榮清隨即無條件移轉登記予被上訴人，即屬明白約定預期於不能之情形除去後為給付，則系爭契約應為有效。
2.次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。是解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。查系爭契約針對買賣不動產標的之標示為：○○○鄉○○○段第96之
9號內實測四拾坪買賣，其寬度壹拾八台尺深度依測量為準，其位置現乙方建造房屋中毗連之南片為買賣之事」（見原審卷一第9頁)，且於系爭契約後附有實測圖，可見系爭契約形式上係約定「分割出售系爭土地之特定位置」之買賣，而非約定「系爭土地之應有部分」之買賣；然因系爭契約第3條已載明：「甲（即被上訴人）在於買賣履行期間內可移轉時應再立杜賣證書並申請手續買賣移轉登記一切書類交與乙（即賴榮清）蓋章清楚後付甲辦理手續乙不得刁難情事」（見原審卷一第6頁)，則探求上開約定之真意，應認為系爭契約之買賣標的物形式上雖為系爭土地之特定位置40坪，但雙方並不排除特定部分買賣之分割登記如法令有限制，得換算為應有部分而辦理應有部分之移轉登記，使被上訴人成為共有人之選項，始有上開系爭契約第3條加註「可移轉時」，而非「可分割時」之約定；否則上開契約第3條儘可載明「限於法令允許分割時」，而非「可移轉時」之字句。
3.再按每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割，此觀現行農發條例第16條規定自明。又參照最高法院75年台上字第404號判例：「單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。」意旨之反面解釋，倘出賣人有不能將特定部分分割後移轉登記與買受人之情形，買受人即非不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與出賣人共有該土地。查系爭土地約定買賣之土地面積為40坪，出賣人賴榮清既因依現行農發條例第16條限制，而有不能將該40坪特定部分土地分割移轉登記予被上訴人之情形，則被上訴人自得請求出賣人按該40坪計算之系爭土地應有部分20.35%【計算式：〈40×3.3058＝132.23平方公尺(小數點二位以下四捨五入)，132.23/649×100%＝20.37%）移轉登記予被上訴人，而維持共有關係。又賴榮清雖於84年11月1日經法院宣告禁治產，由其配偶劉澄妹任監護人，系爭土地復於91年11月1日以贈與為原因移轉登記予上訴人；然賴榮清已於94年11月2日死亡，上訴人為賴榮清之繼承人之一，亦為系爭土地所有權人，依法繼承賴榮清基於系爭契約之出賣人地位，而應負擔移轉系爭土地應有部分20.35%予被上訴人之義務。是被上訴人依系爭契約及繼承之法律關係，請求上訴人將系爭土地應有部分20.35%移轉登記予被上訴人，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人主張系爭契約為其與上訴人之被繼承人賴榮清所簽訂之情，尚屬可採；上訴人抗辯系爭契約非真正云云，洵無可取。從而，被上訴人依系爭契約及繼承之法律關係，請求上訴人將系爭土地按40坪面積計算之應有部分20.35%移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審就此部分判命上訴人如數給付，並酌定相當數額，為准許假執行之宣告，於法並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，經本院逐一斟酌後，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年5月22日
民事第十九庭
審判長法官魏麗娟
法官黃明發法官吳麗惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月22日
書記官黃家麟附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。