裁判字號： 臺灣 高等法院臺中分院99年上字第185號民事判決
裁判日期：民國99年07月20日
裁判案由：返還土地
臺灣高等法院臺中分院民事判決99年度上字第185號上訴人癸○○訴訟代理人乙○○上訴人辛○
丁○○子○○原名 蕭雯玲 .丑○○壬○○丙○○甲○○戊○○庚○○兼上十人共同訴訟代理人己○○被上訴人寅○○訴訟代理人 吳光陸 律師複代理人卯○○上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國99年4月13日臺灣彰化地方法院第一審判決（98年度訴字第624號），提起上訴，本院於99年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：（一）彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地所有權應有部分811/2101及同段802地號土地所有權全部為伊於民國98年5月21日自台灣彰化地方法院96年執字第27205號強制執行事件承受，現已辦妥所有權登記，惟，系爭土地上有上訴人所有、部分繼承自其等被繼承人 蕭清 四之地上物存在，而上訴人並無使用系爭土地之權源，是伊自得依民法第767條及第821條規定，請求上訴人拆除上開地上物並返還系爭土地。又上訴人無權而使用系爭土地，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊自得請求上訴人返還所受不當得利；且參照土地法第97條第l項所定租金以申報總價年息10%為上限，爰以申報總價年息5%計算。（二）伊否認上訴人所稱系爭土地原為 蕭清四 購買之事，系爭上地既原登記為上訴人癸○○所有，依土地法第43條，有絕對效力；縱係蕭清四購買，但既登記予其妻即上訴人癸○○，應屬蕭清四婚姻中贈與，依當時之民法第1017條第l項規定，為上訴人癸○○之原有財產，仍非蕭清四所有，況依民法親屬編施行法第6條之l規定之法理，在蕭清四死亡後，既仍登記上訴人癸○○所有，更應認非蕭清四所有，從而，本件自無民法第425條之l「土地及其上房屋同屬一人所有」規定之適用或類推適用。況該規定係88年4月21日增訂，依民法債編施行法第l條，並不溯及既往，是系爭土地先前既均係於該規定增訂前移轉，自均不適用該規定。再者，對照65年12月間之林務局航測圖與田中地政事務所98年10月9日複丈之複丈成果圖（即原審判決附圖）可知，附圖之C、D、H、I部分均未呈現在航測圖上，是此部分應非於65年7月30日過世之蕭清四所建，應為現使用該部分之上訴人己○○所建，而上訴人己○○既非土地所有權人，更無民法第425條之l適用。（三）伊亦否認上訴人所稱地價稅等由蕭清四繳納一節，縱有繳納，亦與租金為使用土地之代價不同，故非租賃，至多僅為蕭清四與地主即上訴人癸○○間有使用借貸關係，參照最高法院59年台上字第2490號判例意旨，該使用借貸效力不及於伊，上訴人仍屬無權占用。另本件執行與民法第871條係併付拍賣非抵押物之情形不同，自無法如上訴人主張之適用該規定。（四）若採信上訴人主張而認其等因租賃關係而可使用系爭土地，則其等亦應給付租金，依民法第425條之l第2項規定，伊亦得請求上訴人依上開計算方式給付租金等情，爰依上開規定提起本件訴訟，先位聲明求為命⒈上訴人應將坐落上開801地號土地上如附圖所示A部分面積252.20平方公尺之地上物拆除，將土地返還被上訴人及其他共有人。⒉上訴人應將坐落上開802地號上如附圖所示B部分36.95平方公尺、C部分
795.28平方公尺、D部分120.09平方公尺、E部分246.49平方公尺、G部分88.90平方公尺、H部分27.12平方公尺之地上物及I部分鐵架水塔2.44平方公尺拆除，將土地返上訴人。⒊上訴人應自98年5月21日起至交還上開土地之日止，按年給付上訴人43,720元之判決；備位聲明求為如先位聲明⒊所示之判決。
二、上訴人則以；（一）系爭土地原係蕭清四於61年間出資向訴外人 蕭張類 、 蕭長齡 購買，惟因地目為「田」，而登記於具自耕農身分之其妻癸○○名下，其後並經蕭清四於其上搭建系爭建物。是除系爭經伊等繼承之建物原為蕭清四所有外，系爭土地原實亦為蕭清四所有；又系爭上地雖以蕭清四之妻名義登記，惟因係其夫妻關係存續中所購買，且非其妻之特有財產或原有財產，依民法第1016條、第1017條第2項規定及最高法院55年台抗字第161號、63年台上字第522號判例，仍應認屬其所有。則系爭土地及其上之系爭建物既原同屬一人即蕭清四所有，依民法第425條之l第l項規定，系爭建物對系爭土地自有租賃權存在，故被上訴人請求拆屋交地，並無理由。又上開規定雖係88年始增訂，惟，增訂前已有最高法院48年台上字第1457號判例意旨揭示相似內容，是就增訂前所發生之本件情形，本於該規定側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現、基於房屋既得使用權保護原則之考量等之立法意旨，仍應可類推適用。（二）縱認本件無民法第425條之l之適用或類推適用，因上訴人癸○○同意蕭清四在系爭土地上搭蓋建物，蕭清四則以繳納系爭土地之地價稅暨其他相關費用為使用土地之代價，是蕭清四與上訴人癸○○問就使用系爭土地，應可評價為有償之租賃關係，而依民法第425條第l項、第425條之l第l項前段、第426條之l、強制執行法第98條第l項、第2項等規定之規範目的及債權物權化之趨勢考量，應可類推適用此等規定，推定原租賃關係於系爭建物得使用期限內，仍繼續存在於兩造間。（三）縱認本件使用土地之法律關係非屬租賃，惟，蕭清四既係經上訴人癸○○同意始於系爭土地上搭蓋建物，與自始無權占用他人土地興建房屋之情形不同，如僅因嗣後上地移轉而成無權占有致需拆除建物，亦非情理之平，且對房屋所有人及社會經濟均屬不利，參酌前開規定之規範目的，應容許由兩造先協議土地之租金數額，使系爭建物於得使用之期限內，得以繼續存在於系爭土地上，始符合前揭規定之立法意旨；又本件兩造並未就使用土地之租金數額進行協議遂行起訴，程序顯有欠缺。另觀諸於民法第877條所定情形，得將建物與所座落設定抵押之土地併付拍賣，並將建物之拍賣價金返還該建物所有人，則本件伊等所有系爭建物係興建於系爭土地設定抵押權之前，被上訴人卻得依民法第767條規定請求將其拆除，不僅使伊等遭受重大損失、對社會經濟造成不利之影響，其利益衡量、價值判斷亦顯失均衡。（四）退萬步言，縱認伊等占用系爭土地為無權占有，惟因該地並非繁榮地段，出入仰賴伊等所興建之狹窄橋樑，被上訴人依土地法第97條規定請求按年息5%計算不當得利，亦有不當等語，資為抗辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人訴請上訴人拆除系爭土地上如附圖所示A、B、C、D、E、G、H及I之建物，並將系爭土地交還予被上訴人，暨請求上訴人自98年5月21日起至交還系爭土地之日起，按年連帶給付被上訴人43,720元，為有理由，應予准許。而為被上訴人勝訴之判決。並依民事訴訟法第396條第l項，就本件拆除地上物交還土地之事宜，定3個月之履行期間。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：（一）原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（二）第一、二審訴訟費用均由被上訴人負檐。（三）如為不利上訴人之判決，請准上訴人提供擔保免為假執行。被上訴人則答辯聲明求為判決：（一）上訴駁回。（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項
（一）系爭土地（重測前為社頭段269-6、269-7地號）係於62年2月24日由訴外人蕭張類、蕭長齡移轉登記予上訴人癸○○，於75年6月6日由訴外人 蕭金塗 因拍定取得後，嗣於75年7月l日由訴外人 劉明清 因買賣取得。其後訴外人劉明清遭強制執行，被上訴人於98年5月21日自臺灣彰化地方法院96年執字第27205號強制執行事件承受系爭土地，現已辦妥所有權登記，為所有權人。
（二）田中地政事務所98年10月9日複丈之複丈成果圖無誤。
（三）系爭土地上之地上物占用系爭土地之情形為如上開複丈成果圖所示A部分面積252.20平方公尺、B部分36.95平方公尺、C部分795.28平方公尺、D部分120.09平方公尺、E部分246.49平方公尺、G部分88.90平方公尺、H部分27.12平方公尺之地上物及I部分鐵架水塔2.44平方公尺。
（四）上開複丈成果圖之F部分已經原審法院點交完畢，交付被上訴人。
（五）蕭清四為上訴人癸○○之夫，上訴人辛○、己○○、丁○○、戊○○、庚○○之父，上訴人子○○（原名蕭雯玲）、丑○○、壬○○、丙○○之祖父，上訴人甲○○之公公（參見原審卷第31頁至40頁所附繼承記統表及戶籍謄本）。
五、本院之判斷：
（一）查被上訴人於98年5月21日自臺灣彰化地方法院96年執字第27205號強制執行事件承受系爭土地，現已辦妥所有權登記，為所有權人；系爭土地係於62年2月24日由蕭張類、蕭長齡移轉登記予上訴人癸○○，75年間由蕭金塗拍定後再轉讓予劉明清，劉明清因遭強制執行而由被上訴人拍定；系爭土地上之地上物，除F部分已經執行法院點交完畢，交付被上訴人外，其餘地上物占用系爭土地之面積，為如附圖所示A部分面積252.20平方公尺、B部分面積36.95平方公尺、C部分795.28平方公尺、D部分120.09平方公尺、E部分246.49平方公尺、G部分88.90平方公尺、H部分
27.12平方公尺及I部分鐵架水塔2.44平方公尺，其中G、A建物均為蕭清四所建，蕭清四為上訴人癸○○之夫，上訴人辛○、丁○○、己○○、戊○○、庚○○之父，上訴人子○○、丑○○、壬○○、丙○○之祖父，上訴人甲○○之公公等情，有田中地政事務所98年10月9日複丈之複丈成果圖、土地謄本、彰化縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、照片7張、蕭清四繼承系統表、戶籍謄本、臺灣省彰化縣土地登記簿、臺灣彰化地方法院民事執行處98年12月25日彰院賢96執丙字第27205號函等件在卷可稽（見原審卷第6-13、31-40、46-64、119頁），復為被上訴人及上訴人癸○○、辛○、丁○○、子○○、丑○○、壬○○、丙○○、甲○○、己○○、戊○○、庚○○所不爭執，堪信為真實。被上訴人雖以65年間之航照圖（見一審卷第187頁）主張，65年間系爭土地上並未存有如附圖上之C、D、H、I建物，故C、D、H、I建物恐非為蕭清四所興建云云，然上訴人癸○○、辛○、丁○○、子○○、丑○○、壬○○、丙○○、甲○○、己○○於原審均陳稱C、D、H、I建物為蕭清四所興建等語（見原審卷第166頁），於本院準備程序中，受命法官就此特別再予訊問，上訴人及其訴訟代理人己○○、乙○○復堅稱系爭建物確係蕭清四所蓋無訛不移（見本院卷第41頁反面），其後更提出上訴理由狀，堅稱：系爭建物確係蕭清四生前興建完成或興建中（僅其有資力及家庭經濟大權，上訴人等則無之），而由伊等繼承取得等語（見本院卷第51頁）。是稽諸上開情形，縱蕭清四係於65年間死亡，亦不無於其死亡前即出資動工興建C、D、H、I建物，迄65年間航照圖拍攝完畢後，始竣工完成並由上訴人繼承取得之可能，參以被上訴人就C、D、H、I建物究為何人所出資興建並無法舉證，故尚難僅以上開65年間之航照圖即遽認定C、D、H、I建物非為蕭清四所建。
（二）按登記之推定力係指不動產物權經登記者，推定其登記狀態之物權與真實物權一致之效力。亦即不動產物權苟經登記，即推定其與實體法之權利一致，具有該登記所表示之實體法上權利義務關係。蓋登記乃不動產物權公示之方法，為保障其真正，登記機關對於不動產物權登記之聲請，均為嚴格之實質審查。經國家機關為實質審查，解為具有推定真正之效力，自不為過。況占有係動產物權之公示方法，在民法上具有權利推定之效力（民法第943條參照）。同為公示方法之不動產物權登記，依公示方法所表彰之物權，自其應具有權利存在之概然性理論而言，解為具有推定力，亦非無據。換言之，土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱其登記具有撤銷或無效等原因，而在實體法上對於他人（真正權利人）負有變更登記之義務，但在該他人未提起塗銷登記之訴，並獲勝訴確定判決以前，究難否定其登記所生之效力。經查：系爭土地於62年2月24日既登記為上訴人癸○○所有，且未據他人提起塗銷登記之訴並獲勝訴確定判決，自難否定其登記所生之效力。上訴人等雖辯稱：當時上訴人癸○○為家庭主婦，系爭土地實由蕭清四所購買，因其不具自耕農之身分，始將地目為田之系爭土地以上訴人癸○○之名義登記云云，然前開上訴人就其等所辯並未能舉證證明，且當時亦未曾提起塗銷登記之訴、並獲勝訴判決確定，故其等前開所辯並不可採。又縱認系爭土地確由蕭清四出資所購買，但既登記給上訴人癸○○所有，應屬蕭清四婚姻中贈與，依當時之民法第1017條第1項規定「聯合財產中，夫或妻於結婚時所有之財產，及婚姻關係存續中取得之財產，為夫或妻之原有財產，各保有其所有權。」，為上訴人癸○○之原有財產，自非蕭清四所有。況參照民法親屬編施行法第6條之1規定「中華民國七十四年六月四日以前結婚，並適用聯合財產制之夫妻，於婚姻關係存續中以妻之名義在同日以前取得不動產，而有左列情形之一者，於本施行法中華民國八十五年九月六日修正生效一年後，適用中華民國七十四年民法親屬編修正後之第一千零十七條規定：一、婚姻關係尚存續中且該不動產仍以妻之名義登記者。二、夫妻已離婚而該不動產仍以妻之名義登記者。」之法理，在蕭清四死亡後，既仍登記上訴人癸○○所有，更應認非蕭清四所有。綜上，上訴人辯稱：系爭土地實為蕭清四所有云云，非有理由，不足採信。
（三）次按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第767條定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。換言之，不動產之登記有推定力，故請求人以不動產登記主張其為所有人時，占有人對其所有權之欠缺，應負舉證責任。占有人抗辯非無權占有者，尚應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明者，應認請求人之請求為有理由。經查：系爭土地為被上訴人所有，其上有蕭清四所建、由上訴人等所繼承之如附圖所示A、B、C、D、
E、G、H及I之建物，已詳述如前，上訴人等雖辯稱：系爭土地之地價稅暨其他相關費用均由蕭清四繳納，故蕭清四自興建系爭土地上之建物起，其與當時系爭土地之登記名義人上訴人癸○○間，就使用系爭土地之關係，應可評價為有償之租賃關係（以蕭清四繳納系爭土地之地價稅暨其他相關費用為代價），亦或是因為蕭清四興建系爭土地上建物初始曾徵得其妻即上訴人癸○○同意，是蕭清四對癸○○已取得基地利用權，彼此具有使用借貸關係，均屬有權占有云云，然：
⒈上訴人等對於系爭土地之地價稅暨其他相關費用均由蕭清
四繳納一節，未能提出證據以實其說；且縱蕭清四確有繳納稅款之行為，其與當時之系爭土地登記名義人上訴人癸○○為夫妻關係，而同居共財，縱為此支出共同生活之費用，亦難認因此成立租賃關係，是上訴人等援民法第425條第1項、第426條之1、強制執行法第98條第1項、第2項之規定，辯以基地租賃關係對系爭土地之受讓人仍屬存在等語，尚難憑採。又「使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」（最高法院59年臺上字第2490號判例之意旨參照），是縱本件系爭土地上建物之所有人蕭清四當時確曾獲得妻子即土地登記名義人上訴人癸○○之同意，取得系爭土地之使用權，然使用借貸並無民法第425條第1項之適用，該使用借貸效力不及於系爭土地之受讓人甚明，蕭清四之繼承人即本件上訴人等，對於系爭土地仍屬無權占用。
⒉「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」民法第425條之1載有明文。而該條文係88年4月21日民法修正時增訂，依民法債編施行法第1條規定：
「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」可知，並不溯及既往適用。是本件並無適用民法第425條之1規定之餘地，惟倘若援引上開規定之立法精神，認有就修正施行前所生之債，類推適用之必要，則本件亦不符合「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之前提要件，蓋系爭土地上之建物為蕭清四所有，系爭土地則為癸○○所有，已敘述如前，故於系爭土地所有權移轉時，無法推定土地受讓人與建物所有人間在房屋得使用期限內，有租賃關係亦明。前揭被告依第425條之1第1項前段意旨主張就系爭土地有權占有，並無可採。
（四）上訴人等另辯以：依民法第877條、第866條第2項、第3項規定之意旨，本件系爭土地上之建物當初應依第877條第2項規定併付拍賣，並將拍賣價金返還予建物之所有人即上訴人等，故被上訴人今請求伊等拆屋返還系爭土地並無理由云云。惟本件上訴人等所有之建物係興建於系爭土地設定抵押權之前，且自始至終並無建物與土地同屬一人之情形，已如前述，是尚難認與前開法條之立法意旨相符，亦無與社會經濟考量相涉之餘地可言，被上訴人依執行程序拍定取得系爭土地後，依法請求無權占有系爭土地之被告等返還系爭土地，要無違誤之處。
（五）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。經查：本件上訴人等既無任何正當權源而占用系爭土地，顯獲得無須支付租金之利益，為無法律上原因而受利益，且上訴人等之行為係侵害被上訴人所有權之使用收益，當然致其受有損害，自該當於民法第179條不當得利之要件，揆諸前開規定及說明，被上訴人請求上訴人等返還其所受利益，洵屬有據。茲應審酌者為上訴人等所受利益而須予返還之數額為何？按城市地方租用基地建築房屋之土地租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限，此觀土地法第105條、第97條第1項之規定自明。而無權占用他人土地設立地上物，計算不當得利之損害金之情形，依理應同此解釋。又依土地法施行法第25條規定：「土地法第97條所謂土地及建物之總價額，土地價額應依法定地價，建築物價額，依該管市縣地政機關估定之價額。」，而法定地價，依土地法第148條規定，指土地所有權人依土地法所申報之地價，並非指平均地權條例第46條所規定之公告土地現值而言。查如田中地政事務所98年10月9日複丈之複丈成果圖所示A、B、C、D、E、G、H及I之建物所坐落之系爭土地係位於彰化縣社頭鄉，96年1月當期申報地價均為每平方公尺280元，801地號土地面積為820.81平方公尺，權利範圍2101分之811，地目田，802地號土地面積為2983.89平方公尺，權利範圍全部，地目田等節，有土地登記謄本附卷可佐（見一審卷第6、7頁），故當期申報總價為924,204元（計算式：【280820.81811/2101】＋【2802983.89】＝924,204，元以下四捨五入）。又附圖所示A部分面積252.20平方公尺、B部分面積36.95平方公尺、C部分795.28平方公尺、D部分120.09平方公尺、E部分246.49平方公尺、G部分88.90平方公尺、H部分
27.12平方公尺及I部分鐵架水塔2.44平方公尺等情，除據上訴人癸○○、辛○、丁○○、子○○、丑○○、壬○○、丙○○、甲○○、己○○自認在卷外，並有上開複丈成果圖在卷可考（見同卷第93-1頁）；系爭土地附近均為農地，有一簡易橋樑連接草仔埤巷與外聯繫，距離聯外道路中山路約5分鐘之路程，非屬繁榮等情，經原法院偕同兩造至現場履勘無訛（見同卷第89頁），本院斟酌該基地之位置、工商業繁榮之程度及上訴人等利用土地之經濟價值及所受利益等情形，認此相當於租金之不當得利，以上揭系爭土地申報總價額年息百分之5計算，乃屬允當，故而上訴人應給付被上訴人相當於租金之利得為每年46,210元（計算式：【88,7155%】＋【835,4895%】＝46,210，元以下四捨五入）。原告於98年5月21日因拍賣登記為系爭土地所有權人，有土地登記謄本在卷可按（見同卷第
6、7頁），其請求上訴人等給付自98年5月21日起至交還系爭土地之日止，按年給付相當於租金之利得43,720元，即有理由。
六、綜上，被上訴人訴請上訴人等拆除系爭土地上如附圖所示A、B、C、D、E、G、H及I之建物，並將系爭土地交還予被上訴人，暨請求上訴人等自98年5月21日起至交還系爭土地之日起，按年連帶給付被上訴人43,720元，為有理由，應予准許。原法院因而為上訴人等敗訴之判決，判命上訴人等拆屋還地及給付，並酌定履行期間及為准予假執行、免假執行之宣告，依法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。
中華民國99年7月20日
民事第三庭審判長法官陳照德
法官李平勳法官朱樑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官陳妙瑋中華民國99年7月21日
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