裁判字號：臺灣新北地方法院92年訴字第1380號民事判決
裁判日期：民國92年12月31日
裁判案由：分割共有物
臺灣板橋地方法院民事判決九十二年度訴字第一三八○號
原告中信股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○律師
姚文勝 律師被告丁○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國九十二年十二月十七日言詞辯論終結，判決如左：
主文兩造共有坐落如附表壹所示之房屋及土地應予變賣分割，並按如附表貳所示兩造應有部分比例分配價金。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：㈠如附表壹所示坐落臺北縣永和市○○段建號一二八四號即門牌號碼臺北縣永和
市○○街○○○巷○○弄○號房屋所有權全部及其坐落土地即臺北縣永和市○○段○○○○號土地所有權應有部分四分之一為兩造所共有，原告就土地所有權應有部分為六分之一，被告就土地所有權應有部分十二分之一，原告就建物所有權應有部分四分之三，被告就建物所有權應有部分為四分之一。前開共有物幾經原告請求被告分割，均未獲被告同意，經雙方多次協議分割不成。
㈡依建物登記謄本記載，系爭建物包含地上一、二層、騎樓及地下層，總面積為
三二九．九二平方公尺，且系爭建物雖為兩造共有，惟其中一、二樓長年以來未經雙方協議即為被告所占用，原告曾於民國九十一年八月二十六日委請律師發函予被告協商解決相關事宜，並提供分割方案，惟迄未能達成協議。
㈢系爭共有物之地下室並非原告使用，亦未出租或出借予第三人作為倉庫或停車
場之用，原告復未與被告或其前手約定分管，被告主張系爭共有物有分管之事實，應負舉證之責。又系爭共有物中之地下室僅係一般公寓之地下室，室內並有水箱等障礙物，雖以樓梯可通往一樓街道，然樓梯均十分狹窄，且一樓出口位置為一般住居巷弄，無任何商業用途。又雖有斜坡道可連通隔鄰建物之地下室，然該斜坡道寬度僅能容機車通行，且與隔鄰建物地下室相連接處，並無獨立車道可通往一樓，更無法做為停車場之用，因而長期以來均為閒置狀態。而該地下室前因長期閒置，無人管理，致遭他人無權占有，堆置雜物，嗣經原告發現後，始自行雇工將地下室騰空清理乾淨，至斜坡通道末端設置鐵門一事，乃因先前隔鄰地下室停車場屢履發生停放車輛遭不明人士砸損事件，疑係經由系爭地下室至隔鄰停車場，為杜爭議起見，停車場負責人乃設置鐵門並加鎖管制。
㈣被告所提由被告單獨取得一、二樓部分之所有權，另由原告單獨取得地下室所
有權之分割方案，對原告殊屬不公。蓋系爭建物之地下室價值甚低，且無任何商業用途，且據原告委託仲介公司鑑價結果，系爭建物一樓為店面，面積十點九五坪，現值每坪二十萬元，原告應有部分所占價值新臺幣（下同）一百六十四萬二千元，被告應有部分價值為五十四萬六千元，二樓為住家，面積十點九五坪，現值每坪十二萬元，原告應有部分所占之價值為九十八萬五千二百元，被告應有部分所占價值為三十二萬七千六百元，騎樓（即附屬建物陽台）面積二點一坪，每坪二十萬元，原告應有部分價值為三十一萬四千元，被告應有部分價值為十萬零四千元；地下室無法做商業使用，一般公寓地下室均閒置，而原告前向被告提議之分割方案，由被告以二百九十萬元承購原告之應有部分四分之三；或原告以一百萬元承購被告之應有部分，即係考量系爭共有物之價值集中在一、二樓及騎樓，地下室並無經濟價值之特性，基於公平原則，以系爭共有物之市價，按兩造應有部分之比例，分別訂定一方承受他方應有部分之價格，惟未為被告接受。
㈤如依被告之分割方案，由其取得一、二樓及騎樓之所有權，而由原告取得地下
室之所有權，再由被告補貼原告五十萬元，對原告而言殊屬不公，蓋被告之應有部分僅四分之一，原告則為四分之三，倘由應有部分較小之被告取得價值甚高之一、二樓（及騎樓），而由應有部分較大之原告取得價值甚低之地下室，顯有違公平原則。
㈥被告雖在共有物分割前長期使用系爭建物一、二樓，然查兩造間並未就系爭共
有物之使用訂有任何分管協議，被告長期以來未付分文即使用系爭建物之一、二樓，原告權益已有損害，如仍將經濟價值較高之一、二樓分由被告取得，顯失公平。
㈦按各共有人，得隨時請求分割共有物，民法第八百二十三條定有明文。又該條
第一項因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者，僅因聚族而居之傳統關係，究難認有不能分割之情形存在，故兩造共有之系爭建物，既無特約不許分割，亦無不能分割之情形，爰依民法第八百二十三條之規定，請求以變價分割之方式，分割系爭如附表壹所示之土地及建物。
三、證據：提出房屋稅繳款書影本一件、建物登記謄本影本一件、律師函影本二件、戶籍謄本一件、土地登記謄本一件、公司變更登記事項卡一件、照片三幀、鑑價表影本一紙；另聲請本院至現場勘驗並測量系爭共有物之現況。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：被告向前手買受時，系爭建物即已約定分管，一、二樓部分由被告之前手使用，地下室由原告使用，原告並曾出租或出借予第三人作為倉庫及停車場之用，如原告請求分割，被告希望以原物分割為分割系爭共有物之分割方法，即一、二樓分由被告取得，地下室由原告取得所有權，以符合共有物目前使用現況。
三、證據：提出照片一幀、信函影本一件、殘障手冊影本二件、預約回診單影本一件、病歷摘要影本一件。
丙、本院依職權向臺北縣中和地政事務所查明系爭建物如為原物分割時，其地下層是否得為單獨建號之登記？地下層是否得與第一層、第二層為不同建號之登記？其登記有無牴觸土地法或其他建築相關法令？理由
一、原告起訴主張如附表壹所示坐落臺北縣永和市○○段建號一二八四號即門牌號碼臺北縣永和市○○段○○○巷○○弄○號房屋所有權全部及其坐落土地即臺北縣永和市○○段○○○○號土地所有權應有部分四分之一為兩造所共有，原告就土地所有權應有部分為六分之一，被告就土地應所有應有部分十二分之一，原告就建物所有權應有部分四分之三，被告就建物所有權應有部分十二分之一，前開共有物幾經原告請求被告分割，均未獲被告同意；系爭共有物中之一、二樓長年以來均為被告占用，又經濟價值較低之地下室則閒置無用，而系爭共有物並無特約不許分割，亦無不能分割之情形存在，爰依民法第八百二十三條之規定，請求以變價分割之方式，分割系爭如附表壹所示之土地及建物。
二、被告固自認其係系爭如附表壹所示房屋及土地之共有人，惟以其向前手買受時，系爭建物即已約定分管，一、二樓部分由被告之前手使用，地下室由原告使用，原告並曾出租或出借予第三人作為倉庫及停車場之用，如原告請求分割，被告希望以原物分割為分割系之共有物之方法，即一、二樓分由被告取得，地下室由原告取得所有權，以符合共有物目前使用現況等語，資為抗辯。
三、本件經兩造當庭協議簡化爭點如后：㈠兩造不爭執之事項：
１、系爭坐落臺北縣永和市○○街○○○巷○○○弄○號建物為兩造共有，原告應有部分四分之三，被告應有部分四分之一；兩造均系爭坐落臺北縣永和市○○段○○○○號土地之共有人，原告應有部分六分之一，被告應有部分十二分之一。
２、系爭建物無增建，其坐落位置及面積如臺北縣中和地政事務所九十二年九月二十六日土地複丈成果圖所示。
３、系爭共有物無不得分割之情形，亦無不分割之協議，目前無法協議分割。㈡兩造爭執之事項：
１、系爭共有物以原物分割或變價分割為宜？
四、本件原告主張系爭坐落臺北縣永和市○○街○○○巷○○○弄○號建物為兩造共有，原告應有部分四分之三，被告應有部分四分之一；兩造均系爭坐落臺北縣永和市○○段○○○○號土地之共有人，原告應有部分六分之一，被告應有部分十二分之一，又系爭共有物無不得分割之情形，亦無不分割之協議，目前無法協議分割之事實，業據其提出土地及建物登記謄本各一件為證，並經兩造協議所不爭執，堪信為真實。次查系爭如附表壹所示建物並無增建，其坐落位置及面積如臺北縣中和地政事務所九十二年九月二十六日土地複丈成果圖所示，又其中地下室測量結果面積合計為二四○點八八平方公尺，與原竣工平面圖一致，其建物登記謄本登記面積為二五○點五一平方公尺有誤，應予更正為二四○點八八平方公尺，另附屬建物登記騎樓部分實際應更正為附屬建物陽台，亦有臺北縣中和地政事務所九十二年九月二十九日北縣中地測字第○九二○○二二二三三號函暨複丈成果圖各一件在卷可憑，復經本院依原告聲請至現場勘驗屬實，並制有勘驗筆錄一件附卷可按，且為兩造協議所不爭執，亦堪採信為真實。
五、按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第八百二十三條第一項定有明文。經查本件系爭坐落如附表壹所示永和市○○段○○○○號土地所有權應有部分四分之一及坐落其上建號一二八四號即門牌號碼臺北縣永和市○○街○○○巷○○弄○號第一、二層及地下層房屋所有權全部係兩造所共有，其中原告就土地應有部分六分之一，被告土地應有部分十二分之一，原告就建物應有部分四分之三，被告建物應有部分四分之一，有原告提出之土地及建物登記謄本為證，又原告主張系爭共有物未訂定不分割之協議，亦無不得分割之情形，惟目前無法協議分割，復據兩造協議不爭執，故原告依據民法第八百二十三條第一項之規定，請求分割共有物，於法尚無不合。
六、次按共有物之分割方法法院得因任何共有人之聲請，命為以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第八百二十四條第一項亦有明文。且請求分割共有物之訴，應由法院依前開規定命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。審判上共有物分割方法，在德、日、瑞民法，固以原物分割為原則，價金分配為例外，但我民法對於二者，則無分軒輊，均應由法院斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之，其分割方法縱使選擇兩者之一或併用兩者，亦屬無妨，但就同一共有物對於全體共有人，應採相同之分割方法。又按分割共有物以消滅共有關係為目的，其分割方法，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割，或部分共有人明示就其分得部分，仍願維持共有關係外，不得將共有物之一部分歸部分共有人共有，使創設另一新共有關係（最高法院八十八年度臺上字第一二一○號、八十八年度臺上字第一九三二號、八十八年度臺上字第三一五五號、八十九年度臺上字第一○一○號、八十九年度臺上字第一七九七號判決意旨參照）。
七、經查本件原告主張系爭共有建物之分割方法，係將系爭如附表壹所示之共有建物變價分割；被告則以建物之第一、二層於其買受系爭建物之應有部分時，即由其前手與原告約定分管，故該第一、二層建物係由被告占有使用中，另地下層部分則由原告分管，之前由原告出租予第三人供作倉庫及停車場之用，為符合系爭共有建物使用現況，故請求原物分割，即將建物部分之第一、二層分歸被告單獨取得所有權，另地下層則分歸原告單獨取得所有權等語。經查系爭共有建物係屬五層鋼筋混凝土造房屋，為公寓大廈，其中第一層為被告經營之裁縫店及廚房，一、二樓有內梯相通，二樓有二房一衛浴，無獨立出入口，地下室空置有二樓梯通往一樓街道，與一、二樓無內梯相通，另有二儲水槽及污水槽、斜坡車道，斜坡車道末端有鐵門與隔鄰地下室相通，鐵門上鎖，隔鄰地下室為原告所有出租他人，鐵門鑰匙由該承租人設置保管等情，業據本院至現場勘驗屬實，並制有勘驗筆錄一件附卷可憑（見本院九十二年九月十五日勘驗筆錄），故系爭建物中之地下室與第一、二層係分開使用，且有獨立出入口，應堪認定。然經本院依職權向臺北縣中和地政事務所查詢系爭建物之第一、二層及地下室得否分別為單獨編列建號而為所有權登記？經該所函復：「本案建物屬區分所有，地下層得否單獨編列建號而為登記？應依土地登記規則第八十二條之規範，又本案建物已辦竣建物所有權第一次登記，如需將地下層另編建號，則請逕依地籍測量實施規則第二八八、二八九、二九六、二九七條辦理建物標示分割登記，於共有物分割時基地與建物之分配尚應符合公寓大廈管理條例規定」，有該所九十二年十一月二十一日北縣中地登字第○九二○○二五一七四號函附卷可憑。而依土地登記規則第八十二條之規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記」，另地籍測量實施規則第二百八十八條規定：「辦理建物分割，應以已辦畢所有權登記，法令並無禁止分割，及已經增編門牌或所在地址證明，且其分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁之建物為限」，第二百九十七條規定：「區分所有建物共同使用部分，不得分割」，經查系爭建物地下層部分，雖非區分所有建物共同使用部分，而屬專有專用部分，並有定著可為分隔之樓地板或牆壁，惟該地下層部分尚未經戶政機關編列門牌，亦未核發其所在地址證明，揆諸土地登記規則第八十二條、地籍測量實施規則第二百八十八條之規定，自無從視同一般區分所有建物，而申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。故本院如依被告主張之分割方案，為原物分割，將其中第一、二層分歸被告單獨取得所有權，另地下層部分分歸原告單獨取得所有權，將致原告分得之地下層無從辦理建物所有權保存登記，無法再行出賣或讓與他人，而喪失其交換價值，僅剩用益價值，自非適當之方割方法，自以採變價分割，較符合兩造之利益，故本院就系爭如附表壹所示之共有物認宜以變價方式為分割。
八、再按共有人請求分割之共有物，倘係公寓大廈之專有部分，而無法以原物分配於各共有人，須採變賣共有物以價金分配於各共有人之方法分割，因依公寓大廈管理條例第四條第二項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離而為移轉，共有人自應請求就該專有部分與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分合併分割，不得單獨就其中之一請求分割（最高法院八十九年度臺上字第六六六號、八十七年度臺上字第三○四九號判決意旨參看）。而系爭如附表壹所示共有物中之建物部分，係屬公寓大廈之區分所有部分，此觀原告提出之土地及建物登記謄本記載自明，並有臺北縣中和地政事務所前揭函文附卷可按，故原告請求就區分所有之專有部分建物及其基地所有權之應有部分請求合併分割，本院既認系爭建物須採變賣共有物以價金分配於各共有人之方法分割，故原告請求就系爭如附表壹所示坐落臺北縣永和市○○段○○○○號土地兩造應有部分共四分之一請求合併變價分割，於法自屬有據，應予准許。
九、故本院審酌上情，認系爭如附表壹所示之坐落臺北縣永和市○○段○○○○號土地所有權應有部分四分之一及其上坐落臺北縣永和市○○段一二八四建號即門牌臺北縣永和市○○街○○○巷○○弄○號建物所有權全部，均以變賣分割之方式為適宜之分割方法，並分別按兩造如附表貳所示之應有部分比例分配價金。
十、從而，原告依民法第八百二十三條第一項之規定，起訴請求分割系爭兩造共有坐落如附表壹所示土地所有權應有部分四分之一及建物所有權全部，洵屬有據，應予准許。
十一、據上結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十一條第二款，判決如
主文。中華民國九十二年十二月三十一日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法官周舒雁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年一月五日~B法院書記官張坤校~F0~T40┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表壹：（土地）│├─┬───────────────────────────┬─┬────────────┬─────────┬──────┤│編│土地坐落│地│面積││││├───┬────┬────┬────┬────────┤├──┬──┬──────┤權利範圍│備考││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│公頃│公畝│平方公尺│││├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤│１│臺北縣│永和市○○○段││八九○│建│││三三四│四分之一（原告六分│││││││││││││之一、被告十二分之│││││││││││││一）││├─┴───┴────┴────┴────┴────────┴─┴──┴──┴──────┴─────────┴──────┤│附表壹：（建物）│├─┬─┬──────┬────┬────┬─────────────────────────────────┬───┬──┤│││││建築式樣│建物面積（單位：平方公尺）││││編│建│││├─┬─┬─┬───┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┤權利│││││││主要建築│一│二│地│附屬││││││││││││總││││││建物門牌│基地坐落│││││建物││││││││││││││備考││││││材料及│││下│︵││││││││││││││││號│號│││││││陽台│││││││││││││範圍│││││││房屋層數│層│層│層│︶││││││││││││計│││├─┼─┼──────┼────┼────┼─┼─┼─┼───┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼───┼──┤│１│４│臺北縣永和市│臺北縣永│鋼筋混凝│３│３│８│５││││││││││││９│全部│附屬│││８│中興街一三三│和市中信│土造五層│２│２│８│９││││││││││││２││建物│││２│巷三二弄五號│段八九○│樓房│．│．│．│．││││││││││││．││陽台│││１││地號││６│６│０│６││││││││││││０││面積│││││││３│３│４│││││││││││││２││原登│││││││││２│││││││││││││３││記二││││││││││││││││││││││││五○││││││││││││││││││││││││．五││││││││││││││││││││││││一平││││││││││││││││││││││││方公││││││││││││││││││││││││尺有││││││││││││││││││││││││誤│└─┴─┴──────┴────┴────┴─┴─┴─┴───┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴───┴──┘┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表貳：│├──┬──────────┬───────┬───────┬───────────────┬───────────────┤│編號│姓名│共有人就土地│共有人就建物│變賣分割後各共有人得分得價金比│變賣分割後各共有人得分得價金比││││應有部分比例│應有部分比例│例即原應有部分比例（土地部分）│例即原應有部分比例（建物部分）│├──┴──────────┴───────┴───────┴───────────────┴───────────────┤│原告部分：│├──┬──────────┬───────┬───────┬───────────────┬───────────────┤│１│中信股份有限公司│六分之一│四分之三│十二分之二│十二分之九│├──┴──────────┴───────┴───────┴───────────────┴───────────────┤│被告部分：│├──┬──────────┬───────┬───────┬───────────────┬───────────────┤│２│丁○○│十二分之一│四分之一│十二分之一│十二分之三│└──┴──────────┴───────┴───────┴───────────────┴───────────────┘