臺灣臺中地方法院民事判決 106年度豐簡字第730號
原 告 高敏妮
訴訟代理人 高敏裕
被 告 藍春敏
被 告 林翰江
上列當事人間請求減少價金事件，於民國107年1月10日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張（詳見原告歷次書狀及陳述）：
㈠、緣原告買受被告所有坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○號
土地及其上672號建號之建物(門牌號碼：台中市○○區○○
路○段000巷00弄00號，漢宮社區，下稱系爭建物，與土地
合稱系爭不動產)，約定價金為新台幣767萬元，所有權移轉
程序亦於民國102年12月16日辦理完畢，系爭不動產現為原
告所有。因系爭不動產門口前方出入口之土地即同段314、
316地號土地(下稱系爭出入口土地)，為第三人所有，而該
第三人以該地為其所有禁止原告通行，使原告無法進出。被
告於101年已明知系爭出入口土地非既成道路且為他人所有
，並有糾紛，且可能因第三人主張所有權而無法通行，隔年
102年卻於現況說明書，產權糾紛的欄位，勾選「無糾紛」
，明顯惡意隱瞞該瑕疵並出售于原告。且依社會通念，不動
產買賣，除買受不動產為農地、林地等較偏遠不動產外，則
買受住宅類不動產其價值及效用應包含附近有道路可供通行
至該不動產，又系爭房地為漢宮社區，原告買定不動產範圍
亦包含停車位，原告自得認為買受系爭土地理應包含出口道
路能確實供原告自由進出通行，此亦為該不動產通常效用之
範圍。是被告於出售系爭不動產時既明知該重大瑕疵，且該
瑕疵情狀已使系爭不動產形成袋地無法通行，大幅降低系爭
不動產通常之效用，常人若得知系爭不動產出入口有無法通
行之情狀，則可能無意願購買或低於一般房地之價額始有購
買意願，又期間原告因土地通行瑕疵而無法進出，造成必須
向第三人購買系爭出入口土地始得通行，衍生無法完全利用
系爭不動產之利益減損，依法被告應負瑕疵擔保之責，是原
告自得依民法第354條、第359條等規定，請求減少價金50萬
元。
㈡、並聲明：
⒈被告應給付原告50萬元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、系爭建物為84年興建完成，原告於102年間向被告買受系爭
不動產後已辦理所有權移轉登記完畢，原告始於106年間提
起本件訴訟向被告為請求。又被告乃委請專業房屋仲介出售
系爭不動產，於出售時，原告亦不知系爭出入口土地為他人
所有，亦無從得知該第三人嗣後會有原告所述之封路舉動；
且被告於107年1月初前往現場，並沒有發現系爭不動產有遭
封路無法通行之情事，是原告之請求並無理由等語資為抗辯
。
㈡、答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張其於102年間向被告買受系爭不動產，約定價金為
767萬元，所有權移轉程序於102年12月16日辦理完畢，系爭
不動產現為原告所有。又系爭不動產門口前方出入口之土地
即同段314、316地號土地，為第三人所有等語。業據其提出
不動產買賣契約書及實價登錄申報書、台中市○○區○○段
○○○○號土地登記第二類謄本、現場照片及地籍圖等件為證
。被告除以前詞置辯外，對於上開事實亦不爭執，當堪信屬
實。
㈡、原告主張其向被告買受系爭不動產，而系爭不動產之系爭出
入口土地為第三人所有，因第三人禁止原告通行，已減損系
爭不動產之通常效用，被告應負瑕疵擔保責任，其得請求減
少價金等語。被告則否認之，並以前詞置辯。按物之出賣人
對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受
人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效
用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不
得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所
保證之品質。民法第354條定有明文。惟該條所稱之瑕疵擔
保責任，應指出賣標的物本身而言。查，本件依原告之主張
，可知原告所稱之瑕疵，並非系爭不動產本身，而係系爭不
動產以外之社區通路遭第三人地主禁止通行，則原告據此主
張被告應負瑕疵擔保責任，與上開規定已有未合。又被告已
否認其於出賣系爭不動產予原告以前確已知悉此情事，觀之
原告所提系爭不動產及其鄰近土地地籍圖（見本院卷第15頁
），可知原告主張之系爭出入口土地，並非毗鄰被告所出賣
之系爭不動產，中間尚間隔他筆土地，且與系爭不動產尚有
一段距離，堪信被告所辯尚非無稽。此外，原告亦無積極證
據足資證明被告於出賣系爭不動產予原告前確已知悉該情事
。原告亦自陳系爭出入口土地之地主係於106年3月間始為封
路之舉，被告自無從於102年間出賣系爭不動產予原告時，
即預知該第三人嗣後會有封路之舉。則原告以被告未於不動
產現況說明書加以記載告知，顯係惡意隱瞞該瑕疵而將系爭
不動產出售予原告，亦難遽採。故而，本件原告主張依民法
第354條、第359條等規定，請求被告減少價金，尚屬無據。
四、綜上所述，本件原告主張尚屬無據。從而，原告主張依民法
第354條、第359條等規定，請求被告給付原告50萬元，為無
理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年1月24日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法官洪堯讚
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月24日
書記官蔡伸蔚