裁判字號：臺灣臺南地方法院104年訴字第668號民事判決
裁判日期：民國104年11月04日
裁判案由：清償債務
臺灣臺南地方法院民事判決104年度訴字第668號原告 朱士賢 訴訟代理人 蔡雪苓 律師被告 林雅惠 訴訟代理人 王朝揚 律師上列當事人間請求清償債務等事件，本院於民國104年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○○區○○○段○○○○段00000地號（地目田，面積680平方公尺，重測後為德隆段674地號，面積增為1096.91平方公尺，下稱系爭土地）原為原告所有。被告於民國98年8月13日向原告購買系爭土地，雙方約定買賣價金為新臺幣（下同）73萬3,040元，原告於同日以買賣為原因申請辦理所有權移轉登記，並於同年月25日移轉登記於被告名下。惟被告未給付買賣價金，經原告多年催討，並於104年2月10日以臺南原佃郵局第30號存證信函及104年3月3日永康六甲頂郵局第27號存證信函向被告要求給付價金，均未獲理會，為此，爰依買賣契約法律關係提起本件訴訟。
（二）兩造間確實有買賣系爭土地之合意，並無贈與之合意：
1.原告為職業軍人退伍，身強體壯，退伍後持續工作多年，經濟狀況不差。93年5月間原告協助朋友處理事務辦理信託登記，經國稅局審查後認為未符合相關法律規定，裁定原告應繳納本稅及罰鍰共計228萬5,700元，此部分稅款及罰鍰本應由原告友人負責繳納，但因該友人名下已無財產，僅餘1筆農地即系爭土地，原告友人遂於98年7月l日將系爭土地出售移轉予原告（買賣價金用以抵債）。因當時不動產價格尚未飛漲，系爭土地為農地、面積為680平方公尺，故雙方即合意以當時土地之前次移轉現值即每平方公尺1,078元計算，即總價73萬3,040元出售轉讓。
2.兩造於98年間係男女朋友關係，被告曾向原告表示，其離婚後1人要帶4個小孩，又沒有工作，每月應繳之健保費及國民年金支出甚多，如果買1塊農地來參加農保，不但保費可以減半，且投保15年後滿65歲每月即可領取農保年金7,000元等語。後因原告於98年7月取得系爭土地，及該土地經改制前臺南縣政府於98年辦理地籍重測完成，恰於98年8月10日請土地所有權人到場確認土地界址，兩造同去後聽到地政事務所承辦人表示重測後面積增加416.91平方公尺，成為1,096.91平方公尺，如取得系爭土地可據此參加農保後，被告旋即以上開原由向原告表示要購買系爭土地。
3.嗣被告與原告商討系爭土地之買賣事宜，並要求儘快過戶，以便其可以投保農保。原告遂同意以取得系爭土地之同樣價格即73萬3,040元出售予被告，兩造並於98年8月13日共同委請代書訂立買賣契約。因付款時程未定，且買賣價金與上開公契所約定者相同，兩造當時即未另立私契，並以公契內容作為雙方權利義務關係之依據。其後被告向原告表示手頭不寬裕，無法一次付清款項，會儘快將自己的名下房屋出租籌錢，原告當時也不便催促過甚，遂將系爭土地於98年8月25日過戶與被告。然因系爭土地過戶完成時，被告仍未支付款項，原告一方面要求系爭土地之土地所有權狀正本應由原告保管，二方面因原告上開積欠之稅款，經法務部行政執行署臺南分署（下稱臺南分署）執行，並表示可無息分期償還，原告遂要求被告提供系爭土地作為原告分期償還之擔保（也有設定抵押的意思），並經被告同意，但與臺南分署明確約定如原告於5年內未履行分期給付時，臺南分署僅得對系爭土地為處分，不得執行被告其他財產，該署依此即於98年9月8日對系爭土地為查封登記。被告即以系爭土地仍被查封且供擔保中為理由，在臺南分署啟封系爭土地前不願支付土地價金，經原告屢次催討買賣價金，被告均以上開理由拖延不付迄今。
4.原告上開積欠稅款係分期5年繳納，履行完畢之時點為103年9月，惟於102年10月間原告即已提前繳清並啟封土地。
詎被告於103年間，明知系爭土地權狀正本因其未給付買賣價金而由原告保管（原土地權狀之字號為98鹽字第018250號，下稱原權狀），竟向地政事務所謊報土地權狀遺失，另行重新申領103鹽字第004461號土地權狀正本（下稱補發權狀），其所為已涉有使公務員登載不實之罪嫌，更足徵兩造間非屬贈與關係，否則被告自可光明正大向原告索取權狀正本。
（三）對被告答辯之陳述：
1.原告身強體壯，幾10年來從未有住院紀錄，無需旁人照顧，反而是被告及其子女所遇事情甚多，皆為原告在幫忙處理及照顧，如被告女兒需用電腦、兒子需要機車、被告名下房產出租事宜等。又兩造並未同居，更未以夫妻相稱，被告對原告多所要求，例如原告向本院家事法庭聲請收養被告長子 王天弘 乙事，即是被告一再主動要求原告去辦理，但因原告發現被告另有目的，即立刻向法院聲請撤回收養。
2.原告居住在自己出錢購買之臺南市○區○○○路0段000號9樓之8號房屋，被告和其子女則住在臺南市○區○○路2段403巷之舊公寓4樓，兩造僅有交往而未同居。被告係見原告手頭寬裕（原告甫出售自有之臺南市○○區○○路○○○巷○○弄○○號房屋，清償貸款後尚餘100萬元），屢次以其一婦道人家要扶養4名子女、要繳保險費、年關到了有急用等為理由向原告借錢，原告認一碼事歸一碼事，買賣和借貸事宜本可分開處理，遂陸續借款與被告，但此並不影響兩造間買賣系爭土地之法律關係。又原告於兩造交往期間尚有其他借貸關係，如原告於98年12月14日匯給被告之30萬元，即屬借貸關係，係被告親口告知原告其有急用而當面商借，該筆借款嗣後原告亦曾寄發存證信函向被告催討，要求返還此筆借款，被告亦未反駁該筆款項非屬借貸。再者，果如被告所言，兩造有同住之實，系爭土地係原告體恤被告家務辛勞所為之贈與，原告為何不直接在家中交付現金給被告即可，反而要大費周章跑去銀行支出匯費辦理匯款？此係因原告要留下支付借款之憑據，以作為日後催討之用。
3.原告另借款22萬8,000元給被告之原因，係因金豐禾公司為一多層次傳銷公司（即俗稱之直銷公司），銷售產品為購買麗池米之契約。原告因銷售業績良好，已升任金豐禾公司之區副總經理，但身為區副總需一直有新業績才能繼續領取先前的業績獎金，否則不但區副總資格會被取消，先前獎金也不能再領。因當時金豐禾公司發函通知原告，如果於l01年8月底以前沒有新的麗池米契約之業績進來，就會被取消區副總資格，當時因兩造仍是朋友，原告就商請被告購買，並借錢給被告簽約，且由原告保管契約正本，所以支票是直接付款給金豐禾公司，此筆借款有特定用途，同時兩造亦約定若有第三人願意購買麗池米契約，就轉讓上開契約，並將所得款項還給原告。豈料被告故技重施，竟又向金豐禾公司申報麗池米契約正本遺失，請求補發後再擅自將該契約轉讓與其子 林佑銘 ，並拒絕將該筆借款返還給原告。故由上開各節足證原告係出售系爭土地與被告，非被告抗辯之贈與關係至明。
（四）並聲明：
1.被告應給付原告73萬3,040元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造係於96年間透過友人介紹而認識，結識後即進一步交往，因原告身體狀況不佳亟需旁人照料，雙方即於結識不久後進一步同居，除一起偕同出遊外，原告甚至將戶籍遷入被告名下、門牌號碼為「臺南市○○○路○段○○○號9樓之8」之房屋而與被告同住，對外更以夫妻相稱，且參與對方之家族活動，原告更向本院聲請收養被告前夫所生之長子「王天弘」。兩造前於同居交往期間，感情融洽與一般夫妻無異，98年8、9月間原告突然出示系爭土地之權狀與被告，表示甫受讓系爭土地，惟因原告債務纏身，名下不宜有財產，為感謝2人交往期間被告無微不至的照顧，欲將系爭土地贈與被告，且因系爭土地為農地，日後被告亦可有農保之保障，並親自辦理移轉登記於被告名下。是系爭土地實係原告所贈與，僅因原告基於節稅考量而以買賣名義登記，故原告以買賣契約為由請求被告給付買賣價金，於法顯有不合。
（二）原告於98年間8月間將系爭土地移轉登記與被告時，原告仍因積欠稅款債務而遭臺南分署催索稅款，且因欠繳稅款數額龐大，致原告屢遭約談並要求提出還款計畫，因被告對原告贈與系爭土地之舉甚為感動，且不忍原告屢遭臺南分署約談騷擾，故自願擔任原告還款之連帶保證人並以系爭土地供做擔保，且與臺南分署洽談還款計畫，終達成還款協議並由原告按月清償3萬元，直至約102年間始清償完畢。基此，倘系爭土地確為買賣且被告未給付價金，以當時原告仍身負鉅額債務之情形，斷無任令被告積欠買賣價款之理，可見原告所稱系爭土地係出售與被告之情，顯屬虛偽。
（三）原告既因積欠稅款而債務纏身，倘被告真有未給付買賣價金情事，何以自98年迄今已時隔6年，原告未曾向被告催索土地買賣價金，顯與常情有違；且原告所稱買賣價金73萬3,040元，不僅與一般買賣價金為整數之交易習慣不同，更恰為系爭土地移轉登記時之公告現值，此情足徵原告所稱系爭土地係買賣等情，顯非屬實。又系爭土地於98年8月間即已移轉登記完畢，然原告另於98年12月14日匯款30萬元與被告，甚至於101年8月27日另替被告給付買賣麗池米之契約價款22萬8,000元。則綜上可證，系爭土地確係原告贈與被告，而非買賣移轉登記予被告之事實，殆無疑義。原告以買賣之法律關係請求被告給付價金，於法無據。
（四）並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於98年間係男女朋友關係，原告曾於99年間向本院聲請收養被告之子王天弘，經本院以99年度司養字第237號受理在案，後經原告聲請撤回。
（二）系爭土地原為原告所有，於98年8月13日以買賣為原因申請辦理所有權移轉登記，並於同年月25日移轉登記於被告名下。
（三）系爭土地雖以買賣為登記之原因關係，移轉所有權與被告，惟兩造並未另訂立不動產買賣契約書（即俗稱私契），僅簽立向地政事務所申請辦理所有權移轉登記之土地所有權買賣移轉契約書（即俗稱公契）。
（四）被告自系爭土地移轉登記至其名下迄今，未給付任何款項與原告。原告持有系爭土地上開買賣經地政事務所核發之原權狀正本，被告現持有之系爭土地權狀係以遺失為由，另向地政事務所申請後所補發。
（五）原告曾於98年12月14日匯款30萬元至被告中國信託商業銀行申請之帳戶內。。
（六）原告98年間曾因積欠稅款及罰款228萬5,700元，經臺南分署以98年度營稅執特專字第89395號移送執行，因本件被告提供系爭土地擔保，經臺南分署同意後以分期方式繳納，原告於102年10月21日清償上開稅款及罰款完畢。
四、得心證之理由：
（一）原告主張兩造係以「買賣」為原因關係移轉系爭土地所有權，因被告迄未給付買賣價金，爰依買賣法律關係請求被告給付價款，並提出土地、建物所有權買賣移轉契約書及催討之存證信函為證，惟被告否認上情，並以前詞置辯，是本件首應審究者厥為：兩造間是否合意成立系爭土地買賣契約？原告依買賣法律關係請求被告給付買賣價金，於法是否有據？經查：
1.按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年台上第1482號判例意旨參照）。準此，不動產買賣契約是否成立，非以書面為其判斷之依據，尚須視兩造間是否達成買賣合意，及買賣標的物、價金等必要之點是否合致加以認定，苟當事人否認成立買賣契約，自應探究其原由，不得以書面契約逕予認定買賣事實之成立。
2.查原告於98年7月13日經訴外人 王進清 以「買賣」為由而取得系爭土地所有權，嗣於98年8月13日即以「買賣」為原因關係出售與被告，並於同年月25日移轉所有權登記於被告名下，惟被告迄今未給付任何款項與原告。又系爭土地於98年8月間因重測而增加416.91平方公尺，實際面積變為1,096.91平方公尺，且上開以「買賣」為原因關係申請所有權移轉登記，經地政事務所核發之原權狀正本現由原告持有，被告另於104年4月8日以遺失系爭土地所有權狀為由，申請並經地政事務所補發權狀等情，有系爭土地謄本、申請所有權移轉登記及異動索引資料（本院104年度司促字第6206號卷第12頁，本院卷第44至56頁）在卷可稽，亦為兩造所不爭，是原告於上揭時間將系爭土地以「買賣」為原因關係移轉登記所有權與被告，被告並未給付任何款項與原告，及原告持有原權狀、被告持有補發權狀之事實，固堪可採。
3.原告於98年間積欠稅款及罰款200多萬元，經移送臺南分署並經該署以98年度營稅執特專字第89395號（移送案號000000000000）執行事件受理在案；後因被告擔任擔保人提供系爭土地作擔保，經臺南分署同意後於98年9月函請地政事務所辦理查封登記，並辦理分期繳納，原告自98年10月起按月繳納3萬元，於102年10月21日完全清償、102年11月5日終結之事實，有臺南分署104年8月6日 南執仁 98年營稅執特專字第89395號函暨檢送之繳款狀況查詢清單、案件進行情形維護、案件繳納登錄資料及104年10月5日南執仁98年營稅執特專字第89395號函（本院卷第63至68頁、第103頁）附卷可稽，兩造亦不爭執上情，則參酌系爭土地上開移轉情形、原告積欠稅款並自承於「93年5月間」協助朋友處理事務辦理信託登記，經國稅局審查後認為未符合相關法律規定，裁定應繳納本稅及罰鍰共計228萬5,700元，及兩造於98年8月10日因土地重測至現場確認土地界址，經由地政事務所承辦人告知系爭土地重測後面積增加416.91平方公尺，成為1,096.91平方公尺等情（本院卷70頁反面）綜合判斷，因原告自訴外人王進清取得系爭土地所有權時，已知悉積欠稅款而遭追繳之情，苟原告因無資力而急欲出售求現，衡情應待重測面積確定增加，並以市場價格出售，方屬合理且較有利於償還稅款之結果，卻於取得系爭土地所有權後約1個月，即急於移轉所有權，且以重測前面積及低於系爭土地公告現值計算之金額即73萬3,040元（系爭土地以重測後面積及98年公告現值計算合計102萬126元，計算式：1,096.91平方公尺（系爭土地重測後面積）×930元/平方公尺（98年移轉時系爭土地公告現值）=102萬126元】出售與被告，並於所有權移轉登記完畢後，未向買受人即被告要求給付買賣價金，被告亦陳稱當時原告債務纏身，名下不宜有財產一語，足見原告此一移轉系爭土地所有權之行為，係因積欠稅款及罰款遭臺南分署執行在案，為避免系爭土地遭查封拍賣，而與被告虛以「買賣」名義辦理移轉登記之目的甚明。原告固主張乃因被告提供系爭土地作為執行之擔保，其表示於臺南分署啟封前不願支付土地價金，方於清償完畢並經啟封後才提起本件訴訟請求給付云云。惟查，原告積欠之稅款及罰款，經被告提供系爭土地擔保後以分期方式繳納，原告業於「102年10月21日」完全清償，並於「102年11月5日」終結乙節，已如前述，依此，如原告上開所述被告拒絕給付買賣價金之理由尚屬實在，則原告理應於清償積欠之稅款後，即積極向被告催討，卻遲於相隔約1年5個月後即104年2月10日、3月3日始分別以臺南原佃郵局第30號、永康六甲頂郵局第27號存證信函向被告催討，並於104年3月12日具狀請求被告給付買賣價款聲請核發支付命令（104年度司促字第6206號，後因被告合法提出異議視為起訴，即為本件訴訟），顯與經驗法則相悖，自不足採。故依上情並斟酌兩造於98年間係男女朋友關係、被告於取得系爭土地所有權後願無償提供系爭土地以供擔保，及原告於98年8月間尚非全無資力而亟需出售系爭土地求現（詳後述）之情形，足認原告主張係與被告達成「買賣」合意而移轉所有權之原因事實，洵難憑採。
4.再查，原告未取得被告給付任何買賣價金情形下，卻於「98年12月14日」匯款30萬元至被告中國信託商業銀行帳戶內，及簽發到期日「101年8月31日」、面額22萬8,000元之支票，以供被告支付購買麗池米之價金等情，有匯款申請書及存證信函（本院卷第32、33頁）在卷可稽，並為原告所是認，其亦自承當時因出售臺南市○○區○○路○○○巷○○弄○○號房屋，清償貸款後尚餘100萬元，手頭寬裕而借貸上開金額與被告一語無訛（本院卷第32、33頁、第72頁），依此可見原告於積欠稅款及罰款時，並非無資力而有降價急售系爭土地之必要，且衡諸不動產買賣之價格，大多以整數之金額為合意，以便利雙方交付及收取款項，且為避免出售風險，一般交易習慣多另行簽訂買賣契約書，約定買受人應於「簽約時」、「完稅時」先行交付部分價款，並待於移轉登記完成時交付尾款，然原告主張之買賣關係，不僅買賣價格非屬整數，更非以市場價格出售而逕以前次移轉現值計算，甚至於移轉前未取得被告給付部分之價款，亦未於移轉後取得任何款項，均顯與上述之買賣慣例不符，難認可取，益徵兩造間以「買賣」為原因移轉系爭土地所有權，應屬虛偽之情，被告抗辯與原告間並無「買賣」之合意，應非憑空捏造，足堪信實。
5.綜上，系爭土地雖以「買賣」為原因關係而移轉所有權至被告名下，惟參酌客觀證據及兩造之陳述，不足以認定原、被告係因達成買賣合意而移轉系爭土地，自不成立買賣契約，從而，原告依買賣關係請求被告給付買賣價金，洵屬無據，應予駁回。
（二）原告固仍主張系爭土地為農地，被告為參加農保而向其購買云云，惟查，原告上開之主張，係屬動機及目的之問題，兩造以「贈與」或「買賣」方式均可使被告取得系爭土地所有權而符合參加農保之條件，故是否為「贈與」或「買賣」仍應視雙方之意思表示及客觀行為判斷，不得以取得系爭土地即可參加農保，倒果為因推認兩造已達成買賣合意而完成所有權移轉，是原告上開片面有利於己之解釋，容有未恰。又不動產所有權狀係地政事務所依所有權狀態及權利人申請所掣發，僅屬表彰權利之證明，尚不得以持有之客觀事實逕認持有人即為所有權人或與所有權人間有債權債務關係存在。基此，系爭土地雖以「買賣」為原因關係而移轉登記於被告名下，惟兩造間並非因「買賣」之意思表示合致而移轉所有權，應為原告避免系爭土地遭查封而與被告合意移轉之結果，業如前揭，故原告持有系爭土地經地政機關核發之原權狀，僅可證明其持有之事實及登記之權利狀態，無從據此反證兩造間係因買賣合意而移轉所有權之事實，是原告主張因被告未給付買賣價金而持有系爭土地原權狀，並欲藉此證明兩造有合意買賣之情，尚乏合理之論證，亦難可採。
五、綜上所述，原告固主張係與被告達成買賣合意而以「買賣」為原因關係移轉系爭土地所有權，並依買賣關係請求被告給付買賣價金。惟依原告積欠稅款罰款未繳清、取得系爭土地後旋即移轉與被告、被告於取得系爭土地所有權後，迄未給付任何款項等因素判斷，難認其主張為可採。從而，原告依買賣法律關係請求被告給付買賣價金即73萬3,040元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年11月4日
民事第二庭法官林勳煜上開正本核與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月5日
書記官吳佩芬