臺灣高雄地方法院民事判決 101年度鳳簡字第495號
原 告 蘇王玉梅
被 告 邱淑珍
林士智 即吉昇皮鞋店
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101年12月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○號如附圖所
示B、B1部分（面積各為壹平方公尺、參平方公尺）之土地，返
還原告及其他共有人全體。
被告應給付原告新臺幣柒仟參佰玖拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣貳拾柒萬柒仟貳佰元為
原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣柒仟參佰玖拾貳元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按簡易程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，
但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明
者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1
項第2款、第3款定有明文。查原告蘇王玉梅原起訴主張被
告邱淑珍占用高雄市○○區○○路0段000號公寓大樓之天
井部分，應將如附圖所示A、A1、B、B1部分返還與原告及
其他共有人。嗣於民國101年7月19日調解程序追加林士智
即吉昇皮鞋店為被告，及於同年9月21日言詞辯論期日，另
依不當得利請求被告給付新臺幣（下同）30萬元，並於101
年12月5日減縮請求之範圍，變更訴之聲請為：（一）被告
應將坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地上（下稱系
爭土地）之天井即附圖所示B、B1部分（面積各為1平方公
尺、3平方公尺）返還與原告及其他共有人。（二）被告應
給付原告30萬元。因原告上開訴之聲明變更，係基於請求被
告返還占用上開土地之同一基礎事實及擴張、減縮應受判決
事項之聲明，與前揭法條規定相符，自應准許。
二、原告主張：原告為系爭土地之共有人，權利範圍為1/2，並
為坐落其上之建物即門牌號碼高雄市○○區○○路0段000
○0號（2樓）、223之4號（3樓）之所有權人，訴外人
蘇國雄 亦為系爭土地之共有人之一。因蘇國雄將其所有坐落
系爭土地上之建物即門牌號碼：高雄市○○區○○路0段00
0號（1樓）出租與被告邱淑珍，並由被告林士智於該址經
營吉昇皮鞋店。詎被告2人未經系爭土地所有人之同意，竟
將上開建物之天井部分即系爭土地如附圖所示B、B1部分擅
自做為個人使用，並堆放營業之皮鞋等物，已損害原告及其
他共有人所有權之行使，受有相當於租金之不當得利30萬元
（以每個月5,000元、5年計算，合計30萬元），為此，爰
依民法之規定提起本件訴訟，並聲明如主文第1項、第2項
所示。
三、被告則以：上開225號1樓天井部分本屬該店面所有，且承
租時出租人蘇國雄亦說可以使用該天井部分之面積，而上開
1樓之天井部分係蘇國雄之母親所贈與，目的係供1樓使用
，此從天井部分與上開1樓店面相通即可得知，被告係有權
使用天井部分之面積，且為承租者，原告無權利亦不應向渠
等請求等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張其為系爭土地之共有人，被告2人無權占用系爭土
地如附圖所示B、B1部分，已侵害原告及其他共有人之權利
，應將占用之部分返與原告及其他共有人全體並給付相當於
租金之不當得利等情，業經其提出系爭土地土地登記第二類
謄本、地籍圖、地價稅課稅明細表、土地所有權狀及現場照
片等為證，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥
為：（一）被告占用系爭土地如附圖所示B、B1部分，有無
合法權源？（二）原告請求被告返還附圖所示B、B1部分之
土地與原告及其他共有人全體，及給付本件訴狀送達被告往
前推算5年相當於租金之不當得利合計30萬元，有無理由?
五、本院得心證之理由：
（一）被告占用系爭土地如附圖所示B、B1部分，有無合法權源
？
1.按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之
責任」，民事訴訟法第277條定有明文。次按以無權占有
為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告
於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占
有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原
告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決
參照）。本件系爭土地原告權利範圍1/2，訴外人蘇國雄
權利範圍1/4、 曾文紀 權利範圍1/4，其上建物即門牌號
碼高雄市○○區○○路0段000號（1樓，尚坐落在同地
段163-23地號，下同）登記為蘇國雄所有，同一棟之2樓
、3樓（即門牌號碼高雄市○○區○○路0段000○0號
、223之4號）登記為原告所有，另4樓（即門牌號碼高
雄市○○區○○路0段000○0號）為訴外人曾文紀所有
，上開建物之天井未登記於225號1樓建物範圍內等情，
有系爭土地及其上建物之土地、建物謄本、地籍圖及建物
平面圖在卷可稽（本院卷67頁、第68頁、第114頁、第12
1頁至第125頁、第129頁），亦為兩造所不爭，因被告
2人非系爭土地及上開建物之所有權人，渠等占用天井部
分面積（即附圖B、B1）使用（該天井另有部分坐落在毗
鄰同地段163-27地號土地上，即附圖所示A、A1部分，惟
原告及蘇國雄均非該地號土地之所有權人，故原告未主張
此部分土地之返還），依上開說明，自應由被告就其係有
權占有天井之事實負舉證責任。
2.次查被告邱淑珍自76年間起即向訴外人蘇國雄承租225號
1樓，並與其配偶即被告林士智於該址經營吉昇皮鞋店，
天井部分自承租後即使用迄今乙節，為被告2人所自陳，
並提出經本院所屬民間公證人公證之租賃契約1份為證（
本院卷第62頁至第65頁），又該天井位於前往2樓以上樓
梯之後側，樓梯旁有一進出口，現有鋁門及木板間隔，另
自225號1樓之內部亦可進出該天井，該天井上搭建塑膠
片及鋼筋混凝土造之雨遮，目前由被告堆放鞋架及鞋子使
用等情，業經本院至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照
片在卷可稽（本院卷第82頁至第93頁）。被告雖辯稱其係
有權使用該天井云云，惟觀諸被告提出之租賃契約，其租
賃物之使用範圍記載為「坐落鳳山市○○段○段○○○○○○○
○○○○○○號（誤載應為163-28地號）土地上門牌號碼高雄縣
鳳山市○○里○鄰○○路○段○○○號RC磚造一樓店舖一間
，不包括同號門牌號碼地下室」等語，並不包括天井部分
，且該天井非屬1樓建物登記範圍內，業如前揭，亦無分
管協議由1樓住戶使用，復經被告所是認（本院卷第134
頁、第135頁）。因天井坐落之系爭土地為原告、蘇國雄
及曾文紀3人所共有，應為該土地所有人共用，而被告承
租之範圍依租賃契約所載，並不包括天井部分，且被告未
舉證證明蘇國雄與其他共有人（原告否認有分管協議）間
對天井部分協議由1樓之住戶使用，依此，被告所辯其有
權使用天井部分云云，自難可採。
3.再按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過
半數及其應有部分合計過半數之同意行之」，民法第820
條第1項前段定有明文；而「各共有人按其應有部分，對
於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之
特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂
共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權
利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或
一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利」，最高法
院62年台上字第1803號判例意旨亦可參照。本件被告雖又
辯稱其使用天井部分係取得出租人即蘇國雄之同意，上開
225號1樓為唯一與天井相連接之房屋，且為蘇國雄之母
親贈與與蘇國雄，該天井應供1樓使用云云，惟系爭土地
之共有人間並無分管契約存在，業為兩造所不爭執，且天
井部分之土地為共有，蘇國雄權利範圍僅1/4，無從因蘇
國雄1人之允許即挪為個人所使用，而被告既未能證明其
占有已得其餘共有人之同意，則依前開說明，被告自不得
片面稱已取得蘇國雄之同意，而認其就天井部分之「特定
部分」土地為有權占有。此外，系爭土地蘇國雄係於68年
3月10日因共有物分割而取得該土地權利範圍1/2所有權
，地上建物即225號1樓係於68年11月16日第一次登記為
蘇國雄所有，此有土地及建物登記謄本可佐，足見蘇國雄
非因贈與而取得上開不動產之所有權，退而言之，縱認上
開不動產為蘇國雄之母親所贈與，則除非前已有分管協議
，否則對其他共有人亦無從加以主張，且房屋之建築與實
際使用情形係屬二事，天井設計目的乃為採光之用，非供
住戶個人堆放物品，225號1樓與天井相通部分是否為建
築完成後再為施工，亦無從得知，自難以目前225號1樓
可至天井而逕認該天井係專供1樓住戶所使用。是被告所
執之上開抗辯理由，復難憑採。
（二）原告請求被告返還附圖所示B、B1部分之土地與原告及其
他共有人全體，及給付本件訴狀送達被告往前推算5年相
當於租金之不當得利合計30萬元，有無理由?
1.按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權
之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益
為之；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返
還之，民法第821條、第767條分別定有明文。查被告邱
淑珍雖向訴外人蘇國雄承租上開225號1樓房屋，並與被
告林士智於該址經營吉昇皮鞋店使用，惟承租之範圍不包
括天井部分，渠等使用天井部分無合法權源等情，業經本
院認定如前，因原告為系爭土地之共有人之一，則其本於
所有權人之地位請求現占用人即被告2人返還如附圖所示
B、B1部分之土地與原告及其他共有人全體，依上開法條
規定，自屬有據。
2.按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，
可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土
地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常觀念（
最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告自76
年起即使用天井部分，且無使用系爭土地之正當權源，則
被告占用系爭土地，無法律上原因而受有利益，並致原告
受有損害，原告依民法第179條規定請求被告自起訴狀送
達日往前推算5年即自96年8月16日起至101年8月15日
止，給付占用如附圖所示B、B1土地相當於租金之不當得
利，亦屬有憑。至被告2人雖為上開225號1樓之承租人
，然因占用該天井供己堆放物品而受有利益，且蘇國雄出
租之範圍並不包括天井部分，業如前揭，是被告所稱原告
不應向渠等請求相當於租金之不當得利云云，即乏有據。
3.次按，城市地方房屋租金，以不超過土地及建築改良物申
報總價年息10%為限；租用基地，建築房屋，亦準用之，
土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又依土地
法施行法第25條之規定，所謂土地總價額係以法定地價為
準，所謂建築物價額，係依該管市縣地政機關估定之價額
；而法定地價，依土地法第148條之規定，係指土地所有
人依該法規定所申報之地價；在平均地權條例施行區域，
係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價
之時，於公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間
內申報者，指地政機關公告之地價而言，平均地權條例第
16條亦有規定。經查，被告無權占用系爭土地如附圖所示
B、B1部分合計4平方公尺乙節，業已認明如前，而系爭
土地之申報地價96年度至101年度均為1萬2,320元/平
方公尺，有系爭土地之地價公務用謄本在卷可稽（本院卷
第109頁）。而系爭土地面臨高雄市○○區○○路，周遭
均為開設商店之商業使用，商業活動頻繁等情，有本院之
勘驗筆錄及現場照片可稽，本院審酌系爭土地之地理位置
、工商業繁榮程度、經濟價值、占用之土地位於內側、面
積僅4平方公尺等情，認原告請求按年息6%計算相當於租
金之不當得利金額，較屬相當及公允。則依上開標準計算
，原告依其系爭土地權利範圍1/2，請求被告自96年8月
16日起至101年8月15日止，給付相當於租金之不當得利
金額7,392元（計算式：1萬2,320元/平方公尺×4平
方公尺×6%×5×1/2（權利範圍）=7,392元），自屬有
據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第767條、第821條及179條前段規
定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示B、B1（面積
各為1平方公尺、3平方公尺）之土地返還與原告及其他共
有人全體；及給付自96年8月16日起至101年8月15日止，
相當於租金之不當得利合計7,392元，洵屬有據，自應准許
，逾此範圍外之請求即屬無據，應予駁回。
七、本判決主文第1項、第2項均係依簡易程序所為被告敗訴之
判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，職權
宣告假執行；並依同法第392條第2項之規定，職權宣告被
告預供擔保得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國101年12月26日
鳳山簡易庭法官林勳煜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年12月27日
書記官李忠霖