臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 103年度花簡字第297號
原 告 吳承叡
訴訟代理人 吳文郁
被 告 陳佳群
訴訟代理人 凃成樞 律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國103年12月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第255條第1項但書第3款定有明文。查本件原告起訴聲
明請求被告應給付原告新臺幣（下同）150,000元，嗣於民
國103年12月2日言詞辯論時變更聲明為：被告應給付原告22
5,000元，經核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開說明，
於法尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於民國103年2月向訴外人 朱國華 購得花蓮縣
花蓮市○○○○○○段0000地號土地（起訴狀誤併載同段10
09地號土地）及坐落其上同段1945建號房屋（門牌號碼化道
路220號），而被告所有化道路220-1號房屋（未辦保存登記
）無權占用原告所有民意段1010地號土地（下稱系爭土地）
86平方公尺，爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求
被告應返還以相當每月租金25,000元計算，自103年2月5日
至同年11月4日止之不當得利合計225,000元予原告，並聲明
：被告應給付原告225,000元。
二、被告則以：本件被告係經由強制執行程序取得化道路220-1
號房屋，該房屋原所有權人為訴外人朱國華，而系爭土地亦
原為訴外人朱國華所有，則依民法第425條之1之規定，被告
上揭房屋對系爭土地在房屋使用期限內即有租賃關係。是以
，原告未本於民法第425條之1第2項之規定，請求法院定租
金，即依不當得利之法律關係提起本訴，應無理由。再者，
依土地法第97條之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土
地及其建築物申報總價年息百分之10為限，而系爭土地103
年申報地價為每方公尺2,960元，面積為163平方公尺，土地
申報總價應為482,480元，以前揭土地法規定計算月租金上
限僅4,020.66元，原告主張以25,000元計算月租金顯屬過高
且不知其計算基礎為何等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡
訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其於103年2月5日向訴外人朱國華購得系爭土地及坐
落其上之化道路220號房屋，而被告所有化道路220-1號房屋占
用原告所有民意段1010地號土地86平方公尺等情，業據原告提
出土地、建物所有權狀、土地、建物登記謄本、異動索引表、
土地複丈成果圖等為據，並經本院依職權調取本院103年度花
簡字第84號民事卷、101年度司執字第419號強制執行卷查核無
訛，復為被告所不爭執，此部分之事實，自堪認定。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人
時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地
受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第42
5條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默
許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關
係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或
出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內
，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱
該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該
土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無
不當得利或侵權行為之可言（最高法院93年度台上字第1328號
民事裁判參照）。
㈢經查，本件被告係於102年1月7日經由本院強制執行程序拍定
取得化道路220-1號房屋，斯時系爭土地係因由訴外人即原所
有權人朱國華信託登記予 張定豐 ，故登記名義所有權人為張定
豐，有系爭土地之異動索引表附卷可憑（參本院卷第49頁以下
），惟化道路220-1號房屋及其坐落之系爭土地於98年8月至10
0年7月間曾同屬訴外人朱國華所有或有事實上處分權，因訴外
人朱國華於100年8月2日將系爭土地辦理信託登記而異其所有
人，嗣訴外人朱國華於102年4月29日塗銷系爭土地之信託登記
回復為所有權人，是系爭建物之事實上處分權人與基地之所有
權人於系爭建物讓與之際雖非同一人，與上開規定所稱之「土
地及房屋同屬一人」情形雖未盡相同，然嗣後已辦理塗銷信託
登記將系爭土地回復為原告所有，依「相類事實，應為相同處
理」之法理，應類推適用前揭法律之規定，認系爭土地及化道
路220-1號房屋原均同屬訴外人朱國華一人，嗣則先後分別移
轉予兩造，應推定化道路220-1號房屋之受讓人即被告與系爭
土地之受讓人即原告於化道路220-1號房屋使用期限內，有租
賃關係存在。則依前揭說明，本件兩造依民法第425之1規定，
即成立法定之租賃關係。從而，被告所有之化道路220-1號房
屋占用原告所有之系爭土地，即難謂係無法律上原因，原告尚
難依不當得利規定逕向被告請求相當於租金之利益。原告僅得
依民法第425之1之規定，向被告請求租金，惟原告經本院闡明
後，仍主張與被告間並無租賃關係，本件僅依不當得利之法律
關係請求被告返還相當於租金之利益，是原告之訴即難認有理
，應予駁回。
四、綜上所述，本件兩造間仍有法定租賃關係存在，則原告依民
法第179條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，
即難認有理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核
與本件判決結果不生影響，爰不予逐一審酌論述，併此敘明
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。
中華民國103年12月19日
花蓮簡易庭法官林恒祺
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」
「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起
上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中華民國103年12月19日
法院書記官戴國安