裁判字號：臺灣高等法院103年上字第1532號民事判決
裁判日期：民國104年03月31日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決103年度上字第1532號上訴人 陳大衛 被上訴人 王淑華 訴訟代理人 王國府 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103年9月30日臺灣臺北地方法院103年度訴字第2050號第一審判決提起上訴，本院於104年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：緣坐落臺北市○○區○○段0○段000○00地號土地（下稱系爭土地）及其上坐落之臺北市○○區○○段0○段0000○號，門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○號之未辦理保存登記建物（下稱系爭建物）原均為伊兄 陳川流 所有，陳川流去世後，系爭土地由伊姪子 陳昇昌 繼承，經伊於民國94年11月15日向陳昇昌買受。系爭建物嗣則由伊與伊兄 陳金順 共有，後陳金順去世，由陳金順之女 陳玟君 繼承系爭建物應有部分2分之1，嗣經原法院99年度司執字第81067號強制執行事件，將陳玟君所有系爭建物應有部分2分之1拍賣，由被上訴人於100年6月22日得標買受，乃被上訴人未得伊同意，無合法權源占用系爭土地，侵害伊所有權。又系爭建物年久失修，屋頂破洞非常危險，與兩側鄰居共同牆壁，屋頂及3樓地板破裂支撐力不足，地震搖晃會塌陷；且系爭建物越界建築占用公有地，屋後防火巷被堵住，伊勢必受牽連。被上訴人既知系爭建物係未辦理保存登記建物而買受，自應概括承受被拆除之風險，而伊購買系爭土地，雖繼受前手，但被上訴人於投標前並未取得伊之首肯，依民法第160條規定，遲到之承諾視為新要約，是伊不一定須被動接受被上訴人所有之系爭建物存在於系爭土地之事實，為此爰依民法第767條規定，請求被上訴人拆除系爭房屋，返還占用土地，求為命被上訴人應將系爭建物拆除返還系爭土地，並陳明願供擔保請准宣告假執行等語。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落系爭土地上系爭建物拆除，返還系爭土地予上訴人。
二、被上訴人則以：伊係於100年6月22日經法院拍賣標得系爭建物，嗣要求上訴人讓出2分之1權利供伊使用，為上訴人拒絕，經伊提起訴訟並強制執行後，上訴人始為遷出，上訴人提起本件訴訟實有民法第148條之情形。又系爭建物歷經地震仍未倒塌，無證據證明為危樓，且系爭建物占用公有地之原因，係興建時所造成，與伊無涉等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、查系爭土地為上訴人所有，坐落其上之系爭建物為未辦保存登記建物，占用系爭土地面積為41.63平方公尺，經原法院99年度司執字第81067號強制執行事件，將陳玟君所有系爭建物應有部分2分之1拍賣，由被上訴人於100年6月22日得標買受，並繳足全部價金，於領取系爭建物權利移轉證書時取得系爭建物應有部分2分之1事實上處分權。後經原法院101年度訴字第443號讓出建物持分事件，判決上訴人應自系爭建物騰空遷出，並將系爭建物返還予被上訴人及全體共有人確定，經強制執行上訴人遷出等事實，有土地登記謄本、另案判決、異動索引、執行命令、不動產權利移轉證書附卷可參（見原審卷第6、22、47至48、53頁、本院卷第33頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第20頁背面），堪信為真正。
四、上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，依所有權之法律關係，請求被上訴人拆屋還地等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者核為：上訴人與被上訴人共有之系爭建物占用系爭土地是否有正當合法權源？上訴人請求拆屋還地有無違背誠信原則及權利濫用？經查：
㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。88年4月21日民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決要旨參照）。次按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決要旨參照）。
㈡查系爭土地及系爭建物原均為陳川流所有，陳川流去世後，
由其子陳昇昌繼承取得系爭土地，經上訴人於94年11月15日向陳昇昌買受系爭土地。而系爭建物則改由上訴人與陳金順分別共有，陳金順去世後，由陳玟君繼承系爭建物應有部分2分之1，並由被上訴人於100年6月22日經法院拍賣買受陳玟君應有部分，而與上訴人分別共有系爭建物等節，為上訴人所自承（見原審卷第44頁背面、第45頁、本院卷第40頁背面），並有系爭土地登記謄本、異動索引存卷可稽（見原審卷第47、48頁）。是系爭土地及系爭建物原同屬陳川流，而系爭建物已於94年改由上訴人及陳金順分別共有，並未同時移轉系爭土地，則系爭建物雖為未辦理保存登記之建物，依上開說明，本件自得推斷系爭土地受讓人或系爭建物受讓人與讓與人間或系爭建物受讓人與系爭土地受讓人間，在建物得使用期限內，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。則被上訴人嗣後於100年取得系爭建物應有部分2分之1，核屬房屋受讓人，土地受讓人之上訴人，自應許房屋受讓者之被上訴人使用系爭土地，且不待上訴人之同意，並不以事前有無取得上訴人同意拍定人繼續使用系爭土地，或拍賣公告上已記載系爭建物為未保存登記而異，亦無民法第160條之適用可言，被上訴人之系爭建物占有系爭土地，難謂無合法權源。上訴人主張被上訴人無權占有，且被上訴人係買受未辦理保存登記之系爭建物，應承受被拆除風險，復於投標前未取得其之首肯，依民法第160條規定，其無須接受系爭建物存在於系爭土地云云，洵不足採。
㈢又系爭建物為上訴人及被上訴人所共有，縱上訴人同意拆除
，被上訴人就上訴人所有之部分亦無處分拆除之權利，其請求被上訴人拆除系爭建物，難認有理。上訴人復主張系爭建物老舊、已成危樓，不予拆除將危及鄰房，且占用國有土地云云，固據提出現場照片為證（見原審卷第10頁）。然查系爭建物是否老舊、已成危樓，不予拆除將危及鄰房，且占用國有土地云云，尚無礙被上訴人之系爭建物非無權占有系爭土地之認定，且參酌上訴人自承系爭建物曾在96年間發生屋頂及4樓地板倒塌，其整建加蓋鐵皮屋頂及玻璃採光罩，在收受強制執行命令遷出前，居住系爭房屋1、2樓等語（見原審卷第45頁背面），觀諸上訴人所提系爭建物3、4樓現況照片，牆壁完整堅固，屋頂搭蓋鐵架及玻璃採光罩，尚難認確有已成危樓而危及鄰房之情形，至於系爭建物是否占用國有土地，乃被占用土地所有人與系爭建物所有人間法律關係，要與系爭建物是否合法占用系爭土地無涉，上訴人此部分之主張，亦屬無據。
五、綜上所述，上訴人主張其與被上訴人共有之系爭建物無權占有系爭土地，依民法第767條請求拆屋還地，為無理由，不應准許。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年3月31日
民事第六庭
審判長法官陳玉完
法官匡偉法官黃莉雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月31日
書記官魏汝萍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。