裁判字號：最高法院88年台上字第570號民事判決
裁判日期：民國88年03月19日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決八十八年度台上字第五七○號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年四月二十一日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈡字第三八號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：被上訴人於民國八十三年三月二十五日以新台幣（下同）八百萬元出賣坐落台北縣○○鄉○○○段外冷水坑小段一四三之二六號土地及其上建號一三八五建物即門牌台北縣○○鄉○○路○○○號房屋如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ及Ｂ１部分（下稱系爭房地）與Ｂ２部分建物及Ｃ部分花圃於伊。被上訴人故意不告知Ｂ２建物係屬違章建築，亦不告知Ｂ２建物之基地連同Ｃ所示花圃均占用訴外人 蔡宗銘 所有坐落同小段一四三號土地，業經確定判決命被上訴人應拆除Ｂ２所示建物，將該建物及Ｃ所示花圃占用之基地返還於蔡宗銘。茲伊已於同年五月二日繳清價金，嗣伊知悉系爭房地有上開瑕疵存在，爰依民法第三百五十三條、第二百二十六條第一項規定，請求被上訴人賠償一百九十九萬八百元之損害；併依同法第三百五十四條、第三百五十九條規定請求減少價金一百五十二萬六千四百四十元，合計三百五十一萬七千二百四十元等情。求為命被上訴人如數給付及加算法定遲延利息之判決（第一審命被上訴人給付二百十六萬五千九百五十元本息，駁回上訴人其餘之請求，上訴人對敗訴部分未聲明不服）。
被上訴人則以：兩造買賣契約第十五條已明訂，本件買賣標的物所在及權利範圍限於台北縣○○鄉○○○段外冷水坑小段一四三之二六號土地及地上建物門牌台北縣○○鄉○○路○○○號房屋，伊以八百萬元出賣系爭房地，與市價相當；Ｂ２建物及Ｃ花圃並非本件買賣契約之標的物，而係伊贈與於上訴人者。上訴人明知該Ｂ２建物及Ｃ花圃之占用土地為訴外人蔡宗銘所有，並經法院判決命伊應予拆除，返還土地於蔡宗銘之事實，而仍予買賣系爭房地，上訴人自應承擔上開地上物拆除之危險，伊不負瑕疵擔保責任等語。資為抗辯。
原審以：系爭房地原為被上訴人所有，被上訴人另無權占有部分毗連之訴外人蔡宗銘所有之同小段一四三號土地，興建有Ｂ２建物及Ｃ花圃。兩造於八十三年三月二十五日訂立買賣契約，約定被上訴人將系爭房地出賣於上訴人，上訴人已給付全部價金八百萬元，被上訴人並已依約將系爭房地所有權移轉登記於上訴人指定之人即上訴人之妻 王連阿鳳 ，復將系爭房地暨如附圖所示Ｂ２建物及Ｃ花圃交付上訴人等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、土地及建物登記簿謄本可稽，堪信為真實。茲應審究者，厥為Ｂ２建物及Ｃ花圃有無包括在本件買賣範圍內，及上訴人於訂約時是否知悉Ｂ２建物係屬違章建築及該Ｂ２建物之基地連同Ｃ花圃均占用蔡宗銘所有之土地。查解釋契約固應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以當時之事實及其他一切證據資料為判斷之標準，以期不失立約人之真意。但倘若契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。本件買賣之不動產依兩造所訂不動產買賣契約第十五條約定：「不動產標示：土地坐落台北縣○○鄉○○○段外冷水坑小段一四三之二六號，權利範圍全部；建物坐落台北縣○○鄉○○路○○○號」，已明白記載本件買賣標的物為上開一二一號房屋及其基地，而不及於附圖所示Ｂ２建物及Ｃ花圃並其所占用之同小段一四三號土地。次就本件買賣交易過程觀之，證人 林復澎 證稱，系爭房屋為伊所有，信託登記於其弟即被上訴人，對造於八十二年底前來查看房屋時，伊曾交付權狀給對方看，並告知對方違建部分非伊所有，祗賣權狀所示部分，故價金減少一百萬元。證人即本件買賣介紹人 葉天 送證稱，第一次雙方未談內容，僅看屋而已……近一個月後又帶上訴人看屋，被上訴人說房屋四十餘坪，有二十餘坪有權狀，其他無權狀，…… 嗣後渠 等直接洽談；介紹時已知蔡先生告社區之十九戶，被上訴人房屋亦為其中一戶，因上訴人尚未確定要買，故未告訴他，但可以確定第二次去時，被上訴人有告知上訴人有權狀者祗二十餘坪，且伊事後得知被上訴人賣屋於上訴人之前曾交付房屋所有權狀與上訴人往洽貸款（給銀行預估貸款金額），上訴人應知該房屋有權狀者僅二十餘坪；係伊帶上訴人看屋，被上訴人告訴上訴人說房屋有點糾紛，上訴人說回去考慮；有點糾紛係指房屋所有權狀僅有二十餘坪，二十餘坪無權狀，有些微糾紛，非說在打官司。又證人即本件買賣代書楊進益亦證稱：伊赴 劉玉梅 宅遇見上訴人之母，稱其子購屋要貸款六百萬元，詢其可否幫忙洽貸，劉玉梅於八十三年一月間將系爭房屋所有權狀影本交伊洽辦貸款，因權狀影本係傳真，不很清楚，……劉玉梅同年一月底又交張較清楚之權狀影本，二月初伊將辦貸款所需資料全部調出並與銀行洽貸事宜，……簽約時伊有至現場，其前伊曾電話上訴人，說銀行告訴伊所有權狀與房屋現況不符，簽約當日伊到現場再將此事告知上訴人，說權狀與現況不符，要其考慮後再買，上訴人說該房係神明叫其買的；伊有帶地籍圖到現場，拿地籍圖請被上訴人之兄（下稱 林兄 ）指界，該房地係 林兄信 託登記被上訴人名下，林兄當場指現場沙發到花園之部分係他人土地……，被上訴人方面稱此買賣以權狀為主，加蓋部分亦願交付，……因伊為代書，為盡職責，將所知均告訴雙方，並告知雙方本件買賣所有權狀與現況不符，要買賣亦僅能照權狀登記之二十餘坪為買賣標的，如同意就為渠等寫買賣合約，雙方均同意；權狀二十餘坪係包括一、二層樓，但現況一層即逾二十餘坪，一眼即可看出，且不包括三樓加蓋部分，上訴人簽約前既知系爭房屋有權狀者僅二十餘坪而已，其前上訴人與伊通電話時，伊亦已告知系爭房屋雖有
七、八十坪，但有權狀者袛二十餘坪，無法貸到六百萬元；地籍圖一看即清楚，……，現況房屋那麼大即知若非佔用他人土地即為佔及法定空地或道路用地；簽約前已明確告知上訴人房屋現況與地籍圖不符，有佔用他人土地或法定空地或道路用地，簽約當天伊還特別重述一遍，希望上訴人三思，不要購買，當時上訴人不語，與另一人到外面商議約二十分鐘，伊與劉玉梅亦有出去跟上訴人說，權狀這麼小，不要買，但上訴人最後還是說要買。賣方伊完全不認識，故較偏袒買方，乃勸其考慮勿購買；上訴人很清楚系爭買賣建物實際面積為二十餘坪。……訂約當天伊帶地籍圖至現場，核對地籍圖後，伊有告知上訴人權狀面積與現狀不符，建物有佔用別人土地，應屬違建，當時勸其不買較好，要買亦袛能照權狀買，上訴人聞後即與一位阿伯私下商量後，仍然決定要買。另證人即上訴人鄰居劉玉梅亦證稱，上訴人之母對伊說，上訴人欲購屋要辦貸款，因伊僅買賣房屋而非代書，乃介紹於楊進益，伊有與上訴人看過現場，當時尚未訂約，一看即知一間有權狀一間無權狀，……，伊有告知其說二十餘坪僅有系爭房屋之一半而已，其他無權狀，上訴人說其知情，且亦帶其至土銀估價過，這些均為簽約前之前置作業；權狀與現況不符，此事上訴人均知情，且上訴人亦告訴伊該房屋有違建，問伊如此可否貸款六百萬元，楊進益確有告訴其權狀與現況不符。證人溫清溪亦證稱，系爭房屋伊原想買……找上訴人同去看屋……因伊買不起，乃由上訴人洽談，當時被上訴人有說僅是二十餘坪云云。足見上訴人自首次看屋至兩造簽訂買賣契約，其間相隔數月之久，查勘現埸，並經告知權狀與現況不符等上情，復曾託請代書以系爭房地所有權狀影本等資料洽貸六百萬元未果，其對於本件買賣標的物之坪數及範圍若干，及Ｂ２建物係屬違章建築，其基地及Ｃ花圃佔用他人土地，均不在被上訴人出售之系爭房地範圍內等情，稔知甚詳。被上訴人抗辯，本件買賣標的物不及於Ｂ２建物及Ｃ花圃，及越界增建部分，上訴人於訂約時均已明知等情，洵堪採信。復查，買賣契約第九條約定：「本買賣不動產未點交前，……移交前增築部分，乙方（指被上訴人）自本約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交於甲方（指上訴人）」。旨在約束被上訴人於契約成立之後不可變更買賣標的物之現狀，與買賣標的物之範圍無涉，並經證人楊進益證述甚明。尚難以該條訂有「增築部分」字句，即認Ｂ２建物及Ｃ花圃暨其土地部分亦在本件買賣範圍。雖證人 陳敏傑 於第一審證稱，伊曾陪同上訴人前往查看房屋，當日被上訴人之妻曾帶路自一樓花園看至一、二、三樓，當日未提及房屋有占他人土地之事，被上訴人之妻並未持權狀出示，祇稱目及者就僅如此大；證人 葉天送 於第一審證稱，兩間房屋有打通，價金共八百萬元至九百萬元，伊曾帶上訴人前往查看房屋各云云。然兩造關於本件買賣之洽商既長達數月，價金有一百萬元之差鉅，其間有何緣故，其二人並非每次參與，亦不甚明瞭。證人葉天送亦稱，嗣後渠等如何買賣，何時訂約，伊均不知，直至上訴人要搬來前幾天，始知其已買受云云。是該二人上開證述，尚不足為本件買賣包括Ｂ２建物及Ｃ花圃暨其基地之證明。又本件買賣標的物，既不包括Ｂ２建物及Ｃ花圃暨所占用之一四三號土地，被上訴人雖依約將之一併交付上訴人，係為便利上訴人得為整體使用之故，仍不足以認定本件買賣為現狀買賣。另系爭房地所有權狀影本係證人劉玉梅交與證人楊進益，因劉玉梅為上訴人之舊鄰，為免傷及情誼不願到庭作證，是證人楊進益前此作證時省略該由劉玉梅轉交取得權狀影本一事，業經證人楊進益、劉玉梅嗣於原審八十七年三月十六日到場闡釋無異。又證人葉天送於更審前八十四年十二月四日審理時證稱：被上訴人告訴上訴人房子有點糾紛，上訴人說回去考慮云云，乃意指房屋所有權狀僅有二十幾坪，二十幾坪無權狀，而非說在打官司，與葉天送在第一審證稱：伊曾帶上訴人看屋，伊知系爭房屋與地主蔡宗銘有官司糾紛，因上訴人當時尚未決定要買，故未告知云云，並無相悖之處，縱認被上訴人未曾告知其事，亦不能謂上訴人於訂約時不知Ｂ２及Ｃ部分係屬違建及佔用他人之土地。綜上所述，本件買賣僅及於上開一二一號房屋及基地，而不包括附圖所示Ｂ２建物及Ｃ花圃暨其占用之同小段一四三號土地，上訴人不得依買賣契約請求債務不履行損害賠償或減少價金。況上訴人明知該部分為無權占用他人之土地，是其對於所有人有權請求其拆屋還地，應可得而知。本件並無可歸責於被上訴人致給付不能或價值減少之情形，上訴人依民法第三百五十三條、第二百二十六條第一項、第三百五十四條、第三百五十九條規定，請求被上訴人賠償其損失及減少之價金，即非有據，不應准許。為其心證之所由得。並說明兩造其餘之攻擊防禦方法，不予審酌之理由。爰廢棄第一審所為命被上訴人給付二百十六萬五千九百五十元本息之判決，駁回上訴人該部分之訴。經核於法並無違誤。查上訴人既已因證人林復澎代表賣方交付權狀影本於渠，並告知權狀僅二十餘坪，不包括越界違建，其他無權狀部分，及所委代書楊進益告知查對地籍圖及權狀影本，並向銀行洽貸結果，因權狀僅二十餘坪，其他違建二十餘坪無權狀不能貸六百萬元等情，得知有權狀部分僅二十餘坪，其他無權狀違建部分不在系爭房地買賣合約範圍之內，但仍表示願為買受。原審因認其自始知悉上情而締約買受，被上訴人並無債務不履行之責，核無違背法令之情形。又上訴人於締約前已明知上情，既為原審所認定，是上訴人自始即確知該違建部分不在買賣範圍，則劉玉梅轉交楊進益代書之權狀影本究屬何人所交付，對於判決結果並無影響。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。至原審有關以假設語氣謂，縱認本件買賣包括越界增建Ｂ２建物及Ｃ花圃占用之土地，為契約效力所及，被上訴人亦不負瑕疵擔保責任等之論斷，係屬贅論，無論當否，對本判決結果亦不生影響，附此敍明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十八年三月十九日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱建男法官曾煌圳法官許澍林法官鄭玉山右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年四月六日