臺灣高等法院100年度上字第824號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院100年上字第824號民事判決

裁判日期：民國101年08月14日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決100年度上字第824號
上訴人 楊麗玉
鮑銘璞 共同訴訟代理人 盧國勳 律師
溫菀婷 律師被上訴人 洪宗賢 訴訟代理人 王中平 律師
朱俊穎 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對中華民國100年5月30日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1619號第一審判決提起上訴，本院於101年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將坐落於臺北市○○區○○○路○○○巷○○○號四層頂增建部分如附圖所示（面積一一九點八一平方公尺）拆除。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：臺北市○○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭建物）二樓及三樓分別為上訴人楊麗玉、鮑銘璞所有，四樓為被上訴人所有，一樓為訴外人 許哖 所有。詎被上訴人未經全體共有人同意，即於系爭建物第四層頂（下稱系爭頂樓平台）加蓋違章建築（下稱五樓增建部分），嚴重危害系爭建物結構及住戶安全。系爭頂樓平台為全體區分所有權人共有，而被上訴人未經全體共有人同意而為排他性占有使用頂樓平台，自屬無權占有。爰依民法第767條、第821條規定，求為判命被上訴人將系爭違建拆除，並將系爭頂樓平台騰空返還上訴人及全體公同共有人等語（惟原審為上訴人敗訴之判決，上訴人據此提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落於台北市○○區○○○路○○○巷○○號第四層頂增建部分如附圖所示（面積119.81平方公尺）拆除，占用之頂樓平台騰空返還上訴人及全體公同共有人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭建物起造人為訴外人許哖，完工後並就系爭建物各層樓分別辦理第一次所有權登記，並各自申領獨立門牌，訴外人 許俊智 即許哖之子於57年7月10日即居住並登記為系爭建物四樓之所有權人。68年間，因許俊智結婚成家，許哖遂將系爭建物三樓、四樓及五樓增建部分所有權分歸許俊智所有。三樓至四樓處設有一道木質門戶，則係早自系爭建物建造完成時即設置。69年間，許俊智將三樓部分另作木質隔牆、縮小面積後出賣予上訴人楊麗玉，其餘部分仍保留自己所有，並住居於四樓。嗣後許俊智復將三樓至四樓處改裝為鐵門並持有鑰匙，如未經許俊智同意，一至三樓住戶均無法進入四樓以上區域。足見系爭建物全體共有人業於68年間成立分管契約，約定得由四樓所有人專用五樓增建部分。而楊麗玉取得三樓所有權時，許俊智已占有五樓增建部分，故楊麗玉應屬明知或可得而知系爭建物之分管約定。退步言之，楊麗玉明知系爭建物之建築結構與使用方式，而仍購買並居住，與許俊智比鄰而居長達23年（許俊智於92年1月27日出賣予訴外人 潘麗安 時始遷離該址），其間楊麗玉從未為反對表示，應屬默示同意上開分管契約。至於上訴人鮑銘璞於97年2月1日購買二樓時，亦應屬知悉或可得而知系爭建物存有五樓增建部分，自應受上開分管契約之拘束。且被上訴人從未阻絕一至三樓住戶前往五樓增建部分及頂樓平台，逃生無虞等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠臺北市○○○路○○○巷○○號一樓房屋為訴外人許哖所有，二
樓及三樓之房屋，分別為上訴人楊麗玉及鮑銘璞所有，四樓房屋為被上訴人所有。楊麗玉於69年10月16日登記為所有權人，鮑銘璞於97年3月13日登記為所有權人，被上訴人則於95年6月14日登記為所有權人。
㈡系爭建物頂樓平台加蓋二層樓增建部分，其中六樓已拆除，五樓現由被上訴人出租予他人使用中。
四、兩造爭執要點為：㈠系爭建物之全體住戶是否訂立分管契約，由四樓房屋所有人專有使用五樓增建部分？該分管契約是否因違反強制規定而無效？㈡被上訴人有無占有使用系爭頂樓平台之合法權源？上訴人得否請求被上訴人拆除五樓增建部分，並將頂樓平台返還予上訴人及其他全體共有人？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠系爭建物全體住戶是否訂立分管契約，由四樓房屋所有人專
有使用頂樓平台？該分管契約是否因違反強制規定而無效？⒈按數人區分一建築物，而各有其一部分者，該建築物及附屬
物之共同部分，推定為各共有人之共有，修正前民法第799條定有明文。又建物頂樓之屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係建物各樓層全體所有權人之共同部分，依民法第799條規定，應推定為建物各樓層之區分所有人所共有（最高法院84年度台上字第2683號判決意旨參照）。經查系爭頂樓平台並未登記為被上訴人單獨所有，有建物登記謄本可稽（見原審卷第4至7頁）。且依頂樓平台之構造、功能及目的觀察，顯然非屬於專有部分，亦不屬專有之附屬建築物，而應係供全體住戶共同使用者，性質上不得獨立於區分所有之各樓層而存在，因此不許分割而獨立為區分所有之客體。從而系爭頂樓平台雖具有構造上之獨立性，惟欠缺使用上之獨立性，衡情仍應屬於系爭建物之共用部分。且該項共有部分，不以全體住戶同意為必要，無須經住戶管理規約明文列為共用，亦不因戶政機關編訂門牌號碼而異。是上訴人主張系爭頂樓平台為系爭建物共有部分，應屬有據。⒉次按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共
有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。例如：區分所有建築物之出賣人，保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，應視為保留專用權之默示承認。又如共有人間實際上劃定使用範圍，對占有管領之部分予以容忍，對於他共有人之使用、收益未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院87年度台上字第1359號、83年度台上字第1377號、80年度台上字第1104號判決意旨參照）。經查：
⑴系爭建物為一層一戶之鋼筋水泥建築，其中一至四樓部分
均已辦理保存登記，五樓則為未經保存登記之增建。而系爭建物的樓梯均在室內，並無公共樓梯，一樓至三樓之樓梯設於系爭建物之側邊，不影響一至三樓住戶的生活空間，從一樓即得以直線方式直達三樓；但三、四樓住戶則就各樓室內部分面積騰空充作樓梯間使用，三樓須經迴轉後始得前往四樓，四樓亦須經迴轉後始得前往五樓增建部分，為兩造所不爭執，並有原審勘驗筆錄、現場照片可稽（見原審卷第68、179至188頁、本院卷第87、91至92頁）。
⑵又證人許俊智業於原審審理時證稱：「整棟房屋是我媽媽
為起造人，都是我們兄弟、父母一起住。起造之後分別登記如下：一樓是我媽媽，二樓是我弟弟，三樓是我二哥，四樓及增建部分是我。建造完之後大約二、三年增建的。
增建部分是我在使用，名義上雖不是我持有，但是68年我結婚時，我父親把四樓之所有權狀及印鑑交給我，之前是由我父親幫我保管。增建部分一直在。我現在住一樓。四樓、五樓是我在使用，我單獨持有鑰匙，其他樓層都沒有在使用，因為要到頂樓的部分都要經過客廳、房間才能到達」等語，有言詞辯論筆錄可按（見原審卷第150頁背面、151頁），並有建造執照相關資料、系爭建物一至四樓門牌編釘資料及異動索引可證（見原審卷第24至30頁）。
⑶從而依系爭建物之建築構造與樓梯設置情形觀察，一樓樓
梯僅得以直達三樓，並無其他共用樓梯通達頂樓平台即五樓增建部分，必須通過四樓部分空間後迴轉始得以前往五樓，且系爭建物之原始區分所有權人間既均為家人，應可推認系爭建物全體共有人自始即有默示合意成立分管契約，約定頂樓平台由四樓所有權人專用使用。
⒊惟系爭建物之全體區分所有權人雖就系爭頂樓平台部分訂有分管契約，約定供被上訴人專為管理使用，惟查：
⑴系爭分管契約同意之範圍，依其構造功能目的觀察，顯然
不包括任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住安全之情形在內。因此被上訴人仍應本於共有物原本之使用用法，依其性質、構造使用系爭頂樓平台，且無違共有物之使用目的始為合法；否則共有人為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之（最高法院82年度台上字第1802號、82年度台上字第2284號判決意旨參照）。
⑵次按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈
，於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約；但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制（公寓大廈管理條例第55條第2項規定參照）。惟同條例第9條規定並不在排除適用之列，且該條第1項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。
」第2項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」第3項則規定：「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」第4項更規定：「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」⑶從而系爭建物全體區分所有權人縱然自始同意四樓所有人
不當使用頂樓平台，但頂樓平台之構造設計有其原有功能，縱為約定專用，其使用仍應按其共有之應有部分比例使用收益，依其設置目的及通常使用方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。故被上訴人就該約定專用頂樓平台部分之管理使用，應以作為空中花園等公共景觀或公共使用為限，不得搭蓋建築物營利而為排他性獨立使用。但被上訴人卻將頂樓平台即五樓增建部分區隔為六間，分別出租第三人使用，為兩造所不爭執，顯然變易頂樓平台原來之性質、構造，影響全棟建築物之景觀及全體住戶之安全，且違反建築法令，屬違章建築，縱經其他共有人同意，因違反公寓大廈管理條第9條強制規定，依民法第71條前段應屬無效。
㈡被上訴人有無占有使用系爭頂樓平台之合法權源？上訴人得
否請求被上訴人拆除系爭違建，並將頂樓平台返還予上訴人及其他全體共有人？⒈經查被上訴人就系爭頂樓平台之使用方法，已違反其設置目
的及通常使用方法，而變更系爭頂樓平台之用途與性質，並影響全建築物之景觀及住戶之安全，從而上訴人自得本於民法第767條規定，請求被上訴人拆除系爭五樓增建部分。至於臺北市建築管理處雖然迄未拆除系爭違建，然此係因基於行政資源整體運用之考量，而暫緩處理83年12月31日以前之既存舊違章建築，以優先處理83年12月31日以後之新建違建，因此尚不足以據而認定系爭違建係屬合法。
⒉又被上訴人亦為系爭建築物之區分所有權人，且系爭建築物
全體區分所有權人已就系爭頂樓平台締結分管契約，合意由被上訴人合於法令範圍內管理使用系爭頂樓平台，已如前述。因此被上訴人若不違反系爭頂樓平台之設置目的及通常使用方法使用之，亦屬正當，上訴人自不得禁止被上訴人為合法之使用收益。從而上訴人請求被上訴人將系爭頂樓平台騰空返還予上訴人與全體區分所有權人，則屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條規定請求被上訴人拆除系爭五樓增建部分，為有理由，應予准許。逾此請求，並無理由，應予駁回。原審失察遽就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。原審就不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列。又因本件訴訟標的價額不能核定，故應依民事訴訟法第77條之12規定核定為165萬元。而上訴人僅得請求被上訴人拆除五樓增建部分，不得請求被上訴人將頂樓平台騰空返還予上訴人與全體區分所有權人，因此被上訴人就敗訴部分之不利益，應以五樓增建部分之交易價額為準，而上訴人之不利益，則以頂樓平台之交易價額為準。又衡諸一般社會常情，頂樓平台之交易價額應高於該平台上之違章增建部分交易價額，爰參照上情酌定上訴人因敗訴所得之不利益為110萬元，而被上訴人因敗訴所得之不利益為55萬元。從而本件經判決後即確定，不得上訴第三審，不生假執行問題，其假執行之聲請，併予駁回，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國101年8月14日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官梁玉芬法官邱琦正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年8月15日
書記官蕭詩穎