臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
103年度南簡字第1041號
原 告 邱旺根
被 告 王文成
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國103年10月27
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○段○○○號房屋遷讓返
還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一０三年九月二日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０三年九月二日起至交還前開房屋之日止，按日
給付原告違約金新臺幣壹仟參佰元，並按月給付原告新臺幣肆萬
元。
訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告起訴主張：
（一）兩造於民國103年1月2日就原告所有門牌號碼臺南市○○
區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）訂定租賃契約（
下稱系爭租賃契約），雙方約定租賃期間為103年1月2日
至108年1月1日止，租金每月新臺幣（下同）4萬元，押租
金8萬元，惟自103年5月2日起迄今，被告遲遲未付租金，
原告多次催討未果，是始以締約所交付之押租金8萬元扣
抵103年5月及6月共計2個月之租金，然至今被告仍完全未
為租金之給付且拒不返還租賃物，原告無奈遂起訴請求被
告支付遲延租金、終止租約並給付違約金及返還系爭房屋
。
（二）系爭租賃契約因被告遲付租金，經原告依法行使法定終止
權，倘被告無其他法律上之事由得繼續使用系爭房屋，自
應將房屋遷讓返還予原告：
（１）按「承租人應依約定日期，支付租金。」、「租金支付有
遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如
承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物
為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依
前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者
，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」，民法
第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。
（２）次按「乙方（即被告）積欠租金達兩個月總額，或違反本
特約事項第壹項至第五項規定之壹者，甲方（即原告）得
終止租約，收回租賃物，如有損害，並得請求賠償。」，
系爭租賃契約特別約定事項第10項亦定有明文。查迄103
年8月2日止，被告共積欠4個月租金總額16萬元，經以押
租金8萬元扣抵後，尚欠租金8萬元，是已租欠租金達2個
月之總額，原告依民法第439條、第440條及系爭租賃契約
特別約定事項第10項取得系爭租賃契約之法定終止權，並
自本訴狀繕本送達之時為行使契約終止權之意思表示。
（３）再按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」、「
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
」、「租賃期間屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，
將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延除
仍應給付相等於租金之賠償金外每逾期限壹日應給付甲方
壹仟參佰元之違約金。」，民法第455條前段、第767條第
1項前段、系爭租賃契約特別約定事項第12項前段分別定
有明文。
（４）系爭租賃契約既已因原告行使終止權而於起訴狀送達之日
起終止，除被告有其他法律上之事由得繼續使用系爭房屋
外，自應依民法第455條、第767條及系爭租賃契約特別約
定事項第12項前段之規定，將系爭房屋遷讓返還予原告。
（三）給付租金8萬元部分：原告自103年5月2日起迄今共計4個
月之租金尚未支付，經原告以押租金8萬元扣抵103年5月
、6月共計兩個月之租金，尚積欠103年7月（6月3日至7月
2日）、8月（7月3日至8月2日）之租金，是以請求被告給
付2個月之租金總額8萬元（計算式：4萬元×2個月＝8萬
元）。
（四）給付不當得利部分：
（１）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
」，民法第179條定有明文。又按無權占有他人之土地，
可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無
權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為
相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決
意旨參照）。
（２）系爭租賃契約既已因原告終止權之行使而終止，是被告於
系爭租賃契約終止後繼續占用系爭房屋，乃無法律上之原
因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系
爭房屋之損害，依據前揭規定及判決意旨，原告自可請求
被告返還相當於租金之不當得利。又依系爭租賃契約，原
約定租金每月為4萬元，則被告占有使用系爭房屋所受之
利益應認係4萬元。依此，被告占有系爭房屋所得相當於
租金之不當得利應以每月4萬元為度。從而，自終止契約
至被告返還系爭房屋之日為止，請求被告給付每月4萬元
之不當得利，洵屬有據。
（五）給付違約金部分：依系爭租賃契約特別約定事項第12項之
規定，自系爭租賃契約終止之時起，被告自應遷讓返還系
爭房屋予原告，若被告仍違法拒為遷讓返還，原告自得請
求被告自起訴狀繕本送達之翌日起至交還系爭房屋之日止
，依契約所載以每日l,300元加計違約金。並聲明：求為
判決如主文第1、2、3項所示。
三、原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約及房屋稅繳
款書各1份為證。被告對於原告主張之上開事實，已於相當
時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出任
何書狀或證據資料爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第
1項前段規定，視同自認，自堪信原告之上開主張為真實。
四、按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定
，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延
給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後
，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項
及第455條前段分別定有明文。本件被告自103年5月2日起即
未支付任何租金，經原告定期催告後仍不為支付，且以押租
金扣抵積欠之租金後，被告遲付租金之總額已達2個月以上
之租額，則原告依上開規定終止系爭租賃契約，並請求被告
將系爭房屋遷讓交還原告，及給付103年7月、8月積欠之租
金共8萬元，自屬有據。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又按不當得利之法則請求
返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損
害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益
為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，
可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占
用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於
租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台
上字第294號判決意旨參照）。本件被告因無權占有系爭房
屋受有相當於租金之利益，致原告受有損害，則原告請求被
告給付相當於租金之不當得利，自屬有據，惟原告得請求返
還之範圍，應以被告所受之利益為度，非以原告所受損害若
干為準。查系爭房屋每月租金為4萬元，業如前述。本院審
酌系爭房屋之位置，工商業繁榮之程度，被告利用系爭房屋
之經濟價值及所受利益等情，認原告主張被告使用系爭房屋
所得之不當得利為每月4萬元，應屬適當。原告依不當得利
之法律關係，請求被告應自起訴狀繕本送達之翌日即103年9
月2日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元，為有
理由。
六、系爭租賃契約特別約定事項第12條約定：「租賃期間屆滿或
中途終止租約時，乙方（即被告）應即搬遷，將租賃物以原
狀交還甲方（即原告），不得有任何要求，如有遲延除仍應
給付相等於原租金之賠償金外每逾期1日應給付甲方1,300元
之違約金」，原告終止系爭租賃契約後，被告迄今尚未遷讓
交還系爭房屋，業如前述，依上開約定，原告請求被告應自
起訴狀繕本送達之翌日即103年9月2日起至交還系爭房屋之
日止，按日給付原告違約金1,300元，自應准許。
七、綜上所述，原告依所有權及租賃契約之法律關係請求被告遷
讓返還系爭房屋；依不當得利之法律關係，請求被告自起訴
狀繕本送達之翌日即103年9月2日起至交還系爭房屋之日止
，按月給付原告4萬元；依租賃契約之法律關係，請求被告
給付租金8萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103年9月2日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；自起訴狀繕本
送達之翌日即103年9月2日起至交還系爭房屋之日止，按日
給付原告違約金1,300元，為有理由，應予准許。又本件訴
訟費用2,320元（第1審裁判費）應由敗訴之被告負擔，爰確
定如主文第4項所示。
八、本件係屬民事訴訟法第427條第1、2項簡易訴訟事件所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。
中華民國103年11月10日
臺南簡易庭法官蘇正賢
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年11月10日
書記官黃心怡