臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度北簡字第14010號
原 告 晶鑽公寓大廈管理維護股份有限公司（原名：晶鑽
國際物業管理顧問股份有限公司）
原 告 晶讚保全股份有限公司
共 同
法定代理人 黃秀麗
共 同
訴訟代理人 黃武郎
沈建宏 律師
被 告 信義國際社區管理委員會
法定代理人 蔡佩諼
訴訟代理人 林敬凱
上列當事人間請求給付服務費等事件，本院於中華民國106年12
月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告晶鑽公寓大廈管理維護股份有限公司新臺幣貳拾
陸萬伍仟參佰伍拾元，及自民國一百零六年十月十九日起至清償
日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告晶讚保全股份有限公司新臺幣壹拾壹萬陸仟伍佰
伍拾元，及自民國一百零六年十月十九日起至清償日止，按週年
利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾陸萬伍仟參佰伍
拾元為原告晶鑽公寓大廈管理維護股份有限公司預供擔保，得免
為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬陸仟伍佰伍
拾元為原告晶讚保全股份有限公司預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
貳、實體事項：
一、原告主張：原告晶鑽公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱
晶讚管理公司）、原告晶讚保全股份有限公司（下稱晶讚保
全公司）分別與被告簽立物業管理服務契約書（下稱物管契
約）及駐衛保全服務契約書（下稱保全契約），期限均至民
國（下同）106年11月30日，依約被告按月給付物業管理服
務費用新臺幣（下同）88,450元及保全費用116,550元，並
應於次月十日前給付。詎被告於106年9月10日表示至同月
30日終止契約，依前揭契約第13條第1項第1款約定，被告
因可歸責於己之事由任意終止契約，應賠償1個月服務費，
被告積欠原告晶讚管理公司106年8、9月份服務費及賠償
一個月服務費共計265,350元（88,450×3），另賠償原告
晶讚保全公司一個月服務費116,550元，爰起訴請求等語，
並聲明：如主文所示。
二、被告則以：原告晶鑽管理公司之公司登記事項並未記載公寓
大廈服務之營業項目，不得從事此項事業，兩造間契約不成
立。又原告晶讚管理公司及保全公司自締約以來頻繁更換派
駐社區總幹事，未依第6條第2項、第16條第3項約定，於
15日前提供派駐總幹事人選之證照及無犯罪前科紀錄，以書
面通知伊並經同意後始可派任，亦未提供總幹事交接清單以
供交接，伊要求原告改善卻置之不理，伊於106年8月22日
社區委員會議後，要求總幹事即原告員工訴外人 蘇千祝 發函
終止契約，伊已於一個月前通知原告終止契約，原告請求賠
償一個月服務費無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁
回。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造簽訂物管及保全契約，合約期間各自105年12月1日、
105年11月30日起，均至106年11月30日止，物管服務費用
88,450元，保全費用116,550元，有前揭契約在卷可稽（見
本院卷第4至8、19至23頁）。
㈡被告於106年9月10日發函通知原告，兩造間前揭契約至10
6年9月30日終止，有函文在卷可據（見本院卷第9頁）。
四、本院得心證理由：
㈠按系爭物管契約第5條第1項：「契約有效期間內，甲方（
即被告）應按月給付乙方（即原告）新臺幣捌萬捌仟肆佰伍
拾元…上述費用乙方應於五日前請款，甲方應於次月十日前
（…）以下列方式之一給付付之…」（見本院卷第4頁反面
至5頁）。查原告晶讚管理公司主張被告積欠106年8、9
月服務費等情，業據提出物管契約在卷可按（見不爭執事項
㈠），且為被告不爭執（見本院卷第48頁），堪信原告此部
分主張為真。被告抗辯原告晶鑽管理公司之公司登記事項，
並未記載公寓大廈服務之營業項目，系爭物管契約無效等語
，並提出原告晶讚管理公司106年4月12日基本資料查詢、
內政部營建署營106年11月14日署建管字第1060108973號函
、公寓大廈維護公司資料查詢等件在卷（見本院卷第66至70
頁）；惟前揭物管契約是基於雙方當事人合意而生法律上效
果，此觀諸民法第153條第1項：「當事人互相表示意思一
致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」等語即明，
上開契約經兩造簽名用印，只要契約內容不違反法律強制規
定、公共秩序或善良風俗（民法第71、72條參照），即應承
認當事人訂定的契約為有效約定。被告所指原告晶讚管理公
司違反公寓大廈管理條例第41、42、50條等情縱然屬實，惟
對於違規從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理
服務人員，未經領得登記證、認可證而營業，或接受公寓大
廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任
或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業務等行為，勒令其停業
或停止執行業務並科處行政罰鍰，核其規範性質係屬取締規
定，不得以此即謂原告晶讚管理公司與被告間之物管契約無
效。
㈡次按系爭物管契約第13條第1項第1款約定：「甲乙雙方於
不利他方之時期終止契約者，應負損害賠償一個月服務費予
他方作為賠償責任。」（見本院卷第6頁），系爭保全契約
第13條第1項：「甲乙雙方於本契約有效期間內，得於30天
前以書面通知他方提前終止本契約，惟通知之一方應賠償他
方一個月之駐區保全服務費為違約金，後終止本約。」（見
本院卷第21頁反面）。查原告主張被告於106年9月10日表
示前揭契約至同年月30日終止等情，業據提出其106年9月
10日函文在卷，且兩造不爭執（見不爭執事項㈡）。是原告
晶讚管理公司、晶讚保全公司依約向被告請求一個月服務費
賠償，應屬有據。至被告抗辯：原告頻換派駐社區總幹事且
未依約事先通知等語，並提出105年12月至106年8月被告
社區管理委員會例會會議紀錄在卷（見本院卷第56至65頁）
；惟依系爭物管契約第13條第2項第2款：「乙方違反本約
第八條、第九條規定，經甲方以書面要求改善，乙方未能於
十日內改善時，甲方得終止本約。」（見本院卷第6頁），
系爭保全契約第13條第2項第1款：「乙方違反本契約之約
定，經甲方以書面要求改善，乙方未能於十日內改善時，甲
方得以書面終止本約，於通知到達乙方十日後後生效。」（
見本院卷第21頁反面），由上可知被告如以原告違反契約第
8、9條約定為由終止契約，須先踐行書面要求改善之程序
，然被告106年9月10日函雖稱：「由於物業公司所派任的
總幹事辦事能力不足並無心在社區做事，更換總幹事頻率太
高，且更換新總幹事一事，物業公司並不遵照合約書辦理當
天發函當天就換人完全不尊重社區委員會…」等語（見不爭
執事項㈡），僅提及原告總幹事人員未經其同意而調派，但
未說明已踐行書面催告改善程序即逕終止契約，則原告主張
被告終止契約不合前揭契約第13條第2項第2款，因可歸責
原告事由終止契約，而是任意提前終止契約等語，應堪採信
。再者，被告雖辯稱已於106年8月22日告知原告員工蘇千
祝等（見本院卷第49頁），然為原告否認（見本院卷第35頁
反面），亦未見被告提出相關證據以實其說，自難為有利被
告之認定，被告既未於一個月前通知原告終止契約，原告依
據前開約定請求一個月服務費之違約金，即屬有據。
五、綜上所述，原告晶鑽公寓大廈管理維護股份有限公司依系爭
物管契約請求被告給付265,350元，原告晶讚保全股份有限
公司依系爭保全契約請求被告給付116,550元，及均自起訴
狀繕本送達翌日即106年10月19日（見本院卷第28頁）起至
清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准
許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決
結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告
如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國106年12月20日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官鄧德倩
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費4,190元
合計4,190元
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
中華民國106年12月20日
書記官許博為