臺灣高雄地方法院民事判決 105年度雄簡字第327號
原 告 洪正良
訴訟代理人 柯尊仁 律師
被 告 李維娜
上列當事人間遷讓房屋事件，經本院於民國106年1月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬零柒拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。被告以新臺幣貳拾肆萬零柒拾貳元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告起訴聲明原為「被告應將高雄市○
○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還原告，並
給付原告新臺幣（下同）59,600元及自民國105年1月1日
起至交還上開房屋之日止，按月給付原告75,000元。」，嗣
於106年1月19日將其訴之聲明特定後更正為：「㈠被告應
將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告給付原告843,472元。
」。核其變更係基於租賃契約所涉之同一請求之基礎事實，
揆諸前揭規定，自應准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論
而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告曾與伊簽立租賃契約（下稱系爭租約）向伊
承租系爭房屋，租賃期間自104年1月1日起至104年12月
31日止，雙方約定每月租金15,000元，被告應於每月1日前
將租金存入伊指定之銀行帳戶，如延遲繳納租金則自第10天
起，每天加收月租金1%之違約金，又被告未經伊同意不得
將系爭房屋全部或一部份轉租，且於租賃期滿應將房屋遷讓
返還予伊，如屆時未依約交還，伊至被告搬遷完畢前每月得
向被告請求按前揭租金5倍計算之違約金，若被告於租賃期
滿不交還房屋而涉訟時，其訴訟費用、律師費用均歸被告負
擔。詎被告於租賃期限屆至後並未依約遷讓返還系爭房屋，
兩造就系爭房屋之租賃關係既於104年12月31日屆滿而終止
，被告已無任何正當權源使用系爭房屋，伊自得請求被告遷
讓返還系爭房屋。又被告就104年1至5月、7至9月均未
依約於每月1日前給付租金，竟於各該月之第10日起遲延10
、3、3、4、2、8、8、26日始給付租金，伊依租賃契
約第3條之約定，得按日加收月租金1%之違約金共計9,600
元。再被告於租賃期滿未依約將系爭房屋清潔乾淨後遷讓返
還予伊，依系爭租約第4條之約定，其應自租約屆至之翌日
即105年1月1日起至同年10月31日止，按每月租金五倍計
算之違約金合計750,000元。另伊進入系爭房屋發現被告並
未依約將系爭房屋清潔乾淨，遂請人清理而支出10,000元，
並代被告繳納其使用系爭房屋期間之自來水費7,385元及電
費16,487元，伊自得依系爭租約第7條第13項之約定及民法
不當得利之規定請求被告給付33,872元。又伊因被告拒絕遷
讓房屋及給付違約金而支出50,000元委請律師提起本件訴訟
，依系爭租約第6條之約定，亦應由被告負擔此部分之費用
。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應
給付原告843,472元。
二、被告則以：伊承租系爭房屋三年僅見過原告一次，並經由原
告之女兒洪小姐得知系爭房屋係長期失修的漏水屋，另該房
屋之鐵窗因多年風化打開後就關不回來，浴室只要使用就會
漏水到隔壁177號，讓鄰居葉太太吵著要修理，系爭房屋所
附之冷氣1台老舊會發出噪音，另1台則年年都要花錢維修
才能使用，故伊承租期間期間就系爭房屋之諸多瑕疵已支付
許多維修費用，原告亦曾多次由洪小姐轉告伊要共同分擔，
但均未履行，伊未依約繳納租金就是為等待原告答覆如何攤
抵。系爭房屋於伊租屋之第三年因對面工地施工及104年12
月3日前後之地震，發生1樓跟2樓板產生龜裂、水管嚴重
漏水，被告曾先寄存證信函告知原告，讓其出面處理並共同
商議就房屋龜裂問題對施工之建設公司提告，但原告均未回
應，而系爭租約屆滿消滅前，原告之代理人洪小姐有承諾可
待被告找到房屋再搬家，伊亦與人洪小姐約定待106年暑假
伊女兒畢業後即會搬離，期間則仍按其要求給付房租及水電
費，並無霸佔房屋不搬之情事，但伊於1月付款後，因原告
之帳號被終止導致水電費無法轉入，伊寄交之匯票也被退回
，故本件係原告毀諾在先，且伊尚有押金23,000元可以供原
告扣抵違約金，原告應無訴訟之必要，是本件原告支出之律
師費50,000元，應由其自己負擔。又伊向原告承租之系爭房
屋外原有可供停車使用之空地，卻長期遭外人無權佔用，致
伊三年均無法使用，依民法第435條規定，租賃物之一部滅
失者，伊得按滅失之部分，請求減少租金，以該空地之價值
估算伊受有損失達7,600元，伊得以此折抵原告請求之費用
，另伊因系爭房屋漏水滑倒致骨盆受傷及腳底筋發炎，不良
於行，才會無法清潔房屋，伊要以原告尚未返還的押金23,0
00元抵付清潔費及水電費等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告
之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執
行。
三、得心證之理由
㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按對於物有事實上管領力者，為占有人，民法第940條定有
明文。所謂對於物有事實上管領之力，指對於物得為支配，
排除他人之干涉。
⒉原告主張被告有與其簽訂系爭租約以承租系爭房屋等情，業
據原告提出系爭租約為憑（見本院卷第10頁至第12頁），且
為被告所未爭執，堪信為真實。而兩造於系爭租約第4條固
載有被告於租賃期滿即日應將系爭房屋遷還原告之約定，然
此仍應以系爭房屋尚在被告占有使用中，被告始負有遷還原
告之義務，而被告業於本件訴訟繫屬期間之105年8月26日
以陳報狀將系爭房屋之鑰匙提出於本院（見本院卷第186頁
），並經原告持以進入系爭房屋勘查屋況無訛，有原告提出
之民事準備書續狀可稽（見本院卷第207頁至第220頁），
而原告迄本件言詞辯論終結前亦未提出其他證據方法證明被
告尚保有其他鑰匙而可得繼續管領使用系爭房屋，依常情欲
支配並排除他人干涉系爭房屋之使用，應以持有系爭房屋門
扇之鑰匙作為管制門戶進出手段，而被告既於105年8月26
日將系爭房屋透過鑰匙之提交，則其對系爭房屋之事實上管
領狀態應而解除甚明，另參以原告於前揭民事準備書續狀內
亦自承其已僱工進入系爭房屋進行後續之環境清潔，則系爭
房屋現在之事實上管領力應已處於原告完全且排他之支配。
被告於本件言詞辯論終結前既已不再占有使用系爭房屋，則
原告續請求被告遷讓返還系爭房屋即屬無據。至原告另主張
系爭房屋內尚留有被告棄置之雜物未搬遷，惟據系爭租約第
7條第2項約定「無論租約到期或終止租約，乙方（被告）
遷出時，如遺留傢俱或任何雜物等不搬者，視為放棄，應聽
任甲方（原告）處理。」（見本院卷第11頁），故兩造就被
告留置系爭房屋內不搬之物品顯已預為約定由被告放棄其所
有權並均聽任原告處置，足認被告就其所留置於系爭房屋之
物品均以拋棄所有權之意思解除事實上之管領，則前揭留存
之雜物顯非被告所有，且原告依系爭租約之約定亦已取得處
分之權源，原告猶以系爭房屋內尚留有被告所不用之雜物主
張被告應自系爭房屋內遷讓，即不足採。
㈡原告請求被告給付租賃期間內被告遲延繳納租金所生之違約
金部分：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額，民法第250條定有明文。
⒉原告主張被告應於租賃期間之每月1日前將租金存入原告指
定之銀行帳戶內，不得以任何理由拖延或拒絕，延遲繳納租
金自第10日起，每天加收月租金1%並按天計算之違約金等情
，業據原告提出系爭租約為憑（見本院卷第10頁），被告雖
抗辯其有經原告之女兒洪小姐同意改為每月10日繳納云云，
然迄本件言詞辯論終結前均未提出任何證據方法以實其說，
本院自無從無視兩造於系爭租約之明文約定而採信被告之抗
辯。而本件原告主張被告就104年1至5月、7至9月各係
於19日、12日、12日、13日、11日、17日、17日及翌月之5
日始給付當月之租金，前揭租金之給付自各月之第10日起分
別遲延10日、3日、3日、4日、2日、8日、8日及26日
，有其提出指定被告匯款之銀行存摺內頁紀錄為憑（見本院
卷第16頁至第19頁），而被告對此亦未提出其他反證證明其
均有於各該月份之1日前繳納租金完畢，則原告主張被告依
系爭租約第3條第3項之約定請求被告給付遲延繳納租金之
違約金即屬有據。又兩造於系爭租約約定自遲延繳納租金第
10日起每天加收月租金1%，核該約定已預留相當之轉寰餘地
（每月至少有9日之餘裕不予計算遲延）且縱使自10日起整
月遲繳，以每日加收1%計算其所生之遲延懲罰亦不過加收月
租金之19%至22%（若當月有28日則為19%，若當月有31日
至多加收至22%），在考量其警惕承租人按期履約之效果下
並未顯然過苛，則原告主張被告應給付以前揭遲延日數計算
之違約金9,600元【計算式：15,000元×1%×（10日＋3日
＋3日＋4日＋2日＋8日＋8日＋26日）＝9,600元】尚
屬合宜，而有理由。
⒊至被告抗辯原告曾多次經由洪小姐轉告願意共同分擔修繕系
爭房屋之費用，但均未履行，其未依約繳納租金就是為等待
原告答覆如何攤抵，認其不負租金遲繳之責任云云，然此為
原告所否認並主張被告始終未向其為修繕系爭房屋之請求，
而被告於本院訊問其承租系爭房屋期間是否都如原告所主張
均未向原告表示其答辯狀所列之瑕疵時，被告竟稱「因為我
都有自行修繕」（見本院卷第140頁），則被告是否果有向
原告提出修繕之請求已非無疑，更遑論證明原告有同意其以
修繕費用攤抵租金或其曾向原告為抵銷各月租金之意思表示
，是被告依系爭租約所負之繳納租金義務仍不能免除，被告
此部分所抗辯為無理由。
⒋本件被告向原告承租系爭房屋時曾預納23,000元之押金保證
金（即被告抗辯之押金），此有系爭租約可參（見本院卷第
10頁），而依前揭租約第3條第3項後段另有約定如果被告
拒絕繳納延遲加收之金額原告有權從保證金中扣除之（見本
院卷第10頁），是被告抗辯其留有押金23,000元可以供原告
扣減延遲繳納金非無理由。本件原告因被告遲延繳納租金所
得請求之違約金為9,600元已如前述，經自被告預納之保證
金扣減後，此部分應已無餘額可主張（至被告扣減後之保證
金餘額13,400元，尚得扣減其積欠之水電費用，詳後述）。
㈢原告請求被告給付自租約屆至之翌日即105年1月1日起至
同年10月31日止之違約金750,000元部分：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條著有明文。違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實
、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而
債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額
。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至
相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制
，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核
減。
⒉本件原告固舉系爭租約第4條主張兩造約定被告於租期屆滿
時，除經原告同意繼續出租外，應將租賃房屋按照原狀遷還
，如不即時遷讓交還房屋時，原告每月得向被告請求按照租
金5倍計算之違約金至遷讓完了之日止云云，然為被告所爭
執，並抗辯原告要向其收取每月75,000元房租實在太高，本
院審酌系爭租約原約定每月租金為15,000元，原告於租賃契
約屆期終止後，因被告未履行遷讓返還系爭房屋之義務所受
積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收
益，並參酌目前社會經濟一般銀行存款利率，與原告無法收
回系爭房屋所受實際損失等情，認原告請求按月依租金5倍
即75,000元計算之違約金尚屬過高，兼考量違約金之約定尚
帶有對承租人懲儆以防免惡意違約之效果，暨本件被告違約
之情節與淵源，認其違約金應予酌減為按月依租金1.33倍即
19,950元【計算式：15,000元×1.33＝19,950元】計算為適
當。而本件兩造約定給付違約金之期間乃係以租賃期間屆滿
起迄被告遷讓完了之日止（見本院卷第10頁至第11頁），並
未以原告取回系爭房屋之鑰匙或兩造完成點交等作為條件，
足見係以被告解除系爭房屋之事實上管領力為度，本院審酌
系爭租約既係原告所預先製作並提供與被告簽訂，該契約上
之文意縱有不清或不利於原告之處（諸如：是否將違約金之
計算期限算至點交房屋或繳回鑰匙，而不僅以承租人遷讓完
了之日為限），亦應做對承租人有利之解釋而由製作系爭租
約之出租人即原告負擔文意不清之不利益，而本件原告早於
105年8月間即遷離系爭房屋以解除對該屋之管領力已如前
述，則被告依系爭租約第6條5項所負之懲罰性違約金採計
期間應自系爭租約終了後之105年1月起算至被告遷離系爭
房屋之105年8月底止始為合理，故依前揭本院審認為適當
違約金即每月19,950元計算，本件原告所得請求被告給付之
違約金應為159,600元【計算式：19,950元×8＝159,600
元】。
⒊被告雖抗辯其曾經原告之代理人洪小姐同意得找到房屋後再
搬離，認原告不得向其收取違約金云云，然此亦為原告所否
認，而被告迄本件言詞辯論終結前，除提出一紙載有「民國
104年12月全住戶因漏水不能住都要搬走，屋主洪正良女兒
洪小姐告知李維娜暑假之前找到房屋一定要搬離。 郭峻宏 本
人當場見證洪小姐來找李維娜洽談」之字條外（見本院卷第
183頁），並未再提出其他證據以實其說，而前揭之字條既
不能確定係由何人製作，更遑論驗證其內容之真偽，本院自
無從據以信被告所述原告有同意其延期搬遷乙事為真。至被
告抗辯系爭房屋於出租前即有諸多瑕疵或原告未協助處理修
繕費攤提及向對面工地索賠等情，更與本件被告屆期應依約
遷讓系爭房屋無關，自亦不足作為免除被告依系爭租約所負
違約責任之依據。
⒋綜上，本件被告確有於系爭租約屆期後未即時遷離系爭房屋
之情事，則原告依系爭租約第6條第5項之約定請求請求被
告給付遲延遷讓系爭房屋之違約金應屬有據，而被告抗辯系
爭租約以原租金之5倍即每月75,000元計算違約金過高等情
，經本院綜合上情審酌認以每月19,950元計算始為適當，故
本件原告請求被告遲延遷讓系爭房屋之違約金於159,600元
之範圍內為有理由，逾此範圍則屬無據，應予駁回。
㈣原告請求被告給付其為提起本件訴訟所支出之律師費部分：
兩造於系爭租約第6條第2項約定：乙方（即被告）於終止
租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金；如訴訟時，
其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責，有系爭租約附卷可
考。而本件被告確有拒不繳納違約金之情事已如前述，被告
抗辯係原告毀諾在先不得提起本件訴訟殊無可採，則被告自
已損害出租人即原告之權益，致原告對被告提起本件訴訟，
應認原告依系爭租約第6條第2項之約定，原告自得請求被
告負擔其所支出之律師費。又原告主張其因被告未依約給付
違約金，委任律師提起本件訴訟，支出律師費用50,000元之
事實，已據其提出律師出具之收據為證（見本院卷第15頁）
，堪信屬實，故原告依系爭租約第6條第2項之約定，請求
被告給付律師費50,000元，亦屬有據。
㈤原告請求被告給付被告欠繳之水電費及清潔費部分：
⒈原告主張其有代被告繳納自來水費7,385元及電費16,487元
，有其提出之台灣自來水公司繳費證明、各項費款繳費憑證
及台灣電力公司鳳山區營業處清償證明之函文在卷為憑（見
本院卷第222頁至第226頁）核與其所述情節相符，被告復
未於言詞辯論期日到庭爭執，是堪信原告之主張為真實。依
系爭租約第3條第2項之約定，被告租賃系爭房屋期間之水
電費原應以每2個月為1期給付與原告，足認前揭水電費本
應由被告負擔，而前揭水電費既係由原告繳納完畢，則原告
請求被告償還此部分之費用即屬有據，惟系爭租約第3條第
4項另有載明被告繳納之保證金係作為押租保證金，如被告
不繼續承租，原告應於被告交還房屋及扣除水電費用後無息
退還剩餘之押租保證金，而被告提出之保證金23,000元經扣
減遲延繳納租金之違約金9,600元後僅剩13,400元【計算式
：23,000元－9,600元＝13,400元】，復依前揭租賃契約之
約定扣減被告積欠之水電費後，被告尚應給付予原告之水電
費餘額應為20,472元【計算式：13,400元－33,872元＝－20
,472元】。
⒉又原告主張被告自系爭房屋遷離時並未依系爭租約第7條第
13項之約定將環境清潔乾淨，留存大量雜物，致其尚須僱工
清潔而支出清潔費等情，已據其提出系爭房屋之照片21張為
證（見本院卷第210頁至第220頁），從上開現場照片所示
，被告確有於系爭房屋內、外堆放雜物致整體環境髒亂之情
形存在，則原告上開主張應屬實在。又原告主張，另僱請他
人清掃系爭房屋內、外支出費用10,000元，並提出清掃人員
所開立之收據1紙為證（見本院卷第221頁），亦堪信為真
實，是被告本應於系爭租約屆滿後，自行將系爭房屋清掃乾
淨，然被告不僅未於期限內返還系爭房屋，系爭房屋更有上
開照片所示之髒亂情形，則原告主張另行支出系爭房屋內、
外之清潔費用10,000元應由被告負擔，即屬有據。
⒊綜上，本件被告使用系爭房屋期間尚有水電費合計33,872元
未清償，經扣抵被告預納之保證金餘額後，尚應給付原告水
電費20,472元，再加計被告未依約清潔系爭房屋，致使原告
僱工清理系爭房屋所支出之清潔費用10,000元後，被告就水
電費及清潔費用部分尚應給付原告30,472元【計算式：20,4
72元＋10,000元＝30,472元】。
㈥被告所為抵銷抗辯部分：
被告抗辯稱其向原告承租之系爭房屋外原有可供停車使用之
空地，卻長期遭外人無權佔用，致其三年均無法使用，依民
法第435條規定，租賃物之一部滅失者，其得按滅失之部分
，請求減少租金，以該空地之價值估算其受有損失達7,600
元，其得以此折抵原告之請求云云，然被告與原告簽訂之系
爭租約第1條明文已就兩造租賃之標的載明為高雄市○○區
○○路○○○號房屋，其中並無任何附屬車位之約定，被告主
張原告未依約提供其屋外之停車空間已難認有理由，則縱使
被告所承租之系爭房屋屋外空地有遭他人停放車輛，此亦與
原告無涉，被告以此主張損害並與原告之債權抵銷於法自有
未合。
四、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利之法律關係，訴請被
告給付其違約金159,600元、律師費50,000元、水電及清潔
費30,472元，合計240,072元【計算式：159,600元＋50,0
00元＋30,472元＝240,072元】為有理由，逾此金額即屬無
據。又系爭房屋現已不在被告之占有使用中，則原告請求被
告自系爭房屋遷離已屬無據，併應予以駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之
判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假
執行。並依同法第436條第2項準用同法第條第2項規定
，依被告之聲請宣告其如預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列。至含被告於反訴請求被
告賠償損害所聲請調查系爭房屋漏水及修繕費用之證據（諸
如：傳訊 郭俊宏 證明郭俊宏是否因系爭房屋漏水而跌倒及洪
小姐有無確認住戶何時搬走、傳訊證人 吳寶珠 證明系爭房屋
門口無法停車及漏水之情況、傳訊證人 余俊哲 證明其已支出
修繕費用若干等），因該部分均未經被告在本訴部分為抵銷
之抗辯，而該反訴嗣因被告二次遲誤言詞辯論期日而原告均
拒絕辯論依法視為撤回，本院基於當事人處分權主義及辯論
主義之限制，自無續予以調查之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年2月18日
高雄簡易庭法官謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同
時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕
本）。
中華民國106年2月18日
書記官陳恩慈