臺灣臺北地方法院小額民事判決 105年度店小字第210號
原 告 李宜珍
被 告 莊惠文
上列當事人間返還押金事件，本院於民國105年6月15日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔其中新臺幣伍佰元，餘由原告
負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹萬肆仟伍佰元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國104年8月13日與被告簽訂房屋租賃契
約書（下稱系爭租賃契約），向被告承租門牌號碼新北市○
○區○○路○○○巷○○○號5樓C室房屋（下稱系爭房屋），租賃
期限自104年8月13日起至105年8月13日止，每月租金新臺幣
（下同）14,500元，並於訂約時交付29,000元作為押租保證
金。原告於104年10月29日即以Line告知被告系爭房屋內有
螞蟻窩，其後又多次請求被告處理蟲害問題，被告非但均置
之不理，還揚言要對原告提出告訴，並於原告向新北市政府
消保官申訴之回函中對原告為吸毒、謊告職業、滋擾住戶等
不實址弄，原告因遲未獲得被告正向回應，又不願在惡劣環
境下居住，已於104年11月11日早上10點搬離系爭房屋，並
以Line告知將於104年11月22日中午交屋，惟被告避不見面
，且迄未將押租保證金29,000元退還原告。因修繕房屋為房
東之義務，被告應請專業除蟲人員除蟲，而非要求原告自行
噴灑殺蟲劑解決問題，故原告自得依民法第424條規定終止
租約，為此提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告
29,000元。
二、被告則以：被告有買藥送過去，有處理，但過了兩天原告說
無效，然後就開始告消保官等，原告無故遷出，依照兩造租
約第18條，提前終止租約要賠償二個月租金，原告繳交之押
租保證金剛好抵扣原告應賠償之款項，被告不須返還押租保
證金等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於104年8月13日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭
租約），向被告承租系爭房屋，約定租賃期限自104年8月13
日起至105年8月13日止，每月租金14,500元，並於訂約時交
付29,000元作為押租保證金。
㈡原告曾於104年10月29日以Line向被告反應系爭房屋有螞蟻
窩，被告則曾於104年11月2日提供殺蟲劑與原告，並告知其
可用以除蟻。
㈢原告於104年11月22日表示提前終止系爭租約之意，並遷讓
返還系爭房屋與被告，而被告迄未返還原告前繳付之押租保
證金29,000元。
上情並有新北市政府消保官申訴證明、螞蟻照片、台北杭南
郵局第2383號存證信函、兩造Line對話、系爭租約等件影本
為證，堪信屬實。而被告既以前詞置辯，則本件應審究爭點
厥為：原告以系爭房屋內有螞蟻窩為由終止系爭租約，是否
符合民法第424條規定？原告依約請求被告返還押租保證金
全額，有無理由？
四、本院之判斷如下：
㈠按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承
租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其
瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第
424條固定有明文。惟須租賃物係房屋或其他供居住之處所
而有瑕疵，且其瑕疵危及原告或其同居人之安全或健康時，
原告始得依其一方之意思表示終止系爭租賃契約。
㈡經查，系爭房屋內有螞蟻聚集之情況乙節，固為兩造所不爭
，惟螞蟻聚集之緣由究係出於房屋設置或是使用處理不當，
均有可能，是否係房屋有瑕疵所致，尚非無疑，且觀諸原告
所主張螞蟻聚集之地點主要為系爭房屋廚房之流理台正下方
，由卷附原告所提出現場照片之聚集情形及數量，使用適當
之驅蟻或除蟻方法或有改善之可能，實難謂該屋內螞蟻出現
之程度已達危及承租該處原告之安全或健康之程度，原告雖
提出診斷證明書乙紙主張遭螞蟻咬傷，惟該診斷證明書病名
欄僅記載「皮膚過敏，疑蚊蟲叮咬」（見本院卷第36頁），
仍不足認原告居住系爭房屋已達有危及其健康之情形。
㈢又按，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租
人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租
人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而
請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定
有明文，是租賃物縱有須修繕之情形，租賃關係並不當然消
滅，必待承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕
，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約。
據此，本件原告主張其就系爭房屋有螞蟻聚集一事，其固曾
請求被告處理，惟原告於104年10月29日以Line告知被告系
爭房屋出現螞蟻聚集狀況後，被告隨即以Line先向原告表示
可噴灑殺蟲劑除蟲，繼之於104年11月2日將殺蟲劑置放於原
告租屋處旁之鞋櫃上，提供原告使用，原告就此並不爭執，
並有兩造使用Line所為對話內容在卷為憑（見本院卷第26頁
至第27頁），顯見被告經原告通知有螞蟻須處理後，並未怠
於處理，甚且於4日後即積極提供藥劑建議原告用以除蟻，
原告雖謂其對殺蟲劑過敏，所以並未使用被告所提供殺蟲劑
，但由其等前述之訊息對話內容，在未見原告表示對殺蟲劑
過敏前，被告亦曾同意由原告自行購置合用之殺蟻藥劑、所
支出費用則由應繳房租中扣除之處理過程，仍可見被告有積
極處置之舉措，僅係原告因恐自身過敏不願配合採取噴灑殺
蟲劑之方式，而堅持僅能覓專業處理人員方能解決，兩造方
於104年11月4日因無法協調出適宜改善方法而發生爭執，但
參酌原告所指螞蟻出沒有特定位置，一般常情先小範圍使用
殺蟲劑，未必無法改善甚至必然達危害人體健康而難以居住
其間之程度，本件被告既已有積極採取改善措施，係因原告
無端拒絕配合而未能收效，實難認原告於104年11月22日遷
離系爭房屋時，該處有何已達危及原告安全或健康之問題存
在，是原告依前揭規定主張終止系爭租賃契約，即屬無據。
㈣進而，本件原告既有自行提前終止租約遷離之情事，固然符
合系爭租約第18條第1款關於租賃期間內原告若擬提前遷離
他處時，應賠償被告2個月租金之事由，惟按：
⒈當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務
外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務
所生損害之賠償總額。又約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。
是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不
同，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，
後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制
罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並
得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違
約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人
之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，
視為賠償性違約金，亦有最高法院86年度台上字第1620號
裁判要旨可資參照。又衡量違約金是否過高是否相當仍須
依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，
及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利
益為衡量之標準，復有最高法院49年台上字第807號判例
、最高法院51年度台上字第19號判例意旨可資參照。
⒉本件被告雖辯稱依系爭租約第18條第1款約定，其得以該
數額相當於二個月租金之押租保證金充抵為被告應付之賠
償款，故不負返還責任，但觀諸該約款所指原告應賠償被
告二個月租金者，並未具體載明屬於懲罰性違約金之意旨
，依民法第250條第2項規定，堪認被告依該約款得沒收者
應屬損害賠償額預定性質之違約金，則關於被告請求原告
給付相當於2個月租金之違約金數額有無過高一節，自應
斟酌被告實際所受損害及前揭說明之其他事項為綜合判斷
。本院斟酌被告於言詞辯論期日自承新房客已於104年12
月初搬入系爭房屋（見本院卷第52頁），且104年11月之
房租業據原告繳納，被告實質上並未因原告提前終止系爭
租約而受有相當之減收租金損失，及兩造係因前述除蟻方
式發生爭執後，在已生嫌隙、日後相處顯有困難之情形下
，原告方提前終止系爭租約，及兩造經濟狀況等一切情狀
，認系爭租賃契約第18條第1項所約定之違約金數額以二
個月租金計算，尚屬過高，應酌減至一個月租金即14,500
元，始屬相當，是在扣除按約應繳納之違約金後，原告請
求被告應返還餘額即14,500元之押租保證金，即符合系爭
租約第5條之約定，被告自應在此數額範圍內返還之，至
於原告請求逾上開數額者，則無理由，不應准許之。
五、從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付14,500元
，為有理由。逾上開數額之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係適用小額程序為被告敗訴之判決，依民
事訴訟法第436條之20之規定，依職權宣告假執行；並依職
權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均
不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此
敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
確定為第一審裁判費1,000元，並依兩造勝敗之比例定各自
應負擔者如主文所示。
中華民國105年7月11日
新店簡易庭法官林麗真
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記
載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月11日
書記官馮姿蓉