裁判字號：臺灣臺北地方法院100年簡上字第366號民事判決
裁判日期：民國100年11月30日
裁判案由：返還房屋
臺灣臺北地方法院民事判決100年度簡上字第366號上訴人 黃林枝梅 訴訟代理人 郭方桂 律師被上訴人 林皓筠 （原名 林秀英 ）訴訟代理人 謝明昌 上列當事人間返還房屋事件，上訴人對於中華民國100年7月20日本院臺北簡易庭99年度北簡字第10774號第一審判決提起上訴，經本院於100年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國83年9月1日，邀同訴外人 韓安勝 為連帶保證人，與上訴人之夫婿 黃勳風 簽訂房屋租賃契約書，以月租金新臺幣（下同）10,000元，租用黃勳風所有位於臺北市○○區○○街路○號2樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自83年9月1日起至84年8月31日止，押租金20,000元。而租賃契約業於84年8月31日租期屆滿當然消滅，被上訴人竟拒不遷讓交還並無權占用系爭房屋迄今。嗣黃勳風於96年9月1日死亡，上訴人依夫妻剩餘財產差額分配權利取得系爭房屋所有權。又系爭租賃契約書第6條已明定租期屆滿時，除經出租人黃勳風同意繼續出租外，被上訴人應即將房屋按原狀遷空交還，否則應給付租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。揆諸租賃契約為諾成契約，其經出租人同意繼續出租之情形，與「續租應另訂契約」之意，似無二致。故依系爭租賃契約書第6條規定，應發生阻止續約之效力，被上訴人與黃勳風之租賃關係已因租約屆至而消滅，並無成立不定期租賃之可能。況定期租賃契約期滿後，得否變為不定期租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，已發生阻止續約之效力後，縱於其後有收取費用，亦屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生損害之性質，係屬損害金性質。然黃勳風並未於租賃契約期滿後主動向被上訴人收取租金，縱有，亦屬損害金性質，而非租金。再者，觀諸被上訴人提出之匯款回條聯，被上訴人係自84年8月31日租期屆滿後之92年10月
31日始匯款予訴外人 陳美玉 ，並於92年12月2日起匯款予 黃佩玲 ，迨99年4月8日提存於法院，顯見非於租期屆滿後，即由黃勳風主動向被上訴人收取租金。黃勳風雖曾委由陳美玉簽訂系爭房屋租賃契約書，但並未委任陳美玉及黃佩玲為收取租金之代理人，是陳美玉於原審審理中所為同意被上訴人將系爭房屋整修費用自房屋租金中扣除之證述不實在。而黃勳風因長期臥病不理事務，自難憑被上訴人單方匯款及無權代理人，即認被上訴人與黃勳風間有收取租金以成立不定期租賃之合意。至黃勳風90年至96年綜合所得稅申報書，係被上訴人傳真要求不知情之陳美玉申報，倘黃勳風於租期屆滿後，有收取租金以成立不定期租賃之合意，應自84年9月1日起收取租金並逐年申報租賃所得為是，故尚難逕以陳美玉無權代為之綜合所得稅申報書做為不定期租賃成立之憑據。從而，租賃契約既已因租賃期限屆滿而消滅，被上訴人繼續使用系爭房屋自屬無權占有，上訴人得請求返還。另上訴人罹患冠心病、糖尿病、泌尿道感染合併敗血症、四肢缺血性壞疽等疾病，右側足部第1腳趾至第4腳趾及雙側手部中指缺血性壞死，於94年10月4日進行切除右側足部第1腳趾至第4腳趾切除及雙側手部中指清創術，目前仰賴長子 黃強 照顧，系爭房屋亦因屋齡老舊，準備進行都市更新，有收回房屋必要。為此，爰依民法第767條規定提起本件訴訟等情。並聲明：被上訴人應將坐落於臺北市○○區○○街○號2樓之房屋返還予上訴人；上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人於83年9月1日邀同韓安勝為連帶保證人，與黃勳風所委任之公司會計陳美玉，在韓安勝位於臺北市○○區○○街○○○號6樓之辦公室簽訂系爭房屋租賃契約書，租賃期間自83年9月1日起至84年8月31日止，租金每月10,000元，按月以匯款方式繳納，並當場支付押租金20,000元。第一年租金均交由陳美玉代收，租期屆滿後黃勳風並無不再續租之意，且將租金調整為每月12,000元，陳美玉表示出租人黃勳風要求被上訴人將月租金按月匯款至彰化銀行古亭分行00000000000000之黃佩玲（黃勳風女兒）帳戶，被上訴人即將月租金12,000元按月匯款至該指定之銀行帳戶內。
而被上訴人為申報94年度個人綜合所得稅之房屋租金支出，曾向稅捐機關提出「房屋租金支出切結書」，黃勳風亦曾出具94年度12個月租金144,000元收據一張佐證。又被上訴人自承租系爭房屋以來，有關房屋修繕維護均由被上訴人先行修理，陳美玉亦告知可自租金中扣除。詎黃勳風於96年9月1日死亡，前揭黃佩玲所有之銀行帳戶竟於99年2月5日銷戶，被告為按期繳納租金，只得將租金按月提存至本院提存所。故被告使用系爭房屋已逾十餘年，均按時繳納租金，依民法第451條規定，早已視為不定期租賃。上訴人另稱被上訴人每月所支付之價金為補償金云云，實屬謬誤。蓋若非黃勳風同意繼續出租，其何以主動提供匯款帳戶予被上訴人做為給付租金之用。且黃勳風至95年間仍於公司執行業務，何來黃勳風長期臥病不理事務之說。況陳美玉為黃勳風公司之員工，若無黃勳風之授權，陳美玉如何取得印章並越權代為處理租賃事宜，是上訴人謂黃勳風未委任陳美玉及黃佩玲為收取租金之代理人云云，顯非事實。而上訴人之家境優渥，被上訴人因經濟環境不佳，有繼續承租系爭房屋需求等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：(一)原判決廢棄；(二)被上訴人應將坐落於臺北市○○區○○街○號2樓之房屋返還予上訴人。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項
(一)被上訴人於83年8月1日邀同韓安勝為連帶保證人，與黃勳風簽訂房屋租賃契約書，約定黃勳風將其所有坐落於臺北市○○區○○街○號2樓之房屋出租予被上訴人使用，租賃期限自83年9月1日起至84年8月31日止，每月租金為10,000元。租期屆至後，雙方未另以書面訂立租賃契約。（99年度審訴字第1508號卷第7頁至第10頁）
(二)黃勳風於96年9月1日死亡，其配偶即上訴人因夫妻剩餘財產差額分配而取得系爭房屋所有權。（99年度審訴字第1508號卷第11頁、原審卷第30頁）
(三)被上訴人分別於88年3月2日匯款14,000元；於88年5月4日、12月30日、89年3月1日、3月28日、5月4日、6月30日、9月1日及自91年1月31日起至98年10月2日止每月匯款12,000元；98年11月4日起至99年2月1日止每月匯款11,000元至彰化銀行帳號00000000000000之黃佩玲帳戶內。嗣該帳戶於99年2月5日由黃佩玲本人辦理結清銷戶。上訴人另分別於99年3月16日、4月8日、5月12日、6月18日、7月9日提存10,500元於本院提存所。（原審卷第36頁至第63頁、第69頁至第73頁、第222頁至第232頁）
五、得心證之理由
(一)按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。而所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為之相當時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之，最高法院37年上字第8288號判例要旨可資參照。又視為以不定期限繼續契約，非出租人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續。查系爭租賃契約書固約定租賃期間至84年8月31日屆滿，每月租金為10,000元，有原告提出兩造不爭執真正之租賃契約書在卷可稽（見99年度審訴字第1508號卷第7頁），惟被上訴人屆期後仍繼續使用系爭房屋，為兩造所不爭執。且被上訴人仍繼續繳納租金，其分別於88年3月2日匯款14,000元；於88年5月4日、12月30日、89年3月1日、
3月28日、5月4日、6月30日、9月1日及自91年1月31日起至
98年10月2日止每月匯款12,000元；98年11月4日起至99年2月1日止每月匯款11,000元至彰化銀行帳號00000000000000之黃勳風女兒黃佩玲帳戶內，嗣該帳戶於99年2月5日由黃佩玲本人辦理結清銷戶後，上訴人再分別於99年3月16日、4月8日、5月12日、6月18日、7月9日提存10,500元於本院提存所等情，有被上訴人提出存款憑條、彰化銀行存摺存款帳號資料及交易明細查詢、提存書等文件影本在卷佐證（見原審卷第36頁至第63頁、第69頁至第73頁、第222頁至第232頁）。又證人陳美玉即受僱於黃勳風所設立茂生飼料股份有限公司之會計於原審到庭證稱：出租系爭房屋係伊負責，黃勳風有叫伊告訴被上訴人租金匯到黃佩玲彰化銀行帳戶，84到89年間，被上訴人有將租金匯到黃佩玲帳戶，期間系爭房屋有損害，曾告知被上訴人於修理後，將費用自租金中扣除，且黃勳風於90至96年之綜合所得稅，有申報系爭房屋租賃所得，94年間被上訴人亦有申報系爭房屋之租金費用等語，核與原審向財政部臺北市國稅局中正分局調取之黃勳風90至96年度綜合所得稅結算申報書影本及被上訴人提出之94年度綜合所得稅結算電子網路申報收執聯（見原審卷第67頁、第158頁至第198頁）相符，復與系爭租賃契約書之連帶保證人韓安勝於原審到庭證稱：系爭房屋前一房客要搬走，我就介紹被上訴人租系爭房屋，陳美玉告訴伊老闆即屋主係黃勳風，因他人在美國，所以簽約時是由陳美玉、伊與被上訴人在場，租金係用匯款支付等語相符，應認證人陳美玉所述係屬實在，上訴人主張證人陳美玉之證述不實，尚無足採。是以，於系爭租賃契約於租期屆滿後，被上訴人仍繼續繳納租金，出租人黃勳風亦繼續收取租金，並於申報綜合所得稅時，持續申報系爭房屋之租金所得，不但可認為出租人黃勳風未表示反對之意思表示，更足徵其有明示繼續出租系爭房屋之意思，故系爭租賃契約已轉變為不定期租賃乙節，應為實在。
(二)上訴人雖依系爭租賃契約書第6條約定「乙方（被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（黃勳風）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」，主張兩造已於簽約時排除不定期租賃規定之適用，被上訴人與黃勳風之租賃關係已因租約屆至而消滅云云。然本件出租人黃勳風於租期屆滿後已有明示同意繼續出租之意思，如前所述，則應符合前開約定之「經甲方同意繼續出租」之例外，是系爭租賃契約於租期屆滿後，不但未終止，更已轉變為不定期租賃，應堪認定。至被告辯稱原告於系爭租賃契約書租期屆滿後繳付之價金係補償金並非租金云云，依前揭說明，實不足採。
(三)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100條第1款亦有規定。
查系爭租賃契約已為不定期租賃，已如前述，則上訴人自需就系爭房屋有收回自住或重新建築必要負舉證之責，惟其僅空言系爭房屋區域都市更新尚在整合意見中，此外，查無證據證明上訴人有何收回自住或重新建築必要，是以，上訴人主張，實無所據。
(四)綜上所述，系爭租賃契約並未終止，且上訴人並未舉證有何有何收回自住或重新建築之必要，則被上訴人現占有系爭房屋，當非屬無權占有，故上訴人依民法第767條規定提起本件訴訟，聲明：「被上訴人應將坐落於臺北市○○區○○街○號2樓之房屋返還予上訴人。」，應無理由。原審判命上訴人請求無理由，予以駁回，並駁回此部分假執行之聲請，經核於法均無違誤。上訴意旨執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年11月30日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官陳蒨儀法官羅月君以上正本係照原本作成。
本件不得再上訴。
中華民國100年11月30日
書記官王文心