臺灣屏東地方法院民事判決 104年度潮簡字第56號
原 告 統一超商股份有限公司
法定代理人 羅智先
訴訟代理人 陳奇宏
被 告 劉徐德美
訴訟代理人 劉立中
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國104年5月5
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣壹拾貳萬元，及自民國一０三年九月十三
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹仟貳佰貳拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；被告如預以新台幣壹拾貳萬元為
原告供擔保得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：
㈠原告起訴主張：兩造於民國96年5月15日簽立房屋租賃契約
，約定由原告承租坐落於屏東縣○○鄉○○路○○號1樓之房
地作為經營門市之用（下稱系爭房屋），租賃期間自98年5
月1日起至108年4月30日止，約定每月租金新臺幣（下同）8
萬元，押租金18萬元，如原告欲提前終止租約應提前3個月
通知，並賠償被告當期1個月租金，而租約終止或屆期，原
告依約交還房屋時，被告應無息返還押租金，如拖延返還，
應自原告交還房屋之日起，按日賠償原告按押金總額1％計
算之違約金（下稱系爭租約），系爭租約第3條亦有明文約
定，原告已於92年4月10日給付押租金18萬元予被告。嗣原
告因原承租房屋之面積無法負荷原告委託經營加盟業主之需
求，遂於103年6月10日以台北西松郵局第855號存證信函通
知被告提前終止系爭租約，該存證信函亦於同年6月13日送
達被告，系爭租約已於103年9月13日終止。其次，原告為期
房屋能於終止前順利交還被告，於交還系爭房屋前曾派員與
被告協調返還事宜，雙方並就須回復原狀之明細達成共識且
已完成施工，而原告扣除積欠被告103年8、9月份之租金後
，押租金尚剩餘12萬元，原告已於103年9月13日返還系爭房
屋鑰匙，詎被告竟拒絕返還押租金。為此，爰依系爭租約之
法律關係提起本件訴訟，請求被告給付原告12萬元並加計法
定遲延利息，及給付其拖延返還押租金之懲罰性違約金等語
。並聲明：⒈被告應給付原告12萬元，及自103年9月13日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自103年9月13
日至清償日止，按押租金總額（即18萬元）1％計算之違約
金。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
依據系爭租約第4條第7款原告並無回復原狀之義務，而當初
也確有與屋主確認過復原工作細目，所以被告也在關店恢復
工程明細表上簽名確認，原告亦根據該細目完工點交房屋完
畢。
二、被告則以：系爭房屋出租予原告前，係作為婚紗攝影店使用
，原告承租後竟擅自拆除衛浴設備、冷氣機、攝影棚馬達升
降布景，並將高價之強化玻璃換成一般普通玻璃，復又破壞
地板造成地磚歪斜、地板管線亂竄，而原告終止租約搬遷時
，因拆除冰櫃設備致系爭房屋牆面污損，原告曾於103年7
月間派員與被告協議「關店恢復工程明細表」之內容，惟原
告在尚未施工前，即要求被告在「協議內容」及「工程驗收
確認」之「房東確認」欄上簽名，而明細上所載之項目係原
告單方面所列，對於被告主張必要修繕費用，原告僅願以4
萬元補貼，然依系爭租約第4條第6款、民法第431條第2項、
第455條規定，原告改裝系爭房屋設施時，不可損害原有建
築結構，且有保持租賃物狀態之義務，原告已違反善良管理
人之保管義務。其次，當初原告遊說被告結束原婚紗攝影店
之營業改出租予原告，被告看好長遠租金收益而匆促關店，
原告因系爭房屋不符合經營需求以存證信函通知被告終止系
爭租約，如虧本經營而必須終止租約結束營業，被告自會體
諒其難處，惟原告在系爭房屋經營期間是有賺錢，卻仍要求
加盟主配合將店面遷移至系爭房屋隔壁，視系爭租約如無物
，原告任意毀約造成被告之損害遠大於被告原經營婚紗攝影
店之機會成本，縱原告不能將系爭房屋回復至原婚紗攝影店
之原貌，也應回復至能立即使用狀態，較符常理。經被告估
價系爭房屋之地板修補重鋪費用為8萬元、強化玻璃大窗復
原費用60,800元、衛浴設備復原費用7萬元，上開費用合計
已逾12萬元。是以，原告既尚未依債務本旨回復原狀，亦尚
未依法賠償被告損害，被告自得依系爭租約第3條第3款中段
約定，逕行自押租金中扣抵，不予返還。再者，違約金部分
之約定顯然過高，且原告不能證明其因此確受有如違約金所
定之損失，該部分請求亦屬無理由等語，資為抗辯，並聲明
：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執，且有房屋租賃契約、存證信函暨
回執、收據在卷可稽（見臺灣臺北地方法院103年度北簡字
第14255號民事卷）：
㈠原告於96年5月15日向被告承租系爭房屋，租賃期間自98年
5月1日起至108年4月30日止，約定租金每月8萬元，押
租金為18萬元，原告已於92年4月10日給付押租金18萬元予
被告。
㈡原告於103年6月10日以台北西松郵局第855號存證信函通
知被告終止系爭租約，該存證信函亦於103年6月13日送達
被告，系爭租約已於103年9月13日終止，原告已返還系爭
房屋鑰匙予被告。
四、按依據系爭租約第3條第3款約定，於系爭租約之租約終止或
屆期時，原告依約交還房屋時，被告應無息返還押租金，如
拖延返還，應自原告交還房屋之日起，按日賠償原告按押金
總額1％計算之違約金，而原告確曾於92年4月10日給付押租
金18萬元予被告等情，此為兩造所不爭執，且有房屋租賃契
約在卷可稽，而原告也於103年6月10日以台北西松郵局第85
5號存證信函通知被告終止系爭租約，並於103年6月13日送
達被告，系爭租約已於103年9月13日終止，原告已返還系爭
房屋鑰匙予被告一節，亦為兩造所不爭執，及有存證信函暨
回執、收據在卷可稽，均如前述，亦即系爭租約已於103年9
月13日經合法終止，而上述押金18萬元，扣除承租人積欠之
租金外，原告主張剩餘12萬元，而被告則以原告應負損害賠
償及回復原狀義務為由，拒絕交還，並為抵銷主張，而根據
系爭租約之第4條第7款雖是約定按現況房屋交還之約定，然
如出租房屋確有被告抗辯所陳稱之違反租約第4條第6款改裝
系爭房屋設施時，有損害原有建築結構之情狀時，並非出租
人均依約無法請求損害賠償之回復原狀義務至明，然關於返
還押金與房屋回復原狀並非同時履行之關係，而被告提出之
損害項目關於系爭房屋之地板修補重鋪費用8萬元、強化玻
璃大窗復原費用60,800元、衛浴設備復原費用7萬元，均是
被告預估費用，是否原告造成系爭房屋受有上述損害，原告
是否應負擔該金額賠償義務均尚未確定，而民法第334條規
定關於債務抵銷之要件須彼此互負債務，而其給付種類相同
，並均屆清償期為要件，然因被告與原告間關於上述費用之
賠償金額多少、賠償義務成立與否均尚未確定，與抵銷要件
即有不符，倘若被告欲主張抵銷，應是俟其上述求償項目經
由一定救濟程序，獲得認定確是原告依法負有賠償義務並賠
償金額確定時，若該時押金尚未交還之際，二債務均屆清償
期時，才合於抵銷要件，而系爭租約已經終止，而原告也提
出照片證明其現況是按照萬巒門市關店恢復工程明細表（參
見本院卷第11頁）之項目完成回復工作，有其復原照片可稽
（見本院卷第32至33頁），由照片顯示原告已經完成包含：
室內清潔、招牌拆除、鐵捲門會復原使用功能及周圍裝潢修
補等細目，從而原告依據系爭租約第3條第3款約定，請求被
告返還剩餘12萬元押金及自終止租約後之103年9月13日起至
清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，於法即屬有據
，應予准許。
五、又按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即
得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付
後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由
債務人訴請法院核減，最高法院著有79年台上字第1612號判
例意旨可供參考，而本件原告固按押租金總額（即18萬元）
請求被告給付自103年9月13日至清償日止，按1％計算之違
約金，然關於上述違約金約定，以該約款原告雖主張是屬於
懲罰性違約金之約定，然系爭租約上該約定是按日按押金總
額1％計算之，以原告為國內大型超商公司，屬於經濟上強
者，相對於出租房屋之屋主而言，屋主仍屬經濟上弱勢者，
該約款應是原告用以承租超商門市房屋之定型化租約約款，
而該違約金約款雖是針對押金返還所為約定，然依法該押金
債權於返還義務人一造遲延給付時，有請求返還權限之承租
人依據民法第203條規定已有法定遲延利息可以請求，而該
違約金約款是按日1％計算之，則遲延交還一個月30日即是
按30％計算之，已經超過民法第205條法定最高利率限於20
％之規定，遲延交還1年為12個月換算之即是365％，顯然是
違反上述民法法定最高利率之18倍數之多，該約款無異是原
告於法定遲延利率約定外，以違約金約定之名義變相加收超
過法定最高利率約定十餘倍之利息，參酌上述最高法院判例
意見，本院得依職權予以酌減至零，則原告本件關於違約金
請求之部分，依法應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易訴訟程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，於
原告勝訴部分由本院依職權宣告准予假執行，故原告 陳明 願
供擔保請准宣告准予假執行之聲請即無必要，應予駁回；又
被告陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，核
其聲請無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。又本件原告駁
回部分是違約金之附帶請求，依法無須另外徵收裁判費，故
確定本件訴訟費用為第一審裁判費1,220元，仍由敗訴之被
告負擔全部。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均
毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第79條、第87條第1項，第389條第1項第3款、第
392條第2項，判決如主文。
中華民國104年5月21日
潮州簡易庭法官潘快
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年5月22日
書記官許丹瑜