臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 99年度宜簡字第203號
原 告 陳春燕
訴訟代理人 林添進
被 告 沈秀娟
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國100年1月25日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣玖萬零貳佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟肆佰捌拾元由被告負擔十分之三即新臺幣壹
仟零肆拾肆元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣玖萬零貳佰元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國97年8月1日，經永慶房屋仲介股份有
限公司向被告購得位於宜蘭縣宜蘭市○○路○○巷○弄33之24
號3樓之房屋（下稱系爭房屋），惟被告於危險移轉時隱瞞
標的物早已存在樓上熱水管破裂導致滲漏水嚴重瑕疵之事實
，且於標的物現況說明書中亦勾選無滲漏水情形，致使原告
與被告簽訂系爭房屋之買賣契約。原告復於同年8月5日借屋
裝修時，發現主臥室內已裝璜之天花板水管修理口裝有1只
盛水盤，經詢問被告始告知前有漏水但已修復保證不會再漏
，且僅表示可以詢問水電工，並無被告所稱買賣契約簽定前
有水電工詳細解說等情。然事隔1年多，相同的地方又開始
漏水，原來被告就該瑕疵並未修復，僅以盛水盤導漏掩飾漏
水瑕疵的存在，原告於99年7月28日會同仲介公司人員告知
被告，被告卻推卸責任，置之不理，被告惡意欺瞞在先，卸
責在後，以致漏水嚴重壁癌叢生，裝潢全毀，貶值嚴重，計
損失修繕費用新臺幣（下同）196,200元、人力配合修繕30,
000元及無法居住使用50,000元，爰依據兩造間不動產買賣
契約第9條第5項、民法第184條、第354條、第360條之法律
關係，聲明請求被告給付276,200元等語。
二、被告抗辯如下：
（一）被告於97年6月間，將系爭房屋委由永慶房屋仲介公司宜
蘭公園加盟店之訴外人 林蔚均 出售，兩造並訂立買賣契約
；期間原告多次聯繫林蔚均至系爭房屋查看屋況，原告業
已知悉滲漏盤存在之事實。原告並對系爭房屋瑕疵部分提
問處理情形，當時被告也請整修工人當場報告，向原告告
知瑕疵部分檢修過程，原告亦由具有水電技工職業背景之
原告配偶陪同查看，原告並無提出任何相關房屋漏水或其
他瑕疵之異議，雙方經確認後始於97年8月1日簽訂系爭房
屋之買賣契約。
（二）系爭房屋買賣迄今已逾2年，期間原告曾出租於第三人，
系爭房屋之漏水是否為人為破壞，或因地震、天災造成，
實不可歸責於被告，據此原告提出系爭房屋之損害賠償，
應為無理由。
（三）被告詢問原告樓上即四樓屋主，四樓屋主告知其已於99年
11月間為原告修繕完畢，總共花費100多元，其並表示漏
水原因乃長久螺絲鬆動所以買零件補齊。
（四）原告所提出修繕費用196,200元之估價單太過含糊，估價
者 何國平 只是去看看而已。
（五）並聲明請求駁回原告之訴。
三、原告主張於97年8月1日經永慶房屋仲介公司人員向被告購得
系爭房屋，交屋後屋內已裝璜之天花板有漏水情事，並於99
年7月28日會同仲介公司告知被告，惟被告拒絕賠償等情，
業據提出不動產買賣契約書、房屋漏水瑕疵照片為證，被告
亦未爭執，堪信屬實。
四、原告復主張其向被告購得系爭房屋，交屋後發現系爭房屋存
有滲漏水之瑕疵，且此一瑕疵為被告於售屋前早已知悉並刻
意隱瞞之瑕疵等語，為被告所否認，並以前詞為辯。經查：
（一）民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保
其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失
或少其價值之瑕疪，亦無滅失或減少其通常效用或契約預
定效用之瑕疵。又按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質
者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行
之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，同法第
360條亦有明文。經查，證人即亦為永慶房屋仲介人員林
蔚均、 丁品甄 於本院證稱：在買賣之前原告即發現在樓中
樓的樓上有1只鐵盤在那個地方，原告打開鐵盤沒有漏水
，經詢問被告，被告說之前有漏水，後來有修繕，被告告
知已經修好了，不會再漏水了，後來原告又看了好幾次，
且原告先生是做水電的，原告仍決定買。於99年間原告通
知其公司另位同事，當時他租給1位房客，系爭房屋當時
確實有漏水等語；自前開證人所述之內容，可知原告在購
屋前已注意盛水盤存在之事實，依一般常理及經驗法則，
盛水盤之存在表示曾有盛水之事實或有盛水之必要，可推
知曾有滲漏水之事實或滲漏水之虞；而房屋有無滲漏水之
事實及滲漏水之虞，乃係臺灣地區買賣房屋交易上重視之
點，往往成為成交與否之關鍵，影響房價亦至鉅，在此情
形下，被告既已表明「已經修繕完畢，不會再漏水」等語
，其所負物之瑕疵擔保責任之程度即應加以提升，應認出
賣人已有漏水修繕完畢之品質之保證。
（二）復按民法第355條第1項規定：買受人於契約成立時，知其
物有前條第一項（即民法第354條第1項）所稱之瑕疵者，
出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條
第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負
擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。被告雖辯
稱原告早已知悉有此一瑕疵之存在，仍決定買受，其應不
負擔保責任云云。惟查，依前開證人林蔚均、丁品甄所證
內容，原告於簽約之際充其量僅係知悉有一盛水盤存在之
事實，對於系爭房屋曾經漏滲水之嚴重或輕微程度、影響
範圍及面積、該盛水盤存在於該處之原因、所要處理的問
題、實際處理情形、盛水之容量、修繕滲漏水之過程均有
賴出賣人據實提供房屋資訊予買受人，以為買受人締約考
量之基礎，是不能僅以原告知悉有一盛水盤存在，又原告
之配偶有水電專業知識，即謂原告已知悉系爭房屋有滲漏
水之瑕疵並進而買受，亦不能謂原告不知前開瑕疵有重大
過失，被告此部分所辯，難稱有據。
（三）證人即受被告委託修繕漏水之水電工 陳國增 於本院證稱：
被告在1、2年前的夏天請伊去修繕房屋漏水，說房屋要賣
有漏水要修理，伊告知被告水是從樓上管道漏下來的自來
水，伊沒辦法修理，因為不知道在那裡漏，只能用1個水
盤將水引到地下室排掉，伊就將水盤裝完。一般情形那個
地方漏水就要處理那個地方漏水的部分，樓上沒有處理漏
水問題，就只能用盛水盤來處理導水問題等語。準此可知
，被告係在出售系爭房屋前請陳國增修繕房屋漏水，且事
實上該次之修繕並未實際修復漏水問題，僅係以水盤將水
引至地下室，所謂修繕實則僅為「導水」，被告知悉此情
，卻未如實告知原告，且於「標的物現況說明書」、「有
滲漏水情形」欄勾選「否」，於「如有滲漏水之處理方式
」欄勾選「交屋前修復」，均與事實不符，復有故意不告
知滲漏水未修復之瑕疵之情形。
（四）被告辯稱系爭房屋出售已2年，期間亦可能發生天災、人
為影響致滲漏水云云。然徵之，房屋滲漏水之瑕疵，依房
屋之外觀每每不能查覺，甚且需專業之滲漏水檢測始能處
理加以解決，身為買方之原告確實於訂約前之看屋中無法
以肉眼據以得知房屋滲漏水之情形，已如前述；且查，房
屋滲漏水之瑕疵亦往往經過一段時間才會於房屋結構中漸
漸顯見而出，成為臺灣地區難以解決之住屋夢魘，故俗諺
「泥水師怕抓漏」，是原告於2年後通知被告，並無違反
履行通知檢查之義務。本件系爭房屋滲漏水之處即為被告
委託陳國增裝置盛水盤之處，且實際上並未抓漏完成修繕
僅為導水，已如前述，依照上開說明，應認交屋後滲漏水
情形乃訂約前即已存在；再參之，證人即俊德土木包工業
負責人何國平於本院證稱：其所見潮濕且漏水嚴重，不是
一時間下雨所造成的等語，益見可排除天災之影響；至被
告所稱之人為破壞，則查無事證加以佐證，被告此部分所
辯，尚不足採。
（五）基上，原告主張被告早於交屋前即知系爭房屋有滲漏水之
瑕疵，於訂約之際隱瞞前開瑕疵，並保證已修繕完畢不再
漏水，卻仍生滲漏水瑕疵，併依民法第354、360條規定請
求被告賠償，應屬有據（因原告債務不履行之主張為有據
，本院不再審酌侵權行為損害賠償之主張）。
五、原告主張被告應賠償之項目及金額包括由何國平開立之修繕
估價單，修繕費用為196,200元、人力配合修繕30,000元及
無法居住使用50,000元，合計276,200元等語。被告則加以
否認，被告另辯稱系爭房屋近日實際已由他人修繕完畢，且
支出費用為100多元云云。經查，被告並未提出系爭房屋已
修繕完畢之證明，且系爭房屋之滲漏水並造成天花板毀損確
實存在，已如前述，不因事後於近日第三人之修繕動作而解
免被告之損害賠償義務，被告前揭所辯，不足為有利於被告
之依據。再查，證人何國平於本院審理時證稱：其有到現場
看過，開立之估價單只是粗略看看，沒有打開來看，必須打
開來看才知道，其中冷熱水管更換項目部分，打開來看如果
沒有壞掉這個項目就會刪除等語。因此，原告所提出之估價
單並非在打開天花板後所為之估價，尚不能作為修繕費用之
全部依據，而應負舉證責任之原告又不願鑑定實際之修繕費
用暨不履行債務之損害賠償數額，本院無法定其數額，惟有
關外觀改造之費用無需拆除天花板即可估計之部分，應在必
要之修繕費用之內，則原告請求被告賠償修繕費用項目中關
於天花板拆除5,000元、水泥修補20,000元、天花板裝潢36,
000元、壁癌處理12,200元、壁紙5,000元、油漆12,000元，
合計90,200元，應予准許。至於原告主張修繕費用之其他項
目，因證人何國平並未拆除天花板進行估價，無從引為依據
，暨原告請求之人力配合修繕30,000元及無法居住使用50,0
00元，未經鑑定無從得悉，尚乏依據，應不可採。
六、從而，原告依民法第354條、360條規定，請求被告給付原告
90,200元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無
據，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分為適用簡易程序而為被告敗訴之判決，應
依職權宣告假執行，為求衡平起見，並依職權宣告被告得預
供擔保而免為假執行。另依職權確認本件兩造應負擔之訴訟
費用額（本件訴訟費用包括第一審裁判費2,980元及原告預
納之證人旅費500元，合計3,480元）。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年2月11日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後10日內補具上訴理由書（均須按他造人數之人數附
繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年2月11日
書記官廖穎穗