臺中簡易庭103年度中簡字第492號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　103年度中簡字第492號
原　　　告　 周湮喬
被　　　告　 林東 原
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年3月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺中市○區○○路○段000巷00○00號11樓房屋全
部遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條
各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴聲明原請求：「被告應將門牌號碼臺中市○區○○
路0段000巷00○00號房屋全部遷讓返還原告，並自民國102
年7月6日起至遷讓之日止，房屋內之所有物品如有損壞依市
價賠償。」，嗣於本院103年3月20日言詞辯論期日當庭以言
詞變更聲明為：「被告應將坐落臺中市○區○○路0段000巷
00○00號11樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告。」
，經核屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255
條第1項第3款規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於101年7月1日與原告簽訂租賃契約向原告
承租系爭房屋，約定租賃期限自101年7月7日起至102年7月
6日止，每月租金新臺幣（下同）12,000元，應於每月6日前
繳納租金，租賃期間被告均有繳交租金。詎租約到期後，原
告代理人 朱淯維 找被告換約，被告以其要買房子，倘一、二
個月內買到就不租為由而未簽新約，原告即給被告一段期間
確定是否買到房子，詎被告嗣後竟主張不定期租賃。惟原告
並無讓被告不簽約仍得繼續租賃之意思，原告真意係倘被告
未購屋就須簽定新租約，因被告說已經有在議價，原告祇同
意讓被告有一段時間可以去找房子。原告迄102年8月間，發
現被告並未購屋，即明確表示不同意被告繼續使用系爭房屋
，而因系爭房屋隔璧有施工，原告同意被告扣1,500元租金
之要求，俟隔璧房屋蓋好後，改為扣1,000元租金變成每個
月租金為11,000元，爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴
訟等語，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟曾提出書狀抗辯：原告
代理人朱淯維確有於101年7月1日與伊簽訂系爭租約，伊於
租賃期間內亦未有遲繳或欠繳租金情形。嗣102年2月間因隔
鄰復興北路施建大樓，伊無法忍受日夜施工之噪音，即電告
朱淯維可否提前解約，協商後租金每月減免1,500元，伊始
勉予同意續租。至102年6月27日朱淯維來電告知隔鄰地下室
已挖好，兩造即協議提高租金500元，伊即於102年6月28日
將7月份租金匯予原告，並告知租賃契約已屆期，須重新或
延長租賃契約，朱淯維答應有空即前來。詎102年9月底朱淯
維來電謂須補簽租賃契約，惟依民法第451條規定，兩造間
之租賃契約屆期後已成為不定期限租賃契約，伊亦於每月租
金給付日前將租金匯予原告，故原告請求遷讓房屋顯無理由
。又系爭房屋每逢大雨即滲漏，伊從未請原告維修，僅101
年7月剛搬遷時，因洗衣機過濾網及浴室日光燈無法使用，
告知朱淯維後於次月租金扣除維修費用，及曾因廚房水管自
10樓被堵塞通知朱淯維外，最後一次即103年1月26日馬桶漏
水維修後從103年2月份租金扣減，被告從未再有損壞或修理
任何東西等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)原告主張上開租賃事實，業據其提出房屋租賃契約書為證，
復為被告所不爭執，堪認原告上開主張為真正。
(二)原告主張系爭租約業經屆滿消滅，並無適用不定期租賃契約
之情形，被告則以前詞置辯。按租賃定有期限者，其租賃關
係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。又期
限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表
示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條
亦著有明文。惟所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一
般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意
思而不表示者而言（最高法院43年台上字第367號判例意旨
參照）。另定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在
出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無
收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未
為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之
意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法
院47年台上字第1820號判例意旨參照）。且民法第451條所
定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租
之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃
物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消
滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，
始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不
續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力
（最高法院55年台上字第276號判例意旨參照）。
(三)經查，兩造之租賃契約係於102年7月6日屆滿，此有系爭租
賃契約在卷可稽，證人朱淯維到庭證述：「（問：你有無幫
兩造協調或處理租約事宜？）有。（問：租約是你仲介的嗎
？）我是原告的代理人，並非仲介。（問：租期到的時候你
有無出面協調？）六月底的時候我有打電話跟被告說要換約
，被告說他要買房子，叫我等他兩個月，就是九月份再決定
，八月初我又去電與他確認有無要換約，結果他就說現在已
經是不定期租賃契約了。（問：被告說要等他兩個月的時候
，原告有無同意？）當時我有轉詢問原告意見，原告說沒有
關係可以等兩個月，但是沒有同意要轉成不定期租賃，還是
要打契約。（問：後來還有無和被告協調？）有去電，但被
告不接電話，打給他兒子也不接。（問：當被告表明是不定
期租賃契約時，你們有無明確表示反對的意思？）有。」等
語，則依證人朱淯維上開所述，於兩造租約租期屆滿前之10
2年6月，原告已向被告表示要續租應另訂契約（即換約），
則原告顯不同意於租期屆滿後，被告在未簽新約、換約之情
形下繼續使用系爭房屋。原告雖因被告表示有意購買房屋，
而同意原告給予兩個月之時間決定是否續租，容係雙方合意
延展原租賃期限二月，益徵原告反對被告於租期屆滿後得繼
續使用之意。且證人朱淯維於8月間再度詢問被告換約之事
，對被告表示兩造間關係已成為不定期限租賃契約復明確表
示反對。則兩造間對於被告是否續租換約一事，於租賃期限
屆至前後已有所協議、確認，原告係因被告之請求始同意被
告於購屋前暫不換約，此與原告於上開契約屆滿後被告繼續
使用系爭房屋不立即為反對之意思表示之情形，尚屬有間。
縱以被告仍繼續支付使用收益代價予原告，惟定期租賃契約
期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表
示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條
件，被告辯稱兩造租約已成為不定期限租賃契約云云，洵屬
無據。是以，系爭租約經兩造合意延展租期二月後，至遲於
102年9月6日屆滿而消滅，被告亦未舉證證明有何另訂契約
續約之事實，從而，原告依據租賃物返還請求權，請求被告
遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
(四)綜上所述，原告依租賃契約法律關係，請求被告應將系爭房
屋全部遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
四、本判決係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴
訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年4月10日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳崇道
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年4月10日
書記官