裁判字號：臺灣士林地方法院105年訴字第1745號民事判決
裁判日期：民國107年02月27日
裁判案由：返還不當得利
臺灣士林地方法院民事判決105年度訴字第1745號原告 謝曾清 訴訟代理人 陳夢軒 被告 陳溪川 訴訟代理人 陳溪泉
吳騏璋 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國107年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆萬伍仟貳佰柒拾玖元，及自民國一百零五年十月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自民國一百零五年九月十九日起至返還臺北市○○區○○路○段○○○號、○○○號屋頂平台如附圖所示範圍予全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣玖佰參拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆萬伍仟貳佰柒拾玖元或按月以新臺幣玖佰參拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明為請求被告給付新臺幣（下同）669,165元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自民國
105年9月19日起至返還土地之日止，按月給付原告11,153元；嗣變更為請求被告給付原告546,488元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自105年9月19日起至返還土地之日止，按月給付原告11,343元（本院卷第201頁），經核應屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，原告上開訴之變更，應可准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：其為臺北市○○區○○路0段00號2樓房屋及其坐落之臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，又上開房屋係3層樓建物之第2層，被告則為同號3樓之所有權人。詎被告竟未經其他樓層住戶之同意，擅自在該建物之屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）上，加蓋如附圖所示之增建物（下稱系爭增建物），侵害原告就系爭土地及屋頂平台所得享有之權利。為此，爰依不當得利之法律關係，訴請被告返還自100年9月19日起至105年
9月18日止，無權占用系爭土地及屋頂平台所受之利益共計546,488元，並自105年9月19日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告11,343元等語。並聲明：㈠被告應給付原告546,488元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自105年9月19日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告11,343元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭屋頂平台應由該3層樓建物之全體區分所有權人共有，而該3層樓建物共有6戶區分所有建物，故原告就系爭屋頂平台之應有部分，經計算後應僅有11％。㈡系爭屋頂平台上之系爭增建物係經徵求全體共有人同意後所興建，且多年來從未有任何住戶提出異議，足見各共有人就系爭屋頂平台實已成立明示或默示之分管協議，被告自非無權占有。㈢縱認原告得請求被告返還無權占用系爭屋頂平台之不當得利，其計算方式亦有錯誤，顯不可採等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於91年10月22日登記取得臺北市○○區○○路0段00號
2樓房屋應有部分2/3之所有權迄今。㈡被告於78年11月30日登記取得臺北市○○區○○路0段00號
3樓房屋後，在該房屋上方之系爭屋頂平台，興建如附圖所示之系爭增建物，並占有使用迄今。
㈢系爭土地自100年1月起至104年12月31日止之公告地價為
每平方公尺69,900元，自105年1月1日起至106年12月31日止之公告地價為每平方公尺90,700元，申報地價為上述公告地價之80%。
四、本件經本院於107年1月23日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化爭點如下（本院卷第214頁背面）：
㈠被告是否無權占有系爭屋頂平台及系爭土地？㈡原告得請求被告給付之不當得利金額為若干？
五、本院得心證之理由㈠被告是否無權占有系爭屋頂平台及系爭土地？
1.按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。民法第799條第1、2、3、4項定有明文。準此，系爭增建物坐落之系爭屋頂平台，既係位於該棟3層樓建物之頂部，且整體屋頂平台之範圍包含57號及59號，彼此間並無區隔，均需經由該建物之共用樓梯間始能進出，此有本院
106年4月20日勘驗測量筆錄在卷可參（本院卷第45頁），自俱屬該雙拼建物之共用屋頂平台無疑，且為維持該建物安全及其外觀所必要之重要構造，則揆諸前揭法條規定，應屬該整體建物之共有部分，而應由57號1至3樓及59號1至3樓之區分所有人共有，合先敘明。
2.復按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第818條及第820條第1項亦分別明文規定。
因此，共有人對共有物之特定部分占有使用，在民法修正前原則上須徵得其他共有人全體同意。至共有人間約定就共有物劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，雖非法所不許，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文，是主張有分管契約存在之當事人自應就此一事實負舉證之責。查本件被告雖辯稱系爭增建物係徵得系爭屋頂平台之全體共有人同意後所興建云云，並舉證人即被告之父 陳海塗 之證詞為憑，然查，依證人陳海塗所述，其就57號2樓部分，乃與訴外人 王金葉 商談協議（本院卷第185頁），惟王金葉並非當時之區分所有權人，就系爭屋頂平台並無任何權利存在，且被告亦未能證明王金葉當時係合法代理57號2樓之區分所有權人，同意被告在系爭屋頂平台上興建系爭增建物，自難認被告占用系爭屋頂平台搭蓋系爭增建物之行為，已得57號2樓區分所有權人之同意；況另一證人即59號3樓所有權人 黃玉霞 亦到庭結證稱其從未被徵詢是否同意被告在系爭屋頂平台興建系爭增建物，且未參與系爭增建物之興建事宜等語（本院卷第186頁），是證人陳海塗所稱系爭增建物之興建事宜均由黃玉霞發落，故其應屬知悉且同意云云，亦難認可信。此外，被告就其前開抗辯，復未能提出其他證據，以實其說，則其辯稱其係基於共有人間之分管協議而占用系爭屋頂平台云云，自無可取。另被告又稱系爭增建物已興建多時，從未有任何住戶提出異議，應堪認已成立默示之分管契約云云，惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院著有29年上字第762號判例可資參照。是被告僅以各區分所有權人多年來均未表示反對之意，即謂全體共有人間已成立默示之分管協議，亦難認可採。
3.綜上所述，被告既未能證明全體共有人間就系爭屋頂平台有同意由被告在其上興建系爭增建物之分管協議存在，其擅自於系爭屋頂平台興建系爭增建物，自屬無權占有。
㈡原告得請求被告給付之不當得利金額為若干？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利；無權占有他人之房地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院亦著有55年台上字第1949號判例、61年台上字第1695號判例可資參照。
2.查被告係以系爭增建物無權占有系爭屋頂平台，已如前述，且系爭屋頂平台乃該3層樓建物興建時，即已存在而坐落於系爭土地之共有部分，亦為兩造所不爭執，則被告無權占用系爭屋頂平台所獲之不當得利，自應以其占有使用「系爭屋頂平台」所受相當於租金之利益，作為計算依據，而非以其占有使用「系爭土地」所受之利益，計算其不當得利數額。是原告主張關於被告不當得利之數額，應以被告占用系爭土地之面積及原告就該土地之應有部分比例計算，尚非可採，而應以被告所稱按其占用系爭屋頂平台所受相當於租金之利益及原告就該屋頂平台之應有部分比例計算，方屬合理。
3.再按，於城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限；所謂土地價額係指法定地價而言，建築物價額則依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價，土地法第97條第1項、第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。且平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。又前開條文所謂以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息
10%計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用之經濟價值、所受利益及社會環境等情事而定。是參酌上開規定及說明，關於系爭屋頂平台之租金計算方式，即應以該屋頂平台之價額及其配賦之系爭土地申報地價，做為計算基礎。惟因系爭屋頂平台僅屬該建物之共有部分，非獨立之房屋，而乏地政機關估定之價額可供參照，則此部分之價值，應可參考以相同建材、在相同時間興建完成之臺北市○○區○○路0段00號3樓房屋課稅現值，作為認定及計算基礎。經查，上述臺北市○○區○○路0段00號3樓房屋之課稅現值為61,300元，面積為69.4平方公尺，此有臺北市稅捐稽徵處房屋稅106年課稅明細表在卷可佐（本院卷第27頁），是據此認定系爭屋頂平台之價額亦應為61,300元。又因系爭屋頂平台係與臺北市○○區○○路0段00號1至3樓房屋共同坐落於系爭土地上，則關於其所配賦之系爭土地比例，應認以1/3計算，較為合理（臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民事類提案第27號研討結果參照）；而系爭土地於
100年9月19日至104年12月31日間之公告地價為每平方公尺69,900元、105年1月1日起之公告地價為每平方公尺90,700元，此有系爭土地公告地價及公告土地現值乙份存卷可考（本院卷第30頁），是經計算系爭土地於上開期間之申報地價應分別為每平方公尺55,920元（69900×80％＝55920）、72,560元（90700×80％＝72560），而系爭屋頂平台配賦系爭土地之申報地價金額則應為1,293,616元（
100年9月19日至104年12月31日，計算式：55920×69.4×1/3＝0000000）、1,678,555元（105年1月1日以後，計算式：72560×69.4×1/3＝0000000，元以下四捨五入，下同），再加計系爭屋頂平台之價值，金額分別為1,354,916元（100年9月19日至104年12月31日，0000000＋61300＝0000000）、1,739,855元（105年1月1日以後，0000000＋61300＝0000000）。又被告無權占用系爭屋頂平台之面積僅67.53平方公尺，該屋頂平台坐落之地點，係在臺北市○○區○○路0段之巷道內，鄰近湖光市場，距離捷運內湖站及康寧國小步行僅需5至10分鐘，附近交通便利、生活機能完善等情，亦有本院106年4月20日勘驗筆錄及照片數幀附卷可稽（本院卷第45頁、第50-52頁），是本院經斟酌系爭增建物之坐落位置、周遭環境、繁榮程度等情狀，認應以年息6%計算本件不當得利金額，較為適當。另系爭屋頂平台應為該3層樓建物之全體區分所有權人共有（包含57號1至3樓及59號1至3樓之區分所有權人），前已詳述，且依民法第799條第4項之規定，各區分所有權人就系爭屋頂平台之應有部分，應依各自專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，又該建物57號部分之專有部分面積均為
72.94平方公尺、59號部分之專有部分面積均為71.9平方公尺，而原告就57號2樓之應有部分僅有2/3等情，有卷附建物登記登記謄本足資參照（本院卷第21-26頁），是原告就系爭屋頂平台之應有部分經計算應為11％【72.94÷〔（
72.94＋71.9）×3〕×2/3＝11％】。綜上所陳，原告得請求被告給付之不當得利金額，自100年9月19日至105年9月18日，應為45,279元（①100年9月19日至104年12月31日：0000000×67.53/69.4〈被告占用系爭屋頂平台之比例〉÷12×51又12/30〈月數〉×6％×11％〈原告就系爭屋頂平台之應有部分〉＝37271，②105年1月1日至105年9月18日：0000000×67.53/69.4〈被告占用系爭屋頂平台之比例〉÷12×8又18/30〈月數〉×6％×11％〈原告就系爭屋頂平台之應有部分〉＝8008，③總計：37271＋8008＝45279），自105年9月19日起，則為每月931元（0000000×67.53/69.4÷12×6％×11％＝931）。
六、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還自100年
9月19日起至105年9月18日止，所受相當於租金之利益共45279元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年10月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息，另自105年9月19日起至返還系爭屋頂平台如附圖所示範圍予全體共有人之日止，按月給付原告931元，為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又本件原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第
5款之規定，依職權宣告假執行，並依被告之聲請，宣告其如預供相當之擔保金額，得免為假執行；至原告敗訴之部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項判決如主文。
中華民國107年2月27日
民事第三庭法官馬傲霜以上正本係照原本作成。
兩造如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國107年3月7日
書記官吳旻玲