臺灣士林地方法院民事簡易判決 104年度士簡字第911號
原 告 大傳媒體事業股份有限公司
法定代理人 李宛真
訴訟代理人 吳臾夢 律師
杜英達 律師
上 一 人
複代理人 陳怡秀 律師
被 告 英屬維京群島商馥寓股份有限公司
法定代理人 蔡佳樺
訴訟代理人 曾偉倫 律師
蔡怡蘋
邱冠銘
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國105年3月15日言
詞辯論終結，並判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒拾柒萬壹仟柒佰壹拾元，及自民國一百
零四年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用（除減縮部分外）新臺幣捌仟肆佰捌拾元應由被告負擔
。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣柒拾柒萬壹仟柒佰壹拾元預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
壹、程序方面：
一、本件係兩造間租賃契約之法律關係而生之訴訟，依房屋租賃
合約書第18條約定合意由本院管轄，本院依民事訴訟法第24
條第1項之規定，為有管轄權之法院。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙
被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。經查：原告起訴時聲明為「被告
應給付原告新臺幣（下同）80萬元，及自起訴狀送達翌日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息」，嗣於本院審理
中，原告變更訴之聲明為「被告應給付原告77萬1,710元，
及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率年5％計算
之利息」，經核屬減縮訴之聲明，並經被告表示不爭執（見
本院卷第155頁背面），揆諸前開規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠緣原告與訴外人宏盛建設股份有限公司（下稱宏盛公司）於
民國98年就坐落於臺北市○○路○段○○○○號13樓之房屋（
下稱系爭房屋）及編號S10、S11號等兩車位簽訂房屋租賃
契約，原告與訴外人宏盛公司並於100年10月4日租期屆滿
前，復又就系爭房屋及上開車位再行簽訂房屋租賃合約書（
下稱系爭租約），並予以公證，約定租期自101年5月18日
起至104年6月30日止。嗣後，訴外人宏盛公司於系爭租約
之租賃期間內，即102年7月26日將系爭房屋出售予被告，
又訴外人宏盛公司、原告、被告三方於102年10月9日協議
由被告概括承受訴外人宏盛公司於系爭租約中全部之權利義
務，包含由被告承受返還履約保證金共計80萬元之義務。又
原告已如期於租約到期時自行遷出交還系爭房屋，依系爭租
約第6條第1項後段約定，被告應返還履約保證金。
㈡至被告答辯就系爭履約保證金，應扣除原告未履行回復原狀
義務之費用一節，原告對此否認未將系爭房屋回復原狀，被
告拒絕返還履約保證金或將履約保證金扣除回復原狀之費用
，皆無理由。按原告基於承租人身分負有回復系爭房屋原狀
之義務，為兩造所不爭執。惟，原告所應回復者，係102年
11月14日即被告與訴外人宏盛公司間現況點交時之狀態，因
原告與訴外人宏盛公司於101年所重新簽訂租約為一獨立新
約，被告所承受之租賃契約亦為新約而非舊約。原告與被告
間之租約自101年5月18日起始，原告之回復原狀責任無論
如何不應早於此時點，可知被告所稱系爭房屋自98年4月27
日由原告使用，原告須回復系爭房屋至98年間時狀態，顯無
理由；況且，被告係以其與訴外人宏盛公司間之買賣契約移
交清冊作為原告回復原狀之內容，然此與租約回復原狀義務
乃兩回事，原告並非前開買賣契約之相對人，自不受該契約
內容約束。
㈢對於被告主張扣除之賠償款項如視聽室茶鏡、木貼皮、地毯
、協調管理費、主臥室掛畫等損失，原告於98年與訴外人宏
盛公司約定，租期屆滿時僅需以到期現況騰空返還，並將原
告不需要之物品，退還予訴外人宏盛公司處理或收於倉庫，
並約定原告並無義務於租期屆滿時，將相關燈具、地毯、壁
板、掛畫等協助出租人復原，本案視聽室牆面、地毯、主臥
室掛畫等，原告早已陸續經宏盛公司同意予以退回，有證人
林義榕 具結證述、視聽室壁板照片及訴外人宏盛公司倉庫照
片為證。故102年7月26日被告買受範圍不包括上開物品，
並無相關權利受有損害，原告亦無義務回復上開物品予被告
，而被告另主張之協調管理費，與回復原狀不相涉，且被告
並無提出明確損失事證，亦未計算上開動產之折舊，被告主
張實不足採。
㈣聲明：⒈被告應給付原告77萬1,710元，及自起訴狀送達翌
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉原告願供
擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠按押租金之返還，須以承租人無債務不履行情事為前提，有
最高法院77年度台上字第2213號判決與系爭租約第6條第1
項約定可稽。原告既未將系爭房屋回復至訴外人宏盛公司交
付其使用之原狀，乃有債務不履行之情事，被告無須返還履
約保證金，原告之主張，洵屬無據。
㈡依系爭租約第14條第2項約定，原告返還系爭房屋負有回復
原狀之義務，而查本案原告未履行回復原狀義務所生之損害
賠償債務，被告得以履約保證金抵充之，有最高法院87年度
台上字第1631號、98年度台上字第2052號、99年度台簡上字
第25號判決可參。
㈢至回復原狀所應回復的時間點，對照系爭租約第4條載明「
如點交清單…」等文字，然卻未有附件或再次辦理點交之文
件，再根據證人林義榕之證詞，系爭房屋自98年4月27日點
交之日起至102年11月14日止皆為原告所使用，而101年續
約時僅調整租金，並無再行製作清冊，足見原告與訴外人宏
盛公司訂立系爭租約時，即合意系爭房屋之點交狀態係以98
年4月27日交付原告時為準，原告之主張，顯無理由。
㈣兩造間於104年7月3日辦理系爭房屋返還點交時，系爭房
屋與102年11月14日買賣移交清冊之照片不符，視聽室之地
毯有熨斗燙痕，兩面牆上原有木貼皮與茶鏡不存在、主臥室
掛畫不翼而飛，查原告應履行卻未履行回復原狀之費用如下
：⒈視聽室安裝茶鏡、補黏木貼皮共37,590元、⒉視聽室鋪
新地毯53,025元、⒊協調管理費9,450元、⒋主臥室掛畫價
額。縱認被告應返還履約保證金，亦應扣除上開未回復原狀
之賠償費用。
㈤聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利判決，被告願供擔保請
准宣告免予假執行。
三、法院得心證之理由：
㈠原告主張於98年間向訴外人宏盛公司承租系爭房屋，訴外人
宏盛公司於98年4月27日至系爭房屋進行現場點交，並出具
鑰匙移交書及現場照片；嗣原告復於100年10月4日與訴外
人宏盛公司就系爭房屋簽立系爭租約；迄102年7月26日訴
外人宏盛公司將系爭房屋出售予被告，訴外人宏盛公司並於
102年11月14日出具交屋移交清冊，並於102年10月9日由
訴外人宏盛公司、兩造簽立租賃契約承受協議書，由被告承
受訴外人宏盛公司與原告之系爭租約等情，為兩造所不爭執
（見本院卷第155頁背面），並有租賃契約承受協議書、房
屋租賃合約書、房地買賣契約暨附件在卷可佐（見本院卷第
18頁、第69頁至第115頁），自堪信為真實。
㈡被告固抗辯原告並未將系爭房屋回復至98年4月27日時之狀
態，並有地毯損壞、木貼皮、茶鏡、掛畫遺失等損害，故應
扣除該等費用云云，然為原告所否認，查被告於102年10月
9日與原告、訴外人宏盛公司簽立租賃契約承受協議書，已
如前述，而其所承受乃租賃期間自101年5月18日起至104
年6月30日止之系爭租約，而非訴外人宏盛公司與原告先前
於98年間所簽立之另一租約，故原告對被告之承租人回復原
狀義務，亦應係針對系爭租約，被告抗辯應回復至98年4月
27日時之狀態，自屬有誤；其次，被告雖依照系爭租約第4
條約定及98年4月27日後未另行製作點交清單一節即可知應
回復原狀時點為98年4月27日云云，惟租賃物之點交應依現
場具體狀況為準，而非以先前已製作之點交清單反推現場實
際情況，故被告執此為辯，已難認有理由，況且，證人林義
榕於本院審理程序時證稱：伊於97年至102年間任職於訴外
人宏盛公司，系爭房屋98年4月間租約、移交清冊及照片、
100年簽訂續約時均由伊經手處理，依照系爭租約第14條第
2項約定，租期屆滿時以現況返還即可，且視聽室燈具、地
板、地毯、主臥室掛畫因原告承租時表示不需要，業已將該
等物品退回訴外人宏盛公司倉庫，亦即本院卷第123頁至第
125頁所示之大樓地下管理室，惟該等物品是在製作清冊後
才拆除，嗣後101年並未再進行點交或製作清冊，只有調整
租金等語（見本院卷第138頁背面至第140頁背面），顯見
於訴外人宏盛公司與原告簽立系爭租約前，該等地毯、木貼
皮、茶鏡、掛畫等物早已退回訴外人宏盛公司，並由該公司
自行保管，僅係漏未於98年4月27日製作之清冊上更正而已
，該等物品既非屬租賃標的物，原告自不負回復原狀之義務
，被告仍執前揭98年4月27日點交資料抗辯原告應回復當時
情況，自難謂有理由，至於系爭房屋買受時之現況如何，此
乃被告與訴外人宏盛公司間買賣契約履行之問題，自非本案
所能涉及，併予敘明。
㈢綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告返還租
屋履約保證金771,710元，及自起訴狀繕本送達翌日即104
年9月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理
由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，及被
告聲請命原告提出98年間與訴外人宏盛公司簽立之租約（見
本院卷第152頁、第156頁），經審酌後於本件判決結果無
影響，爰不逐一論述及調查，附此敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427條第2項適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請
宣告被告如預供擔保，得免為假執行，及依職權確定訴訟費
用額（除減縮部分外）為8,480元（第一審裁判費），應由
被告負擔。
中華民國105年4月8日
士林 簡易庭 法官劉育琳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年4月8日
書記官黃啓銓