臺灣新竹地方法院95年度重訴字第194號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院95年重訴字第194號民事判決

裁判日期：民國98年10月19日

裁判案由：拆屋還地

臺灣新竹地方法院民事判決95年度重訴字第194號原告桃園縣農會法定代理人庚○○訴訟代理人 連元龍 律師複代理人 張人志 律師
參加人同億建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 李文輝 律師被告 大潤發 流通事業股份有限公司
樓法定代理人丁○○訴訟代理人 劉志鵬 律師
黃世芳 律師被告潤泰創新國際股份有限公司
1法定代理人戊○○訴訟代理人 周憲文 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國98年9月8日辯論終結，判決如下：
主文被告潤泰創新國際股份有限公司應自坐落新竹市○○段七一八－
二、七一八－四、七一八－七、七一八－一一、七一八－一九、七一八－三六、七一八－三八、七一八－四二、七一九－三、七一九－五、七一九－六、七一九－九、七二五、七二五－二、七二五－四、七二五－五、七二六－二、七二九－二、七二九－三、七二九－五地號等二十筆土地上，如附圖一所示編號Ａ－１面積五二九九．五九平方公尺、編號Ａ－２面積二一九．三二平方公尺、編號Ａ－３面積七五四．一０平方公尺、編號Ａ－４面積一二七八平方公尺、編號Ａ－５面積一一五．六五平方公尺、編號Ａ－６面積三三七．七九平方公尺、編號Ａ－７面積一０三．
０二平方公尺、編號Ａ－８面積三九九．四二平方公尺、編號Ｂ－１面積一三０．一六平方公尺、編號Ｂ－２面積二二．七六平方公尺、編號Ｂ－３面積一一七．五五平方公尺、編號Ｄ面積九
一．二八平方公尺、編號Ｅ面積一．二八平方公尺、編號Ｆ－１面積一０．五０平方公尺、編號Ｆ－２面積五．八三平方公尺、編號Ｇ１－１面積二五．五八平方公尺、編號Ｇ１－２面積五．
九二平方公尺、編號Ｇ１－３面積三八．五九平方公尺、編號Ｇ２面積五二．一四平方公尺、編號Ｇ３－１面積二一．四五平方公尺、編號Ｇ３－２面積六．三九平方公尺、編號Ｇ３－３面積
四三．０九平方公尺、編號Ｇ４面積四五．０三平方公尺、編號Ｇ５面積三五．三三平方公尺、編號Ｇ６面積二六．七０平方公尺、編號Ｇ７面積二七．一七平方公尺、編號Ｇ８－１面積三．
一四平方公尺、編號Ｇ８－２面積三．六二平方公尺、編號Ｇ９面積一．三七平方公尺、編號Ｋ－１面積八五三．０七平方公尺、編號Ｋ－２面積二二．七五平方公尺、編號Ｋ－３面積八九．
一六平方公尺、編號Ｔ１面積一０九．一一平方公尺、編號Ｔ２面積一０三．三五平方公尺、編號Ｔ３面積四九．八一平方公尺、編號Ｔ４面積三０．一九平方公尺、編號Ｔ５－１面積九二．
七０平方公尺、編號Ｔ５－２面積二．八０平方公尺、編號Ｔ５－３面積二．二０平方公尺、編號Ｔ５－４面積七．七四平方公尺、編號Ｔ５－５面積一五三．０三平方公尺之地上物，及坐落新竹市○○段二三六三建號，面積一三七．二九平方公尺之屋頂突出物暨面積一二九四０．二九平方公尺之地下層遷出。
被告大潤發流通事業股份有限公司應將前項所示之地上物及如附圖一所示編號Ｈ１面積八．二一平方公尺、編號Ｈ２面積七．八０平方公尺、編號Ｈ３面積三．八五平方公尺、編號Ｈ４面積三．九二平方公尺、編號Ｈ５面積九．五八平方公尺、編號Ｈ６面積八．五三平方公尺、編號Ｔ６－１面積一九．五七平方公尺、編號Ｔ６－２面積三．八八平方公尺、編號Ｔ６－３面積五．七四平方公尺、編號Ｔ６－４面積二七．四一平方公尺、編號Ｕ１面積０．三六平方公尺、編號Ｗ１面積九．０七平方公尺、編號Ｗ２面積五．０七平方公尺、編號Ｗ３面積一九．八０平方公尺之地上物，暨坐落新竹市○○段二三六三建號，面積一三七．二九平方公尺之屋頂突出物及面積一二九四０．二九平方公尺之地下層全部拆除，並將前項所示二十筆土地全部騰空返還原告。
被告大潤發流通事業股份有限公司應給付原告新台幣柒仟陸佰捌拾捌萬貳仟捌佰陸拾柒元，及該金額自民國九十八年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告大潤發流通事業股份有限公司並應自民國九十八年十月一日至返還占用原告前述第一、二項所示二十筆土地予原告之日止，按月於每月五日前給付原告新台幣貳佰捌拾捌萬伍仟玖佰貳拾捌元，及該等金額自九十八年四月一日起，按月自每月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告大潤發流通事業股份有限公司負擔二０分之一五、被告潤泰創新國際股份有限公司負擔二０分之四，餘由原告負擔；另參加訴訟費用由參加人負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣壹億陸仟壹佰伍拾伍萬元，為被告供擔保後，得假執行；但被告大潤發流通事業股份有限公司如以新台幣肆億捌仟肆佰陸拾壹萬零捌佰捌拾貳元、被告潤泰創新國際股份有限公司如以新台幣壹億貳仟壹佰壹拾伍萬貳仟柒佰貳拾壹元，為原告預供擔保，均得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣貳仟伍佰陸拾伍萬元，為被告大潤發流通事業股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告大潤發流通事業股份有限公司如以新台幣柒仟陸佰捌拾捌萬貳仟捌佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，但此規定於有訴訟代理人時不適用之，而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第17
0條、第173條、第176條分別定有明文。經查：㈠被告大潤發流通事業股份有限公司（以下簡稱大潤發公司）法定代理人原為柯巴圖，惟已於日前解任，因其前委任有訴訟代理人，是其訴訟程序不當然停止，嗣其新法定代理人丁○○業已就任，並於民國（下同）97年3月6日以書狀聲明承受訴訟，此有被告大潤發公司聲明承受訴訟狀及公司變更事項登記表等件附卷可稽（見本院㈡卷第17至26頁）；㈡被告潤泰創新國際股份有限公司（以下簡稱潤泰公司）之法定代理人原為 趙希江 ，惟已於日前解任，但因其前委任有訴訟代理人，是其訴訟程序不當然停止，嗣其新法定代理人戊○○業已就任，並於97年6月20日以書狀聲明承受訴訟，此有被告潤泰公司聲明承受訴訟狀、經濟部97年6月10日經商授字第09701136570號函、被告潤泰公司變更事項登記表及被告潤泰公司台北市政府營利事業登記證等件附卷可稽（見本院㈡卷第153至157頁）；㈢原告法定代理人原為甲○○，惟已於日前解任，因其前委任有訴訟代理人，是其訴訟程序不當然停止，嗣其新法定代理人庚○○業已就任，並於98年4月30日以書狀聲明承受訴訟，此有原告98年4月1日桃縣農總字第0980001214號函附卷可稽（見本院㈢卷第64至66頁），經核均與 前開 規定相符，應予准許，先予敘明。
二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。次按該條項所稱有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化。本件參加人聲明參加訴訟，主張原告於95年6月5日就坐落新竹市○○段○○○○號等24筆土地、同段718-37地號土地及同段718-41地號等7筆土地公開招標，經參加人參與投標並得標後，原告即於95年6月19日與參加人簽訂土地合作開發契約書，並經公證在案，惟前開土地目前均由被告占有中之事實，有桃園縣農會95年6月5日桃縣農總字第0950001667號公告及公證書等件附卷可稽（見本院㈠卷第253至265頁），且為兩造所不爭執，自堪信實在。而查，依前揭土地合作開發契約書第5條、第6條第1項之約定，原告負有於前開土地自被告大潤發公司處收回，並拆除原有地上物後，將土地點交予參加人之義務，則本件原告訴請㈠被告潤泰公司應自坐落系爭土地及其上建號2631號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積387.39平方公尺、建號2632號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積241.57平方公尺、建號2633號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積18,666.40平方公尺、建號2634號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積295.89平方公尺、建號2635號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積57.15平方公尺、建號2636號即門牌號碼新竹市○○街91、93、95、97、99號建物共用部分，總面積13,077.58平方公尺、建號2647號即門牌號碼新竹市○○街○○○巷○○弄○號，總面積868.88平方公尺之建物遷出。㈡被告大潤發公司應將坐落新竹市○○段718-2、718-4、718-7、718-11、718-19、718-36、718-38、718-42、719-3、719-5、719-6、719-9、725、725-2、725-4、725-5、726-2、729-2、729-3、729-5地號等20筆土地（以下簡稱系爭土地）上如附圖一所示之地上物全部拆除，並與被告潤泰公司連帶將系爭土地騰空返還予原告，是否有理由，即攸關原告得否依上開土地合作開發契約之約定，履行將土地點交予參加人之義務，如此，對參加人就其與原告所簽訂上開土地合作開發契約之契約上權利，自有相當之影響，否則，倘原告就本件訴訟受到敗訴之判決，原告即無法將系爭土地點交予參加人，如此，參加人將因原告之敗訴而受到不利益，是揆諸上開說明，堪認參加人就本件訴訟具有法律上之利害關係，其聲請參加訴訟而輔助原告，於法並無不合，應予准許。至被告辯稱參加人聲請參加訴訟，並不符合訴訟參加要件，請求駁回之訴訟參加云云，並無理由。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款及第2項定有明文；再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，為同法第256條所明定。查本件原告起訴時，原係請求：「㈠被告潤泰公司應自系爭土地上之建物（位置及面積以實測為準）遷出。㈡被告大潤發公司應將坐落新竹市○○段如起訴狀附表所示土地上之建物（位置及面積以實測為準）全部拆除，並與被告潤泰公司連帶將土地騰空返還原告。㈢被告應連帶自95年11月1日起至騰空返還前開第1項所示土地日止，按月連帶給付原告新台幣（以下同）4,038,424元及自各該給付日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，嗣經本院會同兩造及新竹市地政事務所勘測被告大潤發公司所有地上物占用原告所有系爭土地之位置及面積後，原告乃於訴訟進行中更正其訴之聲明為：「㈠被告潤泰公司應自坐落系爭土地及其上建號2631號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積387.39平方公尺、建號2632號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積241.57平方公尺、建號2633號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積18,666.40平方公尺、建號2634號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積295.89平方公尺、建號2635號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積57.15平方公尺、建號2636號即門牌號碼新竹市○○街91、93、95、
97、99號建物共用部分，總面積13,077.58平方公尺、建號2647號即門牌號碼新竹市○○街○○○巷○○弄○號，總面積
868.88平方公尺之建物遷出。㈡被告大潤發公司應將第一項聲明所示之建物及坐落第一項聲明所示土地上如附圖一所示編號B-1（面積130.16平方公尺）、B-2（面積22.76平方公尺）、B-3（面積117.55平方公尺）、D（面積91.28平方公尺）、E（面積1.28平方公尺）、F-1（面積10.50平方公尺）、F-2（面積5.83平方公尺）、G1-1（面積25.58平公尺）、G1-2（面積5.92平方公尺）、G1-3（面積38.59平方公尺）、G2（面積52.14平方公尺）、G3-1（面積21.4
5平方公尺）、G3-2（面積6.39平方公尺）、G3-3（面積43.09平方公尺）、H1（面積8.21平方公尺）、H2（面積7.80平方公尺）、H3（面積3.85平方公尺）、H4（面積3.92平方公尺）、H5（面積9.58平方公尺）、H6（面積8.53平方公尺）、K-2（面積22.75平方公尺）、K-3（面積89.16平方公尺）、T1（面積109.11平方公尺）、T2（面積103.35平方公尺）、T3（面積49.81平方公尺）、T5-1（面積92.70平方公尺）、T5-2（面積2.80平方公尺）、T5-3（面積2.20平方公尺）、T5-4（面積7.74平方公尺）、T5-5（面積153.03平方公尺）、T6-1（面積19.57平方公尺）、T6-2（面積3.88平方公尺）、T6-3（面積5.74平方公尺）、T6-4（面積27.41平方公尺）、U1（面積0.36平方公尺）、W1（面積9.07平方公尺）、W2（面積5.07平方公尺）、W3（面積19.80平方公尺）、G4（面積45.03平方公尺）、G5（面積35.33平方公尺）、G6（面積26.70平方公尺）、G7（面積27.17平方公尺）、G8-1（面積3.14平方公尺）、G8-2（面積3.62平方公尺）、G9（面積1.37平方公尺）、T4（面積30.19平方公尺）之增建地上物、工作物及頂樓增建物均拆除，並與被告潤泰公司連帶將第一項聲明所示土地全部騰空返還原告。㈢被告應自95年11月起至97年2月止，按月於每月1日連帶給付原告2,652,250元，自97年3月起至騰空返還第一項土地日止，按月於每月1日連帶給付原告3,187,500元，並均自各該應給付日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（見本院㈡卷第275頁），核其所為聲明之更正，或係減縮應受判決事項之聲明，或不變更訴訟標的而更正事實上之陳述，且被告對前開訴之變更或追加行為，均無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前開規定均無不合，亦應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告方面：
一、原告主張：
㈠、緣原告與被告大潤發公司於85年10月2日簽訂二個土地租賃契約書，將原告所有系爭土地，分別出租予被告大潤發公司，其中：⒈由原告將系爭718-2、718-7、718-11、718-19、718-36、719-6、719-9、725-4、725-5、726-2、729-2、729-3、729-5地號等13筆土地之全部及系爭718-38（面積2,074平方公尺）、719-5（面積99平方公尺）、725（面積600平方公尺）地號等3筆土地之部分（關於718-38、719-5、725地號部分土地之位置詳如附圖二編號己～戊～丁～丙～乙～甲連線之西南側土地，面積合計共2,773平方公尺），面積共計8,846平方公尺之土地出租予被告大潤發公司，租賃期間自85年10月2日起至95年10月31日止，租金約定第1年每坪每月新台幣（下同）218元，每月租金583,368元，第二年起逐年累增百分之5計收（即如附表一編號2所以租約，以下簡稱甲租約），並經本院公證處以85年度公字第4684號公證書公證在案；⒉由原告將其所有系爭718-4、718-42、719-3、725-2地號等4筆土地之全部及同上系爭725（面積2,694平方公尺）、719-5（面積259平公尺）、718-38（面積4,413平方公尺）等3筆土地之部分（關於718-38、719-5、725地號部分土地之位置詳如附圖二編號己～戊～丁～丙～乙～甲連線之東北側土地，面積合計共7,366平方公尺），面積共計8,179平方公尺之土地出租予被告大潤發公司，租賃期間自85年10月2日起至97年2月28日止，租金第1年每坪每月220元，每月租金544,280元，第二年起逐年累增百分之5計收（即如附表一編號1所示租約，以下簡稱乙租約），並經本院公證處以85年度公字第4683號公證書公證在案。又雙方於前開甲、乙租約第6條均約定，未經原告之同意，被告大潤發公司不得將所承租之系爭土地轉租他人；倘被告大潤發公司違反前開約定時，依前開甲、乙租約第9條約定，原告毋需催告，即得逕行終止上開租賃契約。
㈡、被告大潤發公司於承租取得系爭土地後，即在系爭土地上興建建號2631號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積387.39平方公尺、建號2632號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積241.57平方公尺、建號2633號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積18,666.40平方公尺、建號2634號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積295.89平方公尺、建號2635號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積57.15平方公尺、建號2636號即門牌號碼新竹市○○街91、93、95、97、99號共用部分，總面積13,077.58平方公尺、建號2647號即門牌號碼新竹市○○街○○○巷○○弄○號，總面積868.88平方公尺之建物，並在未經原告同意之情況下，將系爭土地及其上之上開建物轉租予被告潤泰公司，由被告潤泰公司經營量販賣場所使用。
㈢、經查：⒈甲租約：
查甲租約之租期業於95年10月31日到期，自95年11月1日起已屬無權占有。經原告委託律師於95年11月3日以台北北門郵局第5307號存證信函請求被告大潤發公司拆屋還地，惟被告大潤發公司迄今尚未履行。
⒉乙租約：
查乙租約之租期雖至97年2月28日始到期，惟因被告大潤發公司將所承租之土地及建物轉租予被告潤泰公司經營量販賣場，是被告大潤發公司實已違反系爭乙租約第6條之約定，而經原告發現後，亦已委託律師依系爭乙租約第9條之約定，於95年10月30日以惇安法律事務所惇函字95第62號律師信函通知被告大潤發公司，逕行終止與被告大潤發公司間之乙租約，該函並已於同年10月31日送達被告大潤發公司，是依上開說明，原告與被告大潤發公司間自95年11月1日起已無任何租賃關係之存在，是被告就乙租約之土地，自95年11月
1日起亦已陷於無權占有。
㈣、按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負賠害賠償責任…」、「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第184條第1項、第185條及第179條分別定有明文。查：
⒈被告大潤發公司已無占有使用原告所有系爭土地之合法權源
，竟拒絕騰空返還土地，經原告發函催告，被告大潤發公司仍置之不理，致原告至今無法使用、收益、處分系爭土地，嚴重侵害原告所有系爭土地之所有權，顯係不法侵害原告之權利。又被告潤泰公司係因被告大潤發公司違約轉租而占有原告所有之系爭土地，詎其明知僅能在被告大潤發公司有權使用系爭土地之期間內，繼續占有使用系爭土地，竟於甲租約到期後，以及原告發函終止乙租約後，仍繼續故意無權占有原告所有之系爭土地經營賣場至今，自屬與被告大潤發公司共同不法侵害原告之土地所有權，應依民法第184條第1項、第185條第1項，連帶負損害賠償責任。再查，被告二人自95年11月1日起，即無權占有並使用收益原告所有系爭土地至今，被告二人自受有相當於租金之利益及經營量販商場每年上億元之盈餘，並致原告受有相當於租金及遲延取得萬坪以上全新建物之損害，是原告亦得依不當得利法律關係，請求被告二人連帶返還其所受之利益予原告。準此，原告除得依民法第184條第1項及第185條第1項規定，請求被告二人連帶負侵權行為損害賠償責任外，並得依民法第179條規定，請求被告二人連帶返還所受之利益，而二請求權相互競合，原告得擇一行使權利。
⒉被告二人應給付之金額：
⑴按最高法院82年台上字第1874號判決：「…上訴人於租期屆
滿後，仍繼續占用系爭房屋而未交還與被上訴人，迄至79年
9月10日止，始經臺灣台中地方法院強制執行遷讓完畢，…被上訴人依侵權行為之法則，請求上訴人與 楊敏華 連帶賠償自租約期滿翌日起至強制執行遷讓完畢之日止，相當於租金之損害金，自屬有據。又另查侵權行為損害賠償之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故侵權行為賠償之標準，應調查被害人實際上之損害如何，以定期數額之多寡。租賃關係消滅後，承租人仍占有租賃物致出租人受有損害者，出租人得請求賠償之金額，並不限於原定租金之數額，亦不受法定最高租金額之限制，而得據實請求賠償…」。準此，原告爰依侵權行為損害賠償請求權，請求被告二人連帶負損害賠償責任，則原告得請求賠償之金額應以實際所受損害為依據，並不以被告二人所受利益為度。如 鈞院 認原告主張侵權行為損害賠償請求權無理由（此為假設），原告即另依不當得利請求權請求被告二人返還所得利益。
⑵原告就損害賠償金額，係以原告與參加人所訂土地合作開發
契約之每月權利金為計算基準，再加計依該約可取得一萬坪以上全新建物遲延未取得之遲延利息，按土地坪數分攤於本件二份租約的20筆土地中，茲說明如下：
①查甲租約至95年10月31日屆滿，此部分土地之租賃面積共2,
474坪。而查，被告大潤發公司自95年11月起，關於甲租約已屆期後，乃依原告與參加人所訂立土地合作開發契約書中關於權利金每坪515元之約定計算，每月給付1,378,140元（即515×2676＝1,378,140），惟因原告拒絕受領，被告大潤發公司乃將前開款項予以提存，是被告大潤發公司此舉乃自承伊占有原告所有系爭土地，每坪每月受有515元之利益，而原告亦受此損害，至乙租約部分依原告與參加人所訂立土地合作開發契約書關於權利金之約定，亦為每月每坪51
5元，是以此計算，原告每月受有1,274,110元（即515×2474＝1,274,110）之損害。況被告大潤發公司於鈞院另案95年重訴字第193號返還土地事件，亦已承認以此金額計算損害。總計原告此部分之損失為2,652,250元（即1,378,14
0＋1,274,110＝2,652,250）。②次查，依原告與參加人所簽訂土地合作開發契約書中約定，
參加人除應按月給付權利金外，尚應興建一萬坪以上之建物，並以原告為起造人而歸原告所有。但因被告無權占用系爭土地，致使原告無法交付土地給參加人興建建物，使得原告於被告占用期間內產生「無法取得一萬坪以上建物」之損失。是以除前開權利金外，就此建物利益遲延取得之損失，原告亦得向被告請求連帶賠償。依據臺灣地區住宅類建築造價參考表可知，於新竹縣市興建一個一萬坪建物，每坪最低造價為30,000元，建物價值至少為3億元。故原告受有延遲取得3億元建物利益之損失，以年息百分之5法定利率計算，每年為1,500萬元，相當於每月125萬元。然此係全部合作開發標的一萬兩千餘坪土地之損失，茲再按本件土地面積比例計算原告可請求金額，關於甲租約之面積占合作開發契約標的之百分之22.25（即2676/12026.36＝22.25%），乙租約之面積佔合作開發契約土地之百分之20.57（即2474/120
26.36＝20.57），合計百分之42.82（即22.25＋20.57＝42.72），故依比率分攤，則被告占用原告所有系爭20筆土地，導致原告喪失之建物利益每月為535,250元（即1,250,000×42.82%＝535,250），是原告因一萬坪建物遲延取得之損失每月為535,250元。
③依上述計算方式，應再視原告提前終止乙租約，是否有理由
，而得為不同之請求，若鈞院認為原告提前終止乙租約有理由，則被告自95年11月1日起即均屬無權占有，應自該日起按月連帶給付原告損害金2,652,250元（即1,378,140＋1,274,110＝2,652,250），此金額計算至97年2月28日止。
而自97年3月1日起，因已屆原告與參加人間所簽訂土地合作開發契約全部共12,026.36坪土地均開始履行契約，原告應點交予參加人進行一萬坪以上建物之興建，故自此日起原告開始發生遲延取得全新建物之損害。蓋被告遲延返還土地一天，原告之建物就遲延開始興建一日，建造完成啟用之日亦同時順延一日，故自該日起此一建物遲延取得損害已開始發生，直到被告騰空返還所占用土地之日止。準此，自97年
3月1日起，被告應連帶給付之賠償金額即為3,187,500元（即2,652,250＋535,250＝3,187,500），並應自各該按月應給付日（每月一日）計算遲延利息（法定利率年息百分之5），爰請求被告二人應自95年11月1日起至97年2月28日止，按月連帶給付原告2,652,250元，自97年3月1日起，至系爭土地全部騰空返還原告之日止，按月連帶給付原告3,187,500元，並應自各該給付日起加計法定利息；若鈞院認為原告提前終止乙租約不合法，則被告自95年11月1日起至97年2月28日使用乙租約之土地即屬有權占有，不生賠償問題，故只須給付甲租約之土地每月1,378,140元之損害，須自97年3月1日起始須加計乙租約土地及一萬坪建物遲延取得之損失，故被告應自95年11月1日起至97年2月28日止，按月於每月一日連帶給付原告1,378,140元，自97年3月
1日起至騰空返還全部20筆土地日止按月給付3,187,500元，並均應自各該給付日即每月一日起至實際清償日止，依年息百分之5計付遲延利息予原告。爰請求被告二人應自95年11月1日起至97年2月28日止，按月連帶給付被告1,378,14
0元，及自97年3月1日起，至系爭土地全部騰空返還原告之日止，按月連帶給付原告3,187,500元，並應自各該給付日起加計法定利息。
㈤、為此，爰依民法第767條、第455條及租賃契約之約定，請求被告潤泰公司自系爭土地上之建物遷出，並請求被告大潤發公司應將建物及如附圖一所示之增建地上物全部拆除，且被告二人應連帶將所占有之前開土地全部騰空返還原告，暨依共同侵權行為及不當得利之法律關係，依選擇合併之法律關係，請求被告二人連帶賠償原告所受之損害或利益，並聲明：㈠被告潤泰公司應自系爭土地及其上建號2631號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積387.39平方公尺、建號2632號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積241.57平方公尺、建號2633號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積18,666.4
0平方公尺、建號2634號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積295.89平方公尺、建號2635號即門牌號碼新竹市○○街○○號，總面積57.15平方公尺、建號2636號即門牌號碼新竹市○○街91、93、95、97、99號共用部分，總面積13,077.5
8平方公尺、建號2647號即門牌號碼新竹市○○街○○○巷○○弄○號，總面積868.88平方公尺之建物遷出。㈡被告大潤發公司應將第一項聲明所示之建物及坐落第一項聲明所示土地上如附圖所示編號B-1（面積130.16平方公尺）、B-2（面積22.76平方公尺）、B-3（面積117.55平方公尺）、D（面積91.28平方公尺）、E（面積1.28平方公尺）、F-1（面積10.50平方公尺）、F-2（面積5.83平方公尺）、G1-1（面積25.58平公尺）、G1-2（面積5.92平方公尺）、G1-3（面積38.59平方公尺）、G2（面積52.14平方公尺）、G3-1（面積21.45平方公尺）、G3-2（面積6.39平方公尺）、G3-3（面積43.09平方公尺）、H1（面積8.21平方公尺）、H2（面積7.80平方公尺）、H3（面積3.85平方公尺）、H4（面積3.92平方公尺）、H5（面積9.58平方公尺）、H6（面積
8.53平方公尺）、K-2（面積22.75平方公尺）、K-3（面積89.16平方公尺）、T1（面積109.11平方公尺）、T2（面積103.35平方公尺）、T3（面積49.81平方公尺）、T5-1（面積92.70平方公尺）、T5-2（面積2.80平方公尺）、T5-3（面積2.20平方公尺）、T5-4（面積7.74平方公尺）、T5-5（面積153.03平方公尺）、T6-1（面積19.57平方公尺）、T6-2（面積3.88平方公尺）、T6-3（面積5.74平方公尺）、T6-4（面積27.41平方公尺）、U1（面積0.36平方公尺）、W1（面積9.07平方公尺）、W2（面積5.07平方公尺）、W3（面積19.80平方公尺）、G4（面積45.03平方公尺）、G5（面積35.33平方公尺）、G6（面積26.70平方公尺）、G7（面積27.17平方公尺）、G8-1（面積3.14平方公尺）、G8-2（面積3.62平方公尺）、G9（面積1.37平方公尺）、T4（面積30.19平方公尺）所示之增建地上物、工作物及頂樓增建物均拆除，並與被告潤泰公司連帶將第一項聲明所示土地全部返還原告。㈢被告應自95年11月起至97年2月止，按月於每月1日連帶給付原告2,652,250元，自97年3月起至騰空返還第一項土地日止，按月於每月1日連帶給付原告3,187,
500元，並均自各該應給付日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠、被告雖辯稱原告提前終止乙租約並無理由云云。惟查，依乙租約第6條：「本約出租之土地，未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告大潤發公司）不得轉租。」、第9條：「如乙方違反本約條款……，甲方得無須催告，終止本合約。」。詎被告大潤發公司竟違約將所承租之土地及地上建物轉租予被告潤泰公司經營量販賣場，且依被告潤泰公司所提其與被告大潤發公司所訂立之「授權經營合約書」內容約定，被告大潤發公司將所承租之土地及其所興建之賣場建物供被告潤泰公司使用且收取權利金，並授權被告潤泰公司在本件舊租約有效期間內經營「大潤發量販商場」，足見被告大潤發公司並未自行使用收益所承租之全部租賃標的物，而係交由被告潤泰公司使用收益，並向該公司收取使用對價，核屬轉租之違約行為甚明。再觀被告潤泰公司所提財務報告說明書第35頁第8點載明：「⑴本公司於86年4月與大潤發簽訂授權經營合約與委託管理及採購合約，取得經營大潤發湳雅店量販商場之權利，並由大潤發提供授權商場供本公司使用…
A.合約期間：86年4月16日至97年2月28日或大潤發無權提供土地供本公司經營之日止，期滿後若仍續訂新約時，本約即自動延長與新訂之租約相同之期限。B.除依約支付固定權利金＄446,880外，每月應支付月權利金＄1,870…」。細繹上開說明書所載被告大潤發公司與被告潤泰公司間之合作內容，係被告大潤發公司授權並提供被告潤泰公司使用原告所有之土地，且其合作期間亦完全按原告與被告大潤發公司間之土地租賃期間為準，並由被告潤泰公司支付被告大潤發公司一筆固定權利金及按月支付月權利金，則系爭土地實際上既由被告大潤發公司提供予被告潤泰公司使用，而由被告潤泰公司支付對價（權利金），則就系爭土地而言，性質上即為轉租行為無疑。進者，被告一再將原告與參加人所訂立土地合作開發契約中，由參加人為原告興建全新商場建物完成之後，再由原告將建物之經營權授與參加人乙節，曲解其法律性質屬於「租賃」，原告雖不苟同，惟倘若被告大潤發公司所主張為真，則依被告間所簽訂「授權經營合約書」而生之法律關係之性質，亦確屬「轉租」無疑，自不容被告砌詞狡辯。是以，被告大潤發公司既有違約轉租之事實，原告自得依乙租約第9條約定提前終止租約，則被告上開所辯尚非足採。
㈡、被告又辯稱被告大潤發公司對原告所有系爭土地既有優先承租權，則被告繼續占用原告所有系爭土地自非無權占有云云。惟：
⒈查原告與被告大潤發公司所簽訂之甲租約，已於95年10月31
日屆期，此為兩造所不爭執，至原告與被告大潤發公司所簽訂之乙租約，亦因被告大潤發公司違約轉租，經原告依約發函向被告大潤發公司為提前終止租約之意思表示，並於00年00月00日生效，故被告自95年11月1日起，均已無繼續占有原告所有系爭土地之權源。又縱認原告提前終止乙租約並不合法，惟該租約所示土地租期亦至97年2月28日屆滿而終止，是被告就原告所有系爭土地，亦已無占有之權源。
⒉至被告大潤發公司雖辯稱其就原告所有系爭土地有「優先承
租權」，惟依被告主張兩造租賃契約內所約定之優先承租權，乃請求出租人以同一租賃條件與之訂立租賃契約之給付請求權，此由被告大潤發公司在台灣桃園地方法院（96年度重訴字第12號）所提確認優先承租權存在之訴訟，其訴之聲明第2項，乃係請求原告與之訂立「土地合作開發契約」可證，亦即被告大潤發公司自己也認為於台灣桃園地方法院96年度重訴字第12號確認優先承租權存在事件判決確定前，兩造就系爭土地尚無任何債之關係存在，是被告大潤發公司自無占有權源。進者，主張優先承租權必後約是土地租賃始可。依民法第422條不動產租賃逾1年者，租賃契約需以書面訂立之要式。查被告大潤發公司主張為租賃之土地合作開發契約，期間乃「20年」，依法需有書面之要式，惟兩造間迄今尚無「書面契約」，故被告大潤發公司亦無本於租賃關係占有系爭土地之權利。至被告潤泰公司占有系爭土地係因被告大潤發公司違約轉租而來，然原告與被告大潤發公司所簽訂之甲、乙二份租約，業分別因租期屆滿或提前終止而消滅，則被告潤泰公司自亦失其占有權源，應自所占用之土地及其上之建物遷出，並與被告大潤發公司連帶返還所占有之系爭土地。
⒊次查，被告大潤發公司業已放棄優先承租權，此情業經台灣
桃園地方法院96年度重訴字第12號判決所認定，並予以駁回被告大潤發公司所提確認優先承租權存在之訴訟，而鈞院95年度重訴字第193號判決亦肯認被告大潤發公司確已放棄優先承租權，再據證人 柯淑娟 、 林秀芬 均同證：被告大潤發公司已放棄優先承租權等語，益證被告大潤發公司確已放棄優先承租權。況本件優先承租權，並非被告大潤發所辯稱得依原告出租予第三人之同一條件請求締約之權利，而係承租人得依原租約末期租金累增百分之5請求優先續約之權利，此亦經台灣高等法院97年度重上字第378號判決所是認，則被告自不得以優先承租權為由請求原告與之訂立系爭土地合作開發契約，足見被告大潤發並無占有系爭土地之合法權源。至被告大潤發公司雖援引最高法院88年度台上字第2167號判決意旨，主張優先購買權之放棄，須於權利人知悉買賣條件後，始可放棄，故優先承租權自應類推適用云云。惟查，權利已經取得後，在未違反法律強制、禁止規定或公序良俗之前提下，權利人本得自由處分其權利。而細繹放棄優先承買權（或優先承租權）之法律行為內涵，實可區分為：⑴權利本身之放棄：即權利人表示自放棄權利時起，根本的不享有該權利，日後不得重新主張。⑵權利行使之放棄：即權利人並未表示伊根本的放棄該權利，但在條件成就、得行使權利之狀態下，權利人表示不行使權利。如嗣後有新事實發生，條件再次成就（例如新土地所有權人再次將土地出售），權利人得重新行使權利，此乃因伊未將權利本身根本放棄之故。然查，被告大潤發公司所引前開判決所論者為享有優先購買權之權利人，在伊知悉買賣條件之前，並無任何依據可供其決定行使或不行使？故權利人在知悉買賣條件之前，不生以默示意思表示可發生放棄該次優先購買權，惟法律所賦予之「權利本身」是否可以放棄？該判決並未論及，亦即該判決僅就前述「權利行使之放棄」表示意見，與「權利本身之放棄」根本無關，是被告大潤發公司比附援引誤導優先承租權本身「完全」不可放棄，其見解殊為謬誤。且上開最高法院判決並非判例，不生拘束下級審法院之效果。進者，優先購買權為土地法第34條之1及第104條所規定之法定權利，其立法目的除為保障權利人之私益外，並有達到土地使用單純化之公益目的。為促進立法目的之實現，該權利本身或權利行使之放棄自均須考量規範目的並予以嚴格限制。然系爭優先承租權與優先購買權之法源依據完全不同，優先承租權係依雙方合約約定所生之權利，非法定權利，其權利之發生或放棄並無必須特別考量之規範目的，全依契約自由原則。無論行使優先承租權之權利是否亦須在知悉承租條件之後始可放棄，惟該權利本身既係依雙方約定所生，與公益無涉，權利人當無不能隨時處分、放棄之理。被告大潤發公司以放棄行使法定優先購買權之例比附援引，主張約定優先承租權權利本身不得隨時放棄，兩者顯不相當。
⒋被告大潤發公司雖又辯稱其與原告約定放棄調整百分之5之
權利，以換取放棄優先承租權，係以兩造訂定新約為前提，新約既未訂立，故伊未放棄舊租約之優先承租權云云。惟查，原告94年11月10日函說明二項下載明：「二、貴我於前揭土地租賃契約中第2條均約定有租約期限最長不得超過12年，依本會每屆理事會任期換約乙次期滿後乙方有優先承租權…云云。㈠因此貴公司主張前揭契約的優先承租權，則依該契約之精神本會當可主張第4條之規定即每年本會可要求貴公司之租金以每年累增百分之5計收，此當不待言。㈡故貴公司若願意放棄前揭契約中的優先承租權為前提下，本會亦可不再堅持第4條之主張，改以公開招租或議價方式，擇一對本會及貴公司最有利的出租條件招租…」等語，顯見原告所提出之條件為：「若第一被告願意放棄舊租約中之優先承租權」；且函文已明確提及後續程序係「公開招租」或「第一被告議價續約」二擇一，並未以「一定與被告大潤發公司續約」為前提，尤以該函載明「惟不論採取何種方式進行後，貴公司須同意本會與所產生之土地承租人簽訂契約前，貴我雙方如前揭6紙租賃契約關係即告終止，貴公司亦須同意配合辦理終止土地租賃契約事宜。」等語，原告既已提到可能有其他新承租人產生，益證該函要求被告大潤發公司放棄舊租約之優先承租權，並不以「兩造訂定新約」為前提，被告大潤發公司前開所辯，尚非足採。況依被告大潤發公司所提12年、20年，租金每二年增加百分之1.5或百分之5之承租方案觀之，12年總租金為4億7622萬5655元；20年總租金為8億8242萬1747元，扣除其溢算之押金利息為公平之比較基礎後，被告大潤發公司提出之12年租案租金共4億7142萬5703元，20年租案租金共8億6242萬1827元。惟若以原租約最末年租金，再依第4條約定每年累增百分之5做為新約第一年租金為比較基礎，12年租案總租金為6億6536萬元，20年租案總租金為13億8222萬元。對照之下，如以原租約累增百分之5為計收標準，原告將能較被告大潤發公司提出之12年方案多取得約1億9394萬元，較20年方案多取得約5億1980萬元，利益差距極大，足見被告大潤發公司為獲取經由原告理事會審議使其日後不再有每年累增百分之5，減少將來鉅額租金之機會，以放棄優先承租權來交換乙事，確為事實，且合乎常情事理及交易常規，並無交易不具對價情事。⒌再查，正因被告大潤發公司確已於前開回覆函文中放棄優先
承租權，並同意配合原告進行後續作業事宜，故當原告決定放棄土地租賃方式，而改以比照桃園遠東百貨案之合作開發方式公開招商時，被告大潤發公司便毫無異議參與投標，並以高於底價金額競標。蓋倘被告大潤發公司自認其仍有優先承租權，而土地合作開發之性質又係屬租賃，則被告大潤發公司見招標公告上毫無任何優先承租權之記載時，理當於開標日前依政府採購法以書面向原告表示異議並請求澄清，但被告大潤發公司不但毫無異議，甚且積極參與投標，益證其確已放棄其優先承租權。進者，倘被告大潤發公司從未放棄優先承租權，只要以逸待勞等待開標再決定是否行使優先權即可，何需參與投標呢？且招標公告之投標底價為10億5千
287萬1312元整，而被告大潤發公司卻高於底價以10億8千
422萬2368元投標。按理被告大潤發公司如自認享有優先承租權，則僅須以底價金額投標避免流標即可，何須以高於底價3千餘萬元之金額積極搶標？準此，足見被告大潤發公司確已放棄優先承租權，並認同土地合作開發非空地租賃無訛。
⒍況查，依原告與參加人所簽訂之土地合作開發契約之約定，
得標之參加人負有在系爭土地上興建一萬坪以上建物之義務，興建完畢後，原告須將土地及建物之經營權利授與得標人，並負責取得及享有商業營運證照。因此，在合作開發契約下，第一階段興建房屋期間，雙方法律關係應為「承攬」，得標人所負義務，係為原告興建一萬坪以上的「全新建物」，並不發生得標人得使用收益標的土地的租賃內涵。第二階段，則為房屋興建完成後的合作期間，其性質為「經營權授與」，但經營標的不只土地而已，尚包括新建之一萬坪以上全新地上物及原告所取得的商業營運證照。是以，在土地合作開發契約第一階段之興建期間內，契約雙方既無租賃性質存在，則於此期間內，被告大潤發公司絕無行使優先承租權之可能。至房屋興建完成後之20年合作期間，原告乃授與參加人經營權，參加人則支付權利金，故滋生其性質是否租賃之爭議。但查，原告授與經營權之標的，包括土地及新建完成之建物，二者不可分離，但被告大潤發公司對建物並無優先承租權，且原告尚須提供商業營運證照，被告大潤發公司對此標的亦無優先承租權；而依原告與被告大潤發公司所簽訂租賃契約第2條約定，被告大潤發公司是在原土地租約「屆滿時」對土地有優先承租權，但原告授與參加人經營權之時點，是建物興建完成後，而非舊土地租約屆滿時，在舊租約屆滿時，原告與得標人是興建建物之承攬關係，毫無租賃性質。故被告大潤發公司實不得對標的不同、時點不同、性質不同之土地合作開發契約主張優先承租權，亦不得執此據為占有土地之正當權源。進者，優先承租權並非法律規定而生之權利，該權利乃對出租人繼續使用收益之限制，解釋上當然只有在出租人以原租約相同內容與方式，對第三人收取較高租金時，始有限制出租人（所有權人）、保護承租人必要。若出租人行使其處分權在原租賃標的土地上興建房屋、或闢建花草庭園為休閒農場、興築體育設施做育樂廣場，再行以其處分行為改良後的標的土地及建物工作物、裝備設施為租賃物出租，此時不但租賃物標的不同，標的現況與原租約迥異，承租人已無保護必要，使其繼續享受所有權人處分改良後的果實，否則一經約定優先承租權，原承租人可對出租人處分改良後新增的租賃標的主張優先權，而取得永遠承租使用之權，顯非實務上承認優先承租權之目的。
⒎末者，退萬步言之，縱認被告大潤發公司有優先承租權存在
，而可與原告訂立土地合作開發契約，成為系爭合作開發契約之當事人，惟依據系爭合作開發契約第5、6條約定可知，被告大潤發公司得使用系爭土地之「權利期間」亦為原告完成全部土地點交之次日起算20年之期間，並非於原租約消滅後即接續計算權利期間，是於原告與被告大潤發公司訂約並點交土地而開始起算權利期間前，被告等始終欠缺占有土地之權源，足見優先承租權存否乃無礙於被告二人「現在」係無權占有土地之事實，從而，原告請求「現時處於無權占有之被告」返還系爭土地，誠屬有據。況且，由前揭條文可知，縱算被告大潤發公司成為合作開發契約當事人，原告仍須先取得土地占有，否則原告勢將無法點交土地而無法起算權利期間，被告將永遠陷於無權占有之狀態，故被告大潤發公司依然負有拆屋還地之義務。職是之故，無論被告大潤發優先承租權是否存在，均不足以影響被告二人本件拆屋還地之義務。進者，就算被告大潤發公司對系爭土地享有優先承租權，而與原告訂約成為土地合作開發契約之當事人，然該契約係以土地上只有原告所有之全新建物，別無他人所有之建物為要件，且依系爭土地合作開發契約第3條規定，被告大潤發公司須在舊有建物拆除後為原告興建一棟萬坪以上全新建物，是被告大潤發公司充其量只取得占有原告所有土地之權利，其名下之現有建物、增建物、工作物，並不能存在系爭土地之上，且被告大潤發公司不拆除，依土地合作開發契約應興建的一萬坪以上全新建物興建遙遙無期，契約顯不能履行，故被告大潤發公司所有坐落系爭土地上之建物及增建地上物均要無存在系爭土地之合法權源。準此，無論被告大潤發公司是否有優先承租權是否存在，均無礙於其拆屋之義務，則被告前開所辯尚非足採。
㈢、被告再辯稱縱被告並無占用原告所有系爭土地之合法權源，惟被告潤泰公司僅負有自原告所有系爭土地上建物遷出之義務，並不負有與被告大潤發公司連帶將系爭土地騰空返還之義務云云。惟按有關基地承租人將基地轉租他人，經基地所有權人依土地法第103條規定終止租約或租約到期失效，基地承租人及次承租人對於所有人顯已構成無權占有，而渠等之返還義務，最高法院52年台上字第680號判例以：「…惟按土地法第103條第3款所謂承租人轉租基地於他人，不以全部轉租為限，即對於一部轉租，亦得就全部租賃關係予以終止，訴外人 葉祖郁 之基地租賃，既經被上訴人合法終止，則上訴人承租使用系爭基地上葉祖郁所有房屋，對於被上訴人顯已構成無權占有，本應與葉祖郁負連帶返還該部分土地之責…」等語，認次承租人除應自主承租人之房屋遷出外，並應與主承租人負連帶返還基地之義務。而被告潤泰公司既係因被告大潤發公司之違法轉租而占有原告所有之系爭土地及被告大潤發公司所有之地上建物、工作物，因被告大潤發公司已無合法占有權源，被告潤泰公司當與被告大潤發公司同屬無權占有侵害原告之土地所有權，原告自得依民法第76
7條請求連帶返還。且被告二人共同無權占有原告土地，係二人共同不法侵害原告之土地所有權，依民法第184條第1項及第185條第1項規定，為共同侵權行為人無疑，渠等自應連帶負返還之責，則被告前開所辯亦非足採。
貳、被告方面：
一、被告大潤發公司部分：
㈠、原告主張被告大潤發公司因違約將所承租之系爭土地轉租被告潤泰公司經營賣場使用，經原告於95年10月30日以惇安法律事務所惇函字95第64號律師信函通知被告大潤發公司，逕行提前終止與被告大潤發公司間乙租約，該終止乙租約之律師信函已於95年10月31日送達於被告大潤發公司而生效，而兩造間之甲租約亦已於95年10月31日因租期屆滿而消滅，是原告與被告大潤發公司間自95年11月1日起，已無任何租賃關係之存在云云。惟查，依兩造間所簽訂之乙租約第3條約定：「租賃期限存續中，甲方（即原告）若需使用或處分租賃之土地或政府通知徵收時，應於六個月前或政府通知時通知乙方…」此乃契約第9條約定以外，原告提前終止租約之約定，文中所謂「甲方若需使用…租賃土地」，應限於原告自行使用，始有適用，若為另出租他人，則為管理行為，並無適用之餘地。經查，原告以惇安法律事務所95年10月30日惇函字95第064號函，提前終止乙契約，乃載明：「桃園縣農會現須收回本件租賃土地加以使用，是特以本函通知貴公司（即被告）表示提前終止本件租約並收回本件租賃土地之意」等語。顯見，原告係以上開契約第3條「甲方若需使用…土地」之約定，主張終止乙契約。嗣原告於提起本件訴訟後，乃又主張係因被告大潤發公司違約轉租之事由，提前終止兩造間之乙租約，惟此核與乙租約第3條所定終止租約之要件不符，故原告上開提前終止乙租約之意思表示，應不生任何之效力，原告自不得據此主張乙租約有何提前終止租約之效力及情事。至於原告另主張被告大潤發公司將所承租之土地違法轉租予被告潤泰公司，已違反雙方土地租賃契約第
6條禁止轉租土地之約定云云。惟觀諸原告所提被告潤泰公司財務報告內容，並無被告大潤發公司與被告潤泰公司間存有土地租賃關係之事證，是被告大潤發公司實無違法轉租土地之情事，原告亦無雙方乙租約第6條所訂之終止權可供行使，則原告上開主張云云，並不可採。
㈡、查依原告內部簽辦過程及土地合作開發案評選標準等內容觀之，本件「土地合作開發契約」確屬租賃性質：
⒈依據原告承辦人林秀芬於95年4月14日所擬簽呈記載：「五
、綜合以上兩家提供之方案及本會現行土地利用方式：⑴如於土地招租過程係以租金競標，租地建築條件於契約書中訂定，則可歸納為本會現行之土地出租方式，程式為送理事會審議，辦理公開招租；⑵如於土地招租過程係徵求民間機構投資興建暨營運『招標標的物（計畫）』，則屬於本會與遠東百貨合作之BOT模式，競標方式為先審核申請人之資格，就合格申請人提出之投資計畫書進行評估，選出合於投資興建暨營運招標標的物條件之廠商參與工程及租金競標，此種模式需送理事會、會員代表大會審議後，辦理公開招標」等語。而查，本件「合作開發案」既未經會員代表大會審議通過，即非前述第2種「BOT模式」，所餘模式僅剩第1種「土地招租」，顯見原告主觀上確以土地招租為土地合作開發契約之內容。
⒉又依據原告承辦人林秀芬所擬簽呈載明：「…六、本會座落
於新竹市○○段○○○○號等土地利用方式經公開招商提供土地合作開發方案建議書，僅有2家提供方案，惟內容簡略，資料不足以判斷土地開發方式之評估，為確保本會產權安全性，本案應審慎評估，建議品學有專精且具公信力之全國知名會計師事務所就可能之方案，考量本會財務結構作經濟效率評估後送理事會審議」等語，倘如原告所稱系爭土地合作開發契約為承攬契約，然而本件原告何以嗣後並未進行財務評估？何以合作開發契約並未反映財務機制應有之評估內容？何以原告針對桃園火車站前土地BOT興建商場營運之合作開發乙案，尚聘請建築師、會計師進行大樓設計規劃及財務分析，本件竟連此等初步規劃均無？顯見依原告認知，本件「土地合作開發案」確屬土地租賃，故投資計畫是否完善、投資人財務情形是否健全等風險問題並非重點。
⒊蓋如上所述，至為關鍵之95年4月14日原告承辦人林秀芬簽
呈中僅提出二種方案，即土地租賃與BOT，總幹事 蔡瑞源 簽辦採取土地租賃方案送理事會審議，理事長 古秀峰 無異議批決，並送第15屆第6次定期理事會決議辦理。不料，原告卻在上述土地租賃及BOT二個方案外，臨訟另外杜撰所謂「此合作開發實為合建與承攬之混合契約」之荒誕說辭，完全背離原告內部簽辦文件所彰顯之事實，原告所為主張，毫無理由，不足採信。其次，果若如原告所稱本件係合作開發契約，則原告理應要求投標人提具投資風險分攤、權利金收取標準等內容之服務建議書，俾供原告綜合審核，而絕非僅依「權利金高低」即得進行評選。再查，本件原告土地合作開發案權利金投標須知（下稱投標須知）第14點「決標方式：㈠標價以有效投標單期間20年之總權利金價格超過底價最高者為得標。如最高標價有兩標以上相同時，應當場由最高標者加價重新辦理比加價，由最高標者為得標，但廠商有視同放棄或未到場之情形者，即喪失比加價之權利」，由前揭投標須知第14點可知，本件合作開發案決選標準僅以「超過底價最高者」作為得標依據，顯見本件合作開發案原告並不須負擔任何投資風險，僅須收取租金即可，如此何來「合作開發」意義可言？益見本件合作開發案確屬土地租賃契約性質。⒋再者，由原告所製作95年3月桃園縣農會坐落新竹市○○段
○○○○號等土地公開徵求合作開發方案建議書說明「叁、本案需求：本會（即原告）公開徵求合作開發方案建議書，經有興趣者投遞土地承租方案建議書，本會彙整送本會理事會研議後，另行辦理公開招商作業」之文字觀之，可見原告亦認定該次公開徵求標的為「土地承租方案」上開建議書說明亦載明：「二、原則：…本會僅提供土地（須於本會土地上重新興建地上物作為權利金給付標的）」，顯然原告係將得標人興建地上物之成本，計算作為給付原告租金之對價，此點亦與租賃契約性質相同。至於原告雖屢稱依據土地招租辦法，土地租賃契約不得超過12年，據此否認系爭土地合作開發契約不具租賃性質云云。惟參酌原告第15屆第5次定期理事會會議紀錄決議第2點載明：「請業務單位於2個月內公開招商，請其提供租期12年及20年承租方案，後送理事會審議」等語，從上開會議紀錄內容觀之，顯見依據原告認知，縱令土地租賃期限超過12年，該契約亦屬租賃性質甚明，不容原告臨訟否認。
㈢、原告主張被告大潤發公司已放棄優先承租權，並舉臺灣桃園地方法院96年重訴字第12號確認優先承租權之判決理由為證云云，惟查：
⒈依據證人丙○○及己○○於本院97年9月18日庭訊之證言，
已足證被告從未放棄優先承租權；證人丙○○證述：「…協商當天原告還是希望我們要明白的放棄優先承租權，雙方再來協商但我有轉述被告公司立場是不可能放棄優先承租權，在不破壞氣氛再繼續談」等語、證人己○○證稱：「丙○○每次都會將協商結果告訴我，其中有一項比較讓我訝異的是原告要我們放棄優先承租權。從這個店經營重要性來看，我們從來沒有在口頭或是書面上要放棄優先承租權」等語，顯見被告從未有放棄優先承租權之意思表示。
⒉其次，有關被告大潤發公司94年12月30日大開94字第094103
1002號函中所載「達成雙贏之空間」等文字乙節。證人丙○○證稱：「達成雙贏之意思，是原告可以享受比較優惠租金條件，被告可以繼續經營」、證人己○○亦證稱：「（法官：提示原證26，大潤發於94年12月30日之函文）有何意見？）原證26之目的就是原證24中說明第5項倒數第3行內容，這個點（即被告湳雅店）在大潤發業績排名是第2名的店，他的永續經營而言非常重要。因此在續約前提下，我們希望透過各種承租方案做討論」。綜合上開證詞可知，被告94年12月30日函文所載「達成雙贏之空間」等文字，係指「原告得享受比較優惠租金條件，被告得繼續經營」而言，絕非原告所稱放棄優先承租權。
⒊至於被告大潤發公司所提確認優先承租權存在之另案訴訟，
雖經臺灣桃園地方法院以96年重訴字第12號判決，認定「兩造協商過程中，大潤發公司已放棄優先承租權」為由，將被告大潤發公司之訴駁回。惟查，在出租條件確定前，被告大潤發公司並無從行使優先承租權，自無放棄優先承租權之可能，且被告大潤發公司並未有任何具體文字明示拋棄優先承租權。再針對「原告放棄每年調整百分之5之權利，以換取被告放棄優先承租權」（下稱交換條件）乙情，兩造係以訂定新約為前提，並對未來新約內容所為討論，被告大潤發公司絕未放棄原合約所定之優先承租權，況針對交換條件兩造嗣後並未達成任何約定，如何可謂被告大潤發公司已放棄優先承租權？至台灣桃園地方法院上開判決第80頁第9行到14行所載「丙○○無法當場表示同意與否，但日後與原告（大潤發）高層商討後會以函文回覆被告（桃園縣農會）」，事後丙○○是否有向你回報，你如何指示他乙節，證人丙○○證稱：「我回去跟直屬長官魏總經理報告協商情形，他告訴我放棄優先承租權，公司一貫立場是不可能放棄的，希望在不破壞協商氣氛下跟對方繼續協商，我就發了原證26之函」、證人己○○亦證稱：「94年12月29日協商後，丙○○有告訴我原告還是堅持放棄優先承租權，我要他就租金繼續做協商。在當下丙○○有告訴我說，如果是未來租金不要調漲，就是要被告放棄優先承租權，我回應應該要先討論是續租，而不是討論放棄優先承租權。」，故被告大潤發公司高層對證人丙○○指示內容，係繼續針對租金條件繼續協商，而非如台灣桃園地方法院判決所稱被告大潤發已放棄優先承租權，甚為灼明，是台灣桃園地方法院判決所認定之理由，實有諸多違誤之處，不應作為本件認定事實之參考依據。
㈣、原告雖主張被告大潤發公司至今仍拒絕拆除現有地上物，而與招標公告及草約之內容不符，顯已放棄或否定自身優先承租權云云，實與事實不符。概被告大潤發公司於行使優先承租權之意思表示後，即依與參加人之得標之相同金額繳付租金，並於原告拒絕受領租金時，依法辦理提存，顯見被告大潤發公司具有積極履約之意願。又依，土地合作開發契約第
6條第1項約定：「甲方（即原告）…將地上物拆除完畢之次日（下稱「權利金起始日」）起加計20年為乙方權利期間。」，依上開約定，負有拆除地上物之義務者係原告，得標人則擁有請求原告拆除地上物之權利，準此：
⒈若被告大潤發公司本件訴訟獲得勝訴判決與原告締結契約，
被告大潤發公司則享有請求原告拆除地上物之權利，因此於被告大潤發公司行使優先承租權與原告締約後，負有拆除地上物義務者為原告而非被告大潤發公司，原告主張依土地合作開發契約負有拆除地上物義務云云，與事實不符。反之，茍被告大潤發公司評估後認為，得在不拆除現有地上物之情況下興建萬坪以上地上物，被告大潤發公司亦得選擇不行使對於原告之地上物拆除請求權，而仍使土地合作開發契約之20年權利期間開始起算。
⒉再者，以被告大潤發公司現有之土地利用狀況而言，目前作
為停車場使用之718-4、718-43、718與718-8地號土地形狀完整，其面積亦足以興建萬坪以上之建物，因此衡諸社會經濟之效益，並無拆除現有地上物之必要。且因本件訴訟尚在繫屬中，原告徒以被告大潤發公司未配合辦理地上物之拆除或遲未辦理萬坪以上建物之規劃興建事宜，作為被告大潤發公司已放棄或否定自身優先承租權之根據，自無可採。蓋上述事項為契約簽訂後履行之問題，兩造就契約簽訂與否仍處爭訟中，自不能以該事項之履行與否，作為被告大潤發公司是否已放棄優先承租權之依據。
㈤、原告又主張優先承租權不得作為占有之權源云云，惟依民法權威學者 王澤鑑 教授之見解「……據上所述，可知期待權可自二方面觀察之：自消極意義言，取得權利之過程尚未完成，權利迄未發生；自積極意義言，權利之取得，雖未完成，但已進行完成之過程，當事人已有所期待，此種期待，因具備取得權利之部分要件而發生…應具備何種取得權利要件之地位，始足構成期待權，依吾人所信，應依實質之觀點論斷之，於此，應予考慮者有二：即⑴此種地位是否已受法律之保護；⑵此種地位有無賦予保護之必要…」由此可知，若權利之發生要件已開始具備，且有加以保護之必要者，即令權利因要件未完全具備而尚未發生，依上述期待權之一般理論，亦應認為應取得權利之人之期待已具有權利地位，而與單純之期待有所不同。本件被告大潤發公司依系爭土地租賃契約（即甲、乙租約）所享有之優先承租權具有期待權之性質，依期待權保障之法理，可作為被告大潤發公司佔有系爭土地之合法權源，分述如下：
⒈被告大潤發公司向原告承租本件土地時，因契約中設有優先
承租權之約定，而使被告大潤發公司產生得以在此長期營運之確信，被告大潤發公司並在此信賴基礎上，投入新台幣4、5億元之資金興建大型賣場（該賣場係RC鋼構，依建築常規，其使用期限至少可達50年），並與眾多供應商建立起複雜之銷售體系，是被告大潤發公司為從事本件賣場之經營，已投注鉅額心力與資金，其勞費實屬巨大。且被告大潤發公司自93年起，即已就租約之續訂事宜與原告展開磋商，並得到原告同意續租之回覆，因此被告大潤發公司對於續租之期待進一步得到加強，被告大潤發公司並在此一期待下，與原告就續約事宜進行協商。
⒉至於原告片面中斷協商，並發函表示拒絕續租，而進行性質
實為租賃之土地合作開發招標，此時被告大潤發公司優先承租權之發生要件已漸次發生，惟因原告之出租條件尚未特定，被告大潤發公司尚無從決定是否續租，故被告大潤發公司之優先承租權尚未發生（最高法院95年度台上字第2868號判決參照）。而原告於95年6月16日進行土地合作開發之決標後，其出租條件已特定，而使被告大潤發公司之優先承租權確定發生，被告大潤發公司並於95年6月16日於決標現場立即行使優先承租權，此際，原告即負有優先出租予被告大潤發公司之義務。
⒊綜上可知，被告大潤發公司於締約之始即已就繼續使用土地
乙事存有期待，並於該項期待上投注鉅額資金與心力，且被告大潤發公司之期待，嗣後並因原告之同意續約而進一步強化；另一方面，被告大潤發公司於原告出租條件特定時，立即行使優先承租權，即令租賃關係仍須原告為意思表示方能成立，惟自被告大潤發公司行使優先承租權後，僅存有「原告為締約意思表示」之別，而被告大潤發公司為促使原告締約，除聲請假處分進行保全，並已向台灣桃園地方法院提出確認優先承租權存在及訂約之訴訟，因此，被告大潤發公司已窮盡自身所應從事之所有可能作為，參酌上開學說及實務見解，被告大潤發公司之優先承租權應已具有期待權之性質，而得於兩造續租之契約訂立前據以作為占有權源，是原告主張優先承租權不得作為占有之權源云云，並無理由。
㈥、系爭土地合作開發契約之標的雖與雙方原土地租賃契約之標的不相同，但並不因此影響被告大潤發公司優先承租權之行使。概依照系爭優先承租權之約定內容，只要原告將土地出租予第三人，被告大潤發公司即得行使，不因出租與原租約之內容不同而有所影響，否則原告為規避被告大潤發公司優先承租權之規範，只要稍加修改租賃契約之內容（例如出租人與優先承租人間之租約租期為20年，但出租人為規避原告優先承租權，於出租予第三人時將租期減縮為12年），即可規避上開優先承租權之約定，與契約之目的相違。況依照兩造間租賃契約之精神，被告大潤發公司取得優先承租權之目的，在於保障被告承租土地後在土地上興建地上物之龐大投資，能在租約屆期後繼續獲得優先之確保，則依兩造間租賃契約之規範目的，被告大潤發公司優先承租權所得請求優先承租者，原則上，應以原來兩造間租賃契約所能使用收益之範圍為範圍，申言之，即系爭土地及地上物之使用收益。就本件而言，得標人於承租土地後須興建以原告為所有權人之萬坪以上地上物，得標人使用收益土地及地上物，並同時支付權利金（實為租金）以及將地上物所有權歸於原告之租金，就此，與被告大潤發公司依照租賃契約同時使用收益土地及地上物之情形相同，因之，被告大潤發公司優先承租權之內容與原告土地合作開發契約之內容實質上亦屬相等，被告大潤發公司行使優先承租權自屬合法有據；退萬步言，縱使如原告所言，透過土地合作開發契約可以取得地上物所有權而與兩造間租賃契約相異云云，然此並不妨害土地合作開發契約實質上仍為租賃契約，亦未影響被告大潤發公司依約本得行使之優先承租權。
㈦、被告大潤發公司固在原告公告招商時參與投標，並再主張優先承租權，然被告大潤發公司此舉並非權利濫用，實出自於現實上之考量。緣原告於95年4月6日突然發函不擬續租，並中斷兩造之續約協商，再於95年6月5日進行土地合作開發招標公告，表示將於95年6月15日進行投標，此距被告大潤發公司最近之租約到期日（95年10月31日）已不到4個月，在急迫之時間壓力下，被告大潤發公司當時能選擇之作法如下：
⒈被告大潤發公司不參加投標，等待第三人得標後再行使優先
承租權。但若被告大潤發公司不參加投標，亦無第三人參與投標時，原告之土地合作開發招標案將流標，此際，因甲租約之租約即將於95年10月31日到期，若原告未重新招標或重新招標作業晚於95年10月31日，被告大潤發公司將因土地租賃契約屆期而產生優先承租權有無之爭議，若不參加投標，被告大潤發公司將受到未能續租土地之風險。
⒉被告大潤發公司參加投標，且無第三人參與投標。被告大潤
發公司即得與原告簽訂土地合作開發契約續租土地，續約之問題即可圓滿獲得解決，並可避免法律關係之複雜化。若被告大潤發公司參與投標，且由第三人得標，因土地合作開發契約之性質係租賃，被告大潤發公司仍可視原告最後之得標條件決定是否行使優先承租權。
在上述分析下，被告大潤發公司認為參與投標將有可能以最無爭議之方式解決兩造紛爭，不參與投標所面臨之風險則最高，在兩相利害權衡下，被告大潤發公司方決定參與原告之土地合作開發招標，而僅以略高於底價之1,084,222,368元投標，並視第三人之投標狀況決定是否行使優先承租權，因此被告大潤發公司參與投標，其目的僅在避免發生流標時被告之優先承租權可能因租期屆滿而喪失之風險，絕非放棄優先承租權，亦無原告所稱權利濫用之情事可言。
㈧、本件原告罔顧自身締約義務，一昧訴請被告大潤發公司返還土地，亦與誠信原則有違。蓋行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。而所謂誠信原則，係指一切法律關係，應各就其具體的情形，依正義衡平之理念加以調整，而求其妥適正當，最高法院91年度台上字第75
4號判決可資參照。經查：⒈原告依約既負有優先出租系爭土地予被告大潤發公司之義務
，卻對被告大潤發公司續租請求置之不理，逕自與第三人同億公司訂約，凡此皆已有違誠信原則，自應認為原告之訴欠缺保護必要，而應予駁回。而最高法院96年度台上字第177號判決亦認為，若出租人依約負有締約義務，即令土地租賃契約尚未成立，出租人違約訴請收回土地之行為亦已違反誠信原則，此項見解蘊含一重要法理：若行為人之權利係因自身違反契約所取得者，則其主張權利之行為已屬違反誠信原則，則不應准許，而在比較法上，德國民法權威學者卡爾拉倫茨教授（其為王澤鑑教授於德國之論文指導教授）及德國聯邦最高法院亦認為：「如果某種權利本來就是某人通過他自己的違反誠實信用或違反合同的行為取得的，現在他主張這種權利，就是違反誠實信用」。
⒉就本案而言，原告負有與被告大潤發公司依同一條件締約之
義務，則原告所有物返還請求權與租賃物返還請求權，實乃係原告以違反上開締約義務之方式所取得（蓋若原告履行其締約義務，兩造即已成立土地租賃關係，被告大潤發公司即取得占有權源），則依上開最高法院96年度台上字第177號判決與德國學說實務見解可知，原告業已違反誠實信用原則而欠缺保護必要，其訴訟應予駁回。
㈨、又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院71年度台上字第737號判例可資參照，另最高法院59年度台上字第3940號判決並指出：凡以惡意方法所獲致權利取得之主張，常有權利濫用之存在。經查；⒈原告以拒絕締約之方式使兩造之租賃關係產生爭議，並藉此
以拆屋還地為由提起本訴，此等違背自身義務以取得權利主張之行為，除有違誠信原則，亦屬權利濫用行為（上述最高法院59年度台上字第3940號判決參照）；且原告於兩造優先承租權爭議未臻確定前提起返還土地訴訟，如被告大潤發公司於台灣桃園地方法院訴訟獲得勝訴判決，兩造間之租賃關係即已成立，即令被告大潤發公司目前係無權占有，此一狀態亦僅存在於台灣桃園地方法院案件判決確定之前，原告此時所受之損害，至多僅為租金之損失，被告大潤發公司對此則已按月給付租金；相對而言，若本案於台灣桃園地方法院案件判決前即遽為判決，將使被告大潤發公司受有不可回復之重大損害，此點已為台灣高等法院95年度抗字第1754號裁定所肯認，權衡兩造利害關係可知，原告訴請拆屋還地之舉所致被告及社會損失顯然大於其所得利益，原告之訴屬於權利濫用甚明。
⒉原告於協商過程中主動要求被告大潤發公司放棄優先承租權
，且無視被告大潤發公司之回覆，即中斷協商並逕自徵求土地合作開發方案，且原告雖告知被告大潤發公司亦可提出合作開發方案，原告卻不待被告大潤發公司方案之提出，即逕行擬妥律師函拒絕續租。且原告於徵求土地合作開發方案後，即迅速制定與土地招租辦法極為相似之土地合作開發辦法，並急於辦理土地合作開發招標（公告日距截止收件日僅10日，被告大潤發公司須準備5,000萬元之押標金及2億元之履約保證金）如此巨額招標案，何以公開招標程式須如此急迫？再者，被告大潤發公司雖已多次向原告主張優先承租權，惟原告竟未於招標公告中載明。另被告大潤發公司於開標後即於95年6月16日開標現場立即主張行使優先承租權，倘若果如原告所言「被告係公法人，無須偏袒任何人」，為避免發生爭議及確保得標人權益，原告理應暫緩簽約，待瞭解被告大潤發之主張後，再進行後續動作。但原告竟火速於開標後之次一上班日（即95年6月19日星期一）與參加人簽約，凡此種種行為均與常理有違，足證原告立場並不公平，亦有損害被告大潤發公司優先承租權之意圖。
㈩、末查，原告除將被告大潤發公司每月提存金額部分列為不當得利之計算範圍外，且將「一萬坪建物」遲延取得之利益損失（即每月535,250元）列為不當得利金額之計算範圍，並爰依民法第179、184條之規定，請求被告連帶給付相當於不當得利之租金損害云云，惟原告此部分主張亦屬無據，茲論述如下：
⒈本件被告大潤發公司並無侵權行為之情事：
查本件被告大潤發公司得以優先承租權，作為占有原告所有系爭土地之合法權源，已如前述，自無原告所指侵權行之情事。其次，原告既已依契約關係，向本院提起本件返還土地之訴訟，自不得再另向被告請求侵權行為之損害賠償，按「侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種。債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之。」（最高法院43年台上字第752號判例參照）。縱令被告大潤發公司於甲、乙租約租賃期限屆滿後，並無占有系爭土地之合法權源（唯被告大潤發公司對此予以否認），然依前開判例要旨，此時原告起訴請求事項，僅得依兩造契約關係請求土地返還，尚不得另行請求侵權行為之損害賠償。詎原告一方面於本件主張被告大潤發應將所承租之土地返還，另一方面又主張被告大潤發公司侵權，依法自有未合。
⒉本件被告大潤發公司並無不當得利之情事：
查本件被告大潤發公司得以優先承租權，作為占有原告所有系爭土地之合法權源，亦如前述，自無原告所指不當得利之情事。其次，本件被告大潤發公司於土地租賃期間屆滿後，因原告拒絕受領租金，即向台灣桃園地方法院按月以參加人依系爭土地合作開發契約應給付原告之租金辦理提存，故被告依新租約（即系爭土地合作開發契約）所負給付租金之義務（即系爭權利金），解釋上已履行完畢，原告本得隨時領取上開提存之租金。今原告故意不行使上開權利，反而主張伊未受領租金云云，除顯失公允外，亦有權利濫用之情事。⒊原告主張伊受有「一萬坪建物」遲延取得之利益損失云云，並無理由：
綜觀土地合作開發契約內容，契約書內並無任何文字提及承租人興建「一萬坪建物」之履約期限。換言之，依據土地合作開發契約，縱令承租人於契約屆滿前一日始興建完成「一萬坪建物」，亦無任何違約情事可言，詎本件原告此時竟即主張伊受有利益損失云云，顯屬無稽。其次，縱令承租人已興建一萬坪建物（被告對此予以否認），惟依據土地合作開發契約，在契約存續期間，僅承租人方有使用該建物之權，是原告並無使用該建物之權限，詎原告竟主張伊有遲延取得該建物之損失，對此被告大潤發公司實難以理解。另參酌固定資產耐用年數表規定，無論承租人興建何種建築物，均有其耐用年限。換言之，倘若於土地合作開發期間，承租人愈晚興建該「一萬坪建物」者，當土地合作開發期間屆滿後，原告反而受有更長期使用建物年限之利益，如此原告何來損失可言？再者，原告所主張「遲延取得一萬坪建物」損失乙節，亦無民法第233條第1項法定遲延利息規定之適用。依民法第233條第1項之規定，唯有支付金錢為標的之情形，方有該條法定遲延利息之適用。則原告所主張「遲延取得一萬坪建物」既非支付金錢為標的，自無民法第233條第1項法定遲延利息百分之5之適用。況查，原告以中華民國產物保險商業同業公會台灣地區住宅類建築造價參考表，主張每坪最低造價為30,000元，並以計算所受損害金額。惟查，本件並非保險事件，兩造亦非保險業者，何以原告竟執上開資料計算損害？又本件所涉土地合作開發案，其地上物並非供住宅使用，何以原告竟持上住宅類建築造價參考表資料主張之，又該「一萬坪建物」與系爭土地之關係為何？何以原告以上開土地面積佔合作開發契約總體面積之比例，計算伊主張之損失金額，對此原告均未提出說明，足見其主張並無理由。
、綜上，原告提起本件訴訟並無理由，為此聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告潤泰公司部分：
㈠、原告以被告大潤發公司違反兩造租賃契約第6條規定及民法第443條規定，以原證13之律師函向被告大潤發公司提前終止租賃契約意思表示並無理由，茲論述如下：
⒈按被告大潤發公司為潤泰企業集團經營體系內之一環，與被
告潤泰公司本即為同一集團內之企業群體，而被告潤泰公司擁有資金、被告大潤發公司具有經營量販商場之專業技術知識，因此雙方合作經營量販商場，由被告潤泰公司提供資金（包括支付權利金及營業額抽成之報酬等等）、被告大潤發公司提供經營管理、採購、銷售等技術服務，雙方同時簽訂「授權經營合約」及「委託採購合約」經營大潤發量販商場。此種合作經營之模式，乃為企業共同經營管理方式之規劃安排而已，此由原告起訴狀原證11號之財務報告第35、36頁所載觀之，除系爭大潤發湳雅店外，其他如大潤發八德店、大潤發中崙店亦同樣由被告二人以共同簽訂「授權經營合約」及「委託採購合約」之相同模式經營，即可得證。故本案殊非如原告所稱為轉租關係，原告以違約轉租為由，以原證13號之律師函主張終止土地租賃契約，已有未合。
⒉依最高法院82年台上字第1654號判決意旨揭示：「…本件兩
造間之基地租賃契約，既未禁止基地上之房屋出租與第三人，且房屋又屬獨立於基地以外之不動產，則上訴人將其所有在訟爭土地上之房屋出租與訴外人 周錦德 ，似純屬個人權利之行使，此與其租用被上訴人之訟爭土地，尚屬無涉…。」。查，系爭大潤發湳雅店之建物屬於被告大潤發公司所有，依法被告大潤發公司對於所有之建物本即享有自由收益、使用之權利，其將量販商場之建物提供予被告潤泰公司共同經營，為其合法權利之行使，並非是將系爭土地轉租予被告潤泰公司，揆諸前揭最高法院82年台上字第1654號判決意旨，原告訴稱被告大潤發公司將系爭土地轉租被告潤泰公司云云，洵有違誤。
⒊被告潤泰公司與被告大潤發公司共同合作經營系爭大潤發湳
雅店，自86年4月起迄至原告95年12月起訴止，已歷10年之久，而大潤發湳雅店之經營績效、名聲，在新竹市尚稱卓越，對於以被告潤泰公司名義經營開立發票之模式，原告知之甚詳，實難諉稱不知情。然歷經多年均無異議，卻於被告大潤發公司行使優先承租權之後，原告始藉此為由欲排除被告大潤發公司之權利，有違誠信，委無可取。
㈡、被告確有占有使用原告所有系爭土地之合法權源，茲敘述如下：
⒈甲、乙租約之原租期雖已屆至，但租期屆滿前，原告已辦理
系爭土地之「公開招商桃園縣農會土地合作開發案」，被告大潤發公司並已向原告行使優先承租權，且已向台灣桃園地方法院起訴確認優先承租權存在及請求原告訂立土地合作開發契約（實為租賃契約）。準此，被告大潤發公司享有優先承租權並已合法行使，原告有與被告大潤發公司訂約之義務，由被告大潤發公司繼續使用系爭土地，則被告大潤發公司並非無權占有系爭土地，而與被告大潤發公司具有經營管理合作關係（非轉租）之被告潤泰公司自亦有權使用地上建物。
⒉上開台灣桃園地方法院雖以96年度重訴字第12號民事判決略
謂：被告大潤發公司已放棄優先承租權，而駁回被告大潤發公司之請求。惟被告大潤發公司不服該判決已提起上訴，刻正台灣高等法院審理中，且本案鈞院已傳訊己○○、丙○○二位證人，證明被告大潤發公司與原告協商過程中，從未表示放棄優先承租權（詳本院97年9月18日言詞辯論筆錄）。
故台灣桃園地方法院之認定洵有違誤，被告潤泰公司實有權繼續使用系爭土地上之建物。
㈢、若被告潤泰公司並無占有使用原告所有系爭土地之合法權源，而應自系爭建物遷出時，惟亦不負有應與被告大潤發公司連帶將系爭土地騰空返還之義務，茲論述如下：
⒈被告潤泰公司對於系爭土地上之建物並無處分或拆除之權能
，倘被告潤泰公司自地上建物遷出後，已未占有系爭土地，何故被告潤泰公司須負擔系爭土地之騰空返還義務？已有未合。
⒉至於原告所引最高法院52年台上字第680號判例內容，並未
討論建物使用人自建物遷出後，是否仍負有連帶騰空返還土地義務之爭點，故於本案並無法援引適用。
㈣、原告依民法179、184條規定請求被告潤泰公司與被告大潤發公司連帶給付相當於不當得利之租金損害，實屬無據，茲敘述如下：
⒈若系爭土地上之建物需予拆除（假設語氣，非自認），而拆
除建物並非被告潤泰公司之義務，被告潤泰公司對於拆除建物亦無管領之權能，從而原告請求被告潤泰公司應連帶賠償自95年11月1日起至土地騰空返還之日止之損害賠償，顯已超出請求被告潤泰公司履行之範圍，已有違誤。
⒉被告潤泰公司已按照「授權經營合約」及「委託採購合約」
之約定支付權利金及報酬金予被告大潤發公司，並無不當得利，實無由要求被告潤泰公司重複給付相當租金之損害賠償予原告。
⒊原告以系爭土地之「土地合作開發契約書」每月權利金及遲
延取得一萬坪以上新建物之遲延利息做為計算相當租金損害之標準，顯與土地法第97條第1項以土地「申報地價」為準之規定不合，自非適法。
⒋被告大潤發公司已按系爭「土地合作開發契約書」約定提存
繳納權利金（租金）予原告，而參加人同億公司亦有繳納權利金（租金）予原告，故原告已獲取依該契約所可得之權利金（租金）利益，並未受有損害，被告大潤發公司並無不當得利，原告卻仍請求相當租金之損失，即有未合。
⒌原告請求遲延取得一萬坪以上新建物之遲延利息，但依照系
爭「土地合作開發契約書」並無約定一萬坪以上新建物之完成期限，且該項給付並非係以支付金錢為標的，則原告逕行以建物造價按法定利率計算遲延利息，自與民法第233條規定不合，而無可採。
㈤、綜上，原告提起本件訴訟，並無理由，並聲明：㈠請求駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行等語。
叁、參加人方面：
一、被告大潤發公司已放棄優先承租權：查依原告於94年11月10日函文說明二㈡中明載：「故貴公司若願意放棄前揭契約的優先承租權為前提下，本會亦可不再堅持第4條之主張…貴公司須同意本會與所產生之土地承租人簽訂契約前，貴我雙方如前揭六紙土地租賃契約關係即告終止，貴公司亦須同意配合辦理終止土地租賃契約事宜。」等語，而被告大潤發公司以94年12月30日回函稱：「按企業之經營係以永續發展為目的，然貴我雙方之合約到期日不一及貴會堅持依據原合約中以每年累計調漲百分之5計收，將在未來租期裏租金將達原租金一倍以上且又背離市場行情甚多並可能造成經營虧損而導致本公司管理暨經營上之困擾。因此，本公司願與貴會來函所述將與貴會達成雙贏之空間並同意配合相關程式辦理後續事宜。」由上述二紙函文可知，原告表明在被告大潤發公司「拋棄優先承租權」之前提下，不再堅持原租賃契約第4條逐年調漲租金之主張，並要被告大潤發公司配合辦理終止土地租賃契約事宜；而被告大潤發公司回函表示如每年調漲百分之5可能造成虧損，因此願與原告來函所述並同意配合相關程式，辦理後續事宜，原告既表明被告大潤發公司必須以拋棄優先承租權為前提，而被告大潤發公司如非同意原告所要求拋棄優先承租權之主張，又如何函覆同意依原告來函所述配合辦理相關後續事宜，堪認被告大潤發公司已拋棄優先承租權至為明確。
二、合作開發契約非土地租賃契約，被告自不得主張優先承租權：
㈠、查依原告與參加人所簽訂之合作開發契約書主要內容為︰「得標人必須俟現有地上物拆除後，以本會名義（即原告）重新興建總樓地板面積不少於一萬坪之地上物。」，且該地上物權利歸屬為原告所有，與原告及被告大潤發公司間原有之土地租賃內容全然不同。又依合作開發契約之主要精神在於原告提供土地，得標人出資先在土地上興建一萬坪以上之建物，建物由原告取得所有權，此部分含有「承攬」之性質，而被告大潤發公司主張如係承攬應有「報酬」，然此「報酬」即作為得標人將來使用所興建完成之建物及土地權利金之一部，因此合作開發契約性質上當然包括有「承攬」性質在內。但另得標人又須給付一定之權利金，則因此合作開發契約性質上無法歸屬民法上單一契約性質，則應屬「無名契約」或「混合契約」之性質，絕非單純之土地租賃契約，則被告大潤發公司自無「優先承租權」可言。至被告大潤發公司所提最高法院88年度台上字第2167號及95年度台上字第2868號判決均是針對土地法第104條第1項之優先購買權，因土地法第104條第1項之優先購買權是法定優先權且具有對抗第三人之效力，與本案全然不同，自不得相為援引。
㈡、又合作開發契約內容為何，本於契約自由之原則，契約當事人自可自由約定，被告大潤發公司辯稱所謂合作開發，應係由參與共同開發之人共同分享開發後之獲利及共同承擔開發所帶來之風險云云，自非可採。再者，因「合作開發」原告可以取得一萬坪以上建物之所有權及土地因開發帶來地價之上漲及權利金等利益，何況本合作開發契約書之內容均屬招標文件之一部分，被告大潤發公司在投標前均已領取並詳閱，而被告大潤發公司就其內容未有任何異議而參與投標，在未得標後主張其有優先權，如其有優先權，何須參與投標？至被告大潤發公司雖辯稱原告係為規避被告大潤發公司之優先承租權，方才處心積慮地設計本件土地合作開發契約云云，更讓參加人莫名萬分，除由兩造間來往函文可證被告大潤發公司早已拋棄優先承租權外，被告大潤公司對公告內容、合作開發契約書在投標前均明確知悉，在評估後參與投標，與參加人競標結果出價低於參加人而未得標，卻稱原告為規避其優先承租權處心積慮設計合作開發契約，天下寧有斯理？
㈢、次查，契約之法律性質為何，應以契約內約定之內容加以判斷，不得他求，而本件「土地合作開發契約」之性質為何，自亦應以合約內約定之權利義務關係加以判斷，被告大潤發公司一再以原告內部一些簽呈文件主張契約性質為「土地租賃」，但就相關文件均是斷章取義片面解讀，且置合約內容不論，殊非有據。而依系爭土地合作開發契約書中開宗明義即載明：「甲方願意提供土地並以乙方預付權利金於該土地上新建地上物，乙方願意支付甲方權利金取得該地上物及附屬用地之使用。」，再加上系爭土地合作開發契約第12條約定權利金是針對「住宅用地及地上物」，則可見合作開發在精神上是由參加人先為原告興建一棟一萬坪以上之建物，該建物歸屬於原告所有，而參加人並應交付一定權利金使用建物及土地，則合作開發契約與兩造原土地租賃契約之性質，顯然全然不同。況依系爭土地合作開發契約第7條約定，甲方即原告之責任中包含有「甲方須配合興建事務負責人之要求而為必要之配合（包括配合辦理有關『地上物』之建造執造之申請及辦理各營運證照等相關事宜），使『地上物』之建築如期順利完成以及開始營運」，此又怎是土地租賃契約之性質所能解釋。另依系爭土地合作開發契約第8條約定「新建完成之地上物應由乙方（要保人）按其價值重置成本或以甲方為受益人向公、民營保險機構投保產險（含附加險），保費由乙方負擔，詳細保單條款應先經甲方審閱同意。」、「建物遭受委損滅失，如受保險給付時，應作修復之用；若給付不足恢復原狀時，不足之部分應由乙方負責補足修復，並且不得向甲方要求任何補償；上述毀損回復期間之權利金甲乙雙方應再行協商決定之」，亦即地上物由參加人負擔保險費保險，而由原告為受益人，且建物如有毀損滅失亦由參加人負責修復，此又怎是「土地租賃」之內容？如果是土地租賃，則建物毀損跟權利金又有何關係，又何需另行協商權利金，在在均可證明合作開發契約非屬土地租賃契約甚明。復依系爭土地合作開發契約第16條第2、3項分別約定：
「乙方於合作開發土地興建產權歸於甲方所有之建築物後，應由甲方於該建築物使用執照核發時就該建築物費用交付同額合法之憑證予乙方」、「乙方於合作開發土地興建以甲方為起造人名義之建物，俟建物完成後乙方取得權利期間該項建物之使用權利，乙方應於交付使用時交付同額合法之憑證予甲方」，參加人何以在取得建物之使用權時，必須交付同樣建築費用同額合法之憑證予原告，此如無承攬性質，則又何以如此？如果只是單純之「土地租賃」契約，參加人怎需交付憑證予原告，則此約定又作何解釋？另依系爭土地合作開發契約書第24條約定有「地上物」之返還，即約定乙方即參加人應於營運權利期間屆滿或本契約終止後30日內將完整可用之全部「地上物」騰空遷讓返還予原告，則此又怎是「土地租賃」所能包含。準此，足見系爭土地合作開發契約並非屬土地租賃契約。況再依系爭土地合作開發契約書主要內容為︰「得標人必須俟現有地上物拆除後，以本會名義（即原告）重新興建總樓地板面積不少於一萬坪之地上物。」，而該地上物權利歸屬為原告所有，與原告被告大潤發公司間原有之土地租賃內容全然不同，且被告大潤發公司如有優先承租權存在，則何以拒將現有地上物拆除，已明顯自相矛盾，何況合作開發契約性質上顯然並非「土地租賃契約」，被告大潤發公司又何來優先承租權可資主張。
㈣、第查，原告在95年6月5日公告招標，在公告中並無任何第三人有優先承租權之記載，此觀公告之內容自明，而就此公告被告大潤發公司並無任何異議，且參與該案之投標，卻在參加人得標後表示其有優先承租權，其主張即顯然不可採。若被告大潤發公司有優先承租權存在，何以在原告公告中並無優先承租權記載時未表示異議，還參與投標，被告大潤發公司如有優先承租權大可以以逸代勞，待開標後再表示優先承租權才是，顯見被告大潤發公司參與投標即表示其亦自知並無優先承租權存在。
㈤、再查，原告與被告大潤發公司間就系爭土地租賃契約中，其中有些載有「優先承租權」，但原告與被告大潤發公司間原為土地租賃契約，則被告大潤發公司如有優先承租權，充其量只限在原告將原有土地計畫繼續出租時有與原告優先議約之權，本件參加人與原告間之合作開發契約書顯然並非將原出租予被告大潤發公司之土地繼續出租，被告大潤發公司又何來「優先承租權」可言。退步而言，就算被告大潤發公司有優先承租權，然此優先承租權充其量也只是一種債之關係，依債的相對性而言，其對參加人並不具有「優先性」，此與法律上所明文規定時效取得地上權及土地法第34條之1土地共有人出售共有土地之優先購買權等不同，故被告大潤發公司所主張之優先承租權既未有法律之明文保護，且債的約定因不具公示及物權之特性，自無需特別加以保護，以至損及善意第三人之權益，因此被告大潤發公司主張之優先承租權，自非期待權，更不得作為占有之正當權源。更何況被告大潤發公司自行參與投標，又未曾表示優先承租權，則自更無優先承租權，對參加人而言，更無優先於參加人之「優先承租權」存在，因此在原告與參加人簽訂「合作開發契約書」後被告即無主張優先承租權之餘地。
三、被告大潤發公司主張向原告承租本件土地時，因契約中設有優先承租權約定，而使被告大潤發公司產生得以長期營運之確信，並已投入巨額心力與資金云云，然查兩造合約中第3條本即約定原告如需使用或處分土地或土地被徵收時，原告均得提前終止租約收回土地，因此原告如需使用或處分而收回土地或到期不再出租，被告大潤發公司均需將地上物拆除將土地返還原告，被告大潤發公司何來確信得以在此長期營運，更何況依合作開發契約之內容，被告大潤發公司也必須將地上物拆除，因此被告大潤發公司所稱在締約之初已就繼續使用土地存有期待並於該期待上投注鉅額資金與心力之說即顯無可採。
四、被告大潤發公司所舉最高法院96年台上字第177號判決案例事實與本案情形全然不同，自不得相為援引，本件如前所述，被告大潤發公司在與原告簽約之初，即可以明確預期土地被徵收或原告需用土地時，均得提前終止合約收回土地，此與最高法院96年度台上字第177號判決揭示案例中合約中「似亦寓有保障建物承購人合理期待在建物堪用年限內使用建物之含意」，全然不同，被告大潤發公司之主張自非可採。
五、本件訴訟已歷時近年，參加人上億元資金因此案無法有效應用損失甚大，被告大潤發公司所主張之優先承租權，在原告公告之招標文件中無任何記載，被告大潤發公司也未異議，且又是參與競標之人，如果被告大潤發公司因未得標還能主張有「優先權」，天下寧有斯理？如前所述「優先承租權」充其量只是債的約定，且並非如土地法34條之1第4項之優先承購權，法有明定，亦無物權效力，而被告大潤發公司以其所稱之「優先承租權」用以主張有優於參加人之權利，自顯非可採，且被告大潤發公司因占有系爭土地繼續營業使用，其主張之占有權源又明顯依法無據，則訴訟一日未結，被告大潤發公司即獲有一日之不當得利，但對無辜的參加人而言，卻是重大負擔，此豈得其平！
六、被告大潤發公司所主張之兩造土地租賃契約中原約定之優先承租權在兩造合約中並未明確約明如何行使，而由兩造原土地租賃契約中約定之優先承租權加以觀察，應是考量原土地承租人已經在土地上興建有建物，如果租賃期限屆滿，而原告仍單純要將土地出租時，為考量原承租人已有建物在土地上，則給原承租人優先承租之權利，尚符經濟原則，但本件土地合作開發契約並非單純將原土地出租，而是得標之權利人必須在原有建物拆除後，在土地上重新興建一萬坪以上之全新建物，因此姑不論合作開發契約根本並非「土地租賃」，且與兩造原土地租賃契約之優先承租權之訂立目的並無任何關聯性，故被告大潤發公司主張對「合作開發契約」有優先承租權自屬全然無據。至被告大潤發公司另稱依土地合作開發契約第6條第1項之約定，則負有拆除地上物之義務者係原告，得標人擁有請求原告拆除地上物之權利，並稱茍被告大潤發公司詳估後，得在不排除現有地上物之情況下興建一萬坪以上之地上物，被告大潤發公司亦得選擇不行使對於原告之地上物請求權，而仍使土地合作開發契約之20年權利期間開始起算云云。惟此種主張乃混淆是非，毫無可採，蓋合作開發契約是針對不特定人招標之內容，當然在合作開發契約中約定得標人必須拆除原有土地上地上物，但合作開發契約書第3條即約明「乙方必須於第2條第1款所述之建築基地俟現有地上物拆除後，以甲方名義『重新』興建總地板面積不少於一萬坪之地上物，合約約明是舊有地上物拆除『重新』興建一萬坪以上之地上物」，此為合約之重要內容，也是主要之精神，因此合作開發之土地上如果可以興建一萬五千坪之建物，得標人要使用一萬五千坪之建物就必須興建全新一萬五千坪之建物才符合約之精神，而非以舊建物混充，再者被告大潤發公司一方面主張同條件之優先承租，一方面又主張可以不用拆舊建物之不同於參加人之得標條件，全然矛盾而不可採，而本件合作開發契約約定點交之時間均是在兩造原土地租約到期之後，被告大潤發公司依土地租賃契約到期即負有拆除地上物之義務，被告大潤發公司卻以合作開發契約辯稱可以不拆除原有地上物，主張即非有據。
七、復查，系爭「土地合作開發」案，原告已陳明並無任何應送會員代表大會同意之規定或法律依據，被告大潤發公司以「土地合作開發契約」未經送會員代表大會審議即認土地「合作開發契約」為「租賃契約」之性質，誠屬無據。再者，就算「土地合作開發契約」應送會員代表大會審議而未依此程序辦理，則亦屬程序瑕疵之問題，自不會因此即當然改變「土地合作開發契約」之性質，更不會影響依公開招標程序得標，且已簽訂契約之參加人權益及契約之效力，法理甚明。更何況原告之總幹事對林秀芬擬簽之「土地招租」修改為「土地招商」，而將「租金」改為「權利金」，而最後理事會採用「土地合作開發」方式進行，均足證原告真義即顯非「出租土地」亦屬明確。是被告大潤發公司將「土地合作開發契約」強解為等同「土地租賃」已屬無據，且如依被告大潤發公司之主張延伸，則原告如在與被告大潤發公司租約屆滿後收回土地，委由第三人興建一萬坪建物後，再將建物及土地一併與第三人簽訂「合作開發」或是簽訂「建物及土地租賃契約」，被告大潤發公司是否也可以主張「優先承租」？則被告大潤發公司前開主張並不可採，應屬明確。
八、退步言之，被告大潤發公司未依政府採購法對公告內容及開標結果提出異議及申訴，自已生失權效果，更不得就上述公告及開標結果主張權利：
㈠、原告為公法人，「公告」具有一定之公信力且公開招標亦經縣府核可，在公告中無任何第三人有「優先權」之記載，參加人信賴此公告而參與投標，由被告大潤發公司參與競標，如今被告大潤發公司主張有優先承租權並主張原告必須與其簽訂同內容之「合作開發契約」，則置參加人之信賴利益於何地？
㈡、被告大潤發公司對公告及招標文件內容未記載被告大潤發公司有優先權並未異議，更未依政府採購法第75條規定提出異議及同法第76條提出申訴，而在參加人得標後並由參加人與原告簽訂合作開發契約書，且原告亦明確對被告大潤發公司表示其無優先承租權，對此過程及結果被告大潤發公司亦均未依政府採購法規定提出異議及申訴，則此招標案件已告確定，被告大潤發公司自無再主張就「合作開發契約」有優於參加人之權利，更無請求原告與其簽訂同一內容之「合作開發契約」書之理由，被告大潤發公司主張顯屬依法無據。被告大潤發公司自無再主張就「合作開發契約」有優於參加人之權利。況參加人信賴此公告而參與投標，與被告大潤發公司參與競標且得標，與被告大潤發公司未得標卻反主張有優先承租權相比較，對於系爭合作開發契約，參加人應有較高於被告大潤發公司之信賴利益存在。
九、再退步言，縱認被告大潤發公司有優先承租權亦應認已默示拋棄優先權，其行使優先承租權亦違反誠信原則，析述如下︰
㈠、按民法第148條第2項規定︰「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」本件參加人在參與投標前，在招標公告及合作開發契約書中均無任何第三人有優先承租權之記載，因此才花費大筆金錢評估參與投標之作業，並在決定投標後繳納5,000萬元之押標金參與投標，而開標時亦只有被告大潤發公司是競標者，亦即被告大潤發公司對公告等相關文件內容並無何異議也未主張其有優先權，而以競標者之地位參與投標，而因其出價低於參加人而未得標，在未得標後竟然忽而主張其有「優先承租權」，如此置參加人信賴利益及權益於何地？果依被告大潤發公司之主張，則豈非不論是被告大潤發公司得標或參加人得標，結果一樣是被告大潤發公司得標，亦即一開始即不是處於競爭之狀態，而這情形為參加人所不知，被告大潤發公司亦未表明，如此行使權利明顯違反誠信原則，蓋果真被告大潤發公司有優先權存在，參加人如知悉此狀態又何須花費鉅資為投標之準備，且籌措並繳納巨額押標金參與注定無法得標之競標，且在得標後更繳納2億元之履約保證書，被告大潤發公司違反誠信原則及權利濫用彰彰明甚。
㈡、縱認被告大潤發公司有優先權存在，在其未表明有優先權且自行參與投標而與參加人競標之同時，至少應認其已拋棄優先承租權，否則被告大潤發公司除違反誠信原則及權利濫用外亦顯然有失衡平，則被告前開所辯均不足採。
肆、兩造不爭執之事實及證據：
、原告為系爭土地之所有權人之事實，有土地登記簿謄本附卷可稽（見本院㈠卷第12至31頁）。
、原告與被告大潤發公司間簽訂有如附表所示之6份租約，其中編號第1至5份租約第2條均約定於租約期滿後，原告有優先承租權，又關於如附表一編號2所示甲租約之租賃期限為自85年10月2日起至95年10月31日止，而如附表一編號1所示乙租約之租賃期限為自85年10月2月起至97年2月28日止，是於95年10月31日甲租約之租賃期限屆至，於97年2月28日乙租約之租賃期限亦已屆至，則於甲、乙租約之租賃期限屆至後，原告與被告大潤發公司間之租賃關係即已消滅之事實（見本院㈠卷第32至49頁、第113至130頁）。
、被告大潤發公司於取得系爭承租之土地後，乃即在其上興建門牌號新竹市○○街91、93、95、97、99號（含新竹市○○段2363建號即門牌號碼新竹市○○街91、93、95、97、99號之共同部分）及新竹市○○街○○○巷○○弄○號建物（見本院㈠卷第50至55頁），而原告所有系爭土地之現占用情形，如本院勘驗筆錄、新竹市地政事務所土地複丈成果圖所載（見本院㈡卷第2至6頁、第10至12頁、本院㈢卷第75至88頁、第94至104頁）。
、桃園縣農會土地招租辦法、農會財務處理辦法、桃園縣農會土地合作開發辦法（見本院㈠卷第275頁、第305、306頁、第308、309頁）。
、被告大潤發公司與被告潤泰公司於86年4月15日簽訂授權經營合約書及委託採購合約書，且於86年5月1日簽訂補充協議書，再於90年2月8日另簽訂委託管理及聯合採購合約增補條款（見本院㈠卷第353至360頁）
、93年7月12日被告大潤發公司以大開93年第0000000000號函發函予原告，表示因甲租約已於95年10月底屆期，乃申請延長系爭6份租約之期限（見本院㈠卷第131至134頁）。
、93年8月16日原告法律顧問 廖珠蓉 律師針對被告大潤發公司上開申請延長租約之要求提出法律意見書（見本院㈡卷第86至89頁）。
、93年8月19日對於被告大潤發公司上開申請延長租約之要求，經原告承辦人林秀芬擬簽就系爭6份租約租期一併延長至97年2月28日，上呈後經原告理事長批示同意（見本院㈡卷第90頁）。
、93年8月26日原告以桃縣農總字第932526號函覆發函予被告大潤發公司表示系爭6份租賃契約同意延長至97年2月28日，並請被告大潤發公司函覆意願如何，以利後續作業進行（見本院㈠卷第135頁）。
、93年10月29日原告以桃縣農總字第933394號函文表示因被告大潤發公司就原告於93年8月26日之函文，已逾2個月未回覆意願，故兩造間所簽訂之系爭6份租約，均仍依各該租約期限辦理（見本院㈠第216頁）。是原告與被告大潤發公司就所簽訂系爭6份租約並未合意延長至97年2月28日。
、94年10月25日被告大潤發公司經理丙○○與原告總幹事蔡瑞源協商延長租約等事宜，丙○○交予蔡瑞源上載94年10月25日大開94字第0941025001號之函文草稿，該函文並未有被告大潤發公司用印（見本院㈡卷第227頁）。
、94年10月26日被告大潤發公司經理丙○○傳真予原告總幹事蔡瑞源上載94年10月27日大開94字第0941027001號函文草稿，該函文並未有原告用印（見本院㈡卷第228頁）。
、94年10月31日被告大潤發公司以大開94字第0941031001號函針對系爭6份租約向原告表示欲申請延長租約並重新議價（見本院㈠卷第217、218頁）。
、94年11月10日原告以桃縣農總字第0940003979號函覆被告大潤發公司上開94年10月31日函文，說明欄稱：「貴公司大開94字第0941031001號函，本會已敬悉，茲答覆如下：一、按：貴我雙方分別定有「85年度公字第4684號、85年度公字第4683號、85年度公字第5145號、86年度公字第0566號、86年度公字第0567號公證與87年2月10日簽訂（租期自86年5月23日起至97年2月28日止）之土地租賃契約」等6紙契約，出租地點相鄰，卻各有不同之租期，於貴我管理至為不便，就雙方對此6紙契約統一期限及有關條件之可行性提出說明。二、貴我於前揭土地租賃契約中第2條均約定有租約期限最長不得超過12年，依本會每屆理事會任期換約乙次，期滿後乙方有優先承租權…云云。㈠因此若貴公司主張前揭契約的優先承租權，則依該契約之精神本會當可主張第4條之規定即每年本會可要求貴公司之租金以每年累增百分之5計收，此當不待言。㈡故貴公司若願放棄前揭契約中的優先承租權為前提下，本會亦可不再堅持第4條之主張，改以公開招租或議價的方式，擇一對本會及貴公司最有利的出租條件招租，惟不論採取何種方式進行後，貴公司須同意本會與所產生之土地承租人簽訂契約前，貴我雙方如前揭6紙土地租賃契約關係即告終止，貴公司亦須同意配合辦理終止土地租賃契約事宜。」等語（見本院㈠卷第219、220頁）。
、94年11月14日被告大潤發公司經理丙○○傳真予原告總幹事蔡瑞源上載94年11月18日大開94字第0941031002號函，內容載以：「主旨：為函覆貴會94年11月10日桃縣農總字第0940003979號函，請查照。說明：依據貴會94年11月10日桃縣農總字第0940003979號來函已悉，我方函覆如下：一、依貴我雙方合約到期日不一及地上物歸屬等問題，易造成日後管理及經營上困擾，確有再商議之處，且企業經營亦以永續發展為目的，待雙方進一步達成共識後我將配合貴會依程序辦理後續土地租賃契約事宜。二、因此，我方亦提供各種承租方案，供貴會予以討論以求貴我雙方皆最有利的出租方式，共進雙贏。」等語，該函文並未有原告用印（見本院㈡卷第22
9頁）。
、94年12月29日為協商租約事宜，被告大潤發經理丙○○、原告總幹事蔡瑞源、 彭國良 律師至桃園縣農會進行商討（見本院㈡卷第230頁）。
、94年12月30日被告大潤發公司以大開94字第0941031002號函覆原告上開94年11月10日函文，說明欄稱：「按企業之經營係以永續發展為目的，然貴我雙方之合約到期日不一及貴會堅持依據原合約中以每年累計調漲百分之5計收，將在未來租期裡租金將達原租金一倍以上且背離市場行情甚多並可能造成經營虧損而導致本公司管理暨經營上之困擾。因此，本公司願與貴會來函所述將與貴會達成雙贏之空間並同意配合相關程序辦理後續事宜。」等語（見本院㈠卷第221頁）。
、94年12月30日原告承辦人林秀芬針對被告大潤發公司上開94年12月30日函文，簽請上級核示，經秘書批示：「請業務單位依該公司來函研擬對本會權益有利之招租方式，供鈞長參考。」等語，再經總幹事蔡瑞源批示：「⒈依秘書擬。⒉請主辦函大潤發提供可合作供參資料。」等語（見本院㈡卷第
94頁）。
、95年1月3日原告以桃縣農總字第0950000011號函覆被告大潤發公司上開94年12月30日函文，以：「為使本案進行後續之處理，貴公司可否提供貴我雙方之合作方案以供本會參考。」等語（見本院㈠卷第222頁）。
、95年2月7日被告大潤發公司以大開95字第0950207003號函覆原告上開95年1月3日函文，稱：「為配合本案推動，我方亦提供合作方案，敬請貴會參議（詳如附件），以期達到雙方互蒙利與永續經營之目的。」等語，並提出二租賃方案（見本院㈠卷第223至228頁）。
、95年2月20日原告召開第15屆第5次定期理事會，並對討論事項第三案（即坐落新竹市○○段○○○○號等32筆土地，共約12,026.36坪土地出租案），做成：「㈠請業務單位行文大潤發依合約內容終止6紙契約。㈡請業務單位於2個月內公開招商，請其提供租期12年及20年承租方案，後送理事會審議。」之決議內容（見本院㈡卷第95至98頁）。
、95年3月15日原告承辦人林秀芬承上述理事會決議，提出簽呈檢附「桃園縣農會公開招商提供土地承租方案建議書」，經總幹事蔡瑞源修改林秀芬擬簽之文字：將「承租方案」修改「合作開發」、「租期」修改為「權利期間」，其次將所檢附「桃園縣農會公開招商提供土地承租方案建議書」，修改為「桃園縣農會土地公開徵求合作開發方案建議書」，將「承租方案」修改為「合作開發」、將「租期」修改為「權利期間」、將「招租」修改為「招商」、並加註「須於本會土地上重新興建地上物作為權利金給付標的」等文字，及刪除「地上物處理之方式」等文字後，次日送請原告理事長甲○○批決，簽呈核可後，原告乃即於95年3月21日製作公開徵求合作開發方案建議書說明對外發送及分別刊登於聯合報及自由時報（見本院㈡卷第99至109頁）。
、95年4月6日原告委請彭國良律師，以彭國良律師事務所95律良字第05040601號發函予被告大潤發公司，表示：依據原告第15屆第5次定期理事會決議事項辦理，被告大潤發公司所承租之土地租約依各契約屆期期滿即終止，原告將將收回土地不再出租等語（見本院㈠卷第136、137頁）。
、95年4月7日被告大潤發公司以大開95字第0950407004號發函予原告，針對原告於95年2月20日至95年4月10日期間徵求土地合作開發方案建議書乙案，提供合作開發建議書供原告參議（見本院㈠卷第229至233頁）。
、95年4月14日因原告上開公告截止日為止，僅被告大潤發公司及訴外人家聚興業有限公司兩家提出合作開發方案，原告承辦人林秀芬彙整後擬簽，依照簽稿說明欄所記載：「一、本案依據第15屆第5次定期理事會決議辦理」、「五、綜合以上兩家提供之方案及本會現行土地利用方式：⒈如於土地招租（註：「招租」經修改文字為「招商」）過程係以租金（註：「租金」經修改文字為「權利金」）競標，租地建築條件於契約書中訂定，則可歸納為本會現行之土地出租方式，程序為送理事會審議，辦理公開招租（註：「招租」經修改文字為「招商」）；⒉如於土地招租過程係徵求民間機構投資興建暨營運『招標標的物（計畫）』，則屬於本會與遠東百貨合作之BOT模式，競標方式為先審核申請人之資格，就合格申請人提出之投資計畫書進行評估，選出合於投資興建暨營運招標標的物條件之廠商參與工程及租金競標，此種模式需送理事會、會員代表大會審議後，辦理公開招標」等語。嗣經原告總幹事蔡瑞源於同年4月18日在前述林秀芬簽呈簽辦「依說明五方式辦理，提理事會審議」等語，理事長甲○○則無異議批決，原告乃即依循本次簽決結論辦理後續之系爭招標作業（見本院㈡卷第123至126頁）。
、95年4月27日被告大潤發公司發函予原告，回覆原告上開95年4月6日函文，載以：「二、按企業之經營係以永續發展為目的，然與貴會雙方之合作自85年以來歷經十年來我方未有拖欠租金情事，倘貴會斷然在租約期滿後不再續約，對貴會之損失不可謂不小，且對本公司亦顯失公平。三、又依據貴我雙方合約第2條之約定：『合約期滿後乙方享有優先承租權。』故仍請貴會鑑於雙方長年合作情誼，租期屆滿為荷。」等語（見本院㈠卷第162頁）。
、95年4月28日原告承辦人林秀芬秉承95年4月14日簽呈經理事長甲○○批決之結論，再提出「桃園農會土地合作開發辦法」之簽呈簽請提請理事會審議，經原告總幹事蔡瑞源批示如擬，理事長古秀峰則無異議批決（見本院㈡卷第127至13
0頁）。同日林秀芬另根據彭國良律師建議提出簽呈，檢附桃園縣農會土地合作開發案權利金投標須知草案、土地合作開發契約書草案，擬提請原告第15屆第6次定期理事會討論之方案草稿（見本院㈡卷第131、132頁）。
、95年5月10日原告舉行第15屆第6次定期理事會會議，並對討論事項第三、四案決議通過土地合作開發辦法、底價、投標須知、土地合作開發契約書（見本院㈡卷第134至136頁）。
、95年6月5日原告以桃縣農總字第0950001667號發文公告，公開招商桃園縣農會土地合作開發案（見本院㈠卷第138、
139頁）。
、95年6月16日開標，底價為10億5,287萬1,312元，由參加人以12億8,926萬6,129元得標，被告大潤發公司亦以標價10億8,422萬2,368元參與投標，於開標後當場表示伊有優先承租權（見本院㈡卷第126頁）。
、95年6月19日原告與參加人簽訂桃園縣農會土地合作開發契約書，並經台灣桃園地方法院所屬民間公證人古瑞玉事務所以95年度桃院民公瑞字第10222號公證書公證（見本院㈠卷第255至265頁）。
、95年6月19日被告大潤發公司寄發存證信函予原告，表示行使優先承租權，並願以相同金額與原告簽約承租系爭土地（見本院㈠卷第163至166頁）。
、95年8月23日原告寄發存證信函回覆被告大潤發公司上開95年6月19日存證信函，內容除否認被告大潤發公司有優先承租權外，並載以：故不論本件有無貴公司所主張優先承租權之問題，貴公司均須於95年10月31日前拆除現有地上物，並應事先提出拆除執照申請，始克履行現有租約及貴公司片面自行主張有優先承租權之土地合作開發契約。為此，本律師爰受桃園縣農會（即原告）委託，催告貴公司於文到一個月內申請取得貴公司在承租土地現有建物之拆除執照，再由農會協調得標人與貴公司何人有權與農會合作開發系爭土地無優先承租權部分，若貴公司未於催告期限內取得拆除執照，即確認貴公司無意與桃園縣農會合作開發土地…等語（見本院㈠卷第167至171頁）。被告於收受前開函文後，於95年
9月25日以存證信函回覆原告，再次申明主張優先承租權，並認暫無先拆除現有建築之必要等語（見本院㈠卷第243、
244頁）。
、被告大潤發公司前對原告聲請假處分，經台灣桃園地方法院於95年10月20日以95年度裁全字第9739號裁定准許被告大潤發公司就系爭所承租之土地假處分之聲請，經原告不服提起抗告，並經台灣高等法院以95年度抗字第1742號裁定駁回原告之抗告而告確定在案（見本院㈠卷第72至75頁、第297至
299頁）。
、95年10月30日原告委請律師以惇安法律事務所惇函字95第06
2號律師函通知原告，主張因被告大潤發公司違約將所承租之土地轉租被告潤泰公司使用，故依約毋庸催告逕向被告大潤發公司為終止乙租約之意思表示，上開函文經被告大潤發公司於95年10月30日收訖（見本院㈠卷第67至69頁）。嗣被告大潤發公司委請律師於95年11月3日以寰瀛法律事務所寰字第448號律師函函覆原告，表示所承租之土地係由被告大潤公司作為賣場經營使用，並無所謂轉租之事實，而原告對系爭土地之使用狀況，知之甚明，於締約後近10年間皆未有任何異議，顯見原告對被告大潤發公司之土地使用方式並無意見，故其提前終止乙租約自不生效力（見本院卷第70、71頁）。
、財政部台灣省北區國稅局新竹市分局96年5月7日北區國稅竹市三字第0961010405號函檢附被告潤泰公司新竹分公司95年10月至96年2月營業人銷售額與稅額申報書（見本院㈠卷第431至434頁）。
、被告大潤發公司前對原告提起確認優先承租權等訴訟，經台灣桃園地方法院於97年7月3日以96年度重訴字第12號判決駁回被告大潤發公司之訴訟，經被告大潤發聲明不服，刻正上訴台灣高等法院97年度重上字第378號審理中（見本院㈠卷第172至180頁、本院㈡卷第172至220頁、347頁）。
伍、本件係行集中審理程序，經兩造協商並簡化爭點如下。兩造並均同意本件爭點以下列整理並協議簡化之爭點為限，其餘不再主張：
一、原告以被告大潤發公司違反兩造乙租約第6條約定，未經原告之同意，即擅將所承租之系爭土地轉租予被告潤泰公司經營量販商場使用為由，以原證13之律師函向被告大潤發公司為提前終止乙租約之意思表示，是否有理由？
二、被告是否有占有使用原告所有系爭土地之合法權源？又被告大潤發公司對原告所有之系爭土地是否有優先承租權？若有，則被告大潤發公司之優先承租權得否作為占有原告所有系爭土地之占有權源？
三、若被告潤泰公司並無占有使用原告所有系爭土地之合法權源，且應自系爭地上物（含2636建號即門牌號碼新竹市○○街
91、93、95、97、99號建物之共用部分）遷出時，是否另負有應與被告大潤發公司連帶將系爭土地騰空返還之義務？又原告請求被告潤泰公司遷出及大潤發公司拆除地上物及返還土地之範圍及面積為何？
四、原告依民法第179條、第184條之規定（選擇合併），請求被告連帶給付相當於不當得利之租金損害，是否有理由？又金額以多少為適當？
陸、得心證之理由：
一、原告以被告大潤發公司違反兩造乙租約第6條約定，未經原告之同意，即擅將所承租之系爭土地轉租予被告潤泰公司經營量販商場使用為由，以原證13之律師函向被告大潤發公司為提前終止乙租約之意思表示，是否有理由？
㈠、按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，屬於法院之職權，除非當事人約定之內容違反強制禁止規定而無效者外，應以契約約定之具體內容，探求當事人之真意為判斷基礎，此乃私法自治、契約自由原則之體現。又契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年度上字第1118號判例著有明文，是有關契約條文之解釋，首須就契約文字觀察判斷是否表示當事人真意，如契約文字已表示當事人之真意，則不得反捨契約文字而就過去事實及其他一切證據資料更為曲解，如契約文字未能完全表示出當事人之真意，始得就過去事實及其他一切證據資料探求當事人立約當時之真意而為契約條文之解釋，方符事理。
㈡、經查，被告大潤發公司固有將坐落所承租系爭土地上賣場面積約9,501坪之建物（以下簡稱系爭地上物）提供被告潤泰公司經營量販商場使用之事實，有被告潤泰公司電子計算機統一發票、被告潤泰公司95年及94年上半年度財務報告、授權經營合約書、委託採購合約書、補充協議書、委託管理及聯合採購合約增補條款等件附卷可稽（見本院㈠卷第56至63頁、第353至360頁），且為被告所不爭執，自堪信實在。
惟原告所提上開被告潤泰公司電子計算機統一發票（見本院㈠卷第56頁）僅足證明被告潤泰公司確有於系爭地上物經營量販商場使用，但尚不足以據以推論被告大潤發公司有將所承租之系爭土地轉租予被告潤泰公司使用之事實。至原告雖另提被告潤泰公司95年及94年上半年度之財務報告（見本院㈠卷第57至63頁）欲證明被告大潤發公司有將所承租之系爭土地轉租被告潤泰公司使用云云，然查，細譯前開財務報告內第8點「物流事業部授權經營合約」之內容（見本院㈠卷第62頁），僅足認定被告大潤發公司有將其所有之系爭地上物授權被告潤泰公司經營「大潤發湳雅店」量販商場使用，並提供被告潤泰公司採購及管理等服務，惟亦無從遽認被告大潤發有將所承租之系爭土地轉租被告潤泰公司使用之情，是原告所提前開二份證物均尚不足資為不利於被告之認定。再綜觀被告潤泰公司所提前開授權經營合約書、委託採購合約書、補充協議書、委託管理及聯合採購合約增補條款等約定內容（見本院㈠卷第353至360頁），可知：被告大潤發公司乃將其向原告承租系爭土地上，自行所建築之系爭地上物提供被告潤泰公司經營量販商場使用，並授與被告潤泰公司關於「大潤發」中英文服務標章之合法使用權及量販資訊系統軟體之使用權及其維修服務，而被告潤泰公司則必須給付被告大潤發公司經營「授權商場」之權利金，並自行負責系爭地上物之一切修繕、維護、清潔及負擔「授權商場」應納之一切稅捐。又被告大潤發公司須依照被告潤泰公司之指示，受被告潤泰公司之委託，於合約期間內代被告潤泰公司採購量販商場所需之所有貨品，惟委託代為採購之次數及每次代為採購之貨品數量，均由被告潤泰公司決定，被告大潤發公司不得加以干涉。再者，被告大潤發公司亦接受被告潤泰公司之委託，提供管理技術及知識協助被告潤泰公司經營各銷售據點，而被告潤泰公司就被告大潤發公司所提供之採購及管理等服務，必須支付報酬。復雙方另約定倘被告潤泰公司欲出售、出租或以其他方式處分湳雅量販店之資產或營業時，應以書面方式提議將湳雅量販店之資產或營業優先銷售、出租或移轉予被告大潤發公司。依此，被告大潤發公司雖有將其於系爭土地上所建築之系爭地上物交付被告潤泰公司經營量販商場使用，惟依被告間所簽訂前開授權經營合約書、委託採購合約書、委託管理及聯合採購合約增補條款等約定之具體內容，並探求被告當事人之真意，堪認被告間所成立者核屬授權經營及委託採購之無名混合契約性質，此核與被告大潤發公司單純將所建之系爭地上物出租與被告潤泰公司使用、收益，而由被告潤泰公司支付租金之租賃性質尚有不同，難認其等間所成立者為租賃之法律關係。況按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院79年度台上字第2678號判例意旨參照）。經查，被告大潤發係將所承租系爭土地上，其所有之系爭地上物交付與被告潤泰公司經營量販商場使用，此觀前開授權經營合約書第1條之約定自明（見本院㈠卷第353頁），姑不論被告大潤發公司將其所有之系爭地上物交付被告潤泰公司使用，尚難認係屬租賃之法律關係等情，已如前述，縱被告大潤發公司有將其所有之地上物出租被告潤泰公司使用，揆之前揭說明，亦應認此與單純之基地轉租有別，無法構成提前終止乙租約之事由。此外，原告就其前開主張被告大潤發公司有將所承租之系爭土地轉租被告潤泰公司使用云云，並未能另舉他證以實其說，則其此部分主張尚非可採。
㈢、綜上，本件被告大潤發公司尚難認有何違反其與原告所簽訂乙租約第6條約定等情，既如前述，則原告所為提前終止乙租約之意思表示，自不生效力，而查，系爭乙租約之租賃期限為自85年10月2日起至97年2月28日止，此觀乙租約之內容自明（見本院㈠卷第43、44頁），則原告與被告大潤發公司就乙租約之租賃關係，即應自租賃期間屆滿始歸於消滅，是原告提前終止乙租約之主張難認可採。
二、被告是否有占有使用原告所有系爭土地之合法權源？又被告大潤發公司對原告所有之系爭土地是否有優先承租權？若有，則被告大潤發公司之優先承租權得否作為占有原告所有系爭土地之占有權源？
㈠、原告主張兩造於進行前開所述之協商時，係針對被告大潤發公司是否同意放棄「原租約」中所定其享有之優先承租權，以換取原告同意在新租約中不主張租金每年累增百分之5之事宜，加以交涉等語，而被告大潤發公司則辯稱：雙方乃係針對新約內容中所定之優先承租權之放棄與否加以協商，並非針對原租約者而為，並以前揭情詞置辯。是以，此部分首應審究之爭點，厥為於原告與被告大潤發公司間之協商，其中就被告大潤發公司放棄優先承租權部分，係針對被告大潤發公司在甲、乙之原租約中所定優先承租權之放棄，抑或乃係針對原告與被告大潤發公司日後可能成立新約中所定優先承租權之放棄而為協商？茲論述如下：
⒈經查，依原告於94年11月10日所發予被告大潤發公司之函文
說明二㈠所載明之「因此若貴公司主張『前揭契約』的優先承租權，則依該契約之精神本會當可主張第4條之規定即每年本會可要求貴公司之租金以每年累增百分之5計收」，以及說明二㈡所載稱之「故貴公司若願意放棄『前揭契約』中的優先承租權為前提下，本會亦可不再堅持第4條之主張，改以公開招租或議價的方式，擇一對本會及貴公司最有利之出租條件招租…」等語之內容（見本院㈠卷第219、220頁），依其文義及對照該函文說明一之內容以觀，應可認原告在該函文中所指被告大潤發公司主張或放棄「前揭契約」中的優先承租權，該「前揭契約」即為包括本件甲、乙租約之如附表一所示共6份租約，亦即為兩造間當時仍有效存在如附表一所示之6份原租約，而非針對新的租約而言，且從上開原告94年11月10日之函文及被告大潤發公司94年12月30日之函文內容觀之（見本院㈠卷第221頁），均無隻字片語提及係針對雙方間之新約之優先承租權而為，而被告大潤發公司亦不否認其94年12月30日發予原告之函文，乃係回應原告
94年11月10日之函文而來，是當時兩造是否如被告大潤發公司所辯，係就新約中有關優先承租權之約定，以及被告大潤發公司是否同意放棄新約中之優先承租權等事宜加以協商云云，已有疑義。
⒉次查，依原告之理事會於91年1月21日第14屆第5次理事會
修正通過之「桃園縣農會土地招租辦法」，其中第10條係規定：「本會招租之土地，租賃期間以4年為原則，期滿後承租人有優先承租權，租期最長不超過12年。」等語（見本院㈠卷第275頁），亦即其固然規定期滿後承租人有優先承租權，惟細繹該條之全文，可認此優先承租權之規定，係有其前提條件及限制，亦即係因租賃期間以4年為原則，始賦予承租人有優先承租權，且縱使承租人享有優先承租權，惟亦受租期最長不超過12年之限制。而就本件之甲、乙租約而言，甲租約之租賃期限為自85年10月2日起至95年10月31日止，乙租約之租賃期限為自85年10月2日起至97年2月28日止，此觀甲、乙租約之內容自明（見本院㈠卷第32至49頁）。
是以，對照並考量到上開原告理事會修正通過之「桃園縣農會土地招租辦法」第10條所規定租期最長不超過12年之規定內容，原告與被告大潤發公司於94年間針對原來甲、乙租約即將到期，所要洽談之續約或新訂契約之內容，如雙方間針對續約或新約倘能有效訂立，則以原來甲、乙租約之租期，加計該新約或續約之租期，可能即已達到、甚或超過最長12年租期之限制，是衡情於該新約或續約之租約內容中，原告應不會即當然同意承租人即被告大潤發公司，亦享有優先承租權之保障，如此，即無原告與被告大潤發公司雙方係針對被告大潤發公司是否同意放棄新約中之優先承租權乙事，而加以協商之問題。準此以觀，原告主張其與被告大潤發公司於94年間協商當時，係針對被告大潤發公司是否同意放棄原來甲、乙租約中所約定之優先承租權，而非針對未來新約內容之優先承租權是否同意放棄乙事，加以協商乙節，即非無據。
⒊再查，綜觀前述之原告與被告大潤發公司自93年7月12日起
至95年4月7日止，期間雙方所有往來函文及附件資料中（詳見本判決內容肆、兩造不爭執之事實及證據：第至項），均係針對兩造前所簽訂舊租約（即如附表一所示之系爭
6紙租約）第2條及第4條之約定為協調，顯然雙方協調之內容乃在於原告堅持要求以被告大潤發公司放棄舊約之優先承租權為條件，以作為新約中原告不再堅持依舊約所約定逐年以百分之5幅度累增租金之訴求，並改採以公開招租或議價之方式辦理系爭土地之後續事宜，且參酌雙方迭所協商之內容，均未曾就締結新約之相關約定或新約中之優先承租權等事宜而為磋商，再依證人即被告大潤發公司當時負責出面與原告進行協商之經理丙○○及總經理己○○於本院所證述之內容觀之（見本院㈡卷第298至304頁），亦均無片語隻字提及當時雙方所協商之優先承租權之放棄，係針對新約而言，反而依證人己○○於本院證述中提到有關所謂該店（即被告占用系爭土地之湳雅店）之永續經營非常重要，在續約前提下，要求丙○○與原告就租金水準進行討論…從該店之經營重要性來看，被告大潤發公司從未要放棄優先承租權之內容等語以觀（見本院㈡卷第303頁），更可證明斯時原告與被告大潤發公司所討論優先承租權之放棄，乃係針對兩造前所簽訂舊租約（即如附表一所示之系爭6紙租約）而言，否則倘係針對未來之新約，應無如證人己○○所強調之不可放棄之重要性及急迫性可言，是由此觀之，益證原告主張當時雙方係針對被告大潤發公司是否同意就原來租約即舊約中規定享有之優先承租權加以放棄，而非針對新約之內容加以討論、協商乙節，應堪信真實。
⒋被告大潤發公司雖另以：其於與原告協商當時，既係以能與
原告續約為前提，依商場交易常理，被告大潤發公司不可能同意放棄舊約之優先承租權，以交換原告在新約中租金不每年累增百分之5之條件，且如此之交換條件顯不具備對價性云云置辯，惟此已為原告所否認。查，依前述原告與被告大潤發公司於94年間歷所協商之情形，可認被告大潤發公司係認為如續訂之新約，其租金仍依舊約所定每年累增百分之5，則未來租期之租金將達原租金之一倍以上而背離市場行情甚多，且可能造成被告大潤發公司經營之虧損，對被告大潤發公司之影響甚大，故極力就此希望原告能同意就新約之租金，不要每年累增百分之5而能予以降低，惟原告則表示因舊約中約定有租金每年累增百分之5及被告大潤發公司享有優先承租權之約定，如被告大潤發公司要求新約中之租金不每年累增百分之5，則必須放棄優先承租權作為條件等情，已據證人丙○○、己○○於本院、證人蔡瑞源於另案（即台灣桃園地院96年度重訴字第12號確認優先承租權存在等事件）及證人彭國良於另案（即本院95年度重訴字第193號返還土地事件）證述詳實（見本院㈡卷第299頁、第221頁反面、第222頁、第231頁反面），應堪信為實。次查，依原告與被告大潤發公司於94年11、12月間雙方往返之函文內容之用語，以及原告於收到被告94年12月30日之函文後，即於95年1月3日寄發函文（見本院㈠卷第222頁），請被告大潤發公司提供雙方之合作方案，被告大潤發公司並即於95年2月7日函覆提供12年及20年之方案（見本院㈠卷第223至22
8頁），經原告於95年2月20日召開第15屆第5次定期理事會會議，做成依被告大潤發公司95年2月7日所提供之12年期、20年期之方案，要求原告之業務單位提供租期12年、20年之承租方案，以送理事會審議之決議內容（見本院㈡卷第95至98頁），其後原告公開向外界徵求提供土地合作開發方案建議書時，被告大潤發公司乃即於95年4月7日提供期間為20年之土地合作建議方案（見本院㈠卷第229至233頁），嗣經原告於95年5月10日召開第15屆第6次定期理事會會議，決議權利期間為20年（見本院㈡卷第134至136頁）等情，依此，可認原告係相當尊重被告大潤發公司所提之方案內容，再依原告於94年11月間內部之簽呈內容曾提及：「…
七、大潤發流通事業（股）自承租本會土地以來皆按時付租，…八、㈠本會財務收入之穩定性：如果未來一、二十年繼續承租予大潤發流通事業（股），因其為一大型企業，考量其長期經營實力，加以截至目前為止租金給付從未有延宕，對農會收入來源之穩定性，是否較有保障？」等語（見本院㈡卷第92、93頁），是以，原告考量被告大潤發公司為國內知名之大型企業，有長期經營之實力，且承租系爭土地多年以來，從未有租金給付延宕情形，則若繼續與被告大潤發公司簽訂契約，對於原告收入來源之穩定性，應具相當程度之保障，復斟酌截至94年底，原告與被告大潤發公司間之合作關係尚堪稱良好，可認原告斯時亦有相當大之意願，希望能與被告大潤發公司續約或另締新約。此外，依參加人所提授權書、甲○○所簽發予被告大潤發公司之支票影本及臨時商務空間租賃合約書之內容以觀（見本院㈡卷第367至372頁），原告之前法定代理人甲○○於88年間同時亦為訴外人 宗宏 環保工程股份有限公司之法定代理人，而甲○○前於88年
4月28日曾出具授權書，授權其妻 鄧淑引 （現為訴外人宗宏環保工程股份有限公司之法定代理人）處理有關訴外人宗宏環保工程股份有限公司與被告大潤發公司簽訂地上物使用契約之事宜，依此，足見參加人所陳於94年間當時，原告農會之前法定代理人甲○○與被告大潤發公司間之關係尚屬良好乙節，亦堪認尚非無稽。綜合上開各情，被告大潤發公司於94年間與原告協議當時，為換取其所最重視者，即原告能在日後所訂之新約中，不再堅持租金每年累增百分之5，且被告大潤發公司因認其與原告農會間之關係甚為良好，故在自認為有相當之把握及可能性，仍能與原告訂立新約之情況下，遂應允原告在協商過程中之要求，而同意先行放棄舊約中之優先承租權，以換取原告同意在新約中，租金不再每年累增百分之5乙事，即具有相當之可能性，被告大潤發公司辯稱如此之交換條件不具有對價性，其不可能會同意云云，已難以採認。
⒌依上所述，可認原告與被告大潤發公司於94年間協商時，確
係以被告大潤發公司同意放棄舊約中之優先承租權，作為原告同意新約中租金不每年累增百分之5之交換條件，被告大潤發辯稱係就放棄新約中之優先承租權乙事予以協商、作為交換條件云云，尚難採信。
㈡、原告與被告大潤發公司是否已達成被告大潤發公司同意放棄舊約中之優先承租權之協議？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句。民法第98條定有明文。又解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；再解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；另解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第28號判例、39年台上字第1053號判例意旨參照）。從而，解釋當事人間之書據，除應本於誠信原則、經濟目的，依經驗法則而為判斷外，亦須綜合當事人立約時之一切情況，以為探求。而解釋意思表示所探求者，即非表意人內心之意思，亦非相對人主觀上所了解之意思，而是法律行為上之客觀意義，亦即探求當事人表示行為之客觀意義。
⒉經查，由原告與被告大潤發公司分派原告總幹事蔡瑞源與被告大潤發經理丙○○進行協商之過程以觀：
⑴由94年10月25日被告大潤發公司經理丙○○所交予原告總幹
事蔡瑞源之函文草稿（見本院㈡卷第227頁）與於隔日即94年10月26日被告大潤發公司經理丙○○傳真予原告總幹事蔡瑞源之函文草稿（見本院㈡卷第228頁）對照觀察，後者已遭原告刪除「本公司有優先承租權」之記載，又隨後被告大潤發公司即正式於94年10月31日以大開94字第0941031001號文致發予原告（見本院㈠卷第217、218頁），觀諸上開函文內容，亦確無提及優先承租權等字樣，上開過程雖尚未能據此推斷被告大潤發公司有放棄優先承租權之承諾，惟已可見要求被告大潤發公司放棄原租約優先承租權乙事係原告協商之重心，而此事實亦為被告大潤發公司所明確知悉。
⑵嗣原告於收受上開被告大潤發公司上開94年10月31日函文後
，乃即於94年11月10日以桃縣農總字第0940003979號函文函覆被告大潤發公司，說明欄稱：「貴公司大開94字第0941031001號函，本會已敬悉，茲答覆如下：一、按：貴我雙方分別定有「85年度公字第4684號、85年度公字第4683號、85年度公字第5145號、86年度公字第0566號、86年度公字第0567號公證與87年2月10日簽訂（租期自86年5月23日起至97年
2月28日止）之土地租賃契約」等6紙契約，出租地點相鄰，卻各有不同之租期，於貴我管理至為不便，就雙方對此6紙契約統一期限及有關條件之可行性提出說明。二、貴我於前揭土地租賃契約中第2條均約定有租約期限最長不得超過12年，依本會每屆理事會任期換約乙次，期滿後乙方有優先承租權…云云。㈠因此若貴公司主張前揭契約的優先承租權，則依該契約之精神本會當可主張第4條之規定即每年本會可要求貴公司之租金以每年累增百分之5計收，此當不待言。㈡故貴公司若願放棄前揭契約中的優先承租權為前提下，本會亦可不再堅持第4條之主張，改以公開招租或議價的方式，擇一對本會及貴公司最有利的出租條件招租，惟不論採取何種方式進行後，貴公司須同意本會與所產生之土地承租人簽訂契約前，貴我雙方如前揭6紙土地租賃契約關係即告終止，貴公司亦須同意配合辦理終止土地租賃契約事宜。」等語（見本院㈠卷第219、220頁），至此原告於函文中當已明確向被告大潤發公司表示以被告大潤發公司放棄原租約之優先承租權為條件，而原告則願意於新約中不再堅持租金每年累增百分之5之要求，且新約改以公開招租或議價方式擇一辦理，但不問用何種方式若有新承租人產生，被告大潤發公司必須同意配合辦理終止舊租約等事宜。
⑶迄於被告大潤發公司收受原告上開94年11月10日函文後（見
本院㈠卷第219、220頁），在發予原告94年12月30日大開94字第0941031002號函文（見本院㈠卷第221頁）之前，原告與被告大潤發公司間對租約爭議即延長租約、調漲租金幅度及優先承租權問題，又再為磋商。被告大潤發公司先於94年11月14日傳真一函文草稿予被告，預定作為回覆原告上開94年11月10日函文之書面，但因其內容僅載以：「一、依貴我雙方合約到期日不一及地上物歸屬等問題，易造成日後管理及經營上困擾，確有再商議之處，且企業經營亦以永續發展為目的，待雙方進一步達成共識後我將配合貴會依程序辦理後續土地租賃契約事宜。二、因此，我方亦提供各種承租方案，供貴會予以討論以求貴我雙方皆最有利的出租方式，共進雙贏。」等語（見本院㈡卷第229頁），並未有「同意原告94年11月10日函文提議」等語之記載，故原告並不同意，雙方乃再續為協商，並就被告大潤發公司應如何回覆原告上開94年11月10日函文內容，而於94年12月29日在原告農會總幹事辦公室由原告總幹事蔡瑞源、被告大潤發公司經理丙○○及彭國良律師共同續為協商之事實，此經證人丙○○於本院、證人蔡瑞源於另案（台灣桃園地方法院96年度重訴字第12號確認優先承租權存在等事件）、證人彭國良律師於另案（即本院95年度重訴字第193號返還土地事件）證述明確（見本院㈡卷第299頁、第221頁反面、第222頁、第231頁反面），並有原告提出之94年12月29日原告值日 紀錄渠 等
3人確有至桃園縣農會之記載為證（見本院㈡卷第230頁），可堪認定。又依證人彭國良律師於另案即本院95年度重訴字第193號返還土地事件審理時證述：「…當時兩造原來的租約，租期是12年，契約裡面也約定，租期屆滿之後，被告（即被告大潤發公司）有優先承租權，但契約內也約定原告有權利對於租金的部分，他可以每年調漲百分之5，就租金每年調漲部分，被告公司希望原告能夠不調漲，當時原告總幹事蔡瑞源有說如果原告不調漲租金，被告必須要放棄他的優先承租權，雙方當天就是為了這個問題在協商，當天協商結果是洪姓經理表示他的層級不夠，沒辦法現場就原告要求的放棄優先承租權部分表示同意或是不同意，但是他會把原告表示的意見帶回去被告公司，被告公司再另行函覆原告。」、「（原告訴訟代理人問：協商時有無提到如果被告放棄優先承租權，那原告要怎麼樣？如果被告不放棄優先承租權，原告要怎麼樣？）原告總幹事有提到，是提到如果被告放棄優先承租權的話，原告就不會再主張一定要每年租金調漲百分之5，如果被告不放棄優先承租權的話，原告這邊就要堅持每年租金調漲百分之5。」、「（原告訴訟代理人問：
被告的洪經理在協調的時候，有無表示希望原告不要每年調漲租金百分之5的意思？）：他有這樣的表示。」、「（被告訴訟代理人問：當時洪經理在協商的當時，有無曾表示被告公司不可能放棄優先承租權？）倒是沒有這樣表示過，反而是洪經理曾經表示說他願意全力來配合原告總幹事這樣的要求以及說法。」等語明確（見本院㈡卷第231頁反面、第
232頁），核與證人丙○○於本院證稱：「（法官問：94年12月29日下午曾與原告總幹事蔡瑞源、法務顧問彭國良等協調租約事宜，其協調之內容、結論為何？）在當日協商前原告的總幹事有要求被告大潤發要放棄優先承租權，我有把訊息告訴被告大潤發主管魏總經理，他有明白指示放棄優先承租權對被告是非常重要之權利，不能任意放棄，要我們好好協商，在不影響協商之氣氛下，跟原告好好協調未來之租金。當天協商時我們有拿出一份草稿。」、「（法官提示原證
55、56、57，有何意見？）應該是原證57，當天有針對這函文討論，我們有給原告一個文，就是原證24這個文，原告有回了原證25之文，我們擬了原證57之文但是沒有發文。我就帶著原證57之文去跟他們協商，彭律師看了57之函文當場表示，希望我們公司針對原告原證25之函文中第2條第2項做正面之答覆，明確的表示到底是否要放棄優先承租權。他認為我們57之函文還是不夠明確，後來57之函沒有發，我在協商之前原告蔡總幹事為了避免雙方函文來文往，希望我們在發函前，雙方先看過溝過再發正式函文。原證57號函文在擬稿後協商前，我有先傳真給蔡總幹事，所以當天原告法務顧問彭律師看了表示不明確。協商當天原告還是希望我們要明白的放棄優先承租權，雙方再來協商，但我有轉述被告公司立場是不可能放棄優先承租權，在不破壞氣氛下再繼續談。至於他說原證57部分不清楚，我有告訴他我會回去轉被告公司，當天協調原告立場堅持我們要放棄優先承租權。當天協商時有討論到一個函，就是原證26。討論之重點原告要我們明確表達放棄優先承租權，我回去轉告公司意見，公司就發了原證26之函文給原告…」等語（見本院㈡卷第299頁）大致相符，顯然代表被告大潤發公司協商之丙○○經理確實明確知悉原告堅持要求以被告大潤發公司放棄原租約中優先承租權乙事為條件，作為新約中原告不再以百分之5幅度累增租金之訴求，且雖證人丙○○無法當場就此表示同意與否，但既表示日後與被告大潤發公司高層商討後會以函文回覆原告，亦即被告大潤發公司日後之函覆自當係針對原告上開條件為回應甚明。
⑷又經原告與被告大潤發公司於94年12月29日為前開當面協商
後，被告大潤發公司乃即於翌日（即94年12月30日）以大開94字第0941031002號函覆原告上開94年11月10日函文，說明欄稱：「按企業之經營係以永續發展為目的，然貴我雙方之合約到期日不一及貴會堅持依據原合約中以每年累計調漲百分之5計收，將在未來租期裡租金將達原租金一倍以上且背離市場行情甚多並可能造成經營虧損而導致本公司管理暨經營上之困擾。因此，本公司願與貴會來函所述將與貴會達成雙贏之空間並同意配合相關程序辦理後續事宜。」等語（見本院㈡卷第94頁）。查被告大潤發公司前開函文既係與原告當面協商、討論如何回覆原告於94年11月10日函文內容，且明確知悉原告堅持要求以被告大潤發公司放棄原租約優先承租權乙事為條件，作為新約中原告不再以百分之5幅度累增租金之訴求後，旋於翌日所回覆之函文，堪認該函文當係針對原告94年11月10日函文及原告前開訴求條件而為回應。又細譯被告上開函文內容，除未有任何主張優先承租權之字樣記載外，並已明確表明因原告堅持依據原合約中以每年累計調漲百分之5計收租金，將在未來租期裡造成租金達原租金一倍以上，且背離市場行情甚多之情形，並因此可能造成被告大潤發公司經營之虧損及管理之困擾，故被告大潤發公司同意依原告94年11月10日來函所述配合相關程序辦理後續事宜，而對照原告94年11月10日函文所示內容，原告乃堅持要求被告大潤發公司必須放棄如附表一所示系爭6紙契約所約定之優先承租權，且明確表明若被告大潤發公司願放棄前開契約中之優先承租權，則原告亦不再堅持前開契約第4條每年累增租金百分之5之約定，將改以公開招租或議價之方式辦理系爭土地之招租事宜，復表明被告大潤發公司必須同意原告與所產生之土地承租人簽訂新契約前，兩造前所簽訂原系爭6紙租約之土地租賃關係即告終止，被告大潤發公司並願配合辦理終止土地租賃契約事宜。準此，核諸被告大潤發公司既回函明確表示願依原告上開函文所述配合相關程序辦理後續事宜，此當係指被告大潤發公司已同意放棄前開6紙租約之優先承租權，並願配合原告辦理後續公開招租或議價及終止租約等事宜之情，堪可認定。
⑸再原告於收受被告大潤發公司前開94年12月30日函文後，乃
即由承辦人員簽核辦理公開招租事宜，且於95年1月3日函請被告大潤發公司提供合作方案供參，被告大潤發公司並即於95年2月7日向原告提出以每2年固定調漲租金百分之1.
5、百分之2之二租賃方案（見本院㈠卷第223至228頁），嗣再於95年4月7日向原告提出以每2年固定調漲百分之
2（見本院㈠卷第229至233頁）之租金調幅方案，而其間雙方則未曾再就原告堅持依原租約第4條約定每年累增百分之5計收租金，及被告大潤發公司主張依原租約第2條約定於租約期滿後有優先承租權等事宜為任何商議討論。
⑹而查，原告會務部門日後於95年5月10日第15屆第6次理事
會通過的「合作開發案權利金」（見本院㈡卷第134至136頁），係改其權利金之計算以每2年調漲百分之3之幅度，而非如如附表一所示系爭6份租約所約定以每年調漲百分之
5之幅度計收租金，而此相較於被告大潤發公司於95年2月
7日向原告提出之以每2年固定調漲租金百分之1.5、百分之2之二租賃方案（見本院㈠卷第223至228頁）、嗣於95年4月7日再向原告提出之以每2年固定調漲百分之2（見本院㈠卷第229至233頁）之租金計收調幅，其間相差之租金金額核確屬甚鉅，此觀原告所提租金試算比較表自明（見本院㈡卷第319至323頁）。
⑺綜上所述，由上開原告與被告大潤發公司協商之全部過程、
雙方各自之經濟目的，本於誠信原則為出發，本院認為參照原告於94年11月10日函文內所表達之明確文義，以及被告大潤發公司於94年12月30日回覆前開函文之函文內之用語及意旨，並審酌前述雙方協商交涉之過程，以及協商之主要事項係為被告大潤發公司希望原告在新約中租金不要每年累增百分之5，而原告則表示若要原告同意此項要求，則被告大潤發公司必須同意放棄原租約之優先承租權，暨雙方於被告大潤發公司寄發94年12月30日之函文予原告後，其後已就新約簽訂之後續事宜加以進行，對於租金之計收方式，並非以每年累增百分之5之幅度計收，而係以低於該標準甚多之方式，由被告大潤發公司予以進行提案，或由原告加以決議等情，是以，經由前開原告94年11月10日函文及被告大潤發公司94年12月30日函文之字面意義，並進一步探求兩造真意之結果，可認被告大潤發公司以上開94年12月30日函文予以回覆原告之時，其該表示行為之客觀意義，已足認係有同意放棄原租約之優先承租權，以換取原告於洽談之新約中，不再以每年百分之5幅度累增租金之意思，是被告大潤發公司即應受其此等表示行為之效果意思所拘束，則被告大潤發公司確已放棄優先承租權之情，堪可認定。
⒊至被告大潤發公司雖另執前詞辯解，惟：
⑴查上開原告與被告大潤發公司協商之成立內容即為被告大潤
發公司放棄舊約之優先承租權，原告不於將來之新約中以每年累增調漲租金百分之5計收租金等情，業如前述，惟參諸雙方迭所協議之過程，均未協商附有若被告大潤發公司承諾放棄舊約所約定之優先承租權，則原告即必須與被告大潤發公司續訂新租約之條件，更遑論已達成該等協議，茲因該等條件攸關兩造權利義務關係重大，倘雙方確已達成上開條件，自會形諸文字或以書面或契約明確記載，但遍觀雙方迭所往來之函文均無該等文字之記載，顯見原告並未以日後一定與被告大潤發公司簽訂新約為前提，僅係兩造合意以此為基礎商談後續之訂約事宜，是被告大潤發公司日後是否確定得與原告訂立一新約，自需再進一步以其所提出之續約方案與原告協商、與其他參與者競爭，此當屬商業上分別階段之協商，被告大潤發公司自當承擔日後訂約條件不敵其他參與者而無法與原告訂約之風險，尚難以被告大潤發公司未確定得與原告訂約即否定上開協議之存在。
⑵又查，原告上開94年11月10日函文除要求被告大潤發公司放
棄優先承租權外，另要求被告大潤發公司配合辦理土地租賃契約之終止事宜，雖原告自發函後未曾要求被告大潤發公司依函文內容配合辦理系爭6份租約之終止事宜，而係於95年
4月6日委託律師發函，主張依各該租約期限期滿不擬續租，且原告於系爭土地合作開發案權利金投標須知與土地合作開發契約中，係以系爭6份租約之到期日，作為各筆土地之點交日期，並非依原告上開94年11月10日函文所稱於新土地承租人簽約前，原6份租約即告終止，惟此乃係原告就系爭土地後續訂約事項之處理方式，尚難以此推論原告係因明知兩造未就上開函文達成合意始為該等行為。復通觀被告大潤發公司提出原告內部之簽呈之內容可知，雖未曾有載以「被告大潤發公司已放棄優先承租權」等字樣之內容或核示，惟此同可證原告對於被告大潤發公司已放棄優先承租權以換取新約中租金調幅一事毫無存疑，自無需於內部簽呈中再為何說明或核示，堪值認定。
⑶至證人己○○固於本院證述：被告大潤發公司從來沒有在口頭或書面上放棄優先承租權等語（見本院㈡卷第303頁）。
查被告大潤發公司雖未在口頭或書面上明示放棄優先承租權，惟由上開原告與被告大潤發公司協商之全部過程、雙方各自之經濟目的，本於誠信原則為出發，被告大潤發公司上開94年12月30日函文，不論由字面意義抑或由探求雙方當事人真意，被告大潤發公司該等表示行為之客觀意義，當已足認係放棄優先承租權以換取原告於新約中不再以每年百分之5幅度累增租金之意思甚明，則被告大潤發公司確已放棄優先承租權之情，已堪認定。再依民法第86條前段規定，表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效。是被告大潤發公司是否本無欲受其所表示意思拘束之內心想法，此真意保留既為原告所不知，對其上開意思表示之效力自不生影響，則被告大潤發公司所為放棄優先承租權之意思表示，不因之而無效，洵無疑義。準此，證人己○○前開所證尚無足資為有利於被告大潤發公司之認定。
⑷再查，系爭優先承租權乃係被告大潤發公司依契約約定所生
之權利，並非法定權利，是在被告大潤發公司依約取得優先承租權之權利後，在未違反法律強制、禁止規定，或公序良俗之前提下，權利人本得自由處分其所取得之權利，此核與土地法第34條之1及第104條所定之優先購買權，乃屬法定之權利，其立法目的除為保障權利人之私益外，尚有達到土也使用單約化之公益目的，故為促進立法目的之實現，該法定權利本身之放棄或權利行使之放棄，均須考量規範目的並予以嚴格限制之情形不同，自無類推適用之可能，則被告大潤發公司援引最高法院88年度台上字第2167號判決意旨，辯稱本件優先承租權須於權利人知悉承租條件後，始可放棄云云，自有誤解，洵非足取。
⑸末按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第
148條固定有明文，惟按「民法第148條第1項所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條項規定之適用。」（最高法院79年度台上字第2769號判決意旨參照）、「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」（最高法院71年度台上字第73
7號判例意旨可資參考。）。經查，被告大潤發公司既於原告針對系爭土地合作開發方案進行公開招標之前，即已向原告表示同意拋棄原租約中之優先承租權等情，業詳如前述，是被告大潤發公司原享有之該權利已因自身之拋棄而喪失，嗣後即不得再向原告主張享有並行使該權利，且因被告大潤發公司就原告所進行之土地合作開發方案之招標，亦參與競標，惟其所出之標金低於參加人而未得標，原告因參加人之得標，已與參加人依招標程序之規範，簽訂系爭土地合作開發契約書（見本院㈠卷第255至265頁），而被告大潤發公司又因已放棄優先承租權之故，是其已無權要求與原告簽訂類如參加人與原告簽訂之上開土地合作開發契約，則被告大潤發公司占用原告所有系爭土地，迄今均已因原租約之租期均屆滿未予續約，而喪失其原占用該等土地之合法權源，則被告大潤發公司辯稱原告明知被告大潤發公司對其享有優先承租權，其對被告大潤發公司負有續約之義務，卻故意不與被告大潤發公司續約，而堅持為本件之請求，已違誠信原則云云，已難採信。況查，原告既已與參加人有效簽訂前述之土地合作開發契約，依該土地合作開發契約第1、5條之規定，原告即對參加人負有將系爭土地交付予參加人之義務，且核諸該土地合作開發契約之內容，原告亦因與參加人簽訂該契約，於該契約雙方能依約履行時，原告可獲有相當之利益，是原告主張其本件請求被告大潤發公司拆屋還地，是為了履行對參加人上開所述之契約義務並開發利用系爭土地，屬為自身利益之正當行使，主觀上並非以損害被告大潤發公司為目的乙節，尚值採認，且衡諸原告因上開與參加人簽訂之合作開發契約，如雙方能順利履約，原告所可能獲取之利益，與被告大潤發公司因本件原告之請求，如受敗訴而須拆屋還地予原告，其所受之損害之間，亦難認有被告大潤發公司所辯稱原告所獲取之利益極小，而造成被告大潤發公司之損害極大之不成比例之情形，是揆諸上開條文及上開最高法院判例、判決之意旨，已難認原告本件之請求有何權利濫用之情事，故被告大潤發公司此部分所辯亦難採信。
⑹綜據上述，被告大潤發公司上開辯解難以採憑，則原告主張
被告大潤發公司確已依上開協議放棄系爭土地之優先承租權等情，堪可採信。
㈢、被告是否有占有使用原告所有系爭土地之合法權源？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第455條前段、第767條分別定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條第1項及第455條定有明文。再按租約終止後，承租人仍繼續占有租賃物者，核屬無權占有，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院著有75年台上字第801號判例參照）。查原告與被告大潤發公司間所簽訂甲租約之租賃期限業於95年10月31日屆滿，而乙租約之租賃期限亦於97年2月28日屆滿，揆諸前開說明，原告與被告大潤發公司間之租賃關係均於前開租約期限屆滿後當然消滅，而查，姑不論原告與被告大潤發公司前所簽訂甲、乙租約內優先承租權之約定，是否得作為被告大潤發公司占有原告所有系爭土地之合法權源，惟被告大潤發公司業已放棄優先承租權之情，此經本院認定如前，此外，被告大潤發公司並未能另舉他證以資證明其有何繼續占有使用原告所有系爭土地之合法權源，準此，被告大潤發公司於前開租賃關係消滅後，並無繼續占有使用原告所有系爭土地之合法權源等情，自堪認定，則被告大潤發公司繼續占有使用系爭土地即屬無權占有。至被告潤泰公司係基於其與被告大潤發公司間之授權經營合約書之約定而占有使用被告大潤發公司建築在系爭土地之地上物，惟因被告大潤發公司所有之系爭地上物已無繼續占用原告所有系爭土地之合法權源等情，如前所述，則被告潤泰公司基於授權經營合約書而占有使用系爭土地上之系爭地上物，對於原告顯亦已構成無權占有。
⒉次查，被告均無占有使用原告所有系爭土地之合法權源等情
，既如前述，而查，被告大潤發公司將其所建築之系爭地上物（含新竹市○○段2636建號即門牌號碼新竹市○○街91、
93、95、97、99號建物共用部分）交付被告潤泰公司經營量販賣場使用，其中如附圖一編號A所示之賣場主體部分，其內規劃有量販賣場、美食區、攤位區及店面使用，至編號B所示地上物做為倉庫使用、編號D所示為空籃堆置區、編號
E所示為食物分解機、編號F所示為冷凍機台、編號G所示為採光罩、編號H所示為花台、編號K所示地上物做為提貨區使用、編號T所示為遮雨棚、編號U所示為石磚牆、編號
W所示之區域則以鐵絲網圈圍做為機車停車棚使用，另2636建號（即門牌號碼新竹市○○街91、93、95、97、99號建物共用部分）之屋頂突出物目前做為水箱機房使用，至地下層目前則做為停車場及倉庫機房使用等情，業經本院會同兩造至現場勘驗，並囑託新竹市地政事務所派員實施測量，有勘驗筆錄、複丈成果圖及現況照片等件附卷可稽（見本院㈡卷第2至7頁、第10至12頁、第51-1至51-6頁、本院㈢卷第75至88頁、第96至104頁），復為兩造所不爭執，自堪信實在。從而，原告依民法第767條之規定，訴請被告潤泰公司自被告大潤發所有之系爭地上物（含2636建號即門牌號碼新竹市○○街91、93、95、97、99號建物共用部分）遷出（至遷出之位置及面積詳後述），並請求被告大潤發公司拆除系爭地上物（含2636建號即門牌號碼新竹市○○街91、93、95、
97、99號建物共用部分，至拆除之位置及面積詳後述）返還占用土地，核屬於法有據，應予准許。
⒊末查，原告依基於民法第767條之請求既有理由，其另以重
疊訴之合併而依民法第455條為競合之請求，即毋庸審究，併予敘明。
三、若被告潤泰公司並無占有使用原告所有系爭土地之合法權源，且應自系爭地上物（含2636建號即門牌號碼新竹市○○街
91、93、95、97、99號建物共用部分）遷出時，是否另負有應與被告大潤發公司連帶將系爭土地騰空返還之義務？又原告請求被告大潤發公司拆除地上物及返還土地之範圍及面積為何？
㈠、被告潤泰公司是否負有與被告大潤發公司連帶將系爭土地騰空返還之義務？⒈查被告潤泰公司並無占有使用原告所有系爭土地之合法權源
，而應自系爭地上物（含2636建號即門牌號碼新竹市○○街
91、93、95、97、99號建物共用部分）遷出等情，固如前述，惟系爭地上物（含2636建號即門牌號碼新竹市○○街91、
93、95、97、99號建物共用部分）為被告大潤發公司所有，被告潤泰公司並無拆除或處分之權能，此為原告所不爭執，是被告潤泰公司自系爭地上物（含2636建號即門牌號碼新竹市○○街91、93、95、97、99號建物共用部分）遷出，而將系爭地上物（含2636建號即門牌號碼新竹市○○街91、93、
95、97、99號建物共用部分）返還被告大潤發公司後，已未占有原告所有之系爭土地，當無須於被告大潤發公司將系爭地上物（含2636建號即門牌號碼新竹市○○街91、93、95、
97、99號建物共用部分）拆除後，再與被告大潤發公司負連帶將占用土地騰空返還之義務，則原告此部分主張於法尚有未合，無從准許。
⒉至原告雖舉最高法院52年台上字第680號判例意旨認被告潤
泰公司於遷出後，尚應與被告大潤發公司就占用土地負連帶騰空返還之義務云云。惟查，前開判例主要係論究土地法10
3條第3款之轉租問題，此觀該判例要旨為：「土地法第10
3條第3款所謂轉租基地於他人，不以全部轉租為限，即對於一部轉租，亦得就全部租賃關係予以予終止。」等語自明，並有原告所提之法源資訊股份有限公司查詢內容附卷可稽（見本院㈡卷第290頁），至該等判例內容雖略提及：「…訴外人葉祖郁之基地租賃，既經被上訴人合法終止，則上訴人承租使用系爭基地上之葉祖郁所有房屋，對於被上訴人顯已構成無權占有，本應與葉祖郁負連帶返還該部分土地之責…。」等語，然查，上開判例內容並未細究該上訴人若已遷出而將系爭房屋交還葉祖郁後，即已未繼續占用被上訴人所有之系爭基地，則嗣由葉祖郁拆除系爭房屋後，已遷出之該上訴人是否尚須與葉祖郁負有連帶將占用該部分土地騰空返還之義務，殊堪置疑，則該等判例內容就此部分之論述內容既有未明，自尚無從資為有利於原告之認定，則原告此部分主張尚非足取。
㈡、原告請求被告潤泰公司遷出及大潤發公司拆除地上物之位置及面積為何？⒈經查，被告大潤發公司向原告承租系爭土地後，乃即在其上
建築地上物（含2636建號即門牌號碼新竹市○○街91、93、
95、97、99號建物共用部分），並將其所建築之系爭地上物（含2636建號即門牌號碼新竹市○○街91、93、95、97、99號建物共用部分）交付被告潤泰公司經營量販賣場使用等情，業如前述，而查，被告大潤發公司所有，交付被告潤泰公司使用之系爭地上物，占有原告所有系爭土地之位置及面積，經本院會同兩造至現場勘驗，並囑託新竹市地政事務人派員實施測量後，詳如附圖一所示，即如附圖一所示編號A賣場主體（含A-1，面積5,299.59平方公尺、A-2，面積219.32平方公尺、A-3，面積754.10平方公尺、A-4，面積1,27
8平方公尺、A-5，面積115.65平方公尺、A-6，面積337.79平方公尺、A-7，面積103.02平方公尺、A-8，面積399.42平方公尺）、編號B倉庫（含B-1，面積130.16平方公尺、B-2，面積22.76平方公尺、B-3，面積117.55平方公尺）、編號D空籃堆置區，面積91.28平方公尺）、編號E食物分解機（面積1.28平方公尺）、編號F冷凍機台（含F-1，面積10.50平方公尺、F-2，面積5.83平方公尺）、編號
G採光罩（含G1-1，面積25.58平公尺、G1-2，面積5.92平方公尺、G1-3，面積38.59平方公尺、G2，面積52.14平方公尺、G3-1，面積21.45平方公尺、G3-2，面積6.39平方公尺，G3-3，面積43.09平方公尺、G4，面積45.03平方公尺、G5，面積35.33平方公尺、G6，面積26.70平方公尺、G7，面積27.17平方公尺、G8-1，面積3.14平方公尺、G8-2，面積3.62平方公尺、G9，面積1.37平方公尺）、編號H花台（含H1，面積8.21平方公尺、H2，面積7.80平方公尺、H3，面積3.85平方公尺、H4，面積3.92平方公尺、H5，面積9.58平方公尺、H6，面積8.53平方公尺）、編號K提貨區（含K-1，面積853.07平方公尺、K-2，面積22.75平方公尺、K-3，面積89.16平方公尺）、編號T遮雨棚（含T1，面積
109.11平方公尺、T2，面積103.35平方公尺、T3，面積49.81平方公尺）、T4，面積30.19平方公尺、T5-1，面積92.70平方公尺、T5-2，面積2.80平方公尺、T5-3，面積2.20平方公尺、T5-4，面積7.74平方公尺、T5-5，面積153.03平方公尺、T6-1，面積19.57平方公尺、T6-2，面積3.88平方公尺、T6-3，面積5.74平方公尺、T6-4，面積27.41平方公尺）、編號U石磚牆（含U1，面積0.36平方公尺）、編號W鐵絲網（含W1，面積9.07平方公尺、W2，面積5.07平方公尺、W3，面積19.80平方公尺），此有勘驗筆錄、複丈成果圖及現況照片等件附卷可稽（見本院㈡卷第2至7頁、第10至12頁、第51-1至51-6頁、本院㈢卷第75至88頁、第96至104頁），並為兩造所不爭執，自堪信實在。準此，原告訴請被告潤泰公司遷出及訴請被告大潤發公司拆除地上物之位置及面積，即應以上開測量之結果為據。惟原告就關於訴請被告潤泰公司遷出地上物部分係聲明請求被告潤泰公司應自系爭土地上門牌號碼新竹市○○街91、93、95、97、99號建物及新竹市○○街○○○巷○○弄○號建物遷出，核其主張即係如附圖一編號A所示賣場主體及編號K所示提貨區之建物主體部分，然如附圖一編號B所示倉庫、編號D所示空籃堆置區、編號E所示食物分解機、編號F所示冷凍機台（含F-1、F-2）、編號G所示採光罩（含G1-1、G1-2、G1-3、G2、G3-1、G3-2、G3-3、G4、G5、G6、G7、G8-1、G8-2、G9）、編號
T所示遮雨棚（含T1、T2、T3、T4、T5-1、T5-2、T5-3、T5-4、T5-5）等增建物均已附屬於主物即如附圖一編號A所示之賣場主體，而成為如附圖一編號A所示賣場主體之部分，現並由被告潤泰公司占有使用中，則此部分當屬原告聲明請求之範圍，而應判令被告潤泰公司遷出，是原告此部分請求於法尚無不合，應予准許。至如附圖一所示編號H花台（含H1、H2、H3、H4、H5、H6）部分，因非附屬如附圖一編號A所示之賣場主體，自非如附圖一編號A所示賣場主體之部分，而如附圖一編號T6所示遮雨棚（含T6-1、T6-2、T6-3、T6-4）、編號U所示石磚牆（含U1、U2）及編號W所示鐵絲網（含W1、W2、W3），均非屬原告聲明請求之範圍，自無從判令被告潤泰公司遷出，附此敘明。另2636建號即門牌編號新竹市○○街91、93、95、97、99號建物之共用部分，於被告大潤發公司將該共用部分興建完成後即交由被告潤泰公司使用，目前2636建號即門牌編號新竹市○○街91、93、95、97、99號建物共用部分之屋頂突出物部分做為水箱機房使用，至2636建號即門牌編號新竹市○○街91、93、95、97、99號建物共用部分之地下層部分則做為停車場及倉庫使用，因該2636建號即門牌編號新竹市○○街91、93、95、97、99號建物共用部分，並無任何增改建之行為，此經本院勘驗屬實（見本院㈢卷第75至78頁），且據兩造同陳關於2636建號即門牌編號新竹市○○街91、93、95、97、99號建物共用部分之遷出及拆除面積均以建物謄本所登記者為準等語（見本院㈢卷第77至78頁），則原告訴請被告潤泰公司遷出及訴請被告大潤發公司拆除2636建物即門牌編號新竹市○○街91、93、
95、97、99號建物共用部分之面積，即應以2636建號建物謄本所登記之面積為據。
⒉至原告雖主張被告大潤發公司於所承租系爭土地上建築之建
物，既經保存登記，則原告訴請被告大潤發公司拆除之建物面積即應以建物謄本登記之面積為準云云。惟查，被告大潤發公司所有門牌編號新竹市○○街91、93、95、97、99號建物及門牌編號新竹市○○街○○○巷○○弄○號建物雖均經辦理保存登記，此有被告所不爭執之建物謄本附卷可稽（見本院㈠卷第50至55頁、本院㈡卷第47頁），但查，經本院會同兩造實地勘驗被告大潤發公司所有前開建物之現況，被告大潤發公司所有前揭門牌號碼新竹市○○街91、93、95、97、99號之建物，業經被告大潤發公司將之全部打通後，已重新裝修改建，自外並無從區隔各別建物之獨立空間，於內經重新規劃為量販賣場、美食區、攤位區及店面使用後，亦無從判別各該建物之實際坐落位置，此經本院勘驗明確，並有勘驗筆錄及現況照片等件附卷可憑（見本院㈡卷第2至7頁、第51-1至51-6頁、本院㈢卷第75至88頁、第96至104頁），並經被告自陳：係於系爭建物興建完成取得使用執照後，始經重新規劃將全部建物打通使用等語（見本院㈢卷第79頁），而原告就此亦無意見，依此，上開新竹市○○街91、93、95、97、99號建物既業經被告大潤發公司予以增修改建，已難認該等建物原始登記之面積仍係正確無誤，而上開新竹市○○街91、93、95、97、99號建物及門牌編號新竹市○○街○○○巷○○弄○號建物之實際占用面積，既均經本院囑託新竹市地政事務所測量明確，詳如附圖一所示，而原告亦未能舉證證明該等測量有何錯誤情事，則其主張關於被告大潤發公司所有系爭建物之占用面積，仍應以建物謄本之記載為準云云，委非足採。
㈢、原告請求被告大潤發公司返還系爭土地之範圍及面積為何？經查，被告大潤發公司與原告簽訂甲、乙租約向原告承租系爭土地使用，而查，甲租約之租賃期限已於95年10月31日屆滿，而乙租約之租賃期限亦於97年2月28日屆滿，是被告大潤發公司於系爭甲、乙租約屆滿後，迄仍繼續占有使用系爭土地等情，業為被告大潤發公司所不爭執，是對原告而言自已構成無權占有。從而，原告訴請被告大潤發公司於拆除前開地上物後，應將所占用系爭土地全部騰空返還原告，即屬於法有據，應予准許。
四、原告依民法第179條、第184條之規定（選擇合併），請求被告連帶給付相當於租金之不當得利或損害金，是否有理由？又金額以多少為適當？
㈠、原告依民法第179條、第184條之規定（選擇合併），請求被告連帶給付相當於租金之不當得利或損害金，是否有理由？⒈按侵權行為損害賠償請求權，乃加害人填補被害人因侵權行
為所受之損害；不當得利返還請求權則在取回受領人之受益，使其返還於受損人。是立法意旨各有不同。前者以被害人受損害為要件，加害人是否因此得利，則非所問；後者以一方受利益致他方受損害為必要。成立要件既有不同，目的亦異，兩者自不妨併存（並無優劣之分），此為請求權競合。本件原告既主張前開二請求權間之關係為選擇合併方式，本院自得擇一而為判決，合先敘明。
⒉次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，民法第184條第1項前段定有明文。本件依前所述，被告大潤發公司就其占用甲租約所示之土地，自租期屆滿之翌日即95年11月1日起，對原告而言已構成無權占用；又被告大潤發公司就其占用乙租約所示土地，自租期屆滿之翌日即97年3月1日起，對原告而言亦已構成無權占用，則被告大潤發公司於系爭甲、乙租約之租期屆滿後，繼續占有使用原告所有之系爭土地，自屬無權占有，因而侵害原告對於系爭土地之所有權能，構成侵權行為，原告因此受到侵害者，乃是土地之「利用」本身，即受到相當於租金之損害。是以，原告請求被告大潤發公司賠償無權占有原告所有系爭土地期間所受之損害，即屬於法有據，被告大潤發公司辯稱其不需對原告負不當得利或損害賠償責任云云，尚不足採。
⒊至原告雖另主張被告潤泰公司應與被告大潤發公司就上開不
當得利、侵權行為損害賠償負連帶責任云云。惟查，系爭地上物為被告大潤發公司所有，被告潤泰公司乃係基於其與大潤發公司間之系爭授權經營及委託採購等合約使用系爭地上物，並依約支付對價（即權利金），而依系爭授權經營合約書第1條第2項所約定之授權經營期間為「自本約簽定之日起至民國97年2月28日或乙方（即被告大潤發公司）無權提供上項第1款所列土地供甲方（即被告潤泰公司）經營之日止（以下簡稱授權期間）」，此有兩造所不爭執之系爭授權經營合約書附卷可稽（見本院㈠卷第353頁），堪可信實。
茲查，被告大潤發公司因認其對原告所有系爭土地有優先承租權存在，並認其仍有繼續占有使用原告所有系爭土地之合法權源，除已對原告提起確認優先承租權存在之訴訟（即台灣桃園地方法院96年度重訴字第12號、台灣高等法院97年度重上字第378號）外，並於本院及另案即95年度重訴字第19
3號訴訟中積極抗辯，復仍繼續將系爭土地上物提供被告潤泰公司經營量販賣場使用，準此，被告潤泰公司基於前開約定，因認被告大潤發公司有權繼續提供系爭地上物供被告潤泰公司使用，被告潤泰公司並依約繼續給付授權金，難認其有何不當得利可言；再者，系爭地上物為被告大潤發公司所興建所有，被告潤泰公司基於其與被告大潤發公司所簽訂之上開授權經營及委託採購等合約繼續使用被告大潤發公司所有之地上物，並依約給付被告大潤發公司授權金，亦難認有何故意、過失之侵權行為可言，則被告潤泰公司尚毋須與被告大潤發公司負連帶侵權損害賠償責任，是原告此部分主張尚難採信。
㈡、茲需進一步審酌者，即為被告大潤發公司應給付原告相當於租金之損害賠償，其金額以多少為適當？⒈查，依原告與參加人所簽訂之前述土地合作開發契約，其中
關於甲租約每月應付之權利金為1,378,140元，乙租約每月應付之權利金為1,274,110元，此觀系爭土地合作關發契約書第4、14條之約定自明（見本院㈠卷第259至261頁），且為被告大潤發公司所不爭執，且查，被告大潤發公司自95年11月開始，向台灣桃園地方法院以伊為系爭土地合作開發契約之所謂「承租人」，按月依參加人與原告簽訂之上開土地合作開發契約所約定之權利金標準，辦理提存，其中被告大潤發公司就其占用甲租約土地部分，每月提存1,378,140元，此有被告大潤發公司所提之台灣桃園地方法院95年度存字第6554號提存書（其中就如附表一編號2所示甲租約提存1,378,140元＋就編號3所示租約提存921,078元＝共提存2,299,218）附卷可稽（見本院㈠卷第183、184頁），而被告大潤發公司於其所提答辯㈠狀內容亦載明同意依前開土地合作開發契約所約定權利金之給付內容，按月給付租金（按甲租約之租期屆至後，被告大潤發公司已屬無權占有，故應認係相當於租金之損害金），此有被告所提答辯㈠狀附卷可憑（見本院㈠卷第104頁反面），被告大潤發公司嗣於本院審理時，亦陳稱：對於本院另案即95年度重訴字第193號以前開土地合作開發契約所約定權利金之給付內容作為認定被告應負相當於租金之損害賠償標準，並無意見等語明確（見本院㈢卷第223頁反面），又查，被告大潤發公司所占用系爭土地，目前主要係提供被告潤泰公司作為量販賣場（即如附圖一編號A所示）、倉庫（即如附圖一編號B所示）及提貨區（即如附圖一編號K所示）使用，其他部分之占用土地目前則做為機車停放區（即如附圖一所示725地號土地）、空籃堆置區（即如附圖一編號D所示）、食物分解機（即如附圖一編號E所示）及冷凍機台放置區（即如附圖一編號
F所示）、採光罩（即如附圖一編號G所示）、花台（即如附圖一編號H所示）、遮雨棚（即如附圖一編號T所示）及以鐵絲網圈圍之機車棚（即如附圖一編號W所示）使用，又上開被告大潤發公司所占用之系爭土地，一部分（即如附圖一所示725地號土地）緊鄰新竹市○○街，一部分則緊臨未命名之道路（即如附圖一所示729-5地號土地），該未命名之道路往西可通新竹市○○路，往東則可達新竹市○○路，武陵路路寬約30公尺，湳雅街路寬約15公尺，至上開未命名之道路路寬約20公尺，前開道路均屬新竹市區重要之交通要道，平日車水馬龍，系爭土地附近住家以及商家林立，商業機能堪稱不錯等情，業經本院會同兩造至現場勘驗明確，且有勘驗筆錄及現況照片等件附卷可稽（見本院㈡卷第2至7頁、第51-1至51-6頁、本院㈢卷第96至104頁），並為兩造所不爭執，亦堪認實在。是以，本院審酌原告因被告大潤發公司繼續占用系爭土地，致其因無法及時收回系爭土地所受之損害，被告大潤發公司占有系爭土地後加以利用之方式、所受之利益，以及系爭土地所處之位置、社會經濟狀況等情狀，暨倘（純係假設語氣）原告與被告大潤發公司間，就系爭土地仍存有租約關係時，被告大潤發公司同意依原告與參加人所簽訂系爭合作開發契約關於權利金之標準給付租金等情，認為原告主張被告大潤發公司占用系爭土地，每月所應給付原告之相當於租金之損害金數額，其中就占用甲租約土地，被告大潤發公司應自租期屆滿日（即95年10月31日）後之95年11月1日起，每月給付1,378,140元予原告；就占用前述乙租約土地，被告大潤發公司應自租期屆滿日（即97年
2月28日）後之97年3月1日起每月給付1,274,110元予原告乙節，尚屬合理，應予准許。
⒉至於原告另主張被告大潤發公司就其占用乙租約土地，亦應
自95年11月1日起至97年2月28日止，每月給付原告以1,274,110元計算之損害金云云。惟查，依前所述，被告大潤發公司於該段期間就此部分土地之占用，尚因有租約關係存在，而屬有權占用，是原告就此部分請求被告大潤發公司給付相當於租金之損害金云云，即無理由，無從准許。
㈢、次再應予審究者，厥為原告主張亦受有遲延取得一萬坪建物之利益損失，是否有理由？若有理由，其金額以多少為適當？⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文；又按侵權行為之債，固須損害之發生與侵權行為間有相當因果關係始能成立，惟所謂相當因果關係，係以行為人之行為所造成的客觀存在事實，為觀察的基礎，並就此客觀存在事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，該行為人之行為與損害之間，即有因果關係（最高法院著有76年度台上字第158號判決意旨可資參照）。
⒉經查，原告於95年6月19日，已與參加人簽訂有系爭土地合
作開發契約書之情，已如前述，而依系爭土地合作開發契約第2條「合作開發內容」第1項約定：「甲方同意依乙方之設計及規劃，以甲方之名義在「開發用地」之「住宅用地」上依法興建房屋及附屬構造物（下稱「地上物」）作為乙方營利之用。」、第3條「乙方權利金給付標的」約定：「乙方（即參加人）必須於第2條第1款所述之建築基地俟現有地上物拆除後，以甲方（即原告）名義重新興建總樓地板面積不少於一萬坪之『地上物』及其他『附屬用地』作為權利金給付標的。」、第6條「乙方權利期間」第1項約定：「甲方將本約第4條最後一批到期土地完成點交且將現有地上物拆除完畢之次日（下稱「權利金起始日」起加計20年為乙方權利期間。」、第16條「『地上物』建築費用之預付權利金」約定：「一、『地上物』經主管機關核准興建後，因興建『地上物』所生之全部費用，包括建築設計費、申請建造執照（含嗣後之設計變更）、興建『地上物』之工程款、申請使用執照、水電外線接管費用及其他與完成『地上物』之興建有關之政府規費等（以下稱建築費用）。二、乙方於合作開發土地興建產權歸於甲方所有之建築物後，應由甲方於該建築物使用執照核發時就該建築費用交付同額合法之憑證予乙方。三、乙方於合作開發土地興建以甲方為起造人名義之建物，俟建物完成後乙方取得權利期間該項建物之使用權利。」、第24條「『地上物』之返還」第1項約定：「乙方應於營運權利期間屆滿或本契約終止後30日內將完整可用之全部『地上物』騰空遷讓返還予甲方。」各等語，又依系爭土地合作開發契約中第12、13、14及15條另約定有關參加人使用原告之土地，所需按月給付予原告之權利金（即租金）之數額，是依上開土地合作開發契約之約定內容，可認：原告於與參加人訂立該土地合作開發契約，並將該等土地交付予參加人經營、使用時，於該契約期間20年之內，原告除可依該契約之上開條文所載，按月收取參加人使用該等土地所支付之對價即權利金外，參加人尚需支付原告所謂「預付權利金」，而此預付權利金亦係屬金錢之債，雖參加人就該預付權利金給付予原告之方式，乃係由參加人在原告所交付之該等土地上，以原告為起造名義人，為原告興建一萬坪以上之建物，建築完成後該等建物之所有權雖歸原告取得，且該預付權利金之數額，即等同於參加人為原告興建一座一萬坪以上建物所需之建築費用，惟原告就該建物受有需於興建完成後，即由參加人經營使用之限制，且該等限制，原則上係直至原告與參加人之間，就該契約之20年權利期間屆滿時為止，嗣於權利期間屆滿時，參加人始須將該地上建物交還予原告，而原告於斯時就該建物才取得能夠完全支配、利用之權利。準此，堪認原告與參加人訂立系爭土地合作開發契約，將包括本件系爭土地之相關土地交予參加人使用時，原告除得獲取前述參加人所需按月支付之權利金即租金外，亦得預期可因此獲有參加人支付之前述「預付權利金」，且參加人就該「預付權利金」支付予原告之方式，乃以為原告興建前述之地上物之方式為之，亦即參加人為原告所興建之該地上物，即係參加人所支付予原告前述之預付權利金之變（換）價物，且原告就該預付權利金之換價物即該地上物，並非於參加人為其興建完成時，即取得實質、完全之權利，而係仍受有於權利期間內，須歸予參加人使用、收益之限制，須待權利期間屆滿，參加人返還該地上物予原告時，原告此時始取得該地上物之實質、完整之權利，而「此時該地上物之價值，即折舊後該地上物之價值」，始為原告因與參加人訂立前述之系爭土地合作開發契約，提供土地予參加人經營、使用，所取得之除前述按月收取參加人支付之權利金即租金之對價外，所另外預期能取得之對價，是自不得以該地上物「初興建完成當時之價值」，作為認定原告因該契約之簽訂及土地之交付予參加人使用，所預期能自參加人處獲取之金額。
⒊次查，依原告與參加人訂立之前述土地合作開發契約，原告
原可預期於其將土地上原有之地上物拆除完畢，並交付土地予參加人後，參加人需依該契約之約定，在土地上興建完成至少一萬坪之建物，並於權利期間屆滿，由參加人將該地上物交還予原告時，原告可取得折舊後之該地上物之實質、完整之所有權之情，已如前述，並有前述兩造所不爭之系爭土地合作開發契約之約定條文內容可參（見本院㈠卷第258至
265頁）。且原告與參加人訂立該一土地合作開發契約（即95年6月19日），係在被告大潤發公司開始無權占用系爭土地之前，今因被告大潤發公司於如附表一所示6紙租約之租期屆至後，仍繼續無權占用該等土地，拒不拆除舊有地上物並返還土地予原告，致原告遲未能將土地交付予參加人，以讓參加人在該等土地上興建該至少一萬坪之建物，並致原告原可預期在權利期間屆滿後，取得之該折舊後至少一萬坪地上物之權利，其取得之時間，遂因被告大潤發公司之無權占用系爭土地之時間而延後，是原告主張依通常情形或依其已定之計劃，其因被告大潤發公司之無權占用系爭土地，所受此部分之所失利益之損害，於前述以該一萬坪建物在權利期間20年屆滿時之折舊後之價值金額，按本件因被告大潤發公司之無權占用系爭土地，致原告延後取得該建物之期間（此點詳後述），並依年息百分之5計算所得金額之範圍內，於法尚無不合。且核諸前開所述之情形，亦應可認以本件原告與參加人已訂有前述土地合作開發契約，依前述該等契約之內容，堪認於通常情形會因被告大潤發公司之無權占用系爭土地，而致發生原告延後取得該地上物折舊後價值之換價金額，造成原告受有以該地上物折舊後之換價金額，按年息百分之5計算之遲延利息之損失，是揆諸上開最高法院判決之意旨，應認被告大潤發公司之無權占用系爭土地之侵權行為，與原告所受該等所失利益之損害之間，確有相當因果關係存在。準此，原告此部分之主張尚屬於法有據，應予准許。至被告大潤發公司辯稱原告並無所失利益之損害云云，即非足採。
⒋至原告雖主張其於該一萬坪建物興建完成時即取得所有權，
自應以該一萬坪建物興建時之「造價金額」，即以該新屋初完成時之價值作為所失利益之計算基準，不應扣除折舊云云。惟查，原告於系爭一萬坪建物興建完成時，固即取得系爭一萬坪建物之所有權，惟受有在其與參加人所簽訂系爭土地合作開發經營契約所定之權利期間內，必須將系爭一萬坪之建物交由參加人經營、使用之限制，是原告並非在該建物興建完成初始時，即能即時享有該建物實質之所有權，故原告依其與參加人訂立之系爭土地合作開發契約，其此部分所能預期取得之利益，即係該地上物於20年權利期間屆滿時之價值，並非新屋之價值，是原告此部分之主張，尚不可採。
⒌至被告大潤發公司辯稱：原告所主張就該至少一萬坪之建物
遲延取得之所失利益部分，因非屬金錢之債，故無民法第23
3條規定之適用，故原告主張依建物價值之金額，按年息百分之5計算其損害並無理由云云。惟查，原告此部分所失利益之損害，其基礎乃係前述之預付權利金之金錢之債，地上物之興建，乃係該預付權利金之金錢給付之債之換價物，且因被告大潤發公司之無權占用系爭土地迄未交交還，致原告「延後取得」該折舊後地上物之換價金額，故本院認為原告此部分所失利益之損害，其主張依民法第233條之規定，按法定利率計算乙節，尚屬可採，是被告大潤發公司上開所辯，委非足取。
⒍再者，就該一萬坪建物於原告與參加人在20年權利期間屆滿
時之價值而言，經查，原告主張於新竹縣市興建一個一萬坪建物，每坪最低造價以3萬元計算，則該一萬坪全新之大型建物之最低價值為3億元之情，已據原告提出「中華民國產物保險商業同業公會台灣地區住宅類建築造價參考表」影本一份在卷可憑（見本院㈡卷第51頁）。而依該「中華民國產物保險商業同業公會台灣地區住宅類建築造價參考表」所載，確已記載新竹地區之加強磚造或鋼筋混凝土造之建築物，其地上一層之建築造價為每坪3萬元，地上二層以上之建築造價每坪超過3萬元，且此尚不包括建物之裝潢費用之情。
雖該參考表之製表單位係中華民國產物保險商業同業公會，惟該表乃係該公會針對「住宅火災及地震基本保險」約定保險金額時計算建築物重置成本之參考之情，有本院依職權自網站上所查得並列印之「產險公會台灣地區住宅建築造價參考表修訂總說明」內之修正緣由之第1點之記載內容自明（見本院㈢卷第226頁），並有產險公會台灣地區住宅建築造價參考表修訂總說明在卷可憑（見本院㈢卷第225至229頁），是關於建物之造價為何，保險商業同業公會雖非專責單位，惟因依前述之修訂總說明之「修正之緣由」第1點內，提及「本會研議修訂之台灣地區住宅類建築造價參考表，業經96年10月25日本會理事會通過，並於96年12月7日以96產火字第053號函報金管會保險局在案」等語（見本院㈢卷第
226頁），是該公會所製作之前開台灣地區住宅類建築造價參考表，應有其一定之依據，本院再參酌依職權自網路上查得並列印之台灣省建築師公會所公告之「96年度新竹縣市建築物總工程費單價參考表」所載，其內記載就鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造或鋼筋混凝土造、預鑄混凝土造結構之建物，其中一至三層各層每平方公尺之造價，分別為最低16,100元，最高為22,500元之情，有該份96年度新竹縣市建築物總工程費單價參考表在卷可憑（見本院㈢卷第23
1頁），而因一坪約為3.3平方公尺，且台灣省建築師公會就建物之造價為何，應具有相當之專業，是其所作之估定，當具有相當之參考價值，則依上開台灣省建築師公會公告之參考表之數額予以計算結果，原告主張以每坪建物之造價3萬元予以計算，尚屬合理可採，並不因本件並非保險案件，且兩造亦非保險業者，即認上開產物保險商業同業公會所製定之參考表內，所列之每坪造價3萬元之情為不可採。又依台灣省建築師公會所公告之前述參考表內所載明之第1類至第4類建築之造價金額所示，其中辦公室與住宅均屬第1類建築，其造價較屬於第2類建築之市場、育樂中心、屬第3類建築之展示廠及屬第4類建築之旅館均為低，是固然依原告與參加人訂立之前述土地合作開發契約，參加人要為原告興建之該1萬坪以上之建物，其使用用途係作為商業經營而非住宅，惟原告主張依住宅類建築之造價予以計算，應無對被告不利之情形。準此，應認原告主張以3萬元作為該一萬坪建物每坪之造價金額，尚屬可採，其進而主張該一萬坪建物之造價，為3億元（即3萬元乘以一萬坪）乙節，亦值採信。
⒎復查，依原告與參加人簽訂之前述土地合作開發契約書第6
條「乙方權利期間」第1項載稱：「甲方（即原告）將本約第4條最後一批到期土地完成點交並且將現有地上物拆除完畢之次日起加計20年為乙方權利期間。」、第5條「土地點交期限」載明：「本合作開發標的物上因存有第三人之地上物，故本案土地點交期限以甲方取得地上物之實際處分權後，並書面通知乙方之時為點交日。」、第3條「乙方權利金給付標的」則約定：「乙方必須於第2條第1款所述之建築基地俟現有地上物拆除後，以甲方名義重新興建總樓地板面積不少於一萬坪之地上物及其他附屬用地作為權利金給付標的。」等語，是依上開約定，可認本件之參加人係於原告將如附表一所示6紙租約之土地上，原屬被告所建之地上物拆除並交付該等土地予參加人後，即負有在該等土地興建前述之至少一萬坪建物之義務，且自斯時起即開始起算其與原告間所簽訂該土地合作開發契約之20年之權利期間，是以，本院審酌建築常情，認參加人興建該一萬坪建物所需花費之時間，應以2年之期間為適當，則於參加人開始興建該一萬坪建物之時，即前述之開始起算前述之20年權利期間之時起，歷經2年興建完成後，由原告交予參加人使用，至20年之權利期間屆滿，由參加人交還該建物予原告之日止，可認該一萬坪建物於興建完成後，已經參加人使用18年，是於參加人交還該建物予原告時，該建物之價值，即需計算其18年之折舊。是以前述該一萬坪建物之造價即其新屋之價值3億元計算，依固定資產耐用年數表所載之鋼筋（骨）混凝土建造或預鑄混凝土建造之辦公室或商店用或住宅用或公共場所用之建物，其耐用年數為50年，依定率遞減法計算，每年之折舊率為千分之45，則以新建地上物之價值3億元，扣除使用18年之前述每年之折舊額後，該地上物於使用18年後之價值為130,973,050元（計算公式均詳如附表二所載）。且因原告與參加人所簽訂之系爭土地合作開發契約標的之土地總面積約為12,026.36坪，其中被告大潤發公司所無權占用之甲租約之土地面積約為2,676坪，無權占用乙租約之土地面積約為2,474坪之情，此觀系爭土地合作開發契約書內容自明，是本件甲乙租約部分，被告大潤發公司所無權占用原告之前述土地之總面積約為5,150坪，此占原告與參加人間系爭土地合作開發契約標的土地總面積之比例為百分之42.82（即5150÷12026.36＝0.4282，小數點四位以下四捨五入），則依此比例予以計算結果，原告因被告大潤發公司之無權占用本件甲、乙租約之前述土地，致其所受之延後取得該折舊18年之建物之價值之損害，其中該建物之價值部分，應以56,082,660元計算為合理（即130,973,050×0.4282＝56,082,660，元以下四捨五入）。
⒏復查，因被告大潤發公司就其占用之本件系爭土地，其中就
乙租約之土地，係自97年3月1日起始構成無權占用，而因參加人依其與原告所訂前述土地合作開發契約之內容，其欲在包括本件在內之如附表一所示6紙租約之土地上蓋該至少一萬坪之建物，乃係須整體規劃而為，尚無從依兩造間之原來不同租約之土地而分批為之，此從原告與參加人簽訂前述土地合作開發契約第3條、第7條之內容可證，是於本件乙租約（租期至97年2月28日屆滿），以及另外如附表一編號
6所示之租約（其租期亦至97年2月28日屆滿）未到期前，參加人尚無法開始在乙租約及如附表一編號6所示租約之土地上興建該一萬坪建物，即無從認定原告此時已因被告大潤發公司之無權占用甲租約（租期至95年10月31日屆滿）之土地，致原告受有延遲取得該一萬坪建物按折舊後金額，以年息百分之5計算之損害，準此觀之，原告就其此部分請求被告大潤發公司賠償其所失利益之損害，其請求之計算時點，應係自97年3月1日起算，原告主張自95年11月1日起算云云，尚難准許。至於原告與參加人所簽訂之前述土地合作開發契約，其中第5條固載稱：本合作開發標的物上因存有第三人之地上物，故本案土地點交期限以甲方取得地上物之實際處分權後，並書面通知乙方之時為點交日；另第3條則約定：乙方必須於第2條第1款所述之建築基地俟現有地上物拆除後，以甲方名義重新興建總樓地板面積不少於一萬坪之地上物及其他附屬用地作為權利金給付標的，是依上開約定，原告與參加人所約定原告須點交土地予參加人之時點，係以原告已拆除被告大潤發公司在該等土地上所建之地上物併取得土地之占有之時，惟之所以如此約定，乃係因原告預慮到甲、乙租約之系爭土地及如附表一所示其他租約之相關土地上有被告大潤發公司所有之地上物，且因被告大潤發公司先前已就系爭土地主張享有優先承租權，其恐被告大潤發公司就拆除地上物及返還土地予原告乙事，會與原告有所爭執，並不會於雙方間之租賃關係消滅時，即依約拆除地上物並返還土地予原告，是原告於與參加人訂立之該合作開發契約中，原告為保障自己之權益，避免對參加人構成交付土地遲延之違約責任，乃與參加人為前述之約定，而正因有前述之約定，是參加人亦係於原告將土地上屬被告大潤發公司所有之地上物拆除，並將土地交付予參加人時，參加人始能開始於土地上興建該至少一萬坪之建物。則前述土地合作開發契約上開所約定之原告須點交土地予參加人之時點，及參加人須在土地上興建地上物之時點，雖均係在被告大潤發公司開始無權占用乙租約及如附表一編號6所示租約（該二份租約之租期均至97年2月28日屆滿）之土地後，惟上開約定係原告與參加人簽訂前述土地合作開發契約時，原告在該契約中為了保障自身之權益而為，絕非為被告大潤發公司之利益而為該等約定，是自不能因此認定被告大潤發公司之無權占用系爭土地及本院另案即95年度重訴字第193號之相關土地，所造成原告延後取得以前述之折舊後建物價值計算之所失利益之起算點，亦係在原告事實上自被告大潤發公司處取得系爭土地之點交、占有之時，而實應係自被告大潤發公司最後一批租期屆滿（即97年2月28日）之土地，開始無權占用即97年3月1日起，即開始起算。依此而言，原告就本件系爭土地，每年得請求被告大潤發公司賠償所失利益之損害，即為自97年3月1日起，以該一萬坪建物經折舊18年後之價額即56,082,660元（即000000000×0.4282＝56,082,660，元以下四捨五入），按年息百分之5計算之金額為準，至原告逾此部分之請求，則無理由而不應准許。
㈣、綜上所述，原告基於侵權行為之法律關係，請求被告給付其損害賠償金額，其中就被告大潤發公司所受相當於租金之損害金部分，係為：被告大潤發公司就其無權占用甲租約之土地，應自95年11月1日起至拆除地上物、返還土地予原告之日止，每月給付1,378,140元予原告；就無權占用乙租約之土地，應自97年3月1日起至返還土地予原告之日止，每月給付1,274,110元予原告；又因被告大潤發公司無權占用前述甲、乙租約所示之土地，導致原告因延後取得以該一萬坪建物折舊18年後之價值之所失利益之損害，即為自97年3月
1日起至被告大潤發公司返還土地予原告之日止，以56,082,660元，按年息百分之5計算之金額。是以，原告得請求被告大潤發公司給付相當於租金之損害金，經計算至98年9月底為止，其中就甲租約土地之損害金，為48,234,900元（即1,378,140×35個月《95年11月1日起至98年9月30日止》＝48,234,900），其中就乙租約土地之損害金，為24,208,090元（1,274,110×19個月《97年3月1日起至98年9月30日止》＝24,208,090），另就遲延取得該一萬坪建物之折舊後價值之所失利益部分，經計算至98年9月底為止，為4,439,877元（即56,082,660元×5%÷12×19＝4,439,877，元以下四捨五入），以上合計為76,882,867元（即48,234,900＋24,208,090＋4,439,877＝76,882,867），且被告大潤發公司並應自98年10月起至返還前述占用原告土地之日止，按月於每月5日（非原告主張之每月1日前，因甲、乙租約第4條，及原告與參加人簽訂之前述契約第15條，均約定租金應於每月5日前給付）前，給付原告損害金2,652,25
0元（即1,378,140＋1,274,110＝2,652,250），又原告因被告大潤發公司之無權占用前述之土地，所受延遲取得該一萬坪建物之所失利益之損害，其中每年所受之損害為2,804,133元（即56,082,660×5%＝2,804,133），故每月所受此部分之損害為233,678元（即2,804,133÷12＝233,678，元以下四捨五入），是以，原告每個月所受之所失利益之損害233,678元，加計前述之被告大潤發公司每個月所受之不當得利2,652,250元，合計原告自98年10月份起，至被告大潤發公司返還占用之土地予原告之日止，按月得於每月5日前請求被告大潤發公司給付其2,885,928元（即2,652,25
0＋233,678元＝2,885,928）。從而，原告基於損害賠償之法律關係，請求被告大潤發公司給付相當於租金之損害金，於被告大潤發公司應給付原告76,882,867元，及該金額自98年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及被告大潤發公司應自98年10月起至返還其占用原告本件系爭土地之日止，按月於每月5日前給付原告2,885,928元，及該等金額自98年10月份起，按月自每月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之範圍內，核屬於法有據，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予以駁回。
㈤、末查，本件原告既主張基於侵權行為及不當得利之法律關係（選擇合併），請求被告大潤發公司給付無權占有系爭土地期間之損害金，揆諸前開說明，本院自得擇一而為判決，而查，本件原告基於侵權行為之法律關係為請求，為有理由，故就不當得利之法律關係部分，不另予審究，附此敘明。
柒、綜上所述，被告既均無占有原告所有系爭土地之正當權源等情，已詳如前述，則被告迄仍繼續占用系爭土地自屬無權占有。從而，原告依物上請求權之法律關係，請求被告潤泰公司遷出如主文第1項所示地上物，被告大潤發公司拆除如主文第1、2項所示之地上物，並將系爭土地全部騰空返還原告，另依侵權行為之法律關係，訴請被告大潤發公司給付相當於租金之損害金，即被告大潤發公司應給付原告76,882,867元，及該金額自98年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨被告大潤發公司應自98年10月起至返還其占用原告本件系爭土地之日止，按月於每月5日前給付原告2,885,928元，及該等金額自98年10月份起，按月自每月
6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均如主文第3項所示之範圍內，均核屬於法有據，應予准許，至原告逾前開範圍之請求，則無理由，應予以駁回。
捌、本件就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，不應准許，應併予駁回。
玖、本件事證已臻明確，則被告大潤發公司於本院辯論終結後，嗣於98年10月13日具狀聲請本院再開言詞辯論程序，並停止本件訴訟程序，尚無必要，無從准許，又兩造及參加人其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後，或與判決結果無涉，或與本件爭點無關，或無礙於本院前述之認定，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第86條第1項前段、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國98年10月19日
民事第一庭法官高敏俐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年10月19日
書記官黎秀娟附表一┌─┬────────┬────────┬────┬──────┬────┬─────┬───┐│編│租約號碼│承租地段：新竹市│租期│約載承租面積│使用分區│使用現況及│備註││號││武陵段││││位置│││││約載地號：││││││├─┼────────┼────────┼────┼──────┼────┼─────┼───┤││台灣新竹地方法院│718-4、718-42、│85.10.2│8179㎡│住宅用地│車棚、賣場│見本院││1│85年度公字第4683│725-2、719-3全│∣│││關於718-38│㈠卷第│││號公證書│部；及718-38、71│97.2.28│││、719-5、7│41至49││││9-5、725部分土││││25部分土地│頁（簡││││地││││位置如附圖│稱乙租││││││││二編號己～│約）││││││││戊～丁～丙│││││││││～乙～甲連│││││││││線之東北側│││││││││土地││├─┼────────┼────────┼────┼──────┼────┼─────┼───┤│2│台灣新竹地方法院│718-2、718-7、71│85.10.2│8846㎡│住宅用地│賣場、倉庫│見本院│││85年度公字第4684│8-11、718-19、71│∣│││關於718-38│㈠卷第│││號公證書│8-36、719-6、71│95.10.31│││、719-5、7│32至40││││9-9、725-4、72││││25部分土地│頁（簡││││5-5、726-2、72││││位置如附圖│稱甲租││││9-2、729-3、72││││二編號己～│約）││││9-5全部；及718-││││戊～丁～丙│││││38、719-5、725││││～乙～甲連│││││部分土地││││線之西南側│││││││││土地││├─┼────────┼────────┼────┼──────┼────┼─────┼───┤│3│台灣新竹地方法院│718、718-8部分│85.10.23│5912㎡│住宅用地│停車場│見本院│││85年度公字第5145│土地│∣││││㈠卷第│││號公證書││95.10.31││││113至1│││││││││17頁│├─┼────────┼────────┼────┼──────┼────┼─────┼───┤│4│台灣新竹地方法院│718-43、718-44部│86.2.4│5466㎡│住宅用地│停車場│見本院│││86年度公字第0566│分土地│∣││││㈠卷第│││號公證書││96.1.31││││118至1│││││││││25頁│├─┼────────┼────────┼────┼──────┼────┼─────┼───┤│5│台灣新竹地方法院│718-37土地│86.2.4│1834.36坪│學校用地│上蓋有三棟│見本院│││86年度公字第0567││∣│（換算後約││房屋，原告│㈠卷第│││號公證書││96.1.31│6064㎡）││出租予宗宏│126至1││││││││環保工程股│30頁││││││││份有限公司│││││││││，由台灣安│││││││││托華、禪源│││││││││開發股份有│││││││││限公司、法│││││││││蘭西商行經│││││││││營汽車百貨│││││││││零售、SPA│││││││││養生館及餐│││││││││廳││├─┼────────┼────────┼────┼──────┼────┼─────┼───┤│6│兩造於87年2月10│718-41、725-3、│86.5.23│以1600坪計算│道路用地│供道路使用││││日簽訂之桃園縣農│729-6全部；及71│∣│（換算後約││││││會土地租賃契約書│8-3、718-34、71│97.2.28│5289.28㎡）│││││││8-35、718-39部分│││││││││土地││││││└─┴────────┴────────┴────┴──────┴────┴─────┴───┘附表二：
┌─────────────────────────────────┐│遲延取得一萬坪建物之利益損失之計算│├─────┬───────────────────────────┤│第一年折舊│000000000×0.045＝00000000│├─────┼───────────────────────────┤│第二年折舊│(000000000─00000000)×0.045＝00000000│├─────┼───────────────────────────┤│第三年折舊│(000000000－00000000─00000000)×0.045＝00000000│├─────┼───────────────────────────┤│第四年折舊│(000000000－00000000－00000000－00000000)×0.045＝11│││758282│├─────┼───────────────────────────┤│第五年折舊│(000000000－00000000－00000000－00000000─00000000)×│││0.045＝00000000│├─────┼───────────────────────────┤│第六年折舊│(000000000－00000000－00000000－00000000─00000000─11│││229160)×0.045＝00000000│├─────┼───────────────────────────┤│第七年折舊│(000000000－00000000－00000000－00000000─00000000─11│││229160─00000000)×0.045＝00000000│├─────┼───────────────────────────┤│第八年折舊│(000000000－00000000－00000000－00000000─00000000─11│││229160─00000000─00000000)×0.045＝0000000│├─────┼───────────────────────────┤│第九年折舊│(000000000－00000000－00000000－00000000─00000000─11│││229160─00000000─00000000─0000000)×0.045＝0000000│├─────┼───────────────────────────┤│第十年折舊│(000000000－00000000－00000000－00000000─00000000─11│││229160─00000000─00000000─0000000─0000000)×0.045│││＝0000000│├─────┼───────────────────────────┤│第十一年折│(000000000－00000000－00000000－00000000─00000000─11││舊│229160─00000000─00000000─0000000─0000000─891998│││5)×0.045＝0000000│├─────┼───────────────────────────┤│第十二年折│(000000000－00000000－00000000－00000000─00000000─11││舊│229160─00000000─00000000─0000000─0000000─891998│││5─0000000)×0.045＝0000000│├─────┼───────────────────────────┤│第十三年折│(000000000－00000000－00000000－00000000─00000000─11││舊│229160─00000000─00000000─0000000─0000000─891998│││5─0000000─0000000)×0.045＝0000000│├─────┼───────────────────────────┤│第十四年折│(000000000－00000000－00000000－00000000─00000000─11││舊│229160─00000000─00000000─0000000─0000000─891998│││5─0000000─0000000─0000000)×0.045＝0000000│├─────┼───────────────────────────┤│第十五年折│(000000000－00000000－00000000－00000000─00000000─11││舊│229160─00000000─00000000─0000000─0000000─891998│││5─0000000─0000000─0000000─0000000)×0.045＝70│││85671│├─────┼───────────────────────────┤│第十六年折│(000000000－00000000－00000000－00000000─00000000─11││舊│229160─00000000─00000000─0000000─0000000─891998│││5─0000000─0000000─0000000─0000000─0000000)×│││0.045＝0000000│├─────┼───────────────────────────┤│第十七年折│(000000000－00000000－00000000－00000000─00000000─11││舊│229160─00000000─00000000─0000000─0000000─891998│││5─0000000─0000000─0000000─0000000─0000000─│││0000000)×0.045＝0000000│├─────┼───────────────────────────┤│第十八年折│(000000000－00000000－00000000－00000000─00000000─11││舊│229160─00000000─00000000─0000000─0000000─891998│││5─0000000─0000000─0000000─0000000─0000000─│││0000000─0000000)×0.045＝0000000│├─────┼───────────────────────────┤│折舊十八年│000000000－00000000─00000000─00000000─00000000─11││後之價值│229160─00000000─00000000─0000000─0000000─891998│││5─0000000─0000000─0000000─0000000─0000000─│││0000000─0000000─0000000＝000000000│├─────┴───────────────────────────┤││備註：上列計算小數點以下均四捨五入│└─────────────────────────────────┘